【正文】 營銷端口；地區(qū)總經(jīng)理 地區(qū)總經(jīng)理 總部專業(yè)總監(jiān) 項(xiàng)目開工后主項(xiàng)計(jì)劃 30左右 地區(qū)工程部 地區(qū)各業(yè)務(wù)部門 三級 設(shè)計(jì)網(wǎng)絡(luò)圖計(jì)劃 概 /方 總部設(shè)計(jì)端口 地區(qū)設(shè)計(jì)部 總部設(shè)計(jì)端口 擴(kuò) /施 地區(qū)設(shè)計(jì)部 工程網(wǎng)絡(luò)圖計(jì)劃 模版 地區(qū)工程部 地區(qū)工程部 總部工程端口 營銷網(wǎng)絡(luò)圖計(jì)劃 模版 地區(qū)營銷部 地區(qū)營銷部 總部營銷端口 m 房地產(chǎn)智庫項(xiàng)目開發(fā)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn) 項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃管理：事前溝通 /提醒 (項(xiàng)目開發(fā)事項(xiàng)、計(jì)劃編制、會稿等 上報(bào)開發(fā)節(jié)點(diǎn) (項(xiàng)目關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)、二個(gè)主項(xiàng)計(jì)劃 ) 會議審批 月度追蹤、統(tǒng)計(jì)、支援 考核。 m 房地產(chǎn)智庫地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營 管理系列 課程 企業(yè)不再 —— 還昨天的債 救今天的火 埋明天的雷 化繁為簡量體裁衣 房地產(chǎn)智庫 m 房地產(chǎn)智庫項(xiàng)目運(yùn)營管理體系與管控 (主講 馬德斌 ) 1 項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃管理與實(shí)施 (主講 劉廣濟(jì) ) 2 討論 3 主要內(nèi)容 房地產(chǎn)智庫 m 房地產(chǎn)智庫項(xiàng)目運(yùn)營管理體系與管控 (主講 馬德斌 ) 1 房地產(chǎn)智庫 m 房地產(chǎn)智庫項(xiàng)目運(yùn)營管理體系 項(xiàng) 目 運(yùn)營 管 理 體 系 三令六會 三級項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃 (三級 )各專業(yè) 網(wǎng)絡(luò)圖計(jì)劃 （一級）項(xiàng)目關(guān)鍵節(jié)點(diǎn) (12個(gè) ) (二級 )項(xiàng)目 主項(xiàng)計(jì)劃 策劃和設(shè)計(jì)網(wǎng)絡(luò)圖計(jì)劃 工程網(wǎng)絡(luò)圖計(jì)劃 營銷網(wǎng)絡(luò)圖計(jì)劃 項(xiàng)目開工前主項(xiàng)計(jì)劃 項(xiàng)目開工后主項(xiàng)計(jì)劃 六會：啟動(dòng)會、實(shí)施會、開工會、 開盤會、入伙會、后評估會 三令：籌備令、開發(fā)令、開工令 房地產(chǎn)智庫 m 房地產(chǎn)智庫計(jì)劃與六會的關(guān)系 層級 計(jì)劃名稱 確定時(shí)點(diǎn) (與六會的關(guān)系 ) 一級 項(xiàng)目關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)計(jì)劃 (12個(gè) ) 工程開工前的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)計(jì)劃，與項(xiàng)目啟動(dòng)會上正式確定。 工程開工后的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)計(jì)劃，在項(xiàng)目開工會上正式確定。 項(xiàng)目運(yùn)營會議管理：會前準(zhǔn)備充分 會中檢視徹底、會議決議清晰 會后落實(shí)到位。 項(xiàng)目策劃評審階段 附：項(xiàng)目開發(fā)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn) (12個(gè) ) 規(guī)劃及建筑方案內(nèi)審 主體結(jié)構(gòu)封頂 開盤 “示范區(qū)”完工開放 方案外部報(bào)審批復(fù) 施工圖內(nèi)部審圖 工程量清單編制 工程開工 (含總包簽約 ) 竣工備案 內(nèi)部驗(yàn)收與內(nèi)部交接 交樓入住 房地產(chǎn)智庫 m 房地產(chǎn)智庫項(xiàng)目計(jì)劃管理的框架 策劃階段 投資 收益 計(jì)劃 會議 組織 管控 維護(hù)階段 營銷階段 施工階段 設(shè)計(jì)階段 經(jīng)營計(jì)劃 關(guān)鍵節(jié)點(diǎn) 主項(xiàng)節(jié)點(diǎn) 專項(xiàng)計(jì)劃 部門月度計(jì)劃 里程碑會議 (含成果管理 ) 啟動(dòng)會 實(shí)施會 開工會 開盤會 入伙會 總結(jié)會 運(yùn)營管理會議 公司運(yùn)營管理月會 項(xiàng)目管理月會 部門月會 項(xiàng)目運(yùn)營組織、組織績效考核 房地產(chǎn)智庫 m 房地產(chǎn)智庫房地產(chǎn)企業(yè)的集團(tuán)管控以前兩種模式為主 模 式 適用范圍 /所處的階段 總部的 功能定位 對子公司的 管理目標(biāo) 子公司的角色 典型案例 關(guān)鍵點(diǎn) 操作型 單一產(chǎn)業(yè)的集團(tuán)管控的起步階段 ， 進(jìn)入較少的區(qū)域 。 銷售額 、 現(xiàn)金流 、成本控制；項(xiàng)目開發(fā)能力的提升 。 大多數(shù)異地?cái)U(kuò)張的 總部 項(xiàng)目公司 。 集團(tuán)經(jīng)營管理 (戰(zhàn)略布局 資源配置 業(yè)務(wù)監(jiān)控服務(wù) 、決策 ) 利潤 、 現(xiàn)金流；(多 )項(xiàng)目經(jīng)營開發(fā)能力的提升 。 龍湖集團(tuán) 戰(zhàn)略 管控型 相關(guān)型產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域；單一產(chǎn)業(yè)的集團(tuán)管控成熟階段 ， 進(jìn)入多個(gè)區(qū)域 。 利潤；城市公司的經(jīng)營管理能力 (戰(zhàn)略布局 資源配置 業(yè)務(wù)管理 )。 正在向 “ 戰(zhàn)略總部 管理區(qū)域 操作一線 ” 轉(zhuǎn)型的萬科集團(tuán)；總部 區(qū)域的管理關(guān)系 。 投資 、 監(jiān)控和買賣各種獨(dú)立的業(yè)務(wù)資產(chǎn) 。 利潤中心型事業(yè)部 。 房地產(chǎn)智庫 m 房地產(chǎn)智庫關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)操作型 (總部與區(qū)域的分工 ) 房地產(chǎn)智庫 m 房地產(chǎn)智庫運(yùn)營管控型 (總部與區(qū)域的分工 ) m 房地產(chǎn)智庫標(biāo)桿客戶的主要管控“決策點(diǎn)”矩陣 (萬科 ) 決策、項(xiàng)目運(yùn)營目標(biāo)評審 (中海 ) /方案設(shè)計(jì)評審 (萬科 /中海 /龍湖 ) 方案含價(jià)格 論證 (萬科 /z中海 /龍湖 ) 會成功評審 (龍湖 ) 里程碑節(jié)點(diǎn)審批 審批 (四個(gè)環(huán)節(jié) ) 略采購 計(jì)工作 檢查 檢查 及標(biāo)準(zhǔn)化研究 同管理 標(biāo)準(zhǔn)研究 標(biāo)準(zhǔn) 標(biāo)準(zhǔn) 庫，成本科目統(tǒng)一 度考核 排名 意度排名 排名 考核排名 3+X評審點(diǎn) 關(guān)鍵評 審點(diǎn) 關(guān)鍵審批點(diǎn) 直接操作點(diǎn) 支持服務(wù)點(diǎn) 關(guān)鍵考核點(diǎn) 項(xiàng)目論證 項(xiàng)目策劃 建筑設(shè)計(jì) 招標(biāo) 管理 工程管理 銷售 管理 客戶 服務(wù) 物業(yè)管理 m 房地產(chǎn)智庫運(yùn)營管理中心挑起整個(gè)集團(tuán)項(xiàng)目運(yùn)營的重?fù)?dān) 房地產(chǎn)智庫 m 房地產(chǎn)智庫運(yùn)營監(jiān)控型的主要特點(diǎn) 目標(biāo)牽引 過程管理重心 激勵(lì)機(jī)制 “集團(tuán)戰(zhàn)略目標(biāo) —— 城市公司戰(zhàn)略目標(biāo)”清晰 城市公司有明確的投資布局意識、方向和策略 集團(tuán)總部：投資收益的確定 —— 項(xiàng)目利潤決策 運(yùn)營過程監(jiān)控 —— 對運(yùn)營價(jià)值的監(jiān)控 城市公司：項(xiàng)目全程運(yùn)作和管理 對城市公司的激勵(lì)兼顧長期發(fā)展需要 m 房地產(chǎn)智庫項(xiàng)目管理常見的三種模式 職能型 矩陣型 項(xiàng)目公司型 類 型 職責(zé)分工 項(xiàng)目由部門按照職能展開完成 ，工程部門負(fù)責(zé)現(xiàn)場施工 。 項(xiàng)目公司成為開發(fā)工作的全權(quán)或部分負(fù)責(zé)主體 。 對項(xiàng)目環(huán)境反應(yīng)迅速 ， 平衡效率與效果 。 缺 點(diǎn) 對項(xiàng)目環(huán)境的反應(yīng)較慢 ， 需要高層協(xié)調(diào)工作多 ， 容易形成決策堆積 。 項(xiàng)目執(zhí)行風(fēng)險(xiǎn)較大 。 項(xiàng)目數(shù)量較多 ， 需要人才共享； 良好的內(nèi)部溝通與文化 ，清晰的考核激勵(lì)機(jī)制 。 m 房地產(chǎn)智庫量化運(yùn)營考核確保執(zhí)行效率 公司年度的項(xiàng)目進(jìn)度考核指標(biāo)量化 業(yè)務(wù)流程效率的量化考核 集團(tuán)對城市公司的項(xiàng)目進(jìn)度年度考核的指標(biāo)主要為“關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)達(dá)成、關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)調(diào)整率”，占公司年度平衡計(jì)分卡 9%的權(quán)重。 集團(tuán)在城市的各項(xiàng)業(yè)務(wù)流程中，制定了較細(xì)致的時(shí)間效率衡量標(biāo)準(zhǔn)。 房地產(chǎn)智庫 m 房地產(chǎn)智庫運(yùn)營管理部門的職能定位 部門職責(zé) 職責(zé)說明 戰(zhàn)略管理 收集內(nèi)外部信息，開展企業(yè)戰(zhàn)略分析，研究公司發(fā)展戰(zhàn)略； 在公司發(fā)展戰(zhàn)略構(gòu)架內(nèi)，擬制公司戰(zhàn)略規(guī)劃 (企業(yè)總體戰(zhàn)略、業(yè)務(wù)單元戰(zhàn)略、職能戰(zhàn)略 )、戰(zhàn)略實(shí)施計(jì)劃并就公司戰(zhàn)略調(diào)整提出建議，必要時(shí)組織對戰(zhàn)略的修訂； ，如人才戰(zhàn)略、產(chǎn)品戰(zhàn)略、業(yè)務(wù)戰(zhàn)略等，并監(jiān)督公司和各部門戰(zhàn)略規(guī)劃的實(shí)施情況。 運(yùn)營體系管理 (多個(gè)子體系 )； ； 、質(zhì)量管理體系文件的修改要求； 、提出改進(jìn)意見； ，確保體系得以有效運(yùn)行； ； 。 其它 各地區(qū)公司應(yīng)根據(jù)部門人員的能力現(xiàn)狀，逐步承擔(dān)更多的運(yùn)營管理職責(zé)。 正確：績效管理關(guān)系到每個(gè)員工的利益，是組織員工全員的責(zé)任和需求。 正確：績效管理是基于組織目標(biāo)方向牽引的動(dòng)態(tài)管理過程，過程中的溝通和改進(jìn)比結(jié)果的精確性更有價(jià)值 。 正確：衡量個(gè)人績效關(guān)鍵看其產(chǎn)出對組織的價(jià)值大小，看個(gè)人對整個(gè)組織短期業(yè)績和長期成長的貢獻(xiàn)。 新公司： 新成立的公司，成立未滿一年內(nèi)，當(dāng)年如無項(xiàng)目結(jié)算，可在新公司全體 12月份崗位薪金總額 X倍以內(nèi)計(jì)提年終獎(jiǎng)金。 內(nèi) 部 利 息 m 房地產(chǎn)智庫考核激勵(lì) 非承諾 性收入 可預(yù)見 收入 ①基于項(xiàng)目提成的激勵(lì)；適用于少項(xiàng)目，暫不以利潤和投資回報(bào)的城市型和關(guān)鍵點(diǎn)操作型的母子公司 ②基于公司利潤提成的激勵(lì)：適用于運(yùn)營監(jiān)控型集團(tuán)，或?qū)?jīng)營層有項(xiàng)目利潤回報(bào)要求的公司 ③基于公司利潤和投資回報(bào)率提成的激勵(lì)：適用于戰(zhàn)略管控型集團(tuán)，或?qū)?jīng)營層有投資回報(bào)要求的公司 年終 獎(jiǎng)金 績效 工作 固定 工資 常規(guī)的績效考核 (略 ) 房地產(chǎn)智庫 m 房地產(chǎn)智庫“年終獎(jiǎng)金”與開發(fā)節(jié)點(diǎn)關(guān)聯(lián) 基于項(xiàng)目提出的案例：“以銷售收入和內(nèi)部收益率為核心指標(biāo)，通過過程獎(jiǎng)勵(lì)提高激勵(lì)和引導(dǎo)效果” 項(xiàng)目 進(jìn)度 獎(jiǎng)金 項(xiàng)目 結(jié)利 獎(jiǎng)金 獎(jiǎng)金總量 發(fā)放方式 獎(jiǎng)金總量 方法方式 預(yù)期項(xiàng)目銷售額的 58‰ 超過 8%項(xiàng)目內(nèi)部收益率以上的項(xiàng)目利潤的 58% 取得項(xiàng)目開工證 +0平面 主體封頂 80%銷售完成 項(xiàng)目全面結(jié)算 “投資收益 ” 考核 難 15% 20% 25% 40% 取得項(xiàng)目開工證 +0平面 主體封頂 80%銷售完成 項(xiàng)目全面結(jié)算 房地產(chǎn)智庫 m 房地產(chǎn)智庫項(xiàng)目獎(jiǎng)金發(fā)放思路 (某關(guān)鍵點(diǎn)操作型案例 ) 項(xiàng)目節(jié)點(diǎn)獎(jiǎng)提取作為年終獎(jiǎng)的來源 項(xiàng)目節(jié)點(diǎn)獎(jiǎng)基數(shù) =項(xiàng)目獎(jiǎng)金預(yù)提總額 *階段提取比例 (X)*50%*節(jié)點(diǎn)完成系數(shù) (Y) 階段提取比例 (X) 方案報(bào)批 10% 總體規(guī)劃方案報(bào)批，并取得政府部門的方案批復(fù) 開工 15% 取得國有土地