【正文】 場、連廊、自行車房（棚）、地下排水管等。 公用設施設備、公共場所 (地 )的產(chǎn)權以相關法規(guī)及開發(fā)商售樓時與業(yè)主的約定為準。 《建設工程質量管理條例》國務院令第 [2020]第 279 號 《物業(yè)管理條例》國務院令第 [2020]第 379 號 《陜西省物業(yè)管理條例》 《住宅室內裝飾裝修管理辦法》 《建筑安裝工程質量檢驗評定標準》 GBJ300～ 30588 《房屋接管驗收標準》（ ZBP 3000190） 《建筑物防雷設計規(guī)范》（ GB 5005794） 《電氣裝置安裝工程施工及驗收規(guī)范》（ GBJ14790、 GBJ14890、 GB 501689 GB 501699GB 501709 GB 501719 GB 5018293 、 GB 502549 GB 502589 GB 5025996） 《火災自動報警系統(tǒng)施工及驗收規(guī)范》 GB 5016692 《自動噴水滅火系統(tǒng)設計規(guī)范》 GB 500842020 《自動噴水滅火系統(tǒng)灑水噴頭的性能要求和試驗方法》 GB 513585 《自動噴水滅火系統(tǒng)濕式報警閥的性能要求和試驗方法》 GB 79789 《室內消火栓》 GB 344593 《消火栓箱》 GB 1456l93 《防火門用閉門器試驗方法》 GA 931995 《通風空調工程施工質量驗收規(guī)范》 GB 502432020 《民用建筑電氣設計規(guī)范》 JGJ/T1692 《民用閉路監(jiān)視電視系統(tǒng)工程技術規(guī)范》 GB5019894 《體育場所開放條件與技術要求》 GB 接管驗收條件 物業(yè)接管驗收是在項目竣工驗收全部合格的基礎上，物業(yè)公司代表全體業(yè)主以滿足安全及使用功能正常為主要內容的再次檢驗。一般來說，應取得 以下證書： ① 工程竣工核驗證書 ② 規(guī)劃驗收證書 ③ 消防驗收意見書 ④ 電梯驗收結果通知書 ⑤ 燃氣管道工程驗收證書 ⑥ 城建檔案驗收證書 ⑦ 人防工程驗收證書 ⑧ 已簽訂《工程保修書》 并有憑以上證書換領的《建設工程竣工驗收備案表》。 二、最低要求 在項目所確定的入伙日期前一周必須達到以下要求： 室內外照明、給排水、道路、門禁對講、電梯、室內消火栓、地下車庫施工完畢，可正常使用。如強弱電系統(tǒng)圖、給排水系統(tǒng)圖、燃氣系統(tǒng)圖、中央空調系統(tǒng)圖、室外管網(wǎng)圖及設備說明書等。 接管驗收流程 簽署物業(yè)管理委托合同 選定主要管理人員 收樓三個月前 進場掌握情況 印制驗收表格 確定驗收日期 大業(yè)主（開發(fā)商）或施工單位和物業(yè)公司組成聯(lián)合驗收小組 自用部位的驗收 每項、每間、每個查驗 缺陷登記 移交鑰匙 缺陷登記匯總交開發(fā)商 ,由開發(fā)商交施工隊 缺陷返修 施工單位、管 理處按單查驗 資 料 移 交 產(chǎn) 權 資 料 技 術 資 料 水電 供應合同 物業(yè)管理公司正式進行物業(yè)管理 政府驗收合格證 共有部分驗收 復驗合格 缺陷登記 按系統(tǒng)進行查驗收 缺陷返修 移交鑰匙 辦理移交憑證 業(yè)主（用戶）驗樓收摟 注：對于技術資料的移交，最遲應在開發(fā)商將樓宇資料報交市建筑檔案館的同時， 移交一份給物業(yè)管理公司存檔。根據(jù)項目的具體情況，物業(yè)公司應主動與開發(fā)商聯(lián)系接管驗收事宜，并將驗收計劃報開發(fā)商審核，通過后由開發(fā)商通知施工單位配合驗收。 根據(jù)項目的進度，編制接管驗收進度計劃，計劃接管驗收的時間一般在政府相關部門完成驗收后一周左右。 二、進行驗收前的準備工作 詳見《接管驗收的準備工作》。初驗可以多次組織進行。房屋本體自用部位及設施的驗收應先進行，以便于小業(yè)主能及時進入進行裝修。 四、接管驗收重點是對物業(yè)的使用功能及安全進行檢驗，其驗收方法與竣工驗收不完全相同。接管驗收多對影響使用功能、安全的事項進行檢查，不需要向竣工驗收那樣按驗評標準對所有項進行檢查。 對自用部位及設施的驗收 物業(yè)公司代小業(yè)主對其室內部分進行接管驗收，入伙時移交給小業(yè)主，最終驗收意見以小業(yè)主驗房的記錄為準。 ① 確定物件數(shù)量是否符合； ② 外觀上有無人為損壞； ③ 房屋建筑或屋內物件有無明顯不符標準要求。 根據(jù)檢查結果，物業(yè)公司對檢查合格的房屋接管鑰匙，對仍存在缺陷的房間等整改好后再接管鑰匙。 對于舊樓宇 ,在雙方對如何解決缺陷問題達成協(xié)議后 ,物業(yè)公司接管鑰匙。 對共用部位 、共（公）用設施設備、公共場所（地）的驗收 驗收時須有開發(fā)商、施工單位和物業(yè)公司三方共同參加，逐項進行驗收，填寫相應記錄單，每份驗收記錄單上均須有三方人員的簽名，驗收記錄單一式三份，三方各執(zhí)一份。 此部分的驗收直接影響到以后的管理工作，設施設備完好的接收，可以減少物業(yè)公司在接管后對設施設備整改的工作量，可將更多的精力投入到對業(yè)主（客戶）的服務中。但應注意：對其他未完工系統(tǒng)將會出現(xiàn)的后果以書面形式告之合作方，并與其就所提問題進行協(xié)商，以達到共識，并采取相應 的防范措施。） 按系統(tǒng)對設備型號、數(shù)量、位置進行記錄，對設備外觀、設備系統(tǒng)性能進行檢驗，記錄技術狀態(tài)數(shù)據(jù)，填寫驗收單。功能上不能達到要求的物業(yè)公司不接收，對于不影響使用的可先進行交接。根據(jù)施工單位的承諾，物業(yè)公司應及時跟蹤施工單位的整改情況，達到要求后接收。 三）、復驗 對于開發(fā)商、物業(yè)公司、施工單位三方在接管驗收過程中發(fā)現(xiàn)的缺陷，開發(fā)商組織相關人員進行整改，并與物業(yè)公司商定復驗時間。雙方簽署交接記錄： QR－ 007JG《房屋及公用設施交接單》 QR－ 008JG《房屋附屬設施設備交接單》 接管驗收的準備工作 為了熟悉項目情況，方便管理，物業(yè)公司應盡可能提前介入項目（最好從項目的規(guī)劃設計開始介入），最遲應在入伙前三個月派駐現(xiàn)場設備管理人員，積極參與設備安裝和調試，發(fā)現(xiàn)問題及時提出合理建議。對業(yè)主自用部位的驗收 按項目的規(guī)模設置驗收組，每組配備 3－ 4 人：驗收土建 1 人，驗收給排水 1 人，驗收電氣 1 人，另外 1 人負責驗收所有的鑰匙。 對業(yè)主自用部位驗收完后，再組織對公共部位、設施設備的驗收，根據(jù)不同的驗收對象，組織公司內相關專家及維修工構成，按系統(tǒng)進行驗收。 現(xiàn)場實習：待定 購置、準備工具 根據(jù)項目的規(guī)模及驗收時分組情況，準備下列物品及工具，數(shù)量自定。 另準備木板若干塊，將 房號在木板上標注清楚，并釘上釘子，用于掛放各房間的入戶門鑰匙。 從開發(fā)商借閱相關工程資料，熟悉并了解項目基本情況。 參與安裝調試 安排設備管理人員、維修工參與設備安裝、調試。并可及早發(fā)現(xiàn)問題要及時提出合理建議。大型機電設備（ Ⅰ 、 Ⅱ 級設備）建立臺帳，并向開發(fā)商 、施工單位索取相關資料，如圖紙、產(chǎn)品說明書、設備裝箱清單、設備出廠合格證、調試記錄等。 參與內部竣工驗收 參與開發(fā)商組織的內部驗收，掌握工程質量情況，學習驗收方法及技巧。 參與政府竣工驗收 房屋本體自用部位及設施的驗收 對房屋本體自用部位及設施的驗收主要是驗收小業(yè)主（用戶）戶內的土建（含裝修）、電氣、給排水、燃氣、中央空調、入戶鑰匙（含戶內鑰匙）等。 填寫表格：《樓宇接管驗收記錄表》 電氣 驗收標準：建筑安裝工程質量檢驗評定標準 檢驗要點：清點電氣裝置是否齊全；檢查開關箱安裝是否規(guī)范，有無回路標簽，試驗小斷路器分合及漏電保護器；檢查電能表是否正常；開關電燈；試驗對講圖像、聲音 是否清晰；檢查中央空調運行是否正常。 填寫表格：《樓宇接管驗收記錄表》 燃氣： 驗收標準：建筑安裝工程質量檢驗評定標準 檢驗要點：氣表是否安裝規(guī)范；管口是否用堵頭封堵，管有無暗敷設現(xiàn)象。物業(yè)公司將其中的兩聯(lián)（開發(fā)商聯(lián)、施工單位聯(lián)）交開發(fā)商，由開發(fā)商組織人員進行缺陷整改。 房屋本體共有部位及設備的驗收 屋面 驗收標準：《建筑安裝工程質量檢驗評定標準》 檢驗要點： 分項工程 檢驗要點 備 注 屋