【正文】 接到維修通知單應(yīng)盡快到位檢修恢復(fù)正常，維修完畢后做好記錄上報領(lǐng)班，并盡快回到值班地點待命。c. 嚴格執(zhí)行物業(yè)管理處和工程部制定的各項規(guī)章制度，確保人身和設(shè)備安全。直接上級： 工程部主管直接下屬： 無崗位職責(zé)：a. 服從主管及領(lǐng)班的工作安排，保質(zhì)保量的完成工作任務(wù)。b. 自然條件：身體健康，年齡在22歲以上。g. 按要求開閉設(shè)備，不得私自調(diào)整設(shè)備的運行控制參數(shù)、狀態(tài)、運行方式、設(shè)定值及管線走向。e. 發(fā)生事故時，維修人員應(yīng)保持冷靜，按照操作規(guī)程及時排除故障，事故未排除時不下班，完成后填寫事故報告，交主管審閱。c. 嚴格執(zhí)行物業(yè)管理處和工程部制定的各項規(guī)章制度，確保在崗時不出任何問題。直接上級： 工程部主管崗位職責(zé)：a. 按照主管的安排，依據(jù)維修保養(yǎng)制度的要求，對所屬設(shè)備進行維修保養(yǎng)，發(fā)現(xiàn)異常，及時采取解決措施。e. 工作經(jīng)驗： 在高檔大型物業(yè)或四星級以上酒店中擔任過工程工程部主管3年以上或副工程部主管5年以上；具有7年以上技術(shù)管理經(jīng)驗。具有高級工程師技術(shù)職稱或同等職稱。b. 自然條件：35歲以上，身體健康。n. 為每年之工程開支和能源費作出預(yù)算案，并提交物業(yè)主任審批。在接觸中要處處以公司利益為重，維護和提高公司在社會上的良好形象。k. 根據(jù)實際要求與運行情況比較，結(jié)合科技發(fā)展狀況，征詢專業(yè)意見，不斷改進原設(shè)計，大力支持下屬進行技術(shù)改造，使設(shè)備性能日臻完善。i. 培訓(xùn)下屬員工，定期對下屬進行績效評估，并按規(guī)定進行獎懲。g. 深入第一線了解情況并指導(dǎo)工作，及時解決各種問題。e. 審定班組工作計劃，檢查計劃執(zhí)行情況，制定本部門的年度工作計劃及月度實施方案，報物業(yè)主任審批后執(zhí)行。c. 全權(quán)調(diào)配工程部的技工和設(shè)備，界定各班組工作范圍及職責(zé)，為業(yè)主/住戶及各部門提供良好的服務(wù)場所和條件。 工程部各崗位職責(zé) 工程部主管的崗位職責(zé)直接上級：物業(yè)主任直接下屬：班組工程師崗位職責(zé)：a. 貫徹執(zhí)行物業(yè)主任的指令，負責(zé)工程部的日常管理，對物業(yè)主任負責(zé)。 負責(zé)對所屬設(shè)備維修保養(yǎng)承包商或施工單位進行監(jiān)督管理。 認真貫徹執(zhí)行工程部及工程部主管、班組工程師下達的維修、保養(yǎng)計劃，并認真討論實施，確保安全生產(chǎn)。 做好所屬設(shè)備機房及所屬設(shè)備的清潔和維護保養(yǎng)工作，做到無污跡，無灰塵，無垃圾，無雜物，設(shè)備內(nèi)外整潔，做到無線頭、無故障、管線完好、保溫完整、無跑冒滴漏現(xiàn)象。如有發(fā)現(xiàn)設(shè)備發(fā)生異?；蚬收?，應(yīng)立即做出正確的判斷，采取有效措施，避免造成損失。 做好所屬系統(tǒng)圖紙，資料、維修工具的保管，以及儀表的定期與不定期校正。 班組員工應(yīng)積極參加業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)和技術(shù)培訓(xùn)，不斷提高業(yè)務(wù)水平。 做好所屬系統(tǒng)日常維修保養(yǎng)工作，確保設(shè)備處于優(yōu)良技術(shù)狀態(tài)。 負責(zé)本班組報修工作的具體落實，做好本班組維修報表，對《維修單》進行登記、編號，同時掌握維修的進展情況，記錄維修完成后的情況，保證各部門的維修需要。 做好所屬設(shè)備運行記錄，如有發(fā)現(xiàn)問題，應(yīng)及時處理。c. 文成杰座所屬區(qū)域內(nèi)的所有公共區(qū)域、客戶單元、衛(wèi)生間、茶水間、辦公室等內(nèi)部，以及屋面、外墻等區(qū)域內(nèi)的上述系統(tǒng)所有相關(guān)設(shè)備、設(shè)施。 強、弱電班組職責(zé)范圍：a. 文成杰座所屬區(qū)域內(nèi)的所有變、配電系統(tǒng)、用電設(shè)備、照明系統(tǒng)、應(yīng)急供電系統(tǒng)、室外照明系統(tǒng)、動力配電系統(tǒng)、電梯系統(tǒng)、自動扶梯系統(tǒng)，以及所有弱電系統(tǒng)，包括保安監(jiān)控系統(tǒng)、消防報警與聯(lián)動控制系統(tǒng)、樓宇自控系統(tǒng)、電腦網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)、通訊系統(tǒng)、電視系統(tǒng)、廣播系統(tǒng)、等等。c. 文成杰座所屬區(qū)域內(nèi)的所有公共區(qū)域、客戶單元、衛(wèi)生間、茶水間、辦公室等內(nèi)部，以及屋面、外墻等區(qū)域內(nèi)的上述系統(tǒng)所有相關(guān)設(shè)備、設(shè)施。 工程部班組職責(zé) 給排水與綜合維修班組的職責(zé)范圍：a. 文成杰座所屬區(qū)域內(nèi)的所有采暖系統(tǒng)、送排風(fēng)系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、雨水及污水排放系統(tǒng)、中水處理系統(tǒng)、熱水系統(tǒng)、天然氣系統(tǒng)、氣體滅火系統(tǒng)、消防水系統(tǒng)、土建與防水、裝修及家具等。一方面可確保物業(yè)的重要資產(chǎn)得到妥善保養(yǎng)，使設(shè)備能暢順運行，另一方面，可令設(shè)備的壽命得以延長。對備品、備件的儲存作出監(jiān)控記錄，以確保在搶修時有足夠材料應(yīng)用，達到成本控制的目的； 經(jīng)?？偨Y(jié)和推廣物業(yè)設(shè)備管理的經(jīng)驗作法以及維修新技術(shù)應(yīng)用，提高維修技術(shù)水平。緊急事件是指突然發(fā)生的停電、停水、電梯停運、漏水、污水外溢等影響大的設(shè)備故障。2009年5月目 錄工程部的組織架構(gòu)工程部的職責(zé) 部門主要職責(zé) 工程部班組職責(zé) 工程部各崗位職責(zé) 工程部主管的崗位職責(zé) 給排水維修技工的崗位職責(zé) 綜合維修技工的崗位職責(zé) 配電運行電工的崗位職責(zé)工程部的管理制度 客戶報修及投訴處理管理制度 入戶維修服務(wù)規(guī)范 設(shè)備日常報修制度 月報告、年報告制度 能源管理制度 設(shè)備技術(shù)檔案管理制度 新增、改裝及報廢設(shè)備管理制度 工具、耗材和備品備件采購、庫存及領(lǐng)用管理制度 工具管理制度 設(shè)備維修或工程施工對外承包招標制度 報告制度 安全運行管理制度 高空及外墻擦洗工作安全操作規(guī)定 有毒物品的處理規(guī)定 發(fā)生意外時的處理規(guī)定 安全用電管理制度 防火及消防安全管理制度 值班及交接班制度 機房管理制度 機房安全防火管理規(guī)定 水泵房、水箱間管理規(guī)定 配電室管理規(guī)定 機房鑰匙管理制度 機電設(shè)備房出入管理制度 設(shè)備故障處理規(guī)定 公共部位巡檢制度1. 工程部的組織架構(gòu)工程部主管（1）綜合維修班組（2）強弱電班組（4）給排水班組（3）計劃人員編制：10人2. 工程部的職責(zé) 部門主要職責(zé)A. 對物業(yè)的土建及所有機電設(shè)施（電氣、電梯、空調(diào)、給排水、通訊、保安消防等系統(tǒng)）的維修保養(yǎng)B. 日常運行管理C. 對業(yè)主/租戶提供的有償服務(wù)D. 對裝修工程進行監(jiān)督管理E. 對物業(yè)設(shè)施提出完善、整改方案具體包括以下內(nèi)容： 在物業(yè)主任領(lǐng)導(dǎo)下，具體負責(zé)貫徹執(zhí)行物業(yè)的經(jīng)營方針，制定物業(yè)設(shè)備管理工作的具體目標和政策； 定期編寫月、周報告、運行報表等工作，積累有關(guān)資料和數(shù)據(jù)，為管理決策提供依據(jù)； 負責(zé)物業(yè)設(shè)備的規(guī)劃和實施、運行和使用、維護和修理、改造和更新直到報廢全過程的技術(shù)和經(jīng)濟管理； 負責(zé)物業(yè)設(shè)備的技術(shù)改造，引進工作和更新工程的可行性研究，編制年度計劃經(jīng)報批后實施； 加強系統(tǒng)項目驗收、運行、維修的原始記錄資料管理；編制物業(yè)設(shè)備的保養(yǎng)、大修計劃、預(yù)防性試驗計劃（月計劃、年計劃）并負責(zé)組織計劃的完成，控制費用，提高維修的經(jīng)濟效果； 根據(jù)物業(yè)設(shè)備基本折舊和大修理基金的提取情況，協(xié)同財務(wù)部門合理計劃和安排使用設(shè)備購置費用、更新改造費用、大修理費用和備件流動資金等； 制定物業(yè)設(shè)備管理維修的各項規(guī)章制度技術(shù)規(guī)程和技術(shù)標準，實行定額管理和經(jīng)濟核算，完成物業(yè)主任下達的各項技術(shù)、經(jīng)濟指標； 根據(jù)實際需要和規(guī)定，確保各種設(shè)備（電梯、空調(diào)和照明等）的準時開啟和關(guān)閉，記錄詳實完整的運行數(shù)據(jù)。恰當?shù)匕才胖蛋啵渲?，配電室、直燃機房、鍋爐房、樓宇中央控制室等需要24小時值班； 有計劃、有組織地開展設(shè)備的更新和改造，提高物業(yè)設(shè)備的先進性和低能耗、高效率、防污染等性能，保持設(shè)備的現(xiàn)代化水平； 如遇有緊急事件，工程部負責(zé)組織應(yīng)急搶修。接到應(yīng)急報告，當班人員應(yīng)立即通知物業(yè)主任、工程部主管及班組工程師，并盡快趕到現(xiàn)場，采取應(yīng)急措施盡可能降低損失，盡快恢復(fù)設(shè)備的正常運行； 以“經(jīng)濟、舒適、安全、高效”為指導(dǎo)方針，負責(zé)保障經(jīng)營所必需的水、電、燃 氣、制冷和熱能供應(yīng)，做好能源分配和費用核算的基礎(chǔ)工作，使每位員工樹立環(huán)保與節(jié)能意識，盡量減少能源的使用，積極推廣節(jié)能措施，做好能源使用的記錄及分析，達到環(huán)保和成本控制； 負責(zé)設(shè)備安全管理，組織物業(yè)設(shè)備的事故分析和處理；制定安全防火、事故防范措施并督促落實執(zhí)行； 收集和編制設(shè)備有關(guān)技術(shù)資料和維修圖紙，做好設(shè)備的技術(shù)檔案工作； 負責(zé)組織物業(yè)各種設(shè)備的備件定制、訂貨和供應(yīng)。負責(zé)組織設(shè)備管理和技術(shù)人員的培訓(xùn)學(xué)習(xí)，通過技術(shù)講座，知識問答等各種形式，積極開展營業(yè)部門人員的設(shè)備管理基礎(chǔ)知識培訓(xùn)，不斷提高全員的設(shè)備管理意識和水平； 檢察和指引所有承判商在物業(yè)內(nèi)進行的工程，以確保其依照物業(yè)管理處所定的規(guī)章和安全標準施工； 解答物業(yè)管理處一切有關(guān)工程之問題及查詢，應(yīng)對物業(yè)內(nèi)業(yè)主/住戶之投訴，盡力為他們解決工程有關(guān)問題； 制定各種運行維修管理制度及表格，將各種運行保養(yǎng)工作準確記錄，達到管理的系統(tǒng)化、標準化、專業(yè)化、格式化，避免人為原因?qū)こ踢\行造成影響； 外聘維修保養(yǎng)及施工把重要設(shè)備及系統(tǒng)的日常維修保養(yǎng)工作，包括零、配件的庫存，皆外聘給合格的承包商?？赏馄妇S修或施工的設(shè)備及工程有：a. 直燃機組b. 電/扶梯c. 樓宇自控系統(tǒng)d. 電話交換機系統(tǒng)e. 消防報警系統(tǒng)f. 保安監(jiān)控及技術(shù)防范系統(tǒng)g. 水處理系統(tǒng)及水箱清潔h. 電腦系統(tǒng)i. 中、大型樓宇養(yǎng)護、翻修工程及裝修改造工程j. 設(shè)備系統(tǒng)改造工程k. 其他工程部不具備技術(shù)條件和能力，或人員不足，無法在短期內(nèi)完成，并影響物業(yè)經(jīng)營的維修或施工。b. 上述所有系統(tǒng)相關(guān)機房及其內(nèi)部的設(shè)備、設(shè)施（不包括樓宇自控系統(tǒng)、消防報警系統(tǒng)等弱電系統(tǒng)和設(shè)備）。d. 文成杰座所屬區(qū)域內(nèi)的所有公共區(qū)域、客戶單元、衛(wèi)生間、茶水間、辦公室等內(nèi)部的家具、陳設(shè)的修理和翻新；天花、玻璃窗、櫥窗、門鎖等的各種修理及整改；墻壁、天花、金屬構(gòu)架的油漆翻新；各式五金配件的安裝、修理；土建結(jié)構(gòu)方面例如滲漏水及墻體的修補及整改等。b. 上述所有系統(tǒng)相關(guān)機房及其內(nèi)部的設(shè)備、設(shè)施（不包括機房本身的土建、裝修、門窗、空調(diào)、通風(fēng)