【正文】 主要依賴礦產、鐵路及農業(yè)，在整個產業(yè)發(fā)展中，第一、二、三產業(yè)均不發(fā)達，且缺乏有力的經(jīng)濟增長點，經(jīng)濟發(fā)展緩慢，制約了商業(yè)的發(fā)展。 第 1 頁，共 44FengHuang Xintiandi 策劃方案 Phoenix planning program 第 2 頁，共 44 頁 目錄 一、市場調研分析 調查概況 調查分析結果 二、 SWOT 分析 優(yōu)勢 （ strengths） 劣勢 （ weaknesses） 機會 （ opportunities） 威脅 （ threats） 三、項目定位 建筑部分 功能部分 建筑內部空間組織 建筑環(huán)境定位 街區(qū)功能定位 目標客戶定位 物業(yè)服務定位 四、品牌形象塑造 五、營銷戰(zhàn)略 六、營銷推廣策略 七、價格策略 第 3 頁，共 44 頁 八、銷售系統(tǒng)規(guī)劃 九、后期運營管理 一、市場調研分析 一 調查時間 2020 年 7 月 18 日 —— 2020 年 7 月 22 日 二 調查方法 采用問卷調查和問詢調查結合 三 調查目的 第 4 頁，共 44 頁 分析哈密市商業(yè)環(huán)境及大十字商業(yè)街目標客戶購買 行為及心態(tài)，為項目定位及營銷推廣提供客觀依據(jù)。 四 調查范圍 哈密市主要商業(yè)市場 五 調查項目 哈密市商業(yè)宏觀經(jīng)濟環(huán)境 哈密市商業(yè)形態(tài) 哈密市經(jīng)營商戶 競爭物業(yè)狀況 大十字商業(yè)街意向客戶購買行為 六 調研分析結果 一、哈密市商業(yè)宏觀經(jīng)濟環(huán)境分析 人口少、收入低、消費能力有限 哈密地區(qū)面積 萬平方公里，轄區(qū)人口 35 萬，其中市區(qū)面積 萬平方公里，人口 萬，由于城市人口少，人均收入水平低，致使商業(yè)消費水平較低，消費能力有限。 旅游消費不足 每年來哈密的外來人口高達十幾萬，但多數(shù)以民工居多，由于消費水平較低，對商業(yè)的貢獻率極低，而對商業(yè)貢獻率較高的旅游人數(shù)，所占比例相對較低，每年僅 3—5 萬人，對商業(yè)的貢獻相對有限。 二、哈密市商業(yè)形態(tài)分析 商業(yè)集中度高，缺乏發(fā)展空間 哈密市商業(yè)主要集中于以時代廣場為中心的商業(yè)區(qū)和以天馬為中心的鐵路局商業(yè)區(qū)。 在時代廣場周邊，還形成了以豐茂市場、新豐市場和工人廣場三大市場構成的中低檔商品集貿市場，這三大市場依靠較低的產品價格和與市中 心相鄰的優(yōu)勢，與商場及品牌店形成互補效應，吸引著不同的客戶群。 從上述哈密市的商業(yè)格局而言，商業(yè)集中度較高，再加上缺乏新的商業(yè)增長點，人均消費水平較低，商業(yè)已趨于飽合，缺乏發(fā)展空間。 哈密市的消費主要集中于商場，集貿市場，其中商場 和品牌店主要經(jīng)營中高檔商品，集貿市場主要經(jīng)營中低檔商品，超市多為一些便民店，經(jīng)營日用百貨、食品等，從商業(yè)形態(tài)而言，缺乏專業(yè)性，特色化的商業(yè)形態(tài)，商業(yè)雷同性強，競爭激烈，特色專業(yè)市場發(fā)展?jié)摿薮蟆? 第 6 頁，共 44 頁 商鋪銷售 以租賃為主，產權銷售方興未艾 哈密市前幾年商鋪銷售主要以租賃為主，包括領先、新世紀、陽光商場及各類市場，在新近的商業(yè)開發(fā)中，逐漸形成了以產權銷售為主的銷售形式，且多為 40 年產權銷售，包括華洋購物城、溫洲大廈等，也有一些 10—20 年使用權銷售的商鋪，如地下街等，一些小區(qū)在底商的開發(fā)中，也紛紛推出產權銷售，從而形成一般產權銷售的勢頭。 租金大幅回落并不能使所有市場均獲得滿意的招商效果，如領先二期免租金也不能吸引客戶進駐，而陽光商場也由四層壓縮至兩層，且大部門商戶均有從新尋找鋪面的意向，殘酷的商業(yè)競爭導致的價格競爭必將愈演愈烈。 由于收入較低，哈密市老百姓在購物時對價格的敏感度極高，對價格斤斤計較，中高檔產品在商場及品牌店打折現(xiàn)象明顯，打折幅度較高。 少數(shù)民族人口少、消費水平低、購物相對集中 在哈密市人口中，其中少數(shù)民族僅占 33%，約 6 萬人口，其中以維吾爾族為主，由于人口少，再加上收入水平低，在哈密市商業(yè)消費中所占比例也較低，僅占 30%左右，且消費類別主要以日常用 品為主，消費周期多集中于兩節(jié)（庫爾邦節(jié)和肉孜節(jié)）及冬季。 農村消費相對集中，以冬季最旺 第 7 頁，共 44 頁 農村消費在哈密市商業(yè)消費中也占有一定比例，但時間上相對集中，主要集中在冬季春節(jié)前后。 經(jīng)營商戶人口構成 哈密市經(jīng)營商戶以外省人居多 ,占到總經(jīng)營戶的 60%以上，本地經(jīng)營戶不足 40%，反映出本地人經(jīng)商意識不足 ,但從發(fā)展趨勢而言 ,本地人經(jīng)營戶所占比例呈現(xiàn)上升態(tài)勢。 經(jīng)營商戶首選的商業(yè)市場 在所有經(jīng)營戶中，第一首選是領先商廈，排名緊跟著的是新世紀商廈和地下街，選擇的理由是，處于市中心區(qū)，位置好、人流大，具發(fā)展?jié)摿Α? 哈密市最具發(fā)展的商業(yè)區(qū)域 在調查中， 90%以上的商戶認為市中心 —— 時代廣場片區(qū)是哈密市最具發(fā)展?jié)摿Φ纳虡I(yè)區(qū)域，但也有一部分商戶認為廣東路商業(yè)前景較好，理由主要基于廣東路現(xiàn)有商業(yè)發(fā)展較快，如果銅礦工程上馬，必將進一步帶動該商業(yè)區(qū)域的發(fā)展。 第 8 頁，共 44 頁 在最具發(fā)展?jié)摿Φ纳虡I(yè)行業(yè)中，餐飲業(yè)排名最高，被普遍看好，其次是食品百貨、品牌服飾業(yè)及特色經(jīng)營。 涉及商鋪購買意向時， 90%以上的商戶均不愿購買商鋪，并表示對長遠經(jīng)營信 心不足，10%有購買意向的，以本地商戶為主，要用于自我經(jīng)營或投資租賃。 經(jīng)營商戶對商鋪的配套要求 無論是租賃還是購買，大多數(shù)商戶選擇了簡單裝修的商鋪，即乳膠墻面鋪地磚即可。 商鋪購買的付款方式 經(jīng)營商戶在對商鋪投資時，所承 受的投資金額以 10—— 20 萬元居多，其中首期款以5—— 10 萬元居多。 購買商鋪的主要目的 商鋪購買的目的以自用為主，其次為投資出租，完全用于增值的比例為零，但所有購買客戶對增值均十分看中。 1購買商鋪時的決策因素 在所有被 訪商戶中，最影響商戶購買的因素是人流量大，周邊居住人口多；第二位的是發(fā)展?jié)摿?、?guī)劃有特色；有政府支持和開發(fā)商信譽好、實力強則列居購買決策因 第 9 頁，共 44 頁 素的第三位。 1如果有少數(shù)民族在一條街經(jīng)營，經(jīng)營商戶是否會選擇在這經(jīng)營？ 在被訪客戶中， 80%以上的商戶選擇了會，認為只要生意好， 這點不會影響經(jīng)營，只有 20%的商戶選擇不一定，而選擇不會的為零。 1哈密市商業(yè)經(jīng)營戶資料 哈密市商業(yè)經(jīng)營戶以男性為主，其中 30— 35 歲占了絕大部分，其次為 35— 40 歲和25—30 歲的經(jīng)營商戶。 五、意向客戶調研分析 依據(jù)大十字商業(yè)街銷售部提供的意向客戶名單，我 們對所有意向客戶進行了回訪得出以下結論： 意向客戶民漢比例 在所在登記的意向客戶中，商鋪購買意向的客戶漢族和少數(shù)民族的比例為 7： 3，住宅購買意向的客戶漢族和少數(shù)民族的比例為 8： 2，由此可見，漢族市場依然是我們推廣的主體。 購買商戶的價格承受水平 70%的客戶在購買時 選擇一層鋪面作為投資對象，認為可接受的價格在 3800 元 ——4300 元 /平方米之間，一、二層整體購買的所占比例較小，認為現(xiàn)行 2700 元 /平方米價格基本合理。 意向客戶對大十字商業(yè)街的評價 意向客戶對大十字商業(yè)街的評價主要分為二點： 優(yōu)點認為該片區(qū)為老城區(qū)，商業(yè)根基較好，舊城改造后具有良好的 商業(yè)氛圍和投資機會，以小商品、日用百貨、食品、餐飲、服務、民族特色等行業(yè)應具有較好的發(fā)展前景。 六、哈密市商業(yè)發(fā)展趨勢及預測 依據(jù)前述分析，我們對哈密市商業(yè)市場的發(fā)展進行預測： 未來商業(yè)競爭飽合狀況短期內很難改善，競爭將更趨激烈 哈密市人口有限，經(jīng)濟發(fā)展緩慢，缺乏強勢產業(yè)支撐，再加上大量新型商業(yè)市場的進駐，預計未來幾年，哈密市的商業(yè)經(jīng)營 狀況將很難改觀，商業(yè)競爭將更超激烈，專業(yè)化、特色化商業(yè)形態(tài)將應運而生，并獲得發(fā)展。 政府缺乏有效監(jiān)管，商業(yè)開發(fā)及商業(yè)經(jīng)營出現(xiàn)重復怪圈 第 11 頁，共 44 頁 由于哈密市政府缺乏對商業(yè)地產及商業(yè)經(jīng)營方面的經(jīng)驗，在整個城市規(guī)劃及用地方面