【正文】 050100150200萬平方米04年05年06年04年 05年 06年 商品房 住宅施工面積過大 東莞市房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀 06年，住宅整體均價 3152元 /平方米，同比增長 %，相比去年 %的增長幅度有所放緩； ０６年國家宏觀調(diào)控力度的加大對市場產(chǎn)生了一定的效果，另一方面東莞房價基數(shù)較低，仍有一定的上升空間。 ? 06年，房地產(chǎn)銷售總額 ，同比增長 %；其中，住宅銷售總額 億元，同比增長 %， 比 05年與 04年同期增長 %的速度明顯加速。 《 主城區(qū)居住用地規(guī)劃結(jié)構(gòu) 》 20222022東莞住宅建設(shè)規(guī)劃 宏觀分析 — 城市發(fā)展與規(guī)劃 在此規(guī)劃的指導下，規(guī)劃市區(qū)包括六大片區(qū)，即新城中心區(qū)、舊城區(qū)、東城北片區(qū)、東城南片區(qū)、篁村片區(qū)和萬江片區(qū)， 東城區(qū)板塊的城市功能將得到不斷完善，對周邊鎮(zhèn)區(qū)的吸引力和輻射力大大加強；對外來都市白領(lǐng)、個體工商業(yè)者的吸附能力將大大提高。 東莞 “ 一心四城八大中心 ” 的區(qū)劃，加強城區(qū)的城市中心功能定位，城區(qū)的城市配套等的加強了城區(qū)對鎮(zhèn)區(qū)的吸引力和輻射力。 個體經(jīng)濟、居民消費力 宏觀分析 — 城市發(fā)展與規(guī)劃 ? 東莞區(qū)劃 東莞按照功能定位及經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的不同形成 “ 一心兩翼八大中心 ” 的行政區(qū)劃，將周邊 28鎮(zhèn)按照經(jīng)濟吸附力形成八大中心鎮(zhèn)區(qū)；東莞的行政區(qū)劃調(diào)整也將在此基礎(chǔ)上提上議事日程。 東莞歷年社會消費品零售總額及增長率（億元）01002003004005006000 . 0 0 %1 0 . 0 0 %2 0 . 0 0 %3 0 . 0 0 %4 0 . 0 0 %5 0 . 0 0 %6 0 . 0 0 %社會消費品零售總額 1 4 8 . 2 1 6 9 . 6 1 9 6 . 1 2 2 4 . 9 338 3 8 9 . 4 500增長率 % 0 1 4 . 4 4 1 5 . 6 3 1 4 . 6 9 5 0 . 2 9 1 5 . 2 1 2 8 . 4 11999 2022 2022 2022 2022 2022 2022 伴隨全市整體經(jīng)濟的持續(xù)快速發(fā)展，東莞市城鄉(xiāng)居民消費也呈現(xiàn)出較快的增長勢頭。 ? 東莞消費能力 2022年，全市城鄉(xiāng)居民儲蓄存款余額，比年初增長 %。而 實際外來人口已經(jīng)超過 1000萬，以大量的產(chǎn)業(yè)工人為主體 ，與其制造業(yè)為主的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)相吻合 ? 隨著東莞產(chǎn)業(yè)升級政策的落實及城市化進程的加快，以白領(lǐng)階層、外來人群為主的中產(chǎn)階層逐步壯大起來，引起對東莞市的房地產(chǎn)需求結(jié)構(gòu)相應(yīng)變化。 ? 人口結(jié)構(gòu)正由 “ 啞鈴型 ” 向 “ 金字塔型 ” 轉(zhuǎn)變 ? 2022年東莞市在冊總?cè)丝跒?。 東莞近 年的 G D P 及增長率（億元）0202240001 7 . 0 0 %1 8 . 0 0 %1 9 . 0 0 %2 0 . 0 0 %國民生產(chǎn)總值 488 5 7 8 . 4 6 7 2 . 3 9 4 7 . 5 1155 2182增長率 1 7 . 9 0 1 8 . 0 0 1 8 . 4 0 1 9 . 5 0 1 9 . 6 0 1 9 . 0 02022 2022 2022 2022 2022 2022年均 20%的 GDP增長率，城市競爭力持續(xù)增強，房地產(chǎn)需求力不斷強化、釋放 宏觀分析 — 東莞概況 ? 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)以二、三產(chǎn)業(yè)占主體 ? 2022年，東莞市三大產(chǎn)業(yè)比例由 2022年的 ∶∶ 調(diào)整為∶∶ ， 其中第一產(chǎn)業(yè)增加值 ，下降 %，第二產(chǎn)業(yè)增加值，增長 %，第三產(chǎn)業(yè)增加值 ，增長 %。 豐泰城 營銷策略總綱 報 告 提 綱 PART4 品牌的力量 PART1 市場分析 PART3 項目定位 PART2 項目分析 PART6 營銷推廣策略 PART5 形象包裝 PART7 銷售策略 PART1 市場分析 宏觀分析 ?東莞概況 ?城市發(fā)展與規(guī)劃 ?東莞市房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀 ?房地產(chǎn)政策研究 中觀分析 ?寮步鎮(zhèn)概況 ?區(qū)域房地產(chǎn)市場分析 宏觀分析 — 東莞概況 東莞經(jīng)濟實力、城市競爭力 東莞之最： ? 【 全國綜合實力千強鎮(zhèn)最多的地級市 】 ? 【 全國首評千強鎮(zhèn)虎門雄踞第一 】 ? 【 家庭汽車擁有率居全國鎮(zhèn)級第一 】 ? 【 全國國企出口額列第一名 】 ? 【 中國城市競爭力居地級市第一 】 ? 【 生活質(zhì)量位居全國地級市第一 】 ? 【 全國面積最小的鎮(zhèn)創(chuàng)造出最大的效益 】 ? 【 國內(nèi)首個異地候機樓 】 ? 【 世界最大的玩具生產(chǎn)制造城 】 ? 【 全球最大燈頭企業(yè)落戶東莞 】 ? 【 工業(yè)企業(yè)就業(yè)人員列全省之冠 】 ? 【 人均住房面積全省最大 】 東莞經(jīng)濟實力 2022年，東莞市地區(qū)生產(chǎn)總值突破 2022億元， 金融機構(gòu)本外幣存款突破 3000億元 ，工業(yè)總產(chǎn)值突破4000億元，進出口總額突破 5000億元 。連續(xù)兩年名列 “ 全國綜合實力百強城市 ” 第十二位、地級市第一位。 ? 東莞市確定了電子信息制造業(yè)、電氣機械制造業(yè)、紡織服裝制造業(yè)、家具制造業(yè)、玩具制造業(yè)、造紙及紙制品制造業(yè)、食品飲料制造業(yè)以及化工制品制造業(yè)等工業(yè)八大支柱產(chǎn)業(yè)，也確定了東莞 制造業(yè)立市 的基礎(chǔ)。其中，戶籍人口總數(shù)為 ，比2022年增加 ，增長 %；外來暫住人口 。 三大產(chǎn)業(yè)比例、人口結(jié)構(gòu) 宏觀分析 — 東莞概況 ? 東莞個體經(jīng)濟的發(fā)展 截至 2022年，東莞市個體工商戶達到，僅次于深圳市（ ），超過廣州市（ ），居全省第二位。全年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 22882元，增長%，農(nóng)民人均純收入 9842元，增長%，城鎮(zhèn)居民人均消費性支出 21768元，增長 %。 個體經(jīng)濟的增長使東莞的中產(chǎn)階層更加壯大 ， 個體工商戶成為東莞房地產(chǎn)消費的實力階層； 居民消費力的增強直接體現(xiàn)在 對市場樓價的承受能力增強 。 “ 一心兩翼 ” ： 以中心區(qū)為市域發(fā)展中心，以常平和虎門為東西兩翼帶動城鎮(zhèn)帶發(fā)展。 城市格局：一心兩翼、八大中心鎮(zhèn) 宏觀分析 — 城市發(fā)展與規(guī)劃 為符合國六條政策，“ 十一五 ” 期間東莞市主城區(qū)居住用地規(guī)劃結(jié)構(gòu)調(diào)整為“ 二帶、二區(qū)、三片、多點 ”的模式： 二帶： 輕軌沿線居住帶和東莞水道沿岸居住帶； 二區(qū)： 即近期規(guī)劃中提出的中央生活區(qū) 和 松山湖商務(wù)居住區(qū)； 三片： 即勝和－亨美片、立新－火煉樹片、水蛇涌片舊村改造的地區(qū)； 多點： 包括近期規(guī)劃中的“ 員工村 ” 和開發(fā)條件業(yè)已成熟、存量土地比較集中的地區(qū)。 規(guī)劃的影響 東莞市房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀 房地產(chǎn)銷售面積萬平方米04年05年06年04年 05年 06年 商品房 住宅? 06年，全市洋房銷售面積 米，占住宅總銷售面積的 %， 比 05年同期增長了 %； 別墅銷售面積 方米，同比增長 %。 住宅銷售面積萬平方米04年05年06年04年 05年 06年 洋房 別墅市場需求旺盛 東莞市房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀 ? 06年，房地產(chǎn)施工面積 方米，同比增長 %，其中住宅施工面積 ，占施工總量的%； ? 而全年房地產(chǎn)竣工面積僅 方米，施工、竣工比達 8： 6， 未來 1～ 2年內(nèi)房地產(chǎn)供應(yīng)量大，存在一定的消化壓力。 住宅銷售價格元/ 平方米04年05年06年04年 05年 06年 住宅 洋房 別墅銷售均價持續(xù)增長，增速放緩 東莞市房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀 ? 從戶型結(jié)構(gòu)來看， 80～ 120㎡的依然是主流，占 38%；而 120 ㎡以上的戶型與 05年相比，有較大提高。 0 5 年各戶型銷售面積比例19%51%18%12%80m2以下( 含8 0 )80~120m2( 含1 2 0 )120~160m2( 含1 6 0 )160m2以上( 不含1 6 0 )0 6 年各戶型銷售面積比例22%38%23%17%80m2以下( 含8 0 )80~120m2( 含1 2 0 )120~160m2( 含1 6 0 )160m2以上( 不含1 6 0 )戶型面積向舒適型過渡 東莞市房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀 ? 從戶型結(jié)構(gòu)看， 三房單位仍然是市場需求主流 ，占 52%，但相比 05年有所下降； ? 四房以上單位及兩房以下單位均有小幅上升，一方面與城區(qū)大戶型產(chǎn)品及小戶型供應(yīng)相吻合，另一方面說明 居民換房需求及外來白領(lǐng)的初始需求在上升 ，各類戶型的需求呈均衡化方向發(fā)展。 成交房價分布區(qū)間( 單位：元/m2，套 )581548453089749138 72 17540107145625618103851893040100020223000400050006000700080002 千以下 2 —3 千 3 —4 千 4 —5 千 5 —6 千 6 —7 千 7 千以上2022 2022房價承受能力得到提升 東莞市房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀 ? 從購買客戶來看，本地人和境外人口的比重有所下降，而外來人口的比重上升明顯。 ? 由于跟深圳之間房價價格差的存在，東莞樓市吸引了很多深圳人的置業(yè)，特別是靠近深圳的鳳崗、塘廈、清溪、長安、虎門等幾個鎮(zhèn)尤其突出，隨著城際交通的建設(shè)和連通， “ 一小時生活圈 ” 的生活模式必將擴大這種需求。 東莞房價的洼地效應(yīng) 房地產(chǎn)政策解讀 我們認為主要有幾條政策對東莞房地產(chǎn)市場會產(chǎn)生較大的影響： ? “ 90㎡ 以下 /70%以上 ” 的限制條件對東莞影響有限，這主要是因為東莞最適銷的產(chǎn)品面積在 80－ 120㎡ 左右，跟 90㎡ 的限制相差不遠，拼湊戶型也能解決部分的需求。 ? “ 兩年內(nèi)限期開發(fā) ” 將加劇市場的產(chǎn)品供應(yīng)量。 宏觀市場分析總結(jié) ? 住宅地域性需求特征明顯， 中心區(qū)對鎮(zhèn)區(qū)客戶的吸引越來越強； ? 城區(qū)市場和鎮(zhèn)區(qū)市場兩相繁榮， 鎮(zhèn)區(qū)市場主要圍繞鎮(zhèn)中心展開 ，除長安、虎門、厚街等鎮(zhèn)外， 鎮(zhèn)區(qū)樓價基本低于城市中心區(qū)； ? 東城區(qū)板塊依據(jù)城市配套設(shè)施的完善程度，樓盤價值和前景日益展現(xiàn)； ? 人們購買 120㎡ 以上戶型的實際需求有所增加，但 住宅市場仍將繼續(xù)以經(jīng)濟實用型產(chǎn)品為主 ； ? 以外來人口為主的中產(chǎn)階層逐漸壯大， 都市白領(lǐng)和個體工商戶將成為主流購房人群； 中觀分析 — 寮步概況 寮步鎮(zhèn)位于東莞市中部，處于東莞市的地理幾何中心，東臨松山湖高新科技產(chǎn)業(yè)園，西靠東莞市中心區(qū)的東城板塊，是穗港經(jīng)濟走廊的中樞，具有得天獨厚的區(qū)位優(yōu)勢 。 中觀分析 — 寮步概況 /城市分析 城鎮(zhèn)布局 寮步鎮(zhèn)的城鎮(zhèn)布局遵循了現(xiàn)代城市和融入大市區(qū)的指導思想，將寮步劃分為北區(qū)（莞樟路以北）、中心區(qū)（莞樟路至松山湖大道之間）、南區(qū)（松山湖大道至佛靈湖）、良橫區(qū)等四個片區(qū) ，與松山湖、東城形成“ 三位一體 ” 的城鎮(zhèn)規(guī)劃布局； 新中心城區(qū) 南區(qū) 北區(qū) 良橫區(qū) 隨著產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化升級、新中心城區(qū)的成形及土地市場的放量，新行政中心區(qū)將可能會是未來房地產(chǎn)市場供應(yīng)的熱點區(qū)域，由于其完善的配套及其便利的交通，將會成為寮步鎮(zhèn)中央生活集中區(qū)。 城市分析小結(jié) 中觀分析 — 寮步概況 /經(jīng)濟分析 ? 2022年，寮步鎮(zhèn)經(jīng)濟實力在東莞各個鄉(xiāng)鎮(zhèn)中排名第 12位，僅次于虎門、長安、東城、南城、大朗、石竭等鎮(zhèn)之后。 中觀分析 — 寮步概況 /經(jīng)濟分析 近年來寮步利用外資金額穩(wěn)定，確保了外源型經(jīng)濟的穩(wěn)步發(fā)展，從而帶動本地經(jīng)濟的穩(wěn)定發(fā)展。 利用外資額及外貿(mào)出口 寮步近年利用外資金額示意圖02022400060008000100001202214000160002022年 2022年 2022年 2022年萬美元0%5%10%15%20%25%利用外資金額 增長率寮步近年外貿(mào)出口總額示意圖0500001000001500002022002500003000003500002022年 2022年 2022年 2022年萬美元0%5%10%15%20%25%30%外貿(mào)出口總額中觀分析 — 寮步概況 /經(jīng)濟分析 寮步第三產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展，商貿(mào)活動區(qū)域繁榮，產(chǎn)業(yè)比重逐年提高； —— 第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展將促生三產(chǎn)從業(yè)人員，帶動地產(chǎn)市場的發(fā)展 電子 .電腦 .電器組成族群企業(yè)為寮步鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)的主導產(chǎn)業(yè)，被國家信息產(chǎn)業(yè)部定為國家信息產(chǎn)業(yè)基地?？偼?