【正文】 金域中央成交客戶(hù)類(lèi)型 人群定位 客戶(hù)描述 購(gòu)買(mǎi)目的 關(guān)注價(jià)值點(diǎn) 主要排斥點(diǎn) 以私營(yíng)企業(yè)主為主，是一群事業(yè)處于上升期、品位高、與眾不同的中青年才俊。 土地價(jià)值點(diǎn) 特色園林，創(chuàng)新產(chǎn)品：贈(zèng)送面積豐富，附加值高； 產(chǎn)品價(jià)值點(diǎn) 屬于 CLD中的現(xiàn)代化社區(qū)； 富有遠(yuǎn)見(jiàn)，城市階層的理想居所。 均價(jià) 高層 7300元 /平米（ 2022年 5月份開(kāi)盤(pán)） 配套 商業(yè)中心、風(fēng)情商業(yè)街、幼兒園等配套設(shè)施。 內(nèi)部景觀： 新古典主義園林景觀，以主景觀軸線(xiàn)、景觀水系、環(huán)形林蔭大道為主要元素。 發(fā)達(dá)的交通系統(tǒng)讓項(xiàng)目作為城區(qū)、鎮(zhèn)區(qū)客戶(hù)第一居所成為可能。 近水濂山生態(tài)區(qū)。 項(xiàng)目品類(lèi)定位 受規(guī)劃政策影響和與周邊片區(qū)的關(guān)系來(lái)看，項(xiàng)目總體定位為 G2； 受 08年宏觀調(diào)控影響及項(xiàng)目加速要求，一期定位為 G3。 K4：起始站 榴花車(chē)站至 —— 南城車(chē)站。 17路車(chē)：起始站 — 東城樞紐至 —— 南城車(chē)站。 休閑娛樂(lè) , 分布有玉蘭大劇院、體育館、科技館、圖書(shū)館、青少年宮、展覽館、行政中心廣 場(chǎng)、南城體育公園、健康活水中心等及宏遠(yuǎn)酒店、新城市酒店； 公交系統(tǒng) 18路車(chē)：起始站 實(shí)驗(yàn)中學(xué)至 —— 南城車(chē)站。 東城南片區(qū)（東泰居住組團(tuán)）提供很有完善成熟的商業(yè)、生活、娛樂(lè)配套， 5分鐘車(chē)程； 地塊周邊銀行較少，但拐進(jìn)莞太路， 1公里內(nèi)分布有中國(guó)銀行、工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行、商業(yè)銀行、 農(nóng)村信用社、興業(yè)銀行。 醫(yī)療配套 東莞市康華醫(yī)院位于科技路上（廣深告高速石鼓出口），距離約 ； 南城醫(yī)院位于東莞市莞太路南城路段，距離約 。 ? 規(guī)劃關(guān)鍵 ： 規(guī)劃南城濱河公園及１１處社區(qū)綠地，公共綠地總用地為４１ .６７公頃。 ? 規(guī)劃結(jié)構(gòu) ：概括為“兩軸、三帶、六組團(tuán)”，以莞太路發(fā)展主軸、新基大道發(fā)展次軸。 第二圈層 新基片區(qū)規(guī)劃、發(fā)展分析 ? 功能定位 ：為城市新中心區(qū)有機(jī)組成部分，以居住、商業(yè)、服務(wù)辦公為主的綜合城市功能組團(tuán)。 項(xiàng)目整體形象定位 位于城市核心圈，與中央生活區(qū)一路之隔 ，未來(lái) 享有 最成熟完善市政配套、生活配套、景觀配套 ， 時(shí)尚、文化、智慧的 高品質(zhì)城市樓盤(pán)。 旗峰公園、旗峰山旅游區(qū) 東城南片區(qū)整體詳規(guī)分析 功能定位： 依托市行政中心、商務(wù)中心，以居住功能為主的生活綜合配套區(qū)。 公園 世紀(jì)城 片區(qū)內(nèi)金地格林小城、東駿豪苑、新中銀、世紀(jì)城等高尚社區(qū)都集中于此，未來(lái)還將往西平、雅園、綠色世界一帶發(fā)展。 同時(shí)，它將與中央生活服務(wù)區(qū)共同構(gòu)成 CBD和南城區(qū)重要的生活服務(wù)區(qū)。 B、商業(yè)、餐飲配套 會(huì)展國(guó)際酒店； 第一國(guó)際商業(yè)街； 沿路中小型酒店、沿街餐飲； C、政府公建 市政府； 會(huì)議大廈； 會(huì)展中心 結(jié)論：東莞最高端的文化、娛樂(lè)配套集中與此，政府機(jī)關(guān)所在地，未來(lái)東莞市核心中的核心地段。 2022年 1月 21日星期一 《 東莞日?qǐng)?bào) 》 一、功能定位 集中全市三大中心職能：商業(yè)中心、會(huì)展中心和商務(wù)中心。 生態(tài)公園占地面積 與南城文化廣場(chǎng)相當(dāng)。 二、關(guān)鍵信息 五大核心主題公園， 面積和配置如右圖； 其中購(gòu)物廣場(chǎng)面積相當(dāng)于 商業(yè)步行街區(qū)； 體育公園占地面積相當(dāng)于 2個(gè)東莞體育中心。往返廣、深、虎門(mén)、厚街極其方便，交通輻射力較大，可有效擴(kuò)大客戶(hù)輻射區(qū)域； 從距離和交通到達(dá)的便捷性看，本項(xiàng)目客戶(hù)最主要來(lái)源：南城、東城、莞城，其次是：萬(wàn)江、厚街、虎門(mén)、道滘、深圳。 新區(qū)是東莞城市建設(shè)開(kāi)發(fā)的重點(diǎn)區(qū)域， CBD、 CLD都將位于此區(qū)域，規(guī)劃包括南城辦事服務(wù)中心、南城生態(tài)居住區(qū)、東莞購(gòu)物樂(lè)園、南城汽車(chē)總站、南城建材及汽車(chē)專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)、 南城東片區(qū)地產(chǎn)板塊 等。舊區(qū)北依運(yùn)河，是南城傳統(tǒng)的經(jīng)濟(jì)、文化聚集地區(qū)。 目標(biāo)客戶(hù)群類(lèi)型，購(gòu)買(mǎi)用途； 生活、配套等價(jià)值點(diǎn)發(fā)掘； 項(xiàng)目整體形象定位； 大片區(qū)價(jià)值點(diǎn)分析 項(xiàng)目土地屬性確定； 區(qū)位、土地核心價(jià)值點(diǎn)提煉； 目標(biāo)客戶(hù)來(lái)源、類(lèi)型、購(gòu)買(mǎi)目的。金域華府項(xiàng)目產(chǎn)品定位報(bào)告 需要重點(diǎn)解決的問(wèn)題 一、項(xiàng)目土地屬性研究 二、競(jìng)品分析 各圈層競(jìng)品分析 競(jìng)品分析總結(jié) 三、目標(biāo)客戶(hù)分析 客戶(hù)背景描述，購(gòu)房核心動(dòng)機(jī)、核心價(jià)值點(diǎn)、對(duì)地塊片區(qū)的理解 各項(xiàng)價(jià)值點(diǎn)排序 生活狀態(tài)描述 四、產(chǎn)品定位 戶(hù)型配比 戶(hù)型修改意見(jiàn) 精裝修、科技附加值 配套規(guī)劃（會(huì)所、園林、車(chē)庫(kù)、商業(yè)、建筑風(fēng)格、入戶(hù)大堂） 一、項(xiàng)目土地屬性研究 一、總體思路 以地塊為核心，以輻射范圍做圈層研究，深入挖掘土地價(jià)值 項(xiàng)目周邊片區(qū)的規(guī)劃及發(fā)展； 項(xiàng)目所在片區(qū)與這些周邊片區(qū)的關(guān)系。 （道路交通、配套關(guān)系等） 第一圈層（周邊片區(qū)分析） 項(xiàng)目所在片區(qū)的規(guī)劃及發(fā)展； 項(xiàng)目地塊與片區(qū)內(nèi)重要配套的關(guān)系； 圈層內(nèi)配套與交通； 第二圈層 （項(xiàng)目所在片區(qū)分析） 目標(biāo)客戶(hù)來(lái)源； 片區(qū)價(jià)值點(diǎn)發(fā)掘。 結(jié)論 一圈層 東城南片區(qū) 南城東片區(qū) CBD、CLD 項(xiàng)目?jī)r(jià)值點(diǎn) 二圈層 三圈層 新基片區(qū) 規(guī)劃資源 第一圈層 新基片區(qū)與周邊片區(qū)的關(guān)系 第一圈層分析 與 CBD、 CLD、南城東片區(qū)、東城南片區(qū)的聯(lián)系 本案 南城區(qū)以莞太大道為中軸，按東、西方向分為新區(qū)和舊區(qū)。南城文化廣場(chǎng)、銀豐路商業(yè)街就位于此區(qū)域，舊區(qū)將通過(guò)改造和擴(kuò)建連接沿河路和莞太大道南北走向的十條橫路，使其成為現(xiàn)代商貿(mào)和服務(wù)休閑中心。 另 東城南片區(qū) 東泰居住組團(tuán)由于周邊生活配套極其成熟，可有效彌補(bǔ)項(xiàng)目生活配套的不足； 序號(hào) 新基周邊片區(qū) 通行道路 所需時(shí)間 1 至總部經(jīng)濟(jì)中心區(qū) 東莞大道 1分鐘 2 至 CLD 科技路、東莞大道 1分鐘 3 至 CBD 科技路、東莞大道 2分鐘 4 至南城東片區(qū) 科技路、東五路、雅園路以及東二路、東四路 10分鐘 58 至大嶺山鎮(zhèn) 莞長(zhǎng)路、 107國(guó)道 30分鐘 至長(zhǎng)安鎮(zhèn)等 莞長(zhǎng)路、 107國(guó)道或廣深高速 30分鐘 9 至廣州、深圳 科技路、莞太路、廣深高速或 107國(guó)道 40分鐘 9 至厚街 廣深高速或 107國(guó)道 20分鐘 9 至虎門(mén) 廣深高速或 107國(guó)道 30分鐘 第一圈層分析： 與周邊四大片區(qū)的關(guān)系 結(jié)論： 新基片區(qū)道路系統(tǒng)發(fā)達(dá)，四環(huán)路、五環(huán)路、莞太路、東莞大道、科技大道等，與南城、萬(wàn)江、莞城及北部西部相臨鎮(zhèn)區(qū)的交通聯(lián)系緊密，形成南城新基片區(qū)的大交通格局，交通輻射范圍極其寬闊。 下面分別對(duì)第一圈層內(nèi)重要片區(qū)的詳規(guī)和發(fā)展作出介紹： 精品商場(chǎng) 超市 酒店 購(gòu)物廣場(chǎng) 大型濱水商業(yè)環(huán)境 大型超市 大型百貨 綜合市場(chǎng) 中式餐飲美食街 步行街 賓館 大面積開(kāi)闊水體 文化娛樂(lè)中心 露天劇場(chǎng) 林蔭步道，船形廣場(chǎng)、濱水廣場(chǎng) 高爾夫練球場(chǎng) 社區(qū)健身活動(dòng)中心 游泳池、網(wǎng)球場(chǎng) 66班中學(xué)對(duì)外運(yùn)動(dòng)場(chǎng)等 雕塑公園 36班小學(xué) 林蔭道 酒吧街 林蔭公園 30班小學(xué) 坡地與水景結(jié)合的生態(tài)公園 林蔭公園 約 10萬(wàn)平米 體育公園 約 12萬(wàn)平米 購(gòu)物公園 約 20萬(wàn)平米 文化公園 購(gòu)物廣場(chǎng) CLD片區(qū)詳規(guī)介紹 一、功能定位 一個(gè)為行政文化、金融商務(wù)區(qū)服務(wù)的、具有完備的公共配套設(shè)施和充足的綠地休閑空間、社區(qū)活動(dòng)場(chǎng)所的新型社區(qū)，總占地面積 。 文化公園占地面積相當(dāng)于 30個(gè)可園。 總占地面積 214萬(wàn)平米； 居住人口： 60000人； 一期拍賣(mài)時(shí)間及地價(jià)： 08年 6月 18日，整體拍賣(mài) 114萬(wàn) ㎡ ，； 住宅容積率 。 二、重要建筑（配套） A、 文化配套 ： 玉蘭劇院； 圖書(shū)館； 高科技展覽館； 青少年科技活動(dòng)中心； 展覽中心。 CBD片區(qū)詳規(guī)介紹 南城東片區(qū)整體詳規(guī)分析 是新城區(qū)重要組成部分、南城區(qū)重要的生活服務(wù)區(qū)，為東莞市中央商務(wù)區(qū)配套服務(wù)的、具有完備的公共配套設(shè)施和充足的綠地休閑空間的高品質(zhì)新型社區(qū)。 整體規(guī)劃結(jié)構(gòu)為 “ 1核 3區(qū) ” ，即 1個(gè)中央公共服務(wù)核， 2個(gè)居住區(qū)和 1個(gè)工業(yè)園區(qū) 中央公共服務(wù)核： 以體育公園為基礎(chǔ)，與西側(cè)中央生活區(qū)購(gòu)物公園呼應(yīng) 。這個(gè)板塊的一大特點(diǎn)是生態(tài)綠化好，地塊規(guī)整，隨著該片區(qū)樓盤(pán)的開(kāi)發(fā)、居住人口的增多，生活配套、商業(yè)配套將得到改善。 規(guī)劃關(guān)鍵點(diǎn)： 2自然環(huán)境保護(hù)：旗峰山旅游區(qū)的生態(tài)綠區(qū)，保證片區(qū)自然環(huán)境純粹性； 2休閑娛樂(lè)：旗峰公園、怡豐食街等 5分鐘車(chē)程； 片區(qū)核心價(jià)值點(diǎn)提煉 擁有完善成熟居住區(qū)生活?yuàn)蕵?lè)配套； 周邊聚集了一批高素質(zhì)的白領(lǐng)，這些人群很多來(lái)自廣州、深圳等，進(jìn)一步帶動(dòng)周邊服務(wù)產(chǎn)業(yè)，同時(shí)也成為項(xiàng)目穩(wěn)定的租客或二手房買(mǎi)家，存在潛在客戶(hù)； 東泰居住組團(tuán) 第一圈層分析小結(jié)： 客戶(hù)來(lái)源 從距離和交通到達(dá)的便捷性看，本項(xiàng)目客戶(hù)最主要來(lái)源：南城、東城、莞城，其次是：萬(wàn)江、厚街、虎門(mén)、道滘、深圳。 大片區(qū)價(jià)值點(diǎn)發(fā)掘 3周邊擁有完善成熟的文化、商業(yè)、娛樂(lè)、體育、醫(yī)療配套； 3未來(lái)新城市內(nèi)，將會(huì)是一批東莞最有文化，高素質(zhì)的人，受交通優(yōu)勢(shì)影響，未來(lái)此區(qū)域有可能取代東城南片區(qū)，成為更為活躍的租賃市場(chǎng)和具有更高品質(zhì)的服務(wù)業(yè)； 3 發(fā)達(dá)的交通系統(tǒng)及南城更優(yōu)越的居住環(huán)境和教育配套讓項(xiàng)目作為城區(qū)、鎮(zhèn)區(qū)客戶(hù)第一居所成為可能。 ? 規(guī)劃范圍 ：臨南城科技大道，南接五環(huán)路，西連東莞水道，北至四環(huán)路，莞太路則從南北向穿越規(guī)劃區(qū)，規(guī)劃總占地面積約為３４９公頃，規(guī)劃居住人口５ .６萬(wàn)人。形成莞太路商業(yè)辦公帶、四環(huán)路商業(yè)辦公帶、片區(qū)步行商業(yè)帶；包括“下墩居住組團(tuán)、新基西居住組團(tuán)、新基東居住組團(tuán)、中信新天地居住組團(tuán)、雀巢咖啡工業(yè)組團(tuán)、福地工業(yè)組團(tuán)”等六個(gè)組團(tuán)。 片區(qū)內(nèi)將新增道路 20條，大大提高了片區(qū)與外部區(qū)域的交通能力； 第二圈層分析 新基片區(qū)整體詳規(guī)分析 配套和道路分布圖 項(xiàng)目位于城市發(fā)展的重點(diǎn)區(qū)域，且政府的重點(diǎn)建設(shè)區(qū)域就在項(xiàng)目周邊，價(jià)值上升潛力不可估量；但項(xiàng)目周邊區(qū)域目前現(xiàn)狀工業(yè)環(huán)境較差，片區(qū)還沒(méi)有形成集中的居住環(huán)境，配套設(shè)施不完善。 教育配套 陽(yáng)光五小、六小省一級(jí)學(xué)校標(biāo)準(zhǔn)，、陽(yáng)光二小、陽(yáng)光三小、勝和小學(xué)距離本項(xiàng)目均在 3公里范圍內(nèi) 商業(yè)配套 中央行政區(qū)和中央商務(wù)區(qū)距離地塊不過(guò) 1公里，遍布酒店和夜場(chǎng)； 鴻福商圈有蘇寧、沃爾瑪商場(chǎng)等大型商業(yè)。 距離地塊 3公里處，華美樂(lè)等大型專(zhuān)業(yè)裝飾市場(chǎng)分布于此； 城市風(fēng)景 700米名店走廊， 1分鐘步行達(dá)到； 新天地商業(yè)街，距離地塊 100米以?xún)?nèi) ； 南城步行街等商業(yè)配套 科技路與四環(huán)路口有加油站， 1分鐘車(chē)程； 景觀綠化配套 外部：中央生活區(qū)未來(lái)景觀帶、南城東片區(qū)的景觀規(guī)劃系統(tǒng)、遠(yuǎn)望水濂山景觀層次分明； 內(nèi)部：西面臨科技路角落有部分大樹(shù)，原生態(tài)景觀面好。 15路車(chē)：起始站 可園至 —— 南城車(chē)站。 C3：起始站 榴花車(chē)站至 —— 南城車(chē)站。 南城車(chē)站通往鎮(zhèn)區(qū)及全省交通，距離項(xiàng)目 3公里； 周邊配套情況： 第二圈層分析小結(jié)： 目標(biāo)客戶(hù)群類(lèi)型，購(gòu)買(mǎi)用途 1目標(biāo)客戶(hù)初步分析： ? 城區(qū)公務(wù)員、小企業(yè)主、企業(yè)管理人員等階層； ? 厚街、虎門(mén)等周邊鎮(zhèn)區(qū)改善生活環(huán)境及子女教育環(huán)境的企業(yè)中高層； 購(gòu)買(mǎi)用途：棲居、居住改善。 片區(qū)價(jià)值點(diǎn)發(fā)掘 一路之隔的中央生活區(qū) CLD將為項(xiàng)目提供良好的 文化、商業(yè)、娛樂(lè)、學(xué)校、醫(yī)療配套 配套資源； CLD地塊今年 6月開(kāi)始首期起拍，大體量，高地價(jià)，高容積率，將為項(xiàng)目?jī)r(jià)值提升提供強(qiáng)有力的推動(dòng)作用 。 使客戶(hù)進(jìn)可享受 CLD繁榮與配套，退可回歸寧?kù)o與自然，與喧鬧保持距離。 二、競(jìng)品分析 第一國(guó)際 凱旋城 格林小城 CLD 景湖春曉 東駿豪苑 國(guó)際公館 森林湖 CBD 公建群 中信新天地 石竹花園 綠色世界生態(tài) 金色華庭 本案地塊 百悅尚城 金域中央