【正文】 度上影響了新開(kāi)工的數(shù)量。二是一些城市對(duì) 中國(guó)最大管理資源中心 第 5 頁(yè) 共 45 頁(yè) 未來(lái)的市場(chǎng)預(yù)期看好，對(duì)已經(jīng)取得的土地放慢了開(kāi)發(fā)進(jìn)度。 造成今年上半年住房市場(chǎng)供不應(yīng)求的主要原因。今年上半年全國(guó)商品住房的銷售面積與竣工面積之比達(dá)到了 ，高于去年同期 ，繼續(xù)拉開(kāi)差距。 2020年到 2020年，我國(guó)無(wú)論是土地的總供給還是房屋的總供給，其增速都呈下降趨勢(shì)。 供給不能滿足需求是我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)階段的基本特征。 2） 需要關(guān)注的幾個(gè)問(wèn)題。 從住房租售價(jià)格和住房銷售價(jià)格來(lái)看，住房租售價(jià)格始終低于銷售價(jià)格的漲幅。水岸東方 城北區(qū)域 白樺林居 雅荷春天 城西區(qū)域 中國(guó)最大管理資源中心 第 3 頁(yè) 共 45 頁(yè) 奧林匹克花園 金泰。 中國(guó)最大管理資源中心 第 1 頁(yè) 共 45 頁(yè) 西安市大型住宅項(xiàng)目調(diào)查報(bào)告 中國(guó)最大管理資源中心 第 2 頁(yè) 共 45 頁(yè) 目 錄 一、全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)上半年發(fā)展情況 二、西安市 2020 年度上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展情況 房地產(chǎn)運(yùn)行背景 07 年上半年供應(yīng)量與銷售分析 07 年上半年分物業(yè)運(yùn)行分析 1）住宅市場(chǎng) 2）寫(xiě)字樓市場(chǎng) 3）別墅市場(chǎng) 4)商業(yè)市場(chǎng) 三、 0 07 年西安土地交易信息匯總 四、個(gè)案調(diào)查 城東區(qū)域 中新。產(chǎn)霸半島 廣廈。思路花城 綠地 世紀(jì)城 城南區(qū)域 中海國(guó)際社區(qū) 五 、 報(bào)告結(jié)論 中國(guó)最大管理資源中心 第 4 頁(yè) 共 45 頁(yè) 全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)上半年發(fā)展情況 1） 價(jià)格漲幅變化情況。今年一季度住房租賃價(jià)格與銷售價(jià)格的漲幅分別為 %和 6%，二者相差 。 商品住房市場(chǎng)供不應(yīng)求的局面，下半年還難以緩解。與市場(chǎng)機(jī)構(gòu)及問(wèn)題相比，供給總量不足的矛盾，是當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨的主要矛盾。與同期快速的城鎮(zhèn)化和新增城市居民的住房需求，原有城市居民住房改善需求還不相適應(yīng)。從 40個(gè)重點(diǎn)城市的數(shù)字反映，到今年 6 月份商品住房實(shí)際登記的銷售面積，與批準(zhǔn)的預(yù)售面積比為 。從供求方面看，是一些城市住房用地連續(xù)幾年完不成供求計(jì)劃，例如北京、深圳的建設(shè)用地供應(yīng)不足。三是拆遷難度加大，盤(pán)貨存量土地受到限制。 從需求方面看，一是在投資需求比例加大，家庭擁有多套住房的數(shù)量在增加。三是人們對(duì)住房?jī)r(jià)格上漲的預(yù)期提前 進(jìn)入了消費(fèi)。五是中心城市城鎮(zhèn)品質(zhì)的提高，和城鎮(zhèn)化中農(nóng)村富余勞動(dòng)力轉(zhuǎn)移，吸引了外地的機(jī)構(gòu)、個(gè)人和農(nóng)民進(jìn)城購(gòu)房。今年上半年房?jī)r(jià)快速上漲的主要原因是市場(chǎng)的供不應(yīng)求。除此之外，不少地方土地價(jià)格的攀升，比如北京、上海、杭州等地近期出讓的地塊價(jià)格，加上建后的價(jià)格，已經(jīng) 超出了當(dāng)期市場(chǎng)的住房?jī)r(jià)格。 房地產(chǎn)投資投機(jī)性有上升趨勢(shì)。目前看在流動(dòng)性過(guò)剩人民幣升值的情況下，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資性、投機(jī)性應(yīng)有上升的勢(shì)頭。 6月末居民存款增長(zhǎng) 8271 億元，同比少增了 5938 億元，這表明越來(lái)越多的貨幣開(kāi)始流向了流通領(lǐng)域，潛在的購(gòu)買力在向?qū)嶋H的購(gòu)買力轉(zhuǎn)變。央行今年以來(lái)第六次，06 年以來(lái)第九次上條了人民幣準(zhǔn)備金，普通類的金融機(jī)構(gòu)將執(zhí)行 12%的準(zhǔn)備金標(biāo)準(zhǔn)，已經(jīng)逼近了近年來(lái)的歷史最高，但對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的明確并不明顯。買方投資者也增多，投資者通過(guò)購(gòu)買住房期待保值，促進(jìn)了房地產(chǎn)的銷售量，促進(jìn)了房?jī)r(jià)的提升。從理論商來(lái)說(shuō)，租售比可以比較客觀的反映當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn) 的狀況。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)字顯示，今年一季度新建商品住房的銷售價(jià)格漲幅 6%，租賃 中國(guó)最大管理資源中心 第 7 頁(yè) 共 45 頁(yè) 價(jià)格漲幅 %，新建商品住房的價(jià)格漲幅高于租賃價(jià)格的漲幅 個(gè)百分點(diǎn)。 關(guān)注外資房地產(chǎn)投資增速過(guò)快，對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的影響。外資投資房地產(chǎn)雖主要仍然集中在上海、北京、深圳等地，但逐步向西安、成都、重慶等內(nèi)陸城市轉(zhuǎn)移。 股市與樓市的相互影響。今年一季度最初是股市大幅度上漲，大部分的資金從 銀行和樓市抽投到股市，使房地產(chǎn)形式有一些變化，特別是在購(gòu)買新建商品房方面。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)數(shù)字測(cè)算，今年 1 至 6 月份商品住房的銷售面積超過(guò) 1到 3月份銷售面積，同比增長(zhǎng) ，其中 1到 6月份期房的住宅銷售面積超過(guò) 1到 3月份增長(zhǎng) 中國(guó)最大管理資源中心 第 8 頁(yè) 共 45 頁(yè) 個(gè)百分點(diǎn)。 由于近期房?jī)r(jià)的普遍上漲，人們對(duì)即將可能出臺(tái) 的新政策表示關(guān)注。在今年下半年和今后一段時(shí)間內(nèi)，政府還可能出臺(tái)一些新的調(diào)控措施。 二、西安市房地產(chǎn)市場(chǎng)上半年情況匯總 房地產(chǎn)運(yùn)行背景 1）、宏觀經(jīng)濟(jì)： GDP 增長(zhǎng) 10 年來(lái)最高 07 上半年西安經(jīng)濟(jì)運(yùn)行態(tài)勢(shì)良好，預(yù)計(jì)完成生產(chǎn)總值 750億元，同比增長(zhǎng) 13%，加快 ，為西安市 10年來(lái) 中國(guó)最大管理資源中心 第 9 頁(yè) 共 45 頁(yè) 同期最高水平。宏觀經(jīng)濟(jì)的良性運(yùn)行為房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)步推進(jìn)保駕護(hù)航。其中， 在建項(xiàng)目 180 個(gè)，總投資 1652億元， 07 年計(jì)劃投資 260 億元，包括城市快速軌道交通二號(hào)線工程、城市公園廣場(chǎng)建設(shè)項(xiàng)目、城市線網(wǎng)落地整治建設(shè)工程等；“前期項(xiàng)目” 100 個(gè)，總投資 1355 億元，包括渭北產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)項(xiàng)目、城市交通綜合改善工程項(xiàng)目、涇渭濕地自然保護(hù)區(qū)項(xiàng)目、西安國(guó)家生物產(chǎn)業(yè)基地項(xiàng)目等。 3）、政策 法規(guī)：以原有政策細(xì)化落實(shí)為主調(diào) 07 年房地產(chǎn)調(diào)控的主基調(diào)依然是從嚴(yán)從緊，調(diào)整住房結(jié)構(gòu)、 中國(guó)最大管理資源中心 第 10 頁(yè) 共 45 頁(yè) 穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格是兩大重點(diǎn)。 綜合來(lái)看， 07 上半年西安市經(jīng)濟(jì)運(yùn)行良好，城市規(guī)劃建設(shè)快速推進(jìn)，房地產(chǎn)調(diào)控主要是對(duì)前期政策的細(xì)化與落實(shí)，這均為上半年西安房地產(chǎn)市場(chǎng)提供了良好的運(yùn)行環(huán)境。土地市場(chǎng)供應(yīng)向遠(yuǎn)郊延伸，城北、長(zhǎng)安、 浐 灞、西咸等郊區(qū)板塊隨規(guī)劃建設(shè)的快速推進(jìn)，推動(dòng)房地產(chǎn)郊區(qū)化發(fā)展進(jìn)程。 1）、市場(chǎng)供應(yīng)：商品房市場(chǎng)供應(yīng)量較上年增幅超過(guò) 40% （數(shù)據(jù)來(lái)自西安房 中國(guó)最大管理資源中心 第 11 頁(yè) 共 45 頁(yè) 地產(chǎn)信息網(wǎng)） 06 年受政策調(diào)控影響，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)觀望情緒明顯，市場(chǎng)供應(yīng)量有所放緩，而進(jìn)入 07年伴隨著市場(chǎng)對(duì)政策的逐步適應(yīng)，上半年商品房市場(chǎng)供應(yīng)集中放量，施工、竣工、新開(kāi)工面積較上年同比增幅均達(dá)到 40%以上。 2）、市場(chǎng)銷售：商品房銷售面積較上年增幅達(dá) % （數(shù)據(jù)來(lái)自西 中國(guó)最大管理資源中心 第 12 頁(yè) 共 45 頁(yè) 安房地產(chǎn)信息網(wǎng)） 近年西安商品房年銷售增幅基本上均保持在 30%左右， 06 年受宏觀政策的影響市場(chǎng)增幅略有放緩。 2020 上半年西安商品房銷售面積較上年同比增長(zhǎng) %。 07 上半年分物業(yè)商品房市場(chǎng)運(yùn)行分析 （一）住宅市場(chǎng)：供需兩旺，量?jī)r(jià)齊升 （數(shù)據(jù)來(lái)自西安房地產(chǎn)信息網(wǎng)） 市場(chǎng)供應(yīng) 作為商品房市場(chǎng)的主體，近年來(lái)西安普通住宅物業(yè)開(kāi)發(fā)量呈逐年增長(zhǎng)的勢(shì)頭， 06 年宏觀調(diào)控政策的予頭直指住宅物業(yè)，對(duì)其市場(chǎng)供應(yīng)產(chǎn)生較大沖擊，政策后市場(chǎng)供應(yīng)集中放量，上半年西安普通住宅施工面積、竣工面積、新開(kāi)工面積較上年 中國(guó)最大管理資源中心 第 13 頁(yè) 共 45 頁(yè) 同比增幅超過(guò) 40%。占商品房總交易面積的比例高達(dá) 91%，較去年同期增長(zhǎng)兩個(gè)百分點(diǎn)，住宅作為目前商品房市場(chǎng)的主體地位愈發(fā)明顯。 144 平方米以下住宅占 中國(guó)最大管理資源中心 第 14 頁(yè) 共 45 頁(yè) 到市場(chǎng)需求的絕對(duì)比重。住宅消費(fèi)人群中本地人群明顯處于主體地位。近五年來(lái)西安住宅均價(jià)保持了 5%以內(nèi)的增幅穩(wěn) 步上行， 2020上半年，西安住宅在售均價(jià)為 3412元 /平方米，較上年同比增長(zhǎng) %，較歷史 中國(guó)最大管理資源中心 第 15 頁(yè) 共 45 頁(yè) 年份增幅加大，根據(jù)國(guó)家發(fā)展改革委價(jià)格監(jiān)測(cè)中心發(fā)布的上半年從 36 個(gè)大中城市房?jī)r(jià)來(lái)看，較上年同比增長(zhǎng) %，西安房?jī)r(jià)增幅尚低于全國(guó)水平。 （ 2）價(jià)格影響因素剖析 投資和居住環(huán)境的不斷改善，帶動(dòng)西安作為西部地區(qū)中心城市的吸引力和輻射力持續(xù)走強(qiáng)，城市化進(jìn)程的加快使得更多非城市人口向城市集中，均在很大 程度上刺激了市場(chǎng)需求的快速增長(zhǎng)，而市場(chǎng)供應(yīng)受土地資源限制，增長(zhǎng)速度較需求增速偏緩， 06 年政策調(diào)控下市場(chǎng)短期供應(yīng)減少、供需失衡在一定程度上刺激房?jī)r(jià)上揚(yáng)。 從熱點(diǎn)區(qū)域房?jī)r(jià)走勢(shì)來(lái)看，外來(lái)品牌地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目對(duì)區(qū)域房?jī)r(jià)拉動(dòng)作用明顯。 中國(guó)最大管理資源中心 第 16 頁(yè) 共 45 頁(yè) 06 年政策中關(guān)于“ 90