【正文】 客源 嘉 國(guó) 際 廣 場(chǎng) 和 54 收益水平與投資風(fēng)險(xiǎn)是影響投資決策的主要因素，市場(chǎng)對(duì) 9%的投資回報(bào)率接受度高 高單價(jià)不成為寫(xiě)字樓投資障礙， 租金回報(bào)及物業(yè)本身的保值升值是決定投資行為的 關(guān)鍵因素 。 行業(yè) 占比 商貿(mào) /物流 % 信息 /軟件 /科技 % 電子 /電器 /設(shè)備 % 咨詢(xún) /法律 /會(huì)計(jì) % 建筑 /房地產(chǎn) % 金融 /保險(xiǎn) % 廣告 /傳媒 % 建材 /裝飾 % 醫(yī)藥 /化工 /日用品 % 政府 /組織 % 休閑 /旅游 /會(huì)展 % 食品 /煙酒 % 其他 % 文化 /教育 % 行業(yè)分布18%16%14%11%9%7%6%6%5% 4%2%1%1%0%25%商貿(mào)/物流 信息/軟件/科技 電子/電器/設(shè)備咨詢(xún)/法律/會(huì)計(jì) 建筑/房地產(chǎn) 金融/保險(xiǎn)廣告/傳媒 建材/裝飾 醫(yī)藥/化工/日用品政府/組織 休閑/旅游/會(huì)展 食品/煙酒其他 文化/教育合肥中高檔寫(xiě)字樓入駐企業(yè)性質(zhì)70%22%8%本地企業(yè)/ 單位外地企業(yè)/ 單位外企/ 單位嘉 國(guó) 際 廣 場(chǎng) 和 48 外地企業(yè)和外企租金承受能力較強(qiáng)，但企業(yè)數(shù)量較少，主力租戶(hù)決定寫(xiě)字樓租金水平 合肥寫(xiě)字樓企業(yè)性質(zhì)與租金水平的關(guān)系7858535146 4543410%20%40%60%80%100%郵電 CBD 金城 潤(rùn)安 萬(wàn)通 財(cái)富一期 天徽 國(guó)際商會(huì)企業(yè)性質(zhì)占比0102030405060708090租金水平本地企業(yè)/ 單位 外地企業(yè)/ 單位 外企/ 單位 租金企業(yè)性質(zhì)與租金承受力的關(guān)系45525670%22%8%4045505560本地企業(yè)/ 單位 外地企業(yè)/ 單位 外企/ 單位0%10%20%30%40%50%60%70%80%按企業(yè)性質(zhì)統(tǒng)計(jì)平均租金 企業(yè)數(shù)量占比?隨租金上升，各寫(xiě)字樓中本地企業(yè)的數(shù)量占比呈明顯的下降趨勢(shì)，而外企數(shù)量明顯上升； ?寫(xiě)字樓租金水平由其主力租戶(hù)決定，因此，郵電大廈能實(shí)現(xiàn)明顯高于其他項(xiàng)目的租金； ?外企和外地企業(yè)平均租金明顯高于本地企業(yè)； ?本地企業(yè)數(shù)量占 70%； 嘉 國(guó) 際 廣 場(chǎng) 和 49 金融保險(xiǎn)、電子信息及建材裝飾行業(yè)租金承受力相對(duì)高，商貿(mào)物流和咨詢(xún)服務(wù)業(yè)租金承受力相對(duì)較弱 金融保險(xiǎn)、現(xiàn)代科技制造行業(yè)能承受高租金； 咨詢(xún)服務(wù)業(yè)目前整體發(fā)展水平一般，表現(xiàn)為租金承受力較弱； 傳統(tǒng)的商貿(mào)物流企業(yè)數(shù)量最多，但租金承受力較弱； 行業(yè)性質(zhì)與租金承受力的關(guān)系514653464745454914%9%7%17%16%11%6% 6%4042444648505254電子/電器/設(shè)備建筑/房地產(chǎn)金融/保險(xiǎn)商貿(mào)/物流信息/軟件/科技咨詢(xún)/法律/會(huì)計(jì)廣告/傳媒建材/裝飾0%5%10%15%20%行業(yè)平均租金 企業(yè)數(shù)量占比嘉 國(guó) 際 廣 場(chǎng) 和 50 高端寫(xiě)字樓承租大面積的客戶(hù)比例較高，但也存在部分知名企業(yè)承租小面積的現(xiàn)象 大量知名企業(yè)在合肥的分支機(jī)構(gòu)屬于辦事處性質(zhì)，面積需求小（如 IBM在財(cái)富廣場(chǎng)一期僅租賃 150平米）。 嘉 國(guó) 際 廣 場(chǎng) 和 43 在傳統(tǒng)的“地段 +產(chǎn)品”價(jià)值體系之外， 優(yōu)質(zhì)的租戶(hù)結(jié)構(gòu) 是高端寫(xiě)字樓極其重要的隱性?xún)r(jià)值 租戶(hù) 地段 產(chǎn)品 收益保證 ?租金承受力 ?經(jīng)營(yíng)穩(wěn)定性 ?建筑形象 ?內(nèi)部配置 ?服務(wù)水平 ?成熟性 ?昭示性 ?可達(dá)性 本項(xiàng)目在地段和產(chǎn)品方面處于市場(chǎng)第一梯隊(duì)，通過(guò)優(yōu)化租戶(hù)結(jié)構(gòu)成為市場(chǎng)領(lǐng)袖是我們的機(jī)會(huì)。月國(guó)貿(mào) C B D 高檔寫(xiě)字樓國(guó)貿(mào)在十幾年來(lái)積累的大批優(yōu)質(zhì)客戶(hù)和地標(biāo)性知名度，成為實(shí)現(xiàn)高租金的強(qiáng)力支撐，雖然近年來(lái) CBD大量高品質(zhì)的項(xiàng)目入市，但仍然不能撼動(dòng)國(guó)貿(mào)的領(lǐng)袖地位。 財(cái)富廣場(chǎng)一期租戶(hù)行業(yè)分部21%16%13%13%10%8%6%4%4%3%1%1%18%商貿(mào)/ 物流 建筑/ 房地產(chǎn) 咨詢(xún)/ 法律/ 會(huì)計(jì)電子/ 電器/ 設(shè)備 信息/ 軟件/ 科技 建材/ 裝飾政府/ 組織 醫(yī)藥/ 化工/ 日用品 廣告/ 傳媒金融/ 保險(xiǎn) 其他 休閑/ 旅游/ 會(huì)展嘉 國(guó) 際 廣 場(chǎng) 和 40 北京國(guó)貿(mào)寫(xiě)字樓產(chǎn)品素質(zhì)已相對(duì)落后，但租金仍然高于 CBD高檔寫(xiě)字樓平均水平 50% ?入市時(shí)間： 1990年 ?區(qū)位：北京 CBD核心位置 ?業(yè)主：對(duì)外貿(mào)易經(jīng)濟(jì)合作部 amp。也有部分國(guó)際大公司，但比重不大。 ?入市時(shí)間： 2022年左右 ?區(qū)位：老城區(qū)成熟地段 ?盈利模式：持有招租 ?目前租金： 65元 /平米 2 新起項(xiàng)目逐漸改善原有項(xiàng)目各項(xiàng)缺點(diǎn)，產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)無(wú)明顯優(yōu)勢(shì) 1 辦公區(qū)域集中化，越來(lái)越明顯 2 和 嘉國(guó)際廣場(chǎng) 35 報(bào)告結(jié)構(gòu) 一． 目標(biāo)梳理與問(wèn)題界定 二． 市場(chǎng)研究與整體戰(zhàn)略 三． 營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略與策略體系 嘉 國(guó) 際 廣 場(chǎng) 和 36 市場(chǎng)研究與整體戰(zhàn)略 ? 高端寫(xiě)字樓價(jià)值體系研究 ? 客戶(hù)研究及市場(chǎng)策略 ? 客戶(hù)定位總結(jié) 嘉 國(guó) 際 廣 場(chǎng) 和 37 本項(xiàng)目要成為市場(chǎng)領(lǐng)袖，必須突破寫(xiě)字樓傳統(tǒng)價(jià)值體系， 尋求差異化的高檔寫(xiě)字樓營(yíng)銷(xiāo)方向 高端寫(xiě)字樓 價(jià)值體系 二元價(jià)值體系 市場(chǎng)現(xiàn)象解析 案例借鑒 …… 產(chǎn)品 地段 產(chǎn)品 地段 模型研究：高端寫(xiě)字樓價(jià)值體系 嘉 國(guó) 際 廣 場(chǎng) 和 38 郵電大廈入市六年，目前仍為合肥寫(xiě)字樓租金水平的塔尖，租戶(hù)以跨國(guó)公司和國(guó)內(nèi)知名公司為主 建筑面積 41000平方米，高 ,地上 39層，地下 2層，裙房 3層。 嘉 國(guó) 際 廣 場(chǎng) 和 34 核心問(wèn)題： 市場(chǎng)容量面臨考驗(yàn)，傳統(tǒng)價(jià)值體系下無(wú)明顯競(jìng) 爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，項(xiàng)目如何實(shí)現(xiàn)較好市場(chǎng)反映？ 本體條件 目標(biāo) 市場(chǎng)環(huán)境 片區(qū)有一定優(yōu)勢(shì)；片區(qū)內(nèi)地段優(yōu)勢(shì)共享 產(chǎn)品無(wú)明顯競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)； 問(wèn)題解析 樹(shù)立高形象，成為市場(chǎng)明星，提升企業(yè)品牌。 本項(xiàng)目 嘉 國(guó) 際 廣 場(chǎng) 和 28 1 、項(xiàng)目所處的地理位置優(yōu)越，交通設(shè)計(jì)合理，擁有多條公交路線(xiàn) 2 、可以借勢(shì)于傳統(tǒng)的市中心人氣，沒(méi)有市中心交通擁堵的缺點(diǎn) 3 、財(cái)富廣場(chǎng)的 1， 2， 3期工程與本項(xiàng)目共同打造本區(qū)合肥市新興純商務(wù)寫(xiě)字樓片區(qū)的形象。 13萬(wàn)平米綜合體：寫(xiě)字樓、公寓、住宅、 百大 CBD購(gòu)物中心。 北一環(huán)片區(qū)入市項(xiàng)目時(shí)間對(duì)比 嘉 國(guó) 際 廣 場(chǎng) 和 19 競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目比較 項(xiàng)目 金色地帶 Utown 開(kāi)發(fā)商 金塘利安 (杭州錢(qián)塘 ) 體量 開(kāi)盤(pán)時(shí)間 預(yù)計(jì) 2022年 10月 8月 28日開(kāi)始內(nèi)部認(rèn)購(gòu) 銷(xiāo)售速度 均價(jià) 暫定 5800 物業(yè)管理 第一太平戴維斯（顧問(wèn)） 周邊配套 元一時(shí)代廣場(chǎng) , 工商銀行、招商銀行 交通狀況 位于火車(chē)站附近交通便利，七條公交線(xiàn)路 嘉 國(guó) 際 廣 場(chǎng) 和 20 競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目比較 項(xiàng)目 恒豐國(guó)際 開(kāi)發(fā)商 合肥恒豐房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 體量 、 2萬(wàn)商業(yè) 開(kāi)盤(pán)時(shí)間 2022年 12月 銷(xiāo)售速度 3000平米 /月 均價(jià) 4200元 /平米 （截止 8月 20日） 物業(yè)管理 周邊配套 元一時(shí)代廣場(chǎng) , 工商銀行、招商銀行 、中山醫(yī)院，朝陽(yáng)醫(yī)院 交通狀況 位于火車(chē)站附近交通便利，多條公交線(xiàn)路 嘉 國(guó) 際 廣 場(chǎng) 和 21 競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目比較 項(xiàng)目 眾城國(guó)際 開(kāi)發(fā)商 安徽省眾城置業(yè)發(fā)展有限公司 體量 SOHO商住樓 開(kāi)盤(pán)時(shí)間 2022年 4月 22日 銷(xiāo)售速度 4000平米 /月 均價(jià) 4100元 /平米 （截止 8月 20日） 物業(yè)管理 周邊配套 三河酒家 ,香格里拉酒店 交通狀況 1 155等 30多路公車(chē) 嘉 國(guó) 際 廣 場(chǎng) 和 22 競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目比較 項(xiàng)目 財(cái)富廣場(chǎng) 開(kāi)發(fā)商 置地投資 體量 三期寫(xiě)字樓 2萬(wàn)多（共 20萬(wàn)） 開(kāi)盤(pán)時(shí)間 預(yù)計(jì) 2022年 5月 銷(xiāo)售速度 均價(jià) 5700元 /平米 （二期目前均價(jià)） 物業(yè)管理 安徽省信聯(lián)物業(yè)管理公司 周邊配套 杏花公園、環(huán)城河綠化帶、市圖書(shū)館、黑池壩、金滿(mǎn)樓、金海港、東怡大酒店、廬陽(yáng)區(qū)政府 交通狀況 124， 12， 22， 137， 14， 104，7路 嘉 國(guó) 際 廣 場(chǎng) 和 23 項(xiàng)目 優(yōu)勢(shì) 劣勢(shì) 核心競(jìng)爭(zhēng)力 未來(lái)潛力 金色地帶 區(qū)域人氣 物業(yè)管理 周邊配套 不能形成集中商務(wù)氛圍 綜合體 寫(xiě)字樓 +公寓 恒豐國(guó)際 引進(jìn)家樂(lè)福 區(qū)域成熟 樓體品質(zhì)較低 不能滿(mǎn)足甲級(jí)寫(xiě)字樓標(biāo)準(zhǔn) 與家樂(lè)福 強(qiáng)強(qiáng)連手 眾城國(guó)際 吸引中小企業(yè) 非純寫(xiě)字樓 SOHO 商住兩用 財(cái)富廣場(chǎng) 最早入市 確立地位 開(kāi)發(fā)商品牌 項(xiàng)目形象 停車(chē)、電梯 硬件設(shè)施 寫(xiě)字樓 +酒店 +商業(yè) 20萬(wàn)平米綜合體 競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析 嘉 國(guó) 際 廣 場(chǎng) 和 24 目標(biāo)梳理與問(wèn)題界定 ? 客戶(hù)目標(biāo) ? 市場(chǎng)環(huán)境 ? 本體條件 ? 問(wèn)題界定 嘉 國(guó) 際 廣 場(chǎng) 和 25 本體條件 一環(huán)內(nèi) ? 位于北一環(huán)濉溪路，和財(cái)富廣場(chǎng)僅一路之隔 ? 項(xiàng)目南側(cè)有廬陽(yáng)區(qū)法院，安徽省政協(xié)等政府辦公機(jī)構(gòu) ? 項(xiàng)目東側(cè)有市政大廈 項(xiàng)目位于合肥認(rèn)知最高的商務(wù)主干道，能便捷溝通老城區(qū)和西南產(chǎn)業(yè)區(qū) 嘉 國(guó) 際 廣 場(chǎng) 和 26 項(xiàng)目具體位置 財(cái)富廣場(chǎng) 財(cái)富廣場(chǎng)二、三期 ? 北：濉溪路 南：鋼苑新村 東：洗衣場(chǎng)路 西：財(cái)富廣場(chǎng) ? 交通便利，擁有多條公交線(xiàn)路 ? 車(chē)量出入方便，有可苑路和穎上路可供車(chē)輛行駛 本體條件 嘉 國(guó) 際 廣 場(chǎng) 和 27 本體條件 高層板式建筑，退濉溪路形成廣場(chǎng)，外立面玻璃幕墻 +鋁板幕墻，視覺(jué)效果好，但高度所限，難以成為新的城市建筑標(biāo)志 安徽郵電大廈 CBD中央廣場(chǎng) 置地廣場(chǎng) 建筑面積 41000平方米，高 ,地上 39層，地下 2層，裙房 3層。 嘉 國(guó) 際 廣 場(chǎng) 和 18 本項(xiàng)目 8月 9月 10月 11月 12月 金色地帶 眾城國(guó)際 財(cái)富廣場(chǎng)三期 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 入 市 相 對(duì) 滯 后 在北一環(huán)片區(qū)內(nèi)，項(xiàng)目入市相對(duì)較晚，存在一定競(jìng)爭(zhēng)壓力。 24小時(shí)辦公： 24小時(shí)辦公 是財(cái)富廣場(chǎng)區(qū)別于市場(chǎng)同檔次產(chǎn)品的重要賣(mài)點(diǎn)。 商務(wù)公寓漸漸弱化： 以徽商 區(qū)域形象重要： 香港廣場(chǎng)癥結(jié)在于價(jià)格期望值太高；同地段的天徽大廈的成功銷(xiāo)售但入駐率低、租金水平低、打擊了投資信心，也對(duì)其形象形成致命影響。 15000 財(cái)富廣場(chǎng)一期 6萬(wàn)㎡ 4部 15000 郵電大廈 ㎡ 7部，為原裝奧迪斯電梯 5857 嘉 國(guó) 際 廣 場(chǎng) 和 16 合肥現(xiàn)有的寫(xiě)字樓存在著一些的硬傷 本項(xiàng)目正處于設(shè)計(jì)階段，可以完全避免這些缺陷 嘉 國(guó) 際 廣 場(chǎng) 和 17 合肥市場(chǎng)寫(xiě)字樓總結(jié) 寫(xiě)字樓前景比較樂(lè)觀： 市場(chǎng)在售的純寫(xiě)字樓 前景比較樂(lè)觀 ，純寫(xiě)字樓的供給出現(xiàn)空檔；純寫(xiě)字樓的形象、檔次對(duì)自用類(lèi)客戶(hù)的吸引力大；老項(xiàng)目存在著一定硬傷； 辦公樓區(qū)域化： 寫(xiě)字樓市場(chǎng)區(qū)域性特征尤為突出，各區(qū)域中心已成為寫(xiě)字樓的發(fā)源地，伴隨 辦公樓區(qū)域化 的是辦公樓客戶(hù)的區(qū)域化和集群化。交通組織也不合理，客戶(hù)停車(chē)出入需要很長(zhǎng)時(shí)間。與本項(xiàng)目的可