【正文】 齡段的群體非常注重家庭生活品質(zhì)的改善，交際和業(yè)余生活范圍相對縮小。此群體的事業(yè)出現(xiàn)兩極現(xiàn)象，高層管理人員和企業(yè)老板事業(yè)處于頂峰期，時間和精力傾注于事業(yè)，而中層以下人士多為事業(yè)的保守期，注重工作的平穩(wěn)，進取心漸減。非主體為丁客家庭。主要通過網(wǎng)絡、書刊、報紙、電視等獲取經(jīng)濟、金融、專業(yè)、時尚類信息。 總體對小區(qū)環(huán)境、周邊配套的關注度大于室內(nèi)舒適度。另此群體的父母年齡偏高，開始注重贍養(yǎng)父母，希望與父母同住或就近為父母置業(yè)。理財需求增大，計劃性增強，敢于風險投資。此群體中的新長沙人學歷較高，組成的家庭處在創(chuàng)業(yè)立家艱辛階段，處于事業(yè)發(fā)展的關鍵時期。非主體群體為準新婚族、單身丁客。對時尚類的報刊、網(wǎng)絡比較關注。 ?置業(yè)關注： 因沒有支付能力，以父母資助購買小戶型過渡房屋或自己租房為主，重點 考慮上班交通便利、房屋總價、社區(qū)交往溝通配套等。是時尚潮流的倡導者。 ?消費特征： 此年齡段的群體感性消費觀念較強。 ?具有銷售力的品牌主張， 應當是本次提報所要解決的核心問題。 ?在競爭加劇的 2022年，我們不希望項目陷入同質(zhì)競爭的價格戰(zhàn)中無法自拔。 山水灣 紅樹灣 圓夢完美生活 世景華庭 環(huán)繞水系、原生態(tài)坡地、錯落有致 工藝粗糙、檔次感偏低 關鍵詞： 關鍵詞： 關鍵詞： 關鍵詞： 局促、無體系 田園、院落式、空間感不強 深入探究本案 08熱銷的原因：價格策略 項目名稱 銷售均價 （元 / ㎡ ） 山水灣 2800 紅樹灣 2900 世景華庭 3000 萬麗景園 2450 圓夢完美生活 2900 筑夢園 3000 ?高于對手的產(chǎn)品品質(zhì)，與對手相當?shù)膬r格，成為區(qū)域標桿，一點也不意外。 深入探究本案 08熱銷的原因：現(xiàn)場感受 ?本案的現(xiàn)場感受 是周邊所有在售項目中最好的。居里 合計 639515 1328131 深入探究本案 08熱銷的原因：競爭格局 09年本案周邊擬上市項目一覽 ?09年，隨著大體量項目的上市以及類似郡原這樣的品牌開發(fā)商入駐，萬家麗北板塊的競爭格局將發(fā)生很大的改變。 ?相鄰的芙蓉北板塊供應解構(gòu)與價格相對本案存在較大差異，因此本案在 08年的競爭中可謂是游刃有余。 ?我們有信心，也有能力將本案包裝成 09年長沙樓市的一大亮點。 內(nèi)部配套印象：社區(qū)商業(yè)體量足以滿足日常生活 總結(jié)： ?從區(qū)域配套、交通、區(qū)位發(fā)展程度等多方面綜合來看，項目外部價值體系較現(xiàn)狀為平乏，對區(qū)域外客戶具有一定心里抗性，但是從長遠來看，萬家麗路的全線拉通為區(qū)域發(fā)展提供了重要契機； ?項目內(nèi)部價值體系相對周邊市場而言具有很大的優(yōu)勢，也成為了項目本身的持續(xù)性賣點； 產(chǎn)品系列名 子系列名 子系列土地屬性 產(chǎn)品核心價值 主力細分客戶構(gòu)成 城市住宅 G1 1）地塊商務屬性高，周邊寫字樓密集，交通高度發(fā)達，享受市中心級別配套； 2）交通噪音干擾大，周邊人群復雜； 3）商業(yè)價值高 便捷的城市生活 注重工作便利的商務型客戶，關注產(chǎn)品服務及品質(zhì) 商務人士（常年工作流動人士，無明顯的生命周期對應關系） G2 1）周邊配套完善，交通便捷，且較為安靜； 2）適宜居住 追求居住改善和品質(zhì)的客戶 小太陽、后小太陽、孩子三代（客戶年齡以 3539為主） G3 1）公共交通密集，站點在步行距離內(nèi)； 2）周邊有大超市 對產(chǎn)品總價敏感的首次置業(yè)客戶 青年之家、小太陽家庭（客戶年齡 2534為主） 城郊改善 C 1）交通便捷，可快速到達，離城市成熟區(qū)域比較近； 2）相對市中心居住密度低； 3）地塊所在區(qū)域居住氛圍良好（水質(zhì)、空氣質(zhì)量好） 舒適居住 后小太陽、小太陽、孩子三代（客戶年齡以 3544為主） 郊區(qū)棲居 T1 三通（水電路），政府未有對該區(qū)域的整體規(guī)劃 低價格 小太陽、青年之家、孩子三代（客戶年齡以 2534為主） T2 1）有自然資源； 2）距離城市較遠，但有快速道路可達； 3）沒有完善生活配套（有條件可做到） 舒適居住，考慮父母養(yǎng)老或休閑 客戶年齡以 3550為主 高檔 TOP1 位于城市稀缺地段 占有稀缺資源 TOP2 位于郊區(qū)，占有稀缺景觀資源 項目整體研判：首置型區(qū)域、改善型產(chǎn)品 ?愿景地產(chǎn)，真正做出了一個“有誠意”的項目。 本案 11KM 15KM 武廣火車站 市中心區(qū)域 星沙鎮(zhèn) 區(qū)位解讀：城市邊緣、潛力一般 ?從交通上來看，以一縱一橫：湘龍路、萬家麗路為主脈絡連通全市，從項目本身而言，湘龍路西向可達星沙鎮(zhèn)區(qū)域、萬家麗路南向可達市中心區(qū)域，但相對距離均較遠； ?在公交線上僅有 “ 星沙 2路 ” ,給區(qū)域居民的出行造成嚴重不便，但是從長遠來看，區(qū)域住宅項目的不斷增多勢必改善公交網(wǎng)絡缺位的現(xiàn)狀； 交通解讀：快速干道密度低、公交覆蓋頻度低、出行成本降低尚需時日 長沙大學 洪山小學 一六三醫(yī)院 世界之窗 海底世界 湖南廣播電視影視集團 金鷹卡通幼兒園 長沙大學附中 俊豪小學 東塘水庫公園 白竹公園 月湖公園 月島公園（規(guī)劃中） 世界之窗 海底世界 長沙大學 區(qū)域內(nèi)市政配套相對比較落后，項目距離我們圖上所標配套也具有一定跨度，特別是缺乏大型購物超市等生活必須配套： 學校： 長沙大學、長大附中、洪山小學、俊豪小學； 醫(yī)療： 一六三醫(yī)院； 公園： 月湖公園、月島公園（規(guī)劃中）、東塘水庫公園、白竹公園； 休閑： 世界之窗、海底世界 配套解讀：生活化配套缺失、生活便利性不佳、休閑配套齊全、生活舒適型佳 世界之窗 海底世界 月島公園（規(guī)劃中） 月湖公園 ?項目所在區(qū)域生態(tài)景觀資源 (1400畝月湖公園、 2338畝月島公園 )豐富，加上其開放式經(jīng)營模式進一步拉升了板塊市場影響力； ?世界之窗、海底世界等大型休閑游樂場所為假日公園生活之外提供了又一選擇，創(chuàng)造了健康的生活休閑環(huán)境； 廣電中心 環(huán)境解讀：生態(tài)、宜居 ?項目地塊內(nèi)水洗環(huán)繞，溝、渠、塘、井星羅棋布； ?林木叢生，原生多種景觀樹木，空氣環(huán)境質(zhì)量各項指標均優(yōu)于市區(qū)，適宜居住； ?地勢最大高差達 20余米，大量保留原生態(tài)地貌，為最大化進行生態(tài)景觀設計提供了較好的自然前提條件。 ?放眼長沙市版圖，本案與全市重要地里節(jié)點市中心區(qū)域、武廣火車站、星沙鎮(zhèn)直線距離分別為 1 1，屬于典型的城市邊緣地帶。 佳陽悅景馨都 除市財政補貼 8萬，區(qū)財政補貼3萬外，開發(fā)商再讓利 4萬 楓華府第 推出 10套特價房，一口價 2800元 /平米 關鍵字：高折扣 一口價 特惠房 市場小結(jié) 長沙樓市喜現(xiàn)小陽春 + + 樓盤反彈熱銷 成交量大幅上漲 + 政策扶持 需求基數(shù) 需求激發(fā) 開發(fā)商讓利 1 2 3 4 5 技術(shù)線路圖 推廣回顧 屬性判定 ? 理念、形象、渠道 ? 區(qū)位、產(chǎn)品、價值 執(zhí)行篇 市場篇 概念篇 項目篇 客戶篇 ?從地里區(qū)位上來看，本案隸屬星沙，地處星沙與開福區(qū)的接駁地帶。 ?隨著長沙市政府 2022下半年一系列拯救房市的政策重磅出擊，加上樓市整體價格的不斷下調(diào)被積壓的需求在年后有了一次小的爆發(fā)， 尤其是總價始終的首次置業(yè)產(chǎn)品以及城市外圍的中低檔改善型產(chǎn)品的去化有了明顯的回暖。 通過建立多元回歸模型，得出多元線性回歸方程 1 2 36 3 4 5 .6 5 4 1 3 .1 1 4 7 7 0 .2 0 7 3 5 8 0 .0 6 9 0 9 4Y X X X? ? ? ? 根據(jù)表 1提供的數(shù)據(jù)，用最小二乘法可以分別建立關于人口數(shù)量 X人均可支配收入 X2和住房價格 X3以時間 t為變量的趨勢方程： （ t= 3〃〃〃 ，其中 2022年， t=1） （ t= 3〃〃〃 ，其中 2022年， t=1） （ t= 3〃〃〃 ，其中 2022年， t=1） 根據(jù)上述方程 ,可以預測 20222022年的商品住宅需求量（見表 3）。 年份 Y（萬㎡） X1（萬人） X2（元） X3（元 /㎡ ） 2022 587 2582 2022 595 2376 2022 602 2468 2022 610 2738 2022 621 3030 2022 631 2991 2022 639 3601 表 1 20222022年房地產(chǎn)需求量及其影響因素資料 建立房地產(chǎn)需求模型，分析各種不同影響因素對房地產(chǎn)需求的影響程度： 數(shù)據(jù)來源：長沙統(tǒng)計年鑒 長沙房地產(chǎn)市場需求量理論推導模型 Variable Coefficient Std. Error tStatistic Prob. C X1 X2 X3 Rsquared Mean dependent var Adjusted Rsquared . dependent var . of regression Akaike info criterion Sum squared resid Schwarz criterion Log likelihood Fstatistic DurbinWatson stat Prob(Fstatistic) 表 2 運用 Eviews 所得到的結(jié)果 注：在顯著性水平為 ， F檢驗所得的 P值為 ，小于 F檢驗可以通過。從而可以確定我國房地產(chǎn)需求量與人口的數(shù)量、人均可支配收入、商品房價格的線性關系。 1月 251月 31 2月 12月 7 2月 82月 14 2月 152月 21 34套； ㎡ 1125套； ㎡ 2144套； ㎡ 3094套； ㎡ 年后長沙樓市成交量走勢 春節(jié)過后幾周來，長沙樓市出現(xiàn)多個入市樓盤開盤時人氣回升、推出房源售罄的狀況， 驚現(xiàn)小陽春 樓市成交量 —— 喜現(xiàn)小陽春 個案成交 —— 反彈熱銷 項目名稱 銷售情況 書院觀邸 自 2月 2日售樓部正式開門起，每天上門客戶達 60多批次，住宅成交三四套 恒大華府 年后成交 100套 中隆國際 〃 御璽 春節(jié)到年后，合同銷售 30多套 陽光 100 1月，簽約 40余套住宅， 2月 10日止已賣 16套 山水華都 開盤銷售 160余套 蝴蝶谷 開盤當日銷售 120套 春節(jié)后樓市，回暖的氣息開始出現(xiàn) 解凍回暖原因分析之一 —— 政策扶持 城市無房困難戶可獲 8萬元購房補助 政策一 政策二 政策三 政策四 二手房交易稅調(diào)整為 % 公積金貸款首付降為２０％ 多項房地產(chǎn)稅費減免或延遲收取 其他各區(qū)政策： ?開福區(qū)：購房政府再補 2萬元； ?雨花區(qū)： “ 百日團購 億元回饋 ” ?岳麓區(qū)：區(qū)定點團購優(yōu)惠 2萬～ 5萬元定點團購優(yōu)惠，貨幣補貼加定點團購優(yōu)惠合計最高可達 12萬元。山