【正文】 料庫，月更新房地產資料近千個。 銀川公寓開發(fā)情況： 面積從 30 到 90 平方米，價格現(xiàn)狀為：中房高爾夫 3300元 /平米（簡裝，售完） /星光 SOHO3680 元 /平米（簡裝帶家電，銷售率 70%） / 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。但按照國家對房地產業(yè)宏觀調控政策關于 “90 ㎡ /70%”的要求，開發(fā)建設小戶型公寓住房受到更多房地產開發(fā)企業(yè)的青睞。 銀川所處地理位置和發(fā)展狀況以及在西部大開發(fā)中所肩負的使命，將注定銀川在今后的發(fā)展中充滿著生機和活力，也必將吸引大量的國內各類企業(yè)搶灘進駐銀川，同時創(chuàng)業(yè)環(huán)境的改善，加速中小型企業(yè)的發(fā)展速度，銀川寫字樓 市場在今后兩年肯定會機會不少。 銀川寫字樓銷售狀況： 銀川寫字樓整體銷售狀況不好，金鳳區(qū)空置較老城嚴重，中房高爾夫寫字樓由于價低已經全部售完。 金鳳區(qū)由于行政中心的啟用，寫字樓市場前景逐漸被目標客戶看好。主要是過去一些舊寫字樓的配套和管理水平難以滿足需求。 二、 銀川寫字樓及公寓市場現(xiàn)狀 2020 年 ,辦公用房的開工面積增長超過 70%,但銷售面積卻下降 79%和空置面積增長 60%。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。西夏區(qū)為 1243 元 /平方米 ,同比下降 %。市轄三區(qū)中金鳳區(qū)商品住房平均售價為 2988元 /平方米，同比上升 %。因此，商品住房實際銷售仍是增長的趨勢。從商品住房同質價格計算的商品住房價格指數(shù)看，去年同期同質價格為 2619 元 /平方米，價格 指數(shù)為 108點。 （五） 商品房及商品住房平均銷售價格有所下降。認為商貿物流業(yè)發(fā)達、購物方便的占%。在去年對外地人員購房的調查中表明，外地人員在我市購房最具吸引力的因素是：認為有較好的居住環(huán)境的占%。在外地人員購房中，本省其他地區(qū)購房 萬 平方米 ,占 %,外省人員購房 萬平方米 ,占 % 。截至 6 月底，市轄區(qū)商品住房銷售合同備案面積為 ,其中本市人員購買 ,占 %。二 是由于各部門對 90 平方米以下套型面積理解不一致，造成規(guī)劃審批時符合套型控制要求，但在預售環(huán)節(jié)套型面積超出 90 平方米。最大程度的搜集了數(shù)十家國內 頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。與上年相比， 90 平方米以下住房供應量已有很大增幅，但 離 國家要求還有一定差距。同比分別增長 %和 %。 （三） 90 平方米以下中小戶型住房供應量明顯提高。施工房屋新開工面積 萬平方米，同比下降 %，其中，住宅新開工面積 萬平方米，同比下降 %。今年 16 月，市轄區(qū)施工房屋建筑面積 萬平方米，同比下降%。 （二） 施工房屋建筑及房屋新開工面積呈下降走勢，明年市場供給會有所減少。市轄區(qū)房地產開發(fā)建設投資增幅較上年同期下降 個百分點，其中，商品住宅建設投資下降幅度較大，較上年同期下降 個百分點，但所占比例為 %,與去年基本持平。 易大紫荊花商務中心 策劃提案（一期） 第一章 市場研究 一、 銀川房地產市場發(fā)展狀況 （一） 房地產開發(fā)投資減少。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內 頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。上半年全市完成房地產開發(fā)投資 億元 ,同比下 降 %。辦公寫字樓投資增幅同比下降 個百分點 ,說明去年底辦公寫字樓供大于求的局面已得到企業(yè)的重視。銀川市房地 產業(yè)經過 “十五 ”期間的快速發(fā)展，現(xiàn)發(fā)展速度已開始回落。其中，住宅施工面積 萬平方米，同比下降 %,占施工面積的 %，比上年同期增長 2 個百分點。施工房屋新開工面積的大幅下降 ,會直接影響下半年的房地產開發(fā)投資總量及明年的市場供應。截至 6 月底，經核準上市的商 品住房預售面積為 萬平方米 ,預售套數(shù) 5240 套。其中 90 平方米以下套型住房 萬平方米 ,1251套 ,同比分別增長 %和 %,分別占商品住房總供應面積和套數(shù)的%和 %。其主要原因：一是由于今年預售的房地產開 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 發(fā)項目多為 06 年開工建設，未受 “90/70”政策控制，因此，套型面積控制政策執(zhí)行效果并不顯著，預計到明年底 90 平方米以下戶型所占比例應有較大提高。 （四） 外地人員在我市購買住房超過半數(shù)。外地人員購買 萬平方米 ,占 %。其中 ,本省其他地區(qū)人員購房平均價格為 2453 元 /平方米 ,為各類人員購房的平均價 格之首。有優(yōu)質的教育資源的占 %。因此， “住在銀川，教育在銀川 ”的品牌已經在銀川的周邊地區(qū)得到認可。上半年，商品房及商品住房平均售價均呈兩位數(shù)下降，其主 要 原因是商業(yè)營業(yè)用房平均售價下降，及中低價位商品住房供應量增加造成的。而今年 6 月底為 2786 元 /平方米，價格指數(shù)為 115 點。從同一樓盤分期銷售的價格看，后期開發(fā)的住房銷售價格總是比前一期有所提高。興慶區(qū)為 2454元 /平方米 ,同比下降 %。西夏區(qū)主要是經濟適用住房供應量增加帶動商品住宅平均售價下降較大。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內 頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。一方面，寫字樓空置面積增加銷售面積下降；另一方面，一些想租售寫字樓的單位難以找到合適的房子。 2020 年，銀川寫字樓開發(fā)比 2020 年略有增長，新開工面積約 20 萬平方米，加上接轉工程和空置樓房，全年上市面積超過 30 萬平方米，加上興慶區(qū)政府騰出來的辦公樓，整體狀況供大于求。 銀川寫字樓的價格水平： 3200 元 /㎡ —4700 元 /㎡占大多數(shù)，中房高爾夫 3600 元 /平米，恒泰商務中 心 3680 元 /㎡起，和信創(chuàng)展 39004100 元 /㎡ ，青春財富 5層以下 5988 元 /㎡， 6—10 層均價 6600 元 /㎡。 銀川投入使用的寫字樓主要集中在老城區(qū)，而新建寫字樓主要集中在新區(qū)，激烈競爭已成定局。 銀川公寓發(fā)展狀況： 銀川小戶型公寓的供應量是近兩年才增加的，處于剛起步階段。梅園公寓、高爾夫公寓、時代之星公寓、長城公寓、城市主場、星光 SOHO 等銷售狀況都比較理想。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內 頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 三、項目區(qū)域環(huán)境 調查 分析 易大紫荊花商務中心 地處銀川行政中心核心腹地，市委政府、國家開發(fā)銀行、工商局、公安廳、寧夏電視臺、移動、聯(lián)通、電信、網通、鐵通等一大批顯赫單位西遷；國際會展中心、凱賓斯基大酒店、博物館、藝術館、圖書館、科技館等一批公共建筑即將落成，使新區(qū)取得了長足的發(fā)展，為 易大紫荊花商務中心 提供投資價值的市場基礎。 他們對投資 易大紫荊花商務中心 的小戶型寫字樓、公寓可能性是比 較大的。 在新區(qū)與本案爭奪客源的主要樓盤為恒泰大廈、和信創(chuàng)展中心、馬斯特國際商務中心、金融街。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內 頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 恒泰大廈 地點：西門橋頭 開發(fā)商：寧夏恒泰房地產開發(fā)有限公司 總建筑面積： 40000 M2，其中 A 座建面 21000 M2 規(guī)劃：由 A、 B 二幢塔樓和裙樓連體而成，其中 B 座土地尚未取得。 月 銷售率： 20％ 配套：裙樓具備購物、休閑、餐飲、娛樂等各項設施。 內部設施：中央空調、 新風系統(tǒng) 、互聯(lián)網、消防監(jiān)控系統(tǒng)、 A 座共 4部電梯 內部裝修：寫字樓無天花、水泥地面 項目定位： 5A 甲級寫字樓 推廣主題： 大銀川商務核心區(qū)代表作 和信創(chuàng)展中心 地點：正源北街和上海路交叉口 開發(fā)商：寧夏和信地產開發(fā)有限公司 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 總建筑面積： 26000 平米 規(guī)劃：由 一 幢塔樓和裙樓連體而成 層高： 主樓 16 層，群樓 6層 租售方式：出售形式 售價：起價 3500 元 /M2，現(xiàn)在所剩樓層 10 層以上，價格 3950 元 /平米。 月左右 銷售率： 60％ 配套：裙樓具備休閑、餐飲、娛樂等各項設施。 內部設施：中央空調、 IDD 電話、互聯(lián)網、消防監(jiān)控系統(tǒng)、 3部三菱電梯 內部裝修：寫字樓無天花、水泥地面 項目定位： 寧夏首家水景大堂 5A 級標準純商務寫字樓 推廣主題： 企業(yè)總部基地 綜合點評： 以上兩個樓盤在項目定位上雷同，都叫 5A 級寫字樓，給人以炒作嫌疑，似乎買哪個都一樣，從前期出的報紙廣告看，都在強調地段、配套、交通等優(yōu)勢，而沒有考慮高品質服務對高端寫字樓的重要性。 紫荊花商務中心 只與他們拼硬件，競爭優(yōu)勢體現(xiàn)不出來 ，如果加上高品質的服務和商務配套，紫荊花國際的裝備自然要好于對手 ，競爭力自然大大提高。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內 頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 ◆ 易大紫荊花商務中心 為銀川第一商務大盤，作為銀川新區(qū)地標性建筑，具備較強的吸納能力。 ◆ 充分整合 易大紫荊花商 務中心 現(xiàn)有資源，對 易大紫荊花商務中心 全新包裝，制定靈活優(yōu)惠的銷售政策，通過經驗豐富、訓練有素的銷售人員推介 ， 軟件方面可塑性相當大。 ◆ 易大紫荊花商務中心 銷售價格能根據(jù)市場作適當調整，尊重市場、靈活應變。 ◆與國際會展中心、政 府辦公大樓、五星級大酒店相鄰相望，咫尺繁華。 ◆森林公園的開園接客和購物公園的開工建設，人們對片區(qū)的價值高度認可。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內 頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 劣 勢 (W): ◆易大地產作為殺入銀川地產界的新貴，受青春集團開發(fā)的青春商務大廈的影響投資者易持觀望態(tài)度。 ◆毗鄰項目藥廠和銀基榕安苑的整體形象 欠佳，不利于紫荊花形象展示 機 會 (0): ◆明年自治區(qū)大慶新區(qū)必將是重頭戲，對片區(qū)價值提升是絕佳機會。 ◆銀川市政府已經明確表示在興慶區(qū)不再審批住宅用地 ,顯示出政府發(fā)展新區(qū)的決心 ,這一舉措勢必使得新區(qū)在未來幾年內將獲得極大發(fā)展 . ◆產品外立面及色彩個性張揚。 ◆周邊公建的落成會迅速提升人們對新區(qū)房價的心理預期。 威 脅 (T): ◆ 80%的銀川中小企業(yè)一兩年內不打算購買寫字樓， 要轉變他們的置業(yè)觀念仍需時日。金鳳區(qū)康居空置十分嚴重，必然導致業(yè)主低價出租，會打擊買房者信心；森林公園調整開發(fā)思路，將蓋小戶型公寓 ， 對本案也將產生威脅。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內 頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 市場分析總結： 通過對銀川房地產市場環(huán)境、寫字樓及公寓發(fā)展狀況、區(qū)域競爭因素及項目 SWOT 分析，我們對 易大紫荊花商務中心 所處的大環(huán)境、市場環(huán)境及區(qū)域環(huán)境都有一個比較直觀的認識，即 市場機會很好，供求矛盾突出，高端寫字樓出現(xiàn)，高品質服務欠缺，競爭狀況激烈 。 第三章 項目定位 一、 產品定位及依據(jù) （一）產品定位 易大紫荊花商務中心 定位超前一步是完全有必要的，理由如下：一是土地資源稀缺，像 這樣的地塊在新區(qū)難能可貴，如果不高端運作，勢必浪費 地 塊所帶來的巨大商機?；谶@些原因，我司決定將產品定位為： 方案一： 第四代國際化品質寫字樓 概念闡述： 主要體現(xiàn) 易大紫荊花商務中心 產品檔次、服務和商務配套 ，目前，銀川在售寫字樓樓盤推廣熱炒的 5A、地段等，誰也沒真正想過服務和商務配套對于一個高端寫字樓的重要性。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 營銷整合要點： 第四代、國際化等概念我們不能讓人聽起來懸乎，“金鷹國際”的欺詐讓寧夏老百姓對“國際”有點反感，而 2020 年，國際一詞被廣泛推向市場，國際會展中心、建發(fā)東方國際公寓、新材國際公寓、戴斯酒店、凱賓斯基等一批 國際物業(yè)亮相銀川，老百姓又看到“國際”所帶來的品質和服務，“國際”距老百姓的距離并不遙遠。