【正文】 所有稅萬元凈利潤萬元全部投資財(cái)務(wù)內(nèi)容收益率%全部投資回收期年借款償還期（從借款之日算起）年8盈虧平衡點(diǎn)（BET）%第二章 項(xiàng)目建設(shè)背景及必要性 項(xiàng)目提出的背景隨著全球人口老齡化的日益發(fā)展，老齡化問題已經(jīng)成為世界各國和社會各界共同關(guān)心的課題。本項(xiàng)目作為公益性項(xiàng)目，符合國家的有關(guān)政策，社會效益顯著。項(xiàng)目具有較好的財(cái)務(wù)盈利能力。 結(jié)論項(xiàng)目總投資13億元人民幣，建成投產(chǎn)后每年收入26000萬元，實(shí)現(xiàn)利潤總額13000萬元，稅后凈利潤13000萬元。 估算與融資方案項(xiàng)目總投資13億元人民幣。三、公用輔助工程主要為電氣系統(tǒng)、給排水、消防等工程四、總圖工程主要包括道路、廣場、綠化、水系、園藝小品、圍墻等 項(xiàng)目定員及施工進(jìn)度 項(xiàng)目總定員：管理和服務(wù)人員合計(jì)2500人。自助農(nóng)莊占地1620 m2，總建筑面積1620 m2，1層，主要是為老年人提供自種田園瓜果、蔬萊等的場所。綜合辦公樓占地1200 m2，總建筑面積3600 m2。購物中心占地8930 m2，總建筑面積31120 m2。2層，主要包括餐廳、配餐中心等，為老年人及工作人員提供營養(yǎng)膳食。養(yǎng)生文化館占地2980 m2，總占地面積5930 m2，2層，主要包括中藥浴與SPA溫泉水療、藥膳、文化、養(yǎng)生運(yùn)動(dòng)等新型生態(tài)養(yǎng)生保健項(xiàng)目。老年大學(xué)占地6860 m2，總建筑面積14920 m2，2～3層，設(shè)有教室、圖書室、老年會議中心等，是全面提高老年人素質(zhì)的教育場所?？弹煴＝≈行恼嫉?710㎡，總建筑面積15600㎡，3層，主要包括理療室、康復(fù)中心、保健中心、多功能廳及健康管理中心等，確保為老年人群提供舒適的康療保健中心服務(wù)環(huán)境。(2)永春園主要設(shè)計(jì)6棟板式建筑，～，入住老人1200人，占地面積7600㎡，總建筑面積36000㎡。普通老年主要包括延年園和永春園，設(shè)計(jì)42棟建筑，入住老人6000人，占地面積41080㎡，總建筑面積185800㎡。(1)天富園主要設(shè)計(jì)74棟建筑，～，包括板式、聯(lián)排和點(diǎn)式建筑三種，入住老人5500人，占地面積45600㎡，總建筑面積182400㎡。(2)天頤園主要設(shè)計(jì)14個(gè)庭院式建筑，每個(gè)庭院式建筑設(shè)計(jì)4～14個(gè)大小不等的建筑單元，共計(jì)95個(gè)建筑單元，均為2～3層，入住老人2340人，占地面積34800㎡，總建筑面積79900㎡。高檔老年主要包括天壽園和天頤園，設(shè)計(jì)187棟建筑，入住老人4000人，占地面積45600㎡，總建筑面積136800㎡。具體見如下項(xiàng)目組成表。普通老年公寓主要包括延年園和永春園，設(shè)計(jì)42棟建筑，入住老人6000入，總建筑面積185800㎡。其中：高檔老年公寓主要包括天壽園和天頤園，設(shè)計(jì)187棟建筑，入住老人4000人，建筑面積136800㎡。主要包括老年公寓、配套服務(wù)建筑、公用輔助工程、總圖工程等。建成之后將成為中原地區(qū)規(guī)模最大、設(shè)施一流，集養(yǎng)老、度假、文化、娛樂、醫(yī)療、康療保健及商業(yè)服務(wù)等多種功能于一身的大型養(yǎng)老院。因此，項(xiàng)目的建設(shè)十分必要。項(xiàng)目建設(shè)對進(jìn)一步提高老年人社會保障水平，促進(jìn)社會和諧發(fā)展具有重大意義，其具體表現(xiàn)在： 1．項(xiàng)目建設(shè)是應(yīng)對人口老齡化快速增長，改善民生的必然要求； 2．項(xiàng)目建設(shè)是關(guān)注老年人弱勢群體，構(gòu)建和諧社會的現(xiàn)實(shí)需要； 3．項(xiàng)目建設(shè)是轉(zhuǎn)變傳統(tǒng)觀念，滿足人民群眾養(yǎng)老事業(yè)的社會需求； 4．項(xiàng)目建設(shè)是解決失能、半失能老年群體養(yǎng)老問題，是保障老年群體生活權(quán)益的需要； 5．項(xiàng)目建設(shè)是大力推進(jìn)社會化養(yǎng)老進(jìn)程，探索新的養(yǎng)老模式的需要； 6．項(xiàng)目建設(shè)可以提供更多的就業(yè)機(jī)會，有利于社會安定團(tuán)結(jié)和兩個(gè)文明建設(shè)的發(fā)展。公司以感恩社會，回報(bào)社會為己任，審時(shí)度勢，把握市場脈搏，投資老齡事業(yè)，奉獻(xiàn)老年朋友。目前，鄭州市養(yǎng)老業(yè)多元化投入格局逐漸形成，服務(wù)能力持續(xù)加強(qiáng)；惠及老年人范圍不斷擴(kuò)大，奠定了養(yǎng)老服務(wù)體系的良好基礎(chǔ)，養(yǎng)老事業(yè)邁上一個(gè)新臺階。據(jù)鄭州市民政局的調(diào)查顯示，全市60歲以上的老年人已突破100萬，%，%的速度遞增，人口老齡化形勢日益嚴(yán)峻。 鄭州市地處中華腹地，九州通衢，北臨萬里黃河，西依中岳嵩山，是河南省政治、經(jīng)濟(jì)、教育、科研、文化中心。截止2010年底，%，2020年將達(dá)1089萬，%，以后還將繼續(xù)向老齡化方向發(fā)展。 河南省是全國第一人口大省，也是老年人口最多的省份之一。截止2010年底，%；80歲及以上高齡老人1899萬，%?！拔锤幌壤稀笔侵袊幕緡橹弧?項(xiàng)目建設(shè)的必要性 人口老齡化是當(dāng)今世界面臨的一個(gè)突出的社會問題。 6．《老年人居住建筑設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》 （GB/T503402003）； 7．《社區(qū)老年人日間照料中心建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)》；8．《中華人民共和國老年人權(quán)益保障法》；9.《社會養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)“十二五”規(guī)劃》（征求意見稿）；10．《河南省社會福利機(jī)構(gòu)管理規(guī)定》；11．《鄭州市城市總體規(guī)劃》 (20082020)；12．《鄭州市土地利用規(guī)劃》 (20062020)；13．鄭州市民政局、統(tǒng)計(jì)局提供的有關(guān)資料；14. 項(xiàng)目承辦單位提供的有關(guān)數(shù)據(jù)及資料。鄭州市天頤養(yǎng)老院建設(shè)項(xiàng)目可行性報(bào)告承辦單位 ：河南※※置業(yè)有限公司目錄第一章 總論 1 1 項(xiàng)目名稱 1 項(xiàng)目承辦單位 1 項(xiàng)目擬建地點(diǎn) 1 可行性研究編制單位 1 研究工作的依據(jù)和范圍 1 研究工作的依據(jù) 1 研究工作范圍 2 項(xiàng)目建設(shè)的必要性 3 建設(shè)規(guī)模 5 建設(shè)內(nèi)容 6 項(xiàng)目定員及施工進(jìn)度 10 估算與融資方案 11 結(jié)論 11 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表 11第二章 項(xiàng)目建設(shè)背景及必要性 13 項(xiàng)目提出的背景 13 項(xiàng)目建設(shè)的必要性 18 鄭州市老年機(jī)構(gòu)存在的問題 18 項(xiàng)目建設(shè)的建議 19 承辦單位概況 23第三章 市場分析與建設(shè)規(guī)模 24 市場現(xiàn)狀 24 市場預(yù)測 27 目標(biāo)定位 30 建設(shè)規(guī)模 34第四章 場址概括和建設(shè)條件 35 建設(shè)場址 35 選址要求 35 項(xiàng)目選址 35 交通條件 36 建設(shè)條件 37 自然條件 37 城鎮(zhèn)規(guī)劃及社會條件 38 基礎(chǔ)設(shè)施條件 38 施工條件 39第五章 工程技術(shù)方案 39 項(xiàng)目組成 39 建設(shè)原則和指導(dǎo)思想 45 建設(shè)原則 45 建設(shè)指導(dǎo)思想 45 總平面布置 46 總平面規(guī)劃原則 46 總平面布局 47 總平面經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 49 建筑設(shè)計(jì)方案 50 設(shè)計(jì)依據(jù) 50 設(shè)計(jì)原則 50 建筑設(shè)計(jì) 51 建筑風(fēng)格 60 建筑剖面及交通組織 60 建筑內(nèi)部裝修 61 無障礙設(shè)計(jì) 62 土建工程 65 設(shè)計(jì)依據(jù) 65 抗震設(shè)計(jì)及荷載取值 66 結(jié)構(gòu)安全 66 建筑結(jié)構(gòu)方案 67 建筑特色 68 主體建設(shè)內(nèi)容一覽表 68第六章 公用輔助工程 70 給排水 70 給水 70 電器系統(tǒng) 74 弱電 78 采暖與空調(diào) 81 通訊 83第七章 環(huán)境保護(hù)、消防及安全 83 環(huán)境保護(hù) 83 建設(shè)地點(diǎn)環(huán)境現(xiàn)狀 83 主要污染物和污染源 83 治理方案 84 綠化 85 環(huán)境監(jiān)測 86 環(huán)境影響評價(jià) 86 消防 86 建筑防火 86 消防措施 87 安全 88 標(biāo)準(zhǔn) 88 自然條件安全 88 總圖布置安全 88 電氣安全 89 其他安全措施 89第八章 節(jié)約能源 89 設(shè)計(jì)依據(jù) 89 節(jié)能原則 90 能源消耗的種類和數(shù)量分析 90 項(xiàng)目所在地能源供應(yīng)狀況分析 90 節(jié)能措施 91 能耗指標(biāo)和節(jié)能效果分析 93第九章 組織管理體系 93 管理機(jī)構(gòu) 93 工作制度 94 項(xiàng)目定員 94 人員培訓(xùn) 94 項(xiàng)目組織構(gòu)圖 95第十章 項(xiàng)目管理與建設(shè)進(jìn)度 95 項(xiàng)目管理 95 項(xiàng)目實(shí)施階段和建設(shè)周期 96 建設(shè)周期 97 各階段進(jìn)度實(shí)施安排 97第十一章 招投標(biāo)方案 97 招標(biāo)原則 97 項(xiàng)目招標(biāo)范圍和招標(biāo)組織形式 97 招標(biāo)范圍和招標(biāo)組織形式 97 招標(biāo)組織形式 98 招標(biāo)范圍及組織形式見表。 98 招投標(biāo)程序 99 招標(biāo) 99 投標(biāo) 100 開標(biāo)、評標(biāo)和中標(biāo) 101第十二章 投資估算與資金籌措 101 投資估算 101 估算說明 101 投資估算依據(jù) 102 編制方法和待算指標(biāo) 102 總投資估算 103 流動(dòng)資金估算 104 項(xiàng)目總投資與規(guī)?？偼顿Y 104 投資估算分析 104 總投資與融資方案 105 資金運(yùn)籌計(jì)劃 105第十三章 財(cái)務(wù)評價(jià) 105 評價(jià)的依據(jù) 105 成本估算依據(jù) 105 營業(yè)收入及稅收 106 利潤總額及分配 107 貸款償還能力 107 財(cái)務(wù)分析 107 財(cái)務(wù)生存能力分析 109 不確定性分析 109 盈虧平衡分析 109 敏感性分析 110 綜上所述 110第十四章 社會效益分析與結(jié)論 110 社會效益分析 110 本項(xiàng)目是公益性項(xiàng)目 111附表：總投資估算表主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)表附件：法人營業(yè)執(zhí)照城鄉(xiāng)小康發(fā)展河南中心文件 豫中心【2011】5號自由資金證明戰(zhàn)略合作第一章 總論 項(xiàng)目名稱 項(xiàng)目名稱：鄭州市惠濟(jì)區(qū)天頤養(yǎng)老院 項(xiàng)目承辦單位 項(xiàng)目承辦單位：河南※※置業(yè)有限公司 項(xiàng)目法人代表： 項(xiàng)目擬建地點(diǎn) 項(xiàng)目擬建地點(diǎn)：鄭州市惠濟(jì)區(qū)常莊里西河村 可行性研究編制單位 編制單位：河南省工程咨詢公司 證書號： 研究工作的依據(jù)和范圍 研究工作的依據(jù) 1．《國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)全國老齡委辦公室和發(fā)展改革委等部門關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)意見的通知》； 2．《民政部關(guān)于支持社會力量興辦社會福利機(jī)構(gòu)的意見》； 3．《中共中央國務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)老齡工作的決定》； 4．《老年人社會福利機(jī)構(gòu)基本規(guī)范》民發(fā)(2001) 24號； 5．《老年人建筑設(shè)計(jì)規(guī)范》 ()。 研究工作范圍 根據(jù)國家對建設(shè)項(xiàng)目可行性研究階段的工作范圍和深度規(guī)定，本報(bào)告對項(xiàng)目的建設(shè)條件進(jìn)行了實(shí)地勘察，對項(xiàng)目背景及建設(shè)的必要性，項(xiàng)目選址的建設(shè)條件，建設(shè)規(guī)模與方案，環(huán)境保護(hù)，消防安全與節(jié)能，抗震，項(xiàng)目管理與實(shí)施，組織機(jī)構(gòu)和定員，招投標(biāo)方案，投資估算與資金籌措，財(cái)務(wù)分析等方面進(jìn)行了綜合研究和分析；重點(diǎn)研究和論述了項(xiàng)目建設(shè)的必要性和工程方案的可行性，提出建設(shè)的內(nèi)容、方案、投資、資金籌措，為項(xiàng)目的決策和建設(shè)提供可靠依據(jù)。我國第五次人口普查結(jié)果顯示：依照人口年齡結(jié)構(gòu)的標(biāo)準(zhǔn)，我國已經(jīng)進(jìn)入了老齡化國家行列。加強(qiáng)老齡工作，大力發(fā)展老齡事業(yè)，是社會現(xiàn)代化建設(shè)的一項(xiàng)重要而迫切的戰(zhàn)略任務(wù)。加強(qiáng)社會養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)的任務(wù)十分繁重。統(tǒng)計(jì)顯示，自20世紀(jì)80年代初，全省開始出現(xiàn)人口老齡化趨勢，到90年代老齡化速度加快，1988年開始進(jìn)入老齡化省份，即60歲以上人口超過全省總?cè)丝诘?0%。人口老齡化直接關(guān)系到社會的可持續(xù)發(fā)展，給社會養(yǎng)老工作提出了一系列挑戰(zhàn)。2010年底，全市人口750多萬人。近年來，鄭州市從構(gòu)建和諧社會的高度，關(guān)心重視老齡事業(yè)；按照“黨政主導(dǎo)，社會參與、全民關(guān)懷”的老齡工作方針，認(rèn)真落實(shí)老年人優(yōu)待政策，積極推進(jìn)居家養(yǎng)老社會化服務(wù)實(shí)踐和調(diào)研，切實(shí)為老年人辦實(shí)事、辦好事；全面完成鄭州市老齡工作的各項(xiàng)任務(wù)，并取得了較好成績。 河南※※置業(yè)有限公司順應(yīng)時(shí)代潮流，具有強(qiáng)烈的社會責(zé)任感。擬建設(shè)一所大規(guī)模、多功能、高水準(zhǔn)的老年公寓，為老年朋友締造出一個(gè)溫馨的家園。 本項(xiàng)目建設(shè)不僅能較好的滿足廣大老年人日益增長的多種養(yǎng)老服務(wù)需求，而且可以增加社會就業(yè)崗位，緩解就業(yè)壓力，形成新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)，獲得良好的經(jīng)濟(jì)效益和社會效益。 建設(shè)規(guī)模 根據(jù)《老年居住建筑設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》、《老年建筑設(shè)計(jì)規(guī)范》、《老年人社會福利機(jī)構(gòu)基本規(guī)范》、《鄭州市城市總體規(guī)劃》及項(xiàng)目單位對市場的調(diào)研與實(shí)際情況分析，設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)如下： 鄭州市惠濟(jì)區(qū)天頤養(yǎng)老院項(xiàng)目總占地面積1500畝，總建筑面積805000㎡；設(shè)定總床位規(guī)模20000張，其中：高檔床位4000張，中檔床位10000張，普通床位6000張。 建設(shè)內(nèi)容 鄭州市惠濟(jì)區(qū)天頤養(yǎng)老院項(xiàng)目總占地面積1500畝，總建筑面積8050000㎡。1．老年公寓老年公寓設(shè)計(jì)分為高檔、中檔和普通老年公寓三種類型；總設(shè)計(jì)床位20000張，主要包括天頤園、天壽園、天富園、碧波園、延年園及永春園六個(gè)組團(tuán)，總建筑面積654600㎡。中檔老年公寓主要包括碧波園和天富園，設(shè)計(jì)138棟建筑，入住老人10000人，總建筑面積332000㎡。2．其他配套服務(wù)建筑 其他配套建筑服務(wù)設(shè)計(jì)主要包括康療保健中心，老年文體活動(dòng)中心、老年大學(xué)、社會服務(wù)中心、養(yǎng)生文化館、老年?duì)I養(yǎng)膳食中心、接待中心、購物中心、綜合辦公樓、自主農(nóng)莊及其他用房等，總建筑面積150400㎡。項(xiàng)目組成一覽表：序號名稱建設(shè)內(nèi)容一、老年公寓設(shè)計(jì)分為高檔、中檔和普通老年公寓三種類型，總占地面積94880㎡，總建筑面積654600㎡。 (1)天壽園主要設(shè)計(jì)92棟點(diǎn)式建筑，分為2～3層，入住老人1660人，占地面積22800㎡，總建筑面積56900㎡。中檔老年主要包括碧波園和天富圓，設(shè)計(jì)138棟建筑，入住老人10000人，占地面積82000㎡，總建筑面積332000㎡。(2)碧波園主要設(shè)計(jì)64棟建筑，～，