【正文】 了大概25～30％的在華韓籍人士數(shù)量，則到2008年，在北京居住的韓籍人士人口將達(dá)到將近25～30萬左右，其中留學(xué)生預(yù)計(jì)有7萬人左右。隨著北京奧運(yùn)會(huì)的召開，中國(guó)和韓國(guó)之間的貿(mào)易往來會(huì)更加頻繁。在北京的韓籍人士主要聚居在望京、五道口、亞運(yùn)村等地，其中望京區(qū)域集中了超過6萬人，五道口區(qū)域集中了約2萬人，亞運(yùn)村區(qū)域有約5000～10000人，其他韓籍人士則分散在燕莎－三元橋、CBD、順義等地。其中北京為在華韓籍人士的最大聚居地，共有約10萬人，山東青島為7萬人，上海為5萬人，其他遼寧沈陽(yáng)、大連、山東威海、煙臺(tái)等地也各有約5000至10000名韓籍人士聚居。第四部、利用office word軟件的圖表功能，做出相應(yīng)的分析圖表。第二步、將Epidata下的數(shù)據(jù)庫(kù)rec格式文件轉(zhuǎn)化為SPSS格式。本文中除標(biāo)注信息來源部分，如“深入訪談”“座談會(huì)”字樣之外的數(shù)據(jù)部分均來自問卷調(diào)研，關(guān)于供給部分主要來自我司調(diào)查人員實(shí)地調(diào)研數(shù)據(jù)。根據(jù)以往經(jīng)驗(yàn)，韓國(guó)購(gòu)房客戶中，留學(xué)生占有一定比重，由于這些留學(xué)生在華長(zhǎng)期發(fā)展意圖明顯，購(gòu)房資金來源主要來自于韓國(guó)本土親屬的支持，購(gòu)買力也較強(qiáng)，而且目前韓國(guó)家長(zhǎng)以子女名義在北京購(gòu)買房屋的現(xiàn)象呈現(xiàn)上升趨勢(shì)，因此本次調(diào)研中同樣抽取了部分有房屋租賃和購(gòu)買需求的留學(xué)生樣本。兩次抽樣共計(jì)700個(gè)樣本，調(diào)研中實(shí)際接觸韓國(guó)客戶635位，共計(jì)完成成功問卷302份。. 調(diào)研中存在的問題u 已購(gòu)房的韓國(guó)人在調(diào)查中比較謹(jǐn)慎，拒訪率較高，因此調(diào)研工作量明顯超過最初的預(yù)期；u 本次問卷的復(fù)核工作時(shí)間恰好在韓國(guó)人比較注重的傳統(tǒng)節(jié)日——中秋節(jié)，同時(shí)處于韓資企業(yè)半年一次的輪休時(shí)間高峰，相當(dāng)數(shù)量的韓國(guó)人回國(guó)或者外出休假，同時(shí)使我們的調(diào)查和復(fù)核工作量加大；u 接受訪問的韓國(guó)人給出的聯(lián)系方式多種多樣，如住宅電話、公司電話、手提電話、朋友電話、家庭成員電話等，這對(duì)后期復(fù)核帶來一定難度；u 針對(duì)上述存在的問題，我司通過加大工作量、增加調(diào)研渠道、增加工作強(qiáng)度，基本克服了上述困難，按照合作協(xié)議要求完成了各項(xiàng)調(diào)研工作。u 2次座談會(huì)部分兩次座談會(huì)分別于2005年9月8日和9月19日成功舉辦，座談會(huì)均有2～3名韓籍專家和3～4名有購(gòu)房需求韓籍人士參加，甲方派人參與，會(huì)議內(nèi)容見附件三、四。u 5個(gè)專家訪談部分在項(xiàng)目前期，我司第一次向甲方提供了9名韓籍專家名單，經(jīng)甲方確認(rèn)后成功訪問其中4人；后我司提供另2名專家，經(jīng)甲方確認(rèn)后成功訪問其中一人，共計(jì)完成5個(gè)專家訪談。u 30個(gè)深入訪談部分在300份有效問卷的基礎(chǔ)上，我司抽取了31個(gè)已購(gòu)房或有購(gòu)房需求的韓籍人士進(jìn)行了深度訪問，效果比較理想。 座談會(huì)：座談會(huì)參與人員為有購(gòu)買房屋需求的韓籍人士及經(jīng)驗(yàn)豐富的業(yè)內(nèi)韓籍人士；以及甲方工作人員，以頭腦風(fēng)暴法為本項(xiàng)目開發(fā)提出建設(shè)性意見和建議；并整理會(huì)議紀(jì)要作為最終報(bào)告之附件；本次調(diào)研進(jìn)行5人以上座談會(huì)2場(chǎng)。以專家訪談提綱為準(zhǔn)，有針對(duì)性的提問，以獲取宏觀至微觀方面市場(chǎng)信息，以及為本項(xiàng)目的開發(fā)建議和意見，以一對(duì)一訪談的形式，完成專家訪問5份。178。178。 報(bào)告修改：9月23～9月28日2. 本次調(diào)研所采用的調(diào)研方法178。 數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)與分析：9月14日——9月18日；178。第二章 調(diào)研技術(shù)路線1. 本次調(diào)研完成的時(shí)間178。 通過調(diào)研，把握影響韓籍人士購(gòu)房的政策因素，為該項(xiàng)目制定相對(duì)應(yīng)的銷售策略提供參考依據(jù)。 通過調(diào)研，把握韓籍人士消費(fèi)習(xí)慣及消費(fèi)能力，為項(xiàng)目制定宣傳推廣策略提供參考依據(jù)。 通過調(diào)查，掌握韓籍在購(gòu)房方面的需求偏好，以此作為本項(xiàng)目產(chǎn)品定位和物業(yè)配套的市場(chǎng)參考依據(jù)。 通過調(diào)查研究，把握韓籍人士在京住宅購(gòu)買比例及未來市場(chǎng)需求潛力，以確定本項(xiàng)目中韓國(guó)人社區(qū)的開發(fā)規(guī)模。因此，本次調(diào)研需要解決以下幾個(gè)問題：178。由此不僅需要掌握韓籍人士在望京購(gòu)買房屋的歷史和現(xiàn)狀，同時(shí)也要了解這一需求在未來的走勢(shì)，以便確定產(chǎn)品定位及“純韓國(guó)社區(qū)”的可行性。計(jì)劃銷售均價(jià)9000元/平米，主力戶型面積為180平米，目前處于前期定位和總體規(guī)劃階段。 望京東湖項(xiàng)目韓籍人士購(gòu)房需求調(diào)研報(bào)告望京東湖灣項(xiàng)目韓籍人士購(gòu)房需求調(diào)研報(bào)告21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)藍(lán)天新城加盟店2009年10月10日目　　錄第一章 編制背景 41. 調(diào)研背景 42. 本報(bào)告的編制目的 43. 本報(bào)告的調(diào)研對(duì)象 5第二章 調(diào)研技術(shù)路線 61. 本次調(diào)研完成的時(shí)間 62. 本次調(diào)研所采用的調(diào)研方法 63. 本次調(diào)研完成情況總結(jié) 7. 調(diào)研完成情況 7. 調(diào)研中存在的問題 84. 樣本說明 85. 報(bào)告說明 9第三章　駐京韓籍人士現(xiàn)狀分析 101 駐京韓籍人士規(guī)模及增長(zhǎng)趨勢(shì) 102 被訪韓籍人員背景資料 123 駐京韓籍人士區(qū)域分布特征 16第四章　駐京韓籍人士住房現(xiàn)狀分析 181 目前住房租購(gòu)比例及區(qū)域分布 182 目前住房狀況 193 目前住房的滿意程度 264 駐京韓籍人士購(gòu)房政策影響因素分析 285 國(guó)內(nèi)樓盤在韓國(guó)銷售狀況 30第五章　韓國(guó)人士購(gòu)房需求狀況分析 341 未來購(gòu)房需求情況 342 配套設(shè)施及物業(yè)服務(wù) 453 消費(fèi)習(xí)慣及商業(yè)需求 49第六章　項(xiàng)目測(cè)試 541 目標(biāo)客群對(duì)本項(xiàng)目所在區(qū)域的認(rèn)知度 542 目標(biāo)客群對(duì)本項(xiàng)目概念的認(rèn)同度 543 對(duì)本項(xiàng)目適宜規(guī)模的建議 554 對(duì)本項(xiàng)目的產(chǎn)品建議 555 對(duì)本項(xiàng)目的價(jià)格建議 566 對(duì)本項(xiàng)目的配套建議 56第七章 望京區(qū)域住宅物業(yè)供需缺口分析 571 望京區(qū)域住宅供應(yīng)規(guī)模； 572 望京區(qū)域韓國(guó)人增長(zhǎng)趨勢(shì)及購(gòu)房需求規(guī)模 57第八章 主要結(jié)論 591 駐京韓籍人士的住房需求總量及增長(zhǎng)趨勢(shì) 592 駐京韓籍人士區(qū)域分布特征 593 駐京韓籍人士租購(gòu)房狀況 594 駐京韓籍人士的購(gòu)房需求狀況 605 在京韓國(guó)留學(xué)生目前購(gòu)房狀況和未來購(gòu)房需求狀況 606 駐京韓籍人士的購(gòu)房需求偏好 627 駐京韓籍人士商業(yè)需求特征 628 駐望京韓籍人士在望京商業(yè)消費(fèi)狀況 629 目標(biāo)客群對(duì)項(xiàng)目所在區(qū)域的認(rèn)知度及對(duì)本項(xiàng)目概念的認(rèn)同度 6310 目標(biāo)客群對(duì)本項(xiàng)目的建議關(guān)鍵點(diǎn) 6311 駐京韓籍人士的住房供需缺口分析； 6412 我司根據(jù)本次調(diào)研結(jié)果對(duì)本項(xiàng)目的傾向性意見 64附件一 ：望京住宅項(xiàng)目銷售總監(jiān)訪談紀(jì)要 66附件二：寶星源項(xiàng)目銷售總監(jiān)訪談 68附件三：望京東湖灣項(xiàng)目第一次座談會(huì)會(huì)議紀(jì)要 70附件四：望京東湖灣項(xiàng)目第二次座談會(huì)會(huì)議紀(jì)要 73附件五：望京區(qū)域概況 77附件六 深入訪談統(tǒng)計(jì)分析結(jié)果 92附件七 專家訪談總結(jié) 99附件八 關(guān)于智能化設(shè)施的主要調(diào)研結(jié)論 102附件九 補(bǔ)充結(jié)論 103 第一章 編制背景1. 調(diào)研背景望京經(jīng)過近幾年的開發(fā)建設(shè)，已經(jīng)成為北京市的“新富人區(qū)”，區(qū)域內(nèi)中高檔住宅集中，大多數(shù)在望京購(gòu)房的人認(rèn)為望京區(qū)域是配套日益完善、居住氛圍好的新型現(xiàn)代居住區(qū)，購(gòu)買的客戶中韓國(guó)人士比例明顯較高，所以望京也被稱為“韓國(guó)村”。北京城建集團(tuán)東湖灣公司在望京區(qū)域開發(fā)的東湖住宅項(xiàng)目規(guī)模較大，總規(guī)劃建筑面積約70萬建筑平米。由于望京地區(qū)屬于韓籍人士在國(guó)內(nèi)最大的聚集區(qū)之一，所以，東湖灣項(xiàng)目在規(guī)劃階段考慮韓國(guó)人士在望京聚集這一因素，探討在東湖灣項(xiàng)目中打造“純韓國(guó)社區(qū)”的可行性。2. 本報(bào)告的編制目的本次調(diào)研的目的就是通過對(duì)在京韓國(guó)人士以問卷形式進(jìn)行抽樣調(diào)查，以及與房地產(chǎn)相關(guān)機(jī)構(gòu)的專家和韓籍真實(shí)需求客戶的深入訪談和討論，為北京東湖灣房地產(chǎn)開發(fā)有限公司提供能夠真實(shí)反映韓國(guó)人士住房需求的市場(chǎng)信息，為在望京東湖區(qū)打造一個(gè)純韓國(guó)人社區(qū)的可行性提供有效的市場(chǎng)決策的依據(jù)。 通過對(duì)在京韓國(guó)人住房需求現(xiàn)狀的調(diào)查分析，以及在京韓籍人士的增長(zhǎng)速度來預(yù)測(cè)韓籍人士在望京的住房需求走勢(shì)；178。178。178。178。3. 本報(bào)告的調(diào)研對(duì)象本次調(diào)研的對(duì)象為在北京有租購(gòu)房需求的韓籍人士，即在北京工作生活時(shí)間在1年以上的韓籍人士。 問卷調(diào)研：8月18——9月13日，歷時(shí)26天；178。 報(bào)告撰寫：9月14日——9月22日；178。 問卷調(diào)研：利用公司多年積累的關(guān)于韓籍人士住房需求客戶數(shù)據(jù)庫(kù)資源，以及公司能夠疏通的渠道資源，以一對(duì)一問卷訪談的形式，完成成功問卷302份。 深度訪問：對(duì)于具有真實(shí)購(gòu)房需求的韓籍人士，將開展更深層次內(nèi)容訪談，以獲取韓籍人士購(gòu)房需求偏好和對(duì)項(xiàng)目的產(chǎn)品開發(fā)建議，以一對(duì)一問卷訪談的形式，完成深度訪問31份。 專家訪問：對(duì)于從事中韓經(jīng)濟(jì)、文化、貿(mào)易等往來，對(duì)韓籍人員在北京的房屋需求狀況有深度了解的韓籍人士。178。3. 本次調(diào)研完成情況總結(jié). 調(diào)研完成情況u 300份調(diào)研問卷部分本次調(diào)研中，實(shí)際接觸駐京韓國(guó)人士627人，其中有近241人拒訪，84份問卷不完整，最終成功回收有效問卷302份。深入訪談基本結(jié)果見附件六。專家訪談總結(jié)見附件七。u 其他調(diào)研為了更好地完成甲方委托我司的調(diào)研任務(wù)，修正需求調(diào)研中個(gè)別因素造成的結(jié)論偏差，我司除了以上合同約定的調(diào)研任務(wù)以外，還對(duì)望京區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)的基本情況、望京區(qū)域住宅項(xiàng)目中的韓籍人士入住情況進(jìn)行了調(diào)研，而且特意訪談了幾個(gè)望京區(qū)域在售住宅項(xiàng)目銷售總監(jiān)，依據(jù)他們負(fù)責(zé)望京地區(qū)項(xiàng)目銷售工作的操盤經(jīng)驗(yàn)和對(duì)韓籍客戶需求特征的把握，以便更深程度地了解望京區(qū)域韓籍人士的購(gòu)房需求狀況，為了避免重復(fù)，我們只選取其中比較有代表性的訪談?dòng)涗浶纬晌淖旨o(jì)要，詳細(xì)內(nèi)容見附件一、二。4. 樣本說明本次調(diào)研樣本抽樣來自于我司多年從事經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)的客戶資源庫(kù)，從中選取服務(wù)日期最近韓國(guó)客戶2000個(gè)，不同區(qū)域的客戶比例為：望京55%，五道口20%，亞運(yùn)村15%，其他區(qū)域10%，按照等距抽樣的方法第一次抽取500個(gè)樣本，實(shí)際完成231份成功問卷，第二次在剩余樣本中等距抽樣200個(gè)，實(shí)際完成71個(gè)成功樣本。從房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的分析角度以及樣本覆蓋范圍來看，本次選取樣本庫(kù)及選樣方法是比較科學(xué)的，對(duì)在京韓國(guó)人住房需求特征具有很強(qiáng)的代表性。5. 報(bào)告說明本調(diào)研報(bào)告主要以定量調(diào)研（問卷）的數(shù)據(jù)分析為基礎(chǔ)，對(duì)于個(gè)別問題采用定量分析（問卷）和定性研究（深入訪談、專家訪談和座談會(huì)）的相結(jié)合的方法加以分析論證，其目的是為貴司提供盡量準(zhǔn)確可靠的市場(chǎng)信息，為項(xiàng)目開發(fā)的決策環(huán)節(jié)提供科學(xué)可靠的決策依據(jù)。本報(bào)告中數(shù)據(jù)處理分為以下幾個(gè)步驟：第一步、利用Epidata軟件建立數(shù)據(jù)庫(kù)機(jī)構(gòu)模型，用Epidata軟件的錄入功能將整理并編號(hào)之后的成功問卷完整錄入，以建立完整數(shù)據(jù)庫(kù)。第三步、利用專業(yè)統(tǒng)計(jì)軟件SPSS逐項(xiàng)進(jìn)行頻數(shù)分析及交叉列連表分析。第三章　駐京韓籍人士現(xiàn)狀分析1 駐京韓籍人士規(guī)模及增長(zhǎng)趨勢(shì) 駐京韓籍人員規(guī)模據(jù)駐華韓人會(huì)最新調(diào)查顯示，截止2005年8月份，共有約30萬到40萬韓籍人士長(zhǎng)期居住在中國(guó)，加上短期居住者，實(shí)際人數(shù)將更多。在居住在北京的韓籍人士當(dāng)中，約有3萬人左右的留學(xué)生，2～3萬人左右來華工作的韓籍人士，另外4～5萬人則為家屬（一般工作人員都會(huì)有1～2名家屬隨行，部分留學(xué)生也會(huì)有家屬隨行）。（以上數(shù)據(jù)綜合了問卷調(diào)研、專家訪談、韓國(guó)駐華機(jī)構(gòu)訪談、熟悉在京韓籍人士狀況人士訪談等多方面數(shù)據(jù)） 韓國(guó)來京人員增長(zhǎng)趨勢(shì)及對(duì)北京房地產(chǎn)行業(yè)的影響自1992年8月24日中韓建交以來，移居中國(guó)的韓籍人士數(shù)量呈幾何級(jí)數(shù)遞增，13年來已經(jīng)發(fā)展到了將近30萬人，中國(guó)已經(jīng)超過了日本，成為韓籍人士在海外的最大聚居地。據(jù)極東海運(yùn)航空株式會(huì)社數(shù)據(jù)，目前每年起碼有10萬左右的韓國(guó)人來華居住，而且該數(shù)據(jù)呈現(xiàn)逐年上升趨勢(shì)，到2008年前后，移居中國(guó)的韓籍人士人數(shù)將達(dá)到100萬；到2010年前后，這個(gè)數(shù)量則有望達(dá)到200萬之巨。由于韓國(guó)的房地產(chǎn)價(jià)格要遠(yuǎn)高于北京，大概在韓國(guó)購(gòu)買一套房子的價(jià)格可以在北京購(gòu)房三套。尤其是北京、上海等大中城市，無論是居住還是工作都對(duì)韓國(guó)人有著相當(dāng)大的吸引力。這種房產(chǎn)升值的效應(yīng)使韓國(guó)人看到投資增值的機(jī)會(huì)。另外，由于在韓國(guó)留給子女的財(cái)產(chǎn)在遺贈(zèng)與繼承時(shí)征稅非常高，所以一些留學(xué)生家長(zhǎng)愿意以子女的名義在北京投資購(gòu)房，以作為子女財(cái)產(chǎn)繼承避稅的方式，同時(shí)作為子女在京學(xué)習(xí)生活的經(jīng)濟(jì)保障。u 性別構(gòu)成分析分析：本次調(diào)研對(duì)象中，男性比例明顯大于女性。u 文化程度構(gòu)成分析 分析：本次調(diào)研對(duì)象中，%，總體來看，%，總體人員接受的文化教育水平較高。這與在本報(bào)告第三章中提到的“在京韓籍人士中，將近一半的比例為家屬”的結(jié)論相符。 但是與在京韓籍人士總體從業(yè)結(jié)構(gòu)來說，本次調(diào)研大幅壓低了家屬的比例，提高了工作人員的比例，基本上真實(shí)地反映了以戶為基礎(chǔ)的有租購(gòu)房意向的韓籍人士的比例。u 家庭收入狀況分析 分析：從本次調(diào)研的駐京韓籍人員的家庭月收入狀況來看，%，%，%，%。另外，根據(jù)專家訪談了解到，在京韓國(guó)人的收入狀況隨其從事的職業(yè)不同而有所區(qū)別，其中韓國(guó)企業(yè)派駐北京的員工由于在韓國(guó)本土有一份基本工資，在中國(guó)國(guó)內(nèi)又有一份工資，再加上公司還會(huì)提供租房補(bǔ)助、生活補(bǔ)助等，收入較高，月收入可在30000～50000元左右?？傮w而言，大部分在北京的韓國(guó)人月收入在10000～20000元之間，與前述調(diào)研結(jié)果相符。 主要聚集區(qū)人員分布特征及原因分析分析：從本次調(diào)研的韓籍人員的主要聚集區(qū)的人員分布特征來看，望京區(qū)域的人員結(jié)構(gòu)比較復(fù)雜，五道口主要以留學(xué)生為主，亞運(yùn)村韓資企業(yè)職員較多，CBD區(qū)域的自由職業(yè)者較多。第四章　駐京韓籍人士住房現(xiàn)狀分析1 目前住房租購(gòu)比例及區(qū)域分布 租房與購(gòu)房人員比例分析u 總體狀況分析：韓籍人員在京主要仍以租房為主，%%。韓資企業(yè)員工購(gòu)房比例?。ㄖ饕蚴怯行╉n國(guó)公司有購(gòu)房限制，公司集中租/購(gòu)房、輪換制度等）。2 目前住房狀況 韓國(guó)人租購(gòu)房比較集中的項(xiàng)目項(xiàng)目名稱建筑面積(m2)均價(jià)(￥)入住客戶中韓國(guó)人比例其中購(gòu)房韓國(guó)人比例都市心海岸550030%10%寶星園260000750045%20%慧谷陽(yáng)光22649680035%15%慧谷金色家園