【正文】 型在設(shè)計(jì)上要比大戶型多占用隔斷及配套設(shè)施，其造價(jià)也就要高一些，而銷售回款卻要比大戶型低。但是大多數(shù)開發(fā)商對小戶型市場并不重視，現(xiàn)有多數(shù)小戶型是某個項(xiàng)目因銷售業(yè)績不好而采取的應(yīng)變措施。小戶型住宅供給狀況。目前關(guān)于小戶型還沒有一個嚴(yán)格規(guī)范的界定，不同的國家，不同的城市，由于其歷史、文化以及經(jīng)濟(jì)水平等眾多因素影響而有所不同。如果開發(fā)商珍惜這種契機(jī)，敏感地捕捉市場信息，及時(shí)調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，挑戰(zhàn)的背后將是無窮無盡的機(jī)會。像淺草綠閣，一期不到一個月的時(shí)間基本銷完，二期銷售兩個月，銷售率就達(dá)到了90%。大眾消費(fèi)的啟動，將帶來沈陽市的房地產(chǎn)周期高峰。面對這樣的情況，住房供應(yīng)以二、三室戶的中小戶型為主，使大多數(shù)家庭通過購新房或換購舊房實(shí)現(xiàn)有支付能力的需求，達(dá)到改善和提高居住條件的目的。就沈陽市住宅消費(fèi)群體的收入來說，不容回避的兩點(diǎn)一是收入的總體水平不高；二是發(fā)展不平衡，目前中等收入家庭是房產(chǎn)消費(fèi)主體，60——120平方米的住房（包括二手房）應(yīng)當(dāng)成為住房供應(yīng)體系的主流。幾年以前，鐵西的房屋開發(fā)只是為了滿足本區(qū)域居民的住房需要，而現(xiàn)在大量外區(qū)的客戶群體涌入鐵西，隨著鐵西新區(qū)改造加快，這種趨勢應(yīng)該會越來越明顯。在這里購買一套新商品房，甚至價(jià)格有可能低于其它中心區(qū)的某些二手房，而且沒有改變市中心的居住位置，出行也方便快捷。這無疑使鐵西新區(qū)在2004年面臨一個極好的機(jī)遇。二級市場空間巨大。另外，鐵西大規(guī)模改造過程中，形成了幾大板塊。對于廣大開發(fā)商來說，鐵西土地蘊(yùn)含著極大的升值潛力，鐵西的老工業(yè)區(qū)改造力度加大、工廠遷移使大面積土地進(jìn)入市場。土地優(yōu)勢將進(jìn)一步促進(jìn)開發(fā)。而2004年的鐵西新區(qū)將徹底的舊貌換新顏。因此，從2003年的小戶型供給不足可看出今年的主流仍是小戶型。不少開發(fā)商盲目跟風(fēng)，跟大開發(fā)商走，沒有盯住有效供給。未來幾年，沈陽房地產(chǎn)市場的投資、消費(fèi)、開工面積、竣工面積、銷售面積，都將會以20%以上的速度增長。審時(shí)度勢，開發(fā)商應(yīng)盯住有效供給。目前國內(nèi)專家都有一個預(yù)測，今后中國經(jīng)濟(jì)領(lǐng)跑的應(yīng)該是制造業(yè)，汽車業(yè)。即使今后這五大動力衰竭了，還會有兩大動力跟上。這些人的住房由于無證或手續(xù)不全不能流通，也抑制了他們二次換購新房，因此政府將準(zhǔn)備用幾年的時(shí)間把這部分能量釋放出來。還有一批屬于房改不徹底的等等，大約也有4—5萬戶。第五大動力：沈陽市房地產(chǎn)市場尚存很大的政策調(diào)控空間。并且這個數(shù)字還將會大幅度增長。人們選擇這一投資領(lǐng)域是有理由的，一般講，投資房地產(chǎn)穩(wěn)定性是最好的，特點(diǎn)是消費(fèi)的同時(shí)不貶值甚至升值；流動性也不錯，現(xiàn)在房產(chǎn)可以出售也可以抵押、典當(dāng)；在目前百姓理財(cái)性投資品種中購置房產(chǎn)是最好的。第二大動力：投資型買住房漸成時(shí)尚。根據(jù)我市對動遷的安排，今年將拆遷6萬戶，加上正常動遷，總計(jì)約7萬戶左右，后年掃尾還有1—2萬戶，加上正常商業(yè)開發(fā)一萬戶，將有3萬戶。五大動力支持房地產(chǎn)市場今年向好。這是我市房地產(chǎn)市場已步入大眾消費(fèi)階段的顯著標(biāo)志。如果把消費(fèi)人群的結(jié)構(gòu)畫成一個金字塔的話，目前沈陽的住房消費(fèi)呈現(xiàn)三角形的底部向上推進(jìn)的情形。在這個快速發(fā)展中有一個十分可喜的現(xiàn)象已經(jīng)出現(xiàn)，即大眾住房消費(fèi)快速增長。對于今年的房地產(chǎn)市場的發(fā)展將有以下趨勢：低端啟動，房地產(chǎn)已進(jìn)入大眾消費(fèi)市場，小戶型將更加走俏。2003年的沈陽市，拆遷工作大幅度展開，多數(shù)為貨幣動遷，由于工薪階層的家庭數(shù)量較多，大部分家庭承受不起較大面積的樓房，并且有一部分收入較高的家庭也認(rèn)為過大面積會造成浪費(fèi)，由此轉(zhuǎn)向購買中小戶型。如萬科四季花城、格林夢夏、水榭花都等，使整個市場都透出勃勃生機(jī)，沈陽房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出從未有過的繁榮和亮麗。如萊茵河畔的景觀規(guī)劃是由風(fēng)格各異的組團(tuán)組成。⑵園區(qū)規(guī)劃投入更大。從高層產(chǎn)品來看，2003年新露面的克萊斯特國際花園、地王國際花園、SR新城等，都充分展現(xiàn)出了高端產(chǎn)品的特征，如克萊斯特國際花不但避免了高層住宅戶型上的不利因素，還設(shè)計(jì)了獨(dú)特的“L”型外飄窗，SR新城戶型上減少進(jìn)深，加大面寬，采光優(yōu)越。2003年沈城樓市最明顯的特點(diǎn)，是產(chǎn)品多元化和產(chǎn)品本身的全面升級，使得購房者有了更多的選擇。正是由于這些新公司，新產(chǎn)品的加入，令整個市場錦上添花。還有外資公司——韓國SR。這些公司中既有全國性的地產(chǎn)公司，如天安（中國），鵬利集團(tuán)（上市公司）、中房集團(tuán)；也有外地頗具實(shí)力的房地產(chǎn)公司，如浙江萊茵達(dá)集團(tuán)、新湖集團(tuán)；也有出手不凡的本地公司，如沈陽銀基（上市公司）、新天龍房地產(chǎn)公司等。因此，這些公司的走向，不僅對樓市，對沈城的整個經(jīng)濟(jì)的發(fā)展都十分重要。其中，華新、萬科、新世界更是全國性的知名公司，其地產(chǎn)項(xiàng)目遍布全國。⑷住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)向中等收入家庭傾斜的調(diào)整任務(wù)比較艱巨。⑵沈陽市基準(zhǔn)地價(jià)和新出讓金標(biāo)準(zhǔn)出臺，市場的承接力、居民的購買力和開發(fā)商的耐受力受到了重大的考驗(yàn)。⑺我國證券市場的形勢有利于房地產(chǎn)市場。⑸沈陽市城區(qū)建設(shè)的速度加快，極大地刺激住房市場需求。⑶房地產(chǎn)市場需求趨向擴(kuò)大，為增量房市場快速發(fā)展提供巨大的空間。⑵沈陽市整體經(jīng)濟(jì)環(huán)境較好。（一）2003年沈陽市房地產(chǎn)發(fā)展的宏觀環(huán)境總體來說，2003年沈陽市房地產(chǎn)發(fā)展的宏觀環(huán)境可以分為有利條件和不利條件兩大方面?！⌒潞眹海ǘ冢┬粜途频旯⒖尚行越ㄗh沈陽小戶型及酒店公寓調(diào)查分析目錄一、2003年沈陽房地產(chǎn)市場基本情況分析二、2004年沈陽房地產(chǎn)走勢分析三、小戶型住宅供求狀況分析四、 小戶型開發(fā)熱潮因素分析　五、本項(xiàng)目周邊地產(chǎn)形式分析六、本項(xiàng)目自身分析七、周邊主要競爭對手分析八、沈陽小戶型酒店公寓調(diào)查對比表九、沈陽小戶型分類分析十、沈陽小戶型優(yōu)劣勢分析十一、房地產(chǎn)開發(fā)商對小戶型住宅應(yīng)采取的對策十二 、北京購買小戶型的項(xiàng)目意向需求市場調(diào)查與分析一、2003年沈陽房地產(chǎn)市場基本情況分析2003年的房地產(chǎn)市場經(jīng)過2001年和2002年的兩年發(fā)展，已步入了穩(wěn)定健康發(fā)展的新時(shí)期。有利的條件⑴國家政策層面有利于房地產(chǎn)發(fā)展，這為沈陽市擴(kuò)大房地產(chǎn)投資和消費(fèi)帶來新的契機(jī)。十六大提出的“大力振興裝備制造業(yè)”，這是沈陽的又一機(jī)遇。⑷大沈陽都市圈的建構(gòu)和項(xiàng)目年的推行，為沈陽房地產(chǎn)的發(fā)展提供了新的動力源。⑹開發(fā)潛力充分展現(xiàn)，為沈陽市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供了良好機(jī)遇和條件。不利的條件⑴土地儲備制度運(yùn)行沒有得到進(jìn)一步地完善。⑶商品房的空置量較大，難以全部消化。（二）2003年房地產(chǎn)市場開展的特點(diǎn)老開發(fā)商新品迭出在沈陽，華新、萬科、新世界、城建、格林豪森等都可算上是沈陽房地產(chǎn)界的“元老”和“大腕”。而這些大公司，其發(fā)展的意義不僅是為老百姓提供了優(yōu)質(zhì)的住宅產(chǎn)品，而且對一個區(qū)域性地區(qū)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和拉動更有不可低估的作用。新開發(fā)商實(shí)力不凡2003年相繼亮相的新公司，也表現(xiàn)出了不凡的實(shí)力。此外，具有美資背景的克萊斯特也是異軍突起。這些新的面孔都有一個共同的特點(diǎn)：起點(diǎn)高，實(shí)力雄厚。品升級具有更多的選擇其實(shí)，無論是老公司，還是新面孔，其不凡的表現(xiàn)，都促使整個沈陽的房地產(chǎn)市場更加繁榮，產(chǎn)品品質(zhì)更高，而購房者選擇的機(jī)會更多。歸納起來2003年產(chǎn)品的主要特點(diǎn)：⑴戶型設(shè)計(jì)更加人性化，更為合理。還有河畔新城的四明戶型設(shè)計(jì)等。各大開發(fā)商早已不滿足僅僅在園區(qū)種幾棵樹，或是植兩塊草地，而是園中有景，景中有情，情景交融，將西方園林與中國園林相結(jié)合，讓業(yè)主隨著置身于大自然的懷抱。⑶中低價(jià)位的產(chǎn)品品質(zhì)不低。⑷中小戶型供不應(yīng)求。二、2004年沈陽房地產(chǎn)走勢分析（一） 沈陽市房地產(chǎn)走勢分析今年的房地產(chǎn)市場仍將持續(xù)升溫，購房已成為消費(fèi)領(lǐng)域的一大話題。沈陽市的房地產(chǎn)市場正處于一個快速發(fā)展期。這主要體現(xiàn)在大眾住房消費(fèi)日漸升溫。從購房主體來看，中、低收入人群大批加入購房隊(duì)伍，中、低檔住房銷售比例大幅度提高。由于中、低收入的人口在我市以至我國占據(jù)絕大多數(shù)，大部分人承受不起大戶型所需的價(jià)格，因此小戶型走俏將不言而喻。第一大動力：沈陽市在三年內(nèi)要徹底消滅棚戶區(qū)，大拆遷將帶來井噴式市場需求。三年之內(nèi)，我市至少有13萬戶以上拆遷居民進(jìn)入住房消費(fèi)市場，帶來的市場需求空間約900—1000萬平方米，市場金額在200億元左右。現(xiàn)在投資房地產(chǎn)市場進(jìn)行保值、增值的人越來越多，在新開樓盤中，投資型購房的至少占50%以上，這個比例還在不斷擴(kuò)大。第三大動力：隨著戶籍制度改革，我市出臺買房落戶政策，外地人進(jìn)入沈陽的越來越多，前年