【正文】 10000150002022025000300003500040000450005000020222022年鄭州人均 GDP增幅 10005,000US$ 50008,000US$ 01000US$ 啟動期 快速發(fā)展期 平穩(wěn)發(fā)展期 減緩發(fā)展期 人均 GDP與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系 8,00020,000US＄ 房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)判斷 —— GDP增速與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系 4%5% 5%8% 大于 8% 小于 4% 萎縮 停滯 穩(wěn)定發(fā)展 高速發(fā)展 ? 2022年鄭州全年 GDP達(dá)到 3300億元，成為 3000億元俱樂部的新入者。初步形成以鄭州為中心、東連開封、西接洛陽、北通新鄉(xiāng)、南達(dá)許昌的十字形核心區(qū)，奠定區(qū)域經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展的基礎(chǔ)。 主要城市 2022年寫字樓銷售面積不 2022年第三產(chǎn)業(yè)比重 05000100001500020220250003000035000一級城市群 二級城市群 GDP10000億以上 GDP5000~7000億 三級城市群 GDP2022~3000億 四級城市群 GDP2022億以下 GDP 城市群 根據(jù)經(jīng)濟(jì)總量水平，我國城市群明顯劃分為四個等級 ? 一級城市群經(jīng)濟(jì)總量達(dá)到 10000億以上，包括：長三角城市群、珠三角城市群、京津冀城市群、山東半島城市群； ? 二級城市群經(jīng)濟(jì)總量在5000~7000億，包括：遼中南城市群、川渝城市群、中原城市群、海峽西岸城市群、湘中城市群； ? 三級城市群經(jīng)濟(jì)總量在2022~3000億，包括：關(guān)中城市群、長江中游城市群、哈大齊城市群等； ? 經(jīng)濟(jì)總量 2022億以下為四級城市群 鄭州在經(jīng)濟(jì)總量中處于二級城市群層，城市競爭實力有待提高 城市梯隊分析 宏觀背景分析 ?鄭州作為中原城市群的“火車頭”作用日益重要，按照規(guī)劃鄭州將建設(shè)成為： 全國區(qū)域性中心城市，全國重要的現(xiàn)代物流中心、區(qū)域性金融中心、先進(jìn)制造業(yè)基地和科技創(chuàng)新基地。銷售面積排名第二的上海為 203萬平方米，第三產(chǎn)業(yè)占比為 %。 精工地產(chǎn)研究 ? 第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展程度對一個城市寫字樓銷售面積有重要影響。 ? 銷售面積排名第三和第五位的杭州和成都，均屬于區(qū)域性中心城市，第三產(chǎn)業(yè)占比分別達(dá)到 %和 %，是寫字樓需求較高的重要原因。 精工地產(chǎn)研究 寫字樓需求與 GDP、第三產(chǎn)業(yè)增加值增速分析 主要城市寫字樓市場 GDP和第三產(chǎn)業(yè)占比是城市寫字樓銷售額的重要影響因素 主要城市 2022年寫字樓銷售額不 2022年國內(nèi)生產(chǎn)總值（ GDP） ? 2022年，上海和北京市寫字樓銷售額分別為 438億元、 431億元，合計占同期全國寫字樓銷售總額的 %。宏觀經(jīng)濟(jì)以及服務(wù)業(yè)的發(fā)展是寫字樓市場需求的重要影響因素。 ? 寫字樓市場的快速發(fā)展將對宏觀經(jīng)濟(jì)和第三產(chǎn)業(yè)起到很大的推勱作用。 ? 2022年，全國寫字樓銷售額和銷售面積增長率達(dá)到一個階段峰值，而全國 GDP則于 2022年達(dá)到階段性最高值?！割A(yù)測是科學(xué)的，但未來具有不可預(yù)言性。此報告是精工地產(chǎn)長期以來根據(jù)多方面預(yù)測，更是對 CBD的深度了解形成的， 大膽實踐，積極調(diào)整，是本項目操盤的核心！」 「稀缺資源下的寫字樓營銷戰(zhàn)略」 —— 福晟大廈整體營銷報告 —— 精工地產(chǎn) 2022515 核心問題界定 能否獨立市場行情，突破價格壁壘？ 如何以最合理的價格、合適的速度實現(xiàn)項目的價值最大化？ 在項目操作中，是關(guān)注競爭對手還是關(guān)注企業(yè)自身運營戰(zhàn)略？ 1： 從城市層面分析鄭州競爭力增長與寫字樓物業(yè)的關(guān)聯(lián)性， 明確寫字樓市場的發(fā)展歷程和未來趨勢 2： 從區(qū)域競爭層面了解鄭東新區(qū)寫字樓市場， 對稀缺資源下的項目進(jìn)行銷售價格預(yù)測 3： 從項目層面 研判本項目的銷售價格及推售節(jié)奏 4：從市場層面 來優(yōu)化項目，提升產(chǎn)品附加值 如何優(yōu)化現(xiàn)有方案，提升項目的附加值？ 如何在日漸稀缺的 CBD區(qū)域打造獨具特色的標(biāo)桿項目？ 城市競爭力與 寫字樓關(guān)聯(lián)性 分析 城市化是中國房地產(chǎn)市場發(fā)展的重要推勱力量，同時也是商業(yè)地產(chǎn)市場的重要推勱力，主要表現(xiàn)在以下兩個方面：經(jīng)濟(jì)增長和工業(yè)、服務(wù)業(yè)的發(fā)展，帶來寫字樓的需求；人口集聚以及居民收入和消費水平的提高，間接帶來商業(yè)營業(yè)用房的需求。全國寫字樓銷售額和銷售面積增長率快于宏觀經(jīng)濟(jì)和第三產(chǎn)業(yè)增長率約兩年。 伴隨著中國快速城市化進(jìn)程的穩(wěn)步推進(jìn)，國內(nèi) GDP多年來保持高速增長。 寫字樓需求一般領(lǐng)先于 GDP發(fā)展兩年。銷售額位居三四的杭州和廣州市，分別只有 75億元和 71億元。 從主要城市來看，反映整體經(jīng)濟(jì)總量的國內(nèi)生產(chǎn)總值（ GDP）是寫字樓銷售金額的重要影響因素， 兩者相關(guān)系數(shù)達(dá)到 。 ? 從主要城市來看，北京市的第三產(chǎn)業(yè)一直占比較高， 2022年達(dá)到 %； 2022年寫字樓銷售面積為 256萬平方米。兩大城市寫字樓銷售面積合計占全國達(dá) %。 ?中原城市群鏈接 9市，以鄭州為主中心，提升洛陽的副中心位臵，發(fā)展壯大其他節(jié)點城市， 實現(xiàn)中原城市群內(nèi)各城市組合有序， 達(dá)到城市間的優(yōu)勢互補。 。 ? 2022年鄭州經(jīng)濟(jì)實力在全國 287個城市中位列 23位，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)效果初現(xiàn)端倪。 ? 2022年鄭州人均 GDP達(dá)到 44000元（折合美元約 6000余），年人均 GDP增幅有放緩現(xiàn)象。發(fā)展勢頭良好。 ? 2022年中國城 市綜合競爭力排名中，鄭州位列第 24位，處于中等。 鄭州 2022年綜合競爭力排名中等，國際化程度低，潛力巨大 城市競爭力分析 宏觀背景分析 1 2 3 第一產(chǎn)業(yè) 3% 第二產(chǎn)業(yè)% 第三產(chǎn)業(yè) % 2022年鄭州市三 大產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比例 % % % % % % % % % % 0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%2022 2022 2022 2022 2022第一產(chǎn)業(yè) 第二產(chǎn)業(yè) 第三產(chǎn)業(yè) 20222022年鄭州市三大產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比例 三產(chǎn) GDP總量 (億元 ) 寫字樓整體容量 1250 中高 800～ 1250 中等 800 較低 三產(chǎn) GDP總量 (億元 ) 寫字樓整體容量 1250 中高 800～ 1250 中等 800 較低 鄭州 2022年第三產(chǎn)業(yè) GDP總值 1249億元 鄭州寫字樓總體需求已經(jīng)進(jìn)入中等與中高體量臨界需求階段 鄭州 2022年第三產(chǎn)業(yè) GDP總值 1396億元 鄭州寫字樓總體需求已進(jìn)入中高體量需求階段 ? 2022年鄭州三大產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比例為 ： ： 。 ? 2022年鄭州第三產(chǎn)業(yè)的 GDP已經(jīng)達(dá)到1396億元 ，根據(jù)三產(chǎn) GDP與寫字樓整體容量的關(guān)系， 可明顯得出鄭州寫字樓總體需求已進(jìn)入了中高量需求階段。 ?產(chǎn)業(yè)發(fā)展按“一、二、三”順序發(fā)展。 ?產(chǎn)業(yè)發(fā)展雜亂無章，無根本特征，城市自足性較強。 ?產(chǎn)業(yè)發(fā)展按照“一、二、三”順序發(fā)展。 ?個區(qū)域間產(chǎn)業(yè)形勢多樣，互補不對立同時幵存。 ?產(chǎn)業(yè)發(fā)展按照“二、一、三發(fā)展” ?一個功能上互相依賴的城市系統(tǒng)，同時區(qū)域經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長，幵推勱著區(qū)域空間經(jīng)濟(jì)逐漸一體化 ?。 ?必須達(dá)到相當(dāng)大的總規(guī)模，人口在 2500萬以上。 ?產(chǎn)業(yè)發(fā)展按照“三、二、一”順序發(fā)展。 ?鄭州寫字樓的需求量將進(jìn)入快速發(fā)展的時期。 ?2022年鄭州城鎮(zhèn)化水平達(dá)到 %，城鎮(zhèn)化速率在不斷攀升。 ?城市化進(jìn)程的不斷加劇將刺激第三產(chǎn)業(yè)的長足發(fā)展，三產(chǎn)需求的增加對于商務(wù)辦公的需求也會不斷增加。 城鎮(zhèn)化進(jìn)程不斷加速，未來寫字樓市場需求旺盛。 ?從城市群層來看：鄭州在經(jīng)濟(jì)總量中處于二級城市群層，中原城市群在各群處于前位， 鄭州作為中原城市群領(lǐng)頭羊，競爭實力有待提高。 ?從城市綜合競爭力來看：鄭州 2022年綜合競爭力排名靠前，國際化程度有待提高 ?從三產(chǎn)結(jié)構(gòu)來看：鄭州 2022年第三產(chǎn)業(yè)有所增加，第三產(chǎn)業(yè)有很大的發(fā)展， 寫字樓市場進(jìn)入中高體量需求階段。 1：城市競爭力隨著第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展而迅速提升， 寫字樓物業(yè)市場與城市競爭力高度相關(guān)。 3：經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展，寫字樓作為經(jīng)營性物業(yè)， 長期價格具備持續(xù)上漲趨勢，相對其他物業(yè)，價格抗跌能力強。 3. 商務(wù)新動線逐步向金水東路向東延伸。 1. 判斷 CBD時代是否到來的第一個標(biāo)準(zhǔn)就是 CBD作為中央商務(wù)區(qū)的聚焦效用是否得到了釋放和延展。 3. 判斷 CBD時代是否到來的 最重要標(biāo)準(zhǔn)就是 CBD價值的提升 。 藍(lán)碼：地王大廈 綠地： 峰會組合 溫哥華大廈 海聯(lián)國際大廈 格拉姆國際中心 行署國際廣場 CBD的稀缺性 區(qū)域標(biāo)桿項目 — 綠地千璽廣場，均價 2萬 4，是本區(qū)域的標(biāo)桿 區(qū)域價值分析 ?大鄭州計劃提出，鄭汴融城的實施，鄭東新區(qū) CBD已經(jīng)開始輻射至周邊城市，城市級不斷擴(kuò)大。 ?CBD土地的稀缺，項目稀缺，造成最后的純粹商務(wù)辦公領(lǐng)域的稀缺，商務(wù)級逐步形成。因其特殊的交通功能，高鐵客運站是鄭州市在火車站地下空間開發(fā)之后的第二個目標(biāo)。 鄭州東站是個綜合樞紐站，該站將成為亞洲地區(qū)最大的火車站。 區(qū)域價值分析 居住配套區(qū) 物流倉儲區(qū) 高鐵經(jīng)濟(jì)區(qū) 金水路商業(yè)帶 區(qū)域價值分析 要素 商務(wù)屬性 規(guī)模 地段認(rèn)知 發(fā)展空間 城市規(guī)劃 行政資源 生活資源 商務(wù)資源 大交通 小交通 現(xiàn)代公共資源 企業(yè)聚集度 成熟度 集體項目認(rèn)知 大企業(yè)認(rèn)知 開發(fā)力度 金水區(qū) 模糊 一般 大 一般 一般 強 完善 完善 完善 較好 少 上升 高 高 一般 快 金水區(qū)商務(wù)屬性分析表 1. 片區(qū)成熟度高，具備商務(wù)資源（酒店、餐飲、會議）生活資源豐富 2. 企業(yè)聚焦度處于上升階段，區(qū)域開發(fā)節(jié)奏快 3. CGD的提出給片區(qū)發(fā)展帶來了機(jī)遇，同時也在嚴(yán)重削弱著整個片區(qū)的商務(wù)形象。 5. 商業(yè)環(huán)境的發(fā)展代表不了商務(wù)的發(fā)展，商務(wù)環(huán)境處于劣勢地位。 。復(fù)合型較強，純粹商務(wù)總體上比例較低。即便能建成如同 CBD一樣的規(guī)模，則需要長達(dá) 10年的時間。 ?據(jù)最新的調(diào)研顯示，千璽廣場目前剩余房源為 16套。出于對數(shù)字的敏感 7/14層銷售較少。與 CBD各在售項目差價將近 15000元，成為鄭東新區(qū) CBD的價格標(biāo)桿項目。 ?絕對的產(chǎn)品力 【 高度、產(chǎn)品細(xì)節(jié)、精裝修 】 ?絕對的品牌 【 企業(yè)品牌、項目品牌 】 ?絕對的配套 【 五星級酒店、 4層底部商業(yè) 】 千璽廣場給我們的啟示： 獨立于區(qū)域市場其他樓盤擁有市場定價權(quán)？ 區(qū)域價值分析 標(biāo)桿項目分析 綠地 千璽廣場項目帶給我們的啟示 項目名稱 匯智大廈 項目類型 CBD商圈型 建筑類型 高層（ 120米） 總層數(shù) 地上 30層 入市價格 待定 目前價格 在談大客戶 標(biāo)準(zhǔn)層面積 3074 主力戶型面積 產(chǎn)品定位 專為大企業(yè)量身定制全智能化生態(tài)寫字樓 產(chǎn)品規(guī)劃 項目由主樓和裙樓兩部分組成，建筑總面積約為 方米，地上 1~4層為商業(yè)用房， 5~30層為寫字樓， 項目設(shè)計 機(jī)械工業(yè)第六設(shè)計院 商務(wù)配套 四層商務(wù)配套 電梯 15部 停車位 257 區(qū)域價值分析 CBD商圈項目 ? 項目不散售。 項目名稱 建業(yè)總部港 項目類型