【正文】 8年 4月發(fā)售；l主力戶型： 3房 (約 120130㎡ )、 4房 (130140㎡ ) 做中國(guó)最優(yōu)秀的地產(chǎn)服務(wù)者價(jià)格 —— 中心城項(xiàng)目均價(jià)上漲 1000元 /㎡成交量 —— 申大成功后成交率上漲項(xiàng)目 漲幅奧林華府一期 單價(jià) +1000元 /㎡中央悅城二期 總價(jià) +10萬(wàn)元 /套v 大運(yùn)會(huì)的申辦成功對(duì)龍崗房地產(chǎn)帶來(lái)直接的利益驅(qū)動(dòng)；v 奧體板塊的打造對(duì)周邊片區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套、商務(wù)服務(wù)、區(qū)域市容、治安環(huán)境等等方面進(jìn)行大規(guī)模投資；v 奧體板塊的啟動(dòng)助推片區(qū)住宅市場(chǎng)的發(fā)展加速；龍崗房地產(chǎn)市場(chǎng)分析項(xiàng)目 成交情況奧林華府一期 3號(hào)樓一周內(nèi)售罄招商依山郡一期 30多套復(fù)式在一周內(nèi)售罄龍城華府 開盤兩周內(nèi)實(shí)現(xiàn)銷售率70%中央悅城二期 一期疊加復(fù)式銷售 10多套，二期銷售率上升 10個(gè)百分點(diǎn)其中 龍崗 中心城片區(qū)的價(jià)格 漲 幅接近 1000元 /㎡l 其中 龍崗 中心城的整體均價(jià)在 45月幾個(gè) 項(xiàng) 目集中開 盤后突破 10000萬(wàn) /㎡ 。l 2022年 5月， 龍崗 區(qū)整體均價(jià)達(dá) 12719元 /㎡ ，明 顯 高于4月的 9663元 /㎡ 。做中國(guó)最優(yōu)秀的地產(chǎn)服務(wù)者2022年 2022年 5月龍崗區(qū)住宅價(jià)格走勢(shì)圖（單位：元 /㎡ ）。龍崗房地產(chǎn)市場(chǎng)分析做中國(guó)最優(yōu)秀的地產(chǎn)服務(wù)者中心城老鎮(zhèn)奧體新城n龍崗各組團(tuán)功能的明確，政府政策的傾斜，深惠路的改造，龍鹽路的動(dòng)工、深平路的建設(shè)、地鐵 3號(hào)線的動(dòng)工催生了中心城的爆發(fā)；n申大成功、奧體中心啟動(dòng)、高交會(huì)館遷移、天安數(shù)碼城進(jìn)駐、留學(xué)生創(chuàng)業(yè)園的建造令?yuàn)W體板塊瘋狂起來(lái)發(fā)展中心擴(kuò)散化 —— 老鎮(zhèn)戰(zhàn)況依然，大型舊改上馬，中心城戰(zhàn)況越演越烈，奧體板塊成為新價(jià)值戰(zhàn)場(chǎng) ,坪山坪地大開發(fā)商囤積土地龍崗房地產(chǎn)市場(chǎng)分析工業(yè)區(qū)做中國(guó)最優(yōu)秀的地產(chǎn)服務(wù)者龍崗中心組團(tuán)的功能定位：深圳市第三中心， 龍崗區(qū)行政、文化、商業(yè)中心，東部發(fā)展軸的綜合服務(wù)中心， 強(qiáng)化行政辦公、金融商貿(mào)、文教體衛(wèi)的城市功能，構(gòu)建集約化的生態(tài)城區(qū)。做中國(guó)最優(yōu)秀的地產(chǎn)服務(wù)者龍崗 中心城招商倚 山郡、中央悅城、天健現(xiàn)代城、公園大地、奧林華府、君悅龍庭等高端項(xiàng)目龍華星河丹堤、圣莫麗斯 3期、金地梅隴鎮(zhèn) 2期、春華四季園、世紀(jì)春城 4期、碧水龍庭 2期、第五園等關(guān)內(nèi)關(guān)內(nèi)地土稀缺，市場(chǎng)平靜，價(jià)格高企、豪宅價(jià)格持續(xù)拉高。 多次置業(yè) \換房客價(jià)格承受能力高，價(jià)格敏感度低； 初次置業(yè)客戶價(jià)格承受能力弱，價(jià)格敏感度高。 客戶的 投資意識(shí)普遍加強(qiáng) ,投資眼光更加專業(yè) 。做中國(guó)最優(yōu)秀的地產(chǎn)服務(wù)者深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)特征分析216。成為決定價(jià)格的關(guān)鍵因素， 面積、戶型、檔次 成為價(jià)格定位的決定性因素。做中國(guó)最優(yōu)秀的地產(chǎn)服務(wù)者216。 價(jià)值特征一 ：區(qū)域及差相對(duì)弱化， “資源的占有 ”成為決定項(xiàng)目?jī)r(jià)值的核心因素。對(duì)違規(guī)開發(fā)商將列入政府 “加鎖限制設(shè)定處理 ”的 “黑名單 ” 深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境分析2022年 6月 15日，深圳政府專項(xiàng)整治行動(dòng)加大調(diào)控力度，后市需持謹(jǐn)慎態(tài)度 9 三 .嚴(yán)控開發(fā)商 6 二 . 整頓中介7 一直是調(diào)控盲點(diǎn)的中介行業(yè)，這一次成為了主要的指向目標(biāo)。由于土地的稀缺性價(jià)值的引爆，雖然后期政府加強(qiáng)舊改增加供應(yīng)，但城市發(fā)展 供求矛盾仍將得不到解決；深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境分析 深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境分析 做中國(guó)最優(yōu)秀的地產(chǎn)服務(wù)者n建設(shè)部、國(guó)土資源部等八部委即將重點(diǎn)城市聯(lián)合 檢查的首要重點(diǎn)城市是深圳。環(huán)比 同比 同比 　 區(qū) 地 環(huán)比 同比 同比 　 區(qū) 地 環(huán)比 同比 同比 　 區(qū) 地 做中國(guó)最優(yōu)秀的地產(chǎn)服務(wù)者中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展前景2022年 12月 8日，國(guó)家信息中心預(yù)測(cè)部部長(zhǎng)范劍平表示： “ 房?jī)r(jià)上漲過(guò)快，不僅老百姓不允許，宏觀調(diào)控部門也不允許 ” 。做中國(guó)最優(yōu)秀的地產(chǎn)服務(wù)者項(xiàng)目營(yíng)銷策略及安排項(xiàng)目分析和市場(chǎng)定位市場(chǎng)環(huán)境分析項(xiàng)目入市價(jià)格預(yù)測(cè)君悅龍庭營(yíng)銷推廣報(bào)告全國(guó)樓市調(diào)控氣氛越來(lái)越濃深圳房?jī)r(jià)上升壓力越來(lái)越大龍崗房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越激烈壓力！壓力之下，君悅龍庭如何破局？做中國(guó)最優(yōu)秀的地產(chǎn)服務(wù)者項(xiàng)目營(yíng)銷策略及安排項(xiàng)目分析和市場(chǎng)定位市場(chǎng)環(huán)境分析目 錄項(xiàng)目入市價(jià)格預(yù)測(cè)做中國(guó)最優(yōu)秀的地產(chǎn)服務(wù)者深圳宏觀經(jīng)濟(jì)持續(xù)以高于全國(guó)平均增長(zhǎng)幅度的速度快速發(fā)展高地價(jià)的土地供應(yīng)政策致使拿地成本不斷攀升，推動(dòng)房地產(chǎn)價(jià)格同步上升關(guān)內(nèi)新增土地供應(yīng)趨向于零，市場(chǎng)供應(yīng)逐漸依靠舊改項(xiàng)目，土地供應(yīng)區(qū)域關(guān)外化、邊緣化經(jīng)濟(jì)持續(xù)高速發(fā)展 土地政策 土地資源稀缺申大成功、軌道交通建設(shè)加速、四大新城定位等等近期熱點(diǎn)事件房地產(chǎn)的需求增長(zhǎng)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)具有良好的成長(zhǎng)性，在未來(lái)的 20年內(nèi)將有著持續(xù)穩(wěn)定的發(fā)展中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展前景國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布數(shù)字顯示當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)還存在以下幾方面問(wèn)題：一、部分中心城市房?jī)r(jià)上漲過(guò)快；二、 90㎡ 以下普通商品住房投資占商品住宅投資比例較小三、住房保障制度還不完善；四、市場(chǎng)供應(yīng)體系不完善，中低價(jià)位普通商品住房作為市場(chǎng)供應(yīng)主體地位尚未建立；五、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控體系還不完善，房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序有待進(jìn)一步規(guī)范。做中國(guó)最優(yōu)秀的地產(chǎn)服務(wù)者1月： 房屋銷售價(jià)格指數(shù) 新建商品住房?jī)r(jià)格指數(shù) 二手住房?jī)r(jià)格指數(shù) 環(huán)比 環(huán)比 同比 全 國(guó) 北 京 上 海 深 圳 2月： 房屋銷售價(jià)格指數(shù) 新建商品住房?jī)r(jià)格指數(shù) 二手住房?jī)r(jià)格指數(shù) 環(huán)比 環(huán)比 同比 全 國(guó) 北 京 上 海 深 圳 3月： 房屋銷售價(jià)格指數(shù) 新建商品住房?jī)r(jià)格指數(shù) 二手住房?jī)r(jià)格指數(shù) 環(huán)比 環(huán)比 同比 全 國(guó) 北 京 上 海 深 圳 國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)字公布，深圳房地產(chǎn)指數(shù)增長(zhǎng)過(guò)快，處于政策調(diào)控的風(fēng)口浪尖上調(diào)控主要對(duì)象深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境分析 n意味著 “ 房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序?qū)ｍ?xiàng)整治 ” 即將正式啟動(dòng)， 新一輪針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控已拉開帷幕。 n在深圳近期初步調(diào)查中，因 “ 疑有問(wèn)題 ” 而進(jìn)入政府 “ 加鎖限制設(shè)定處理 ” 的 “ 黑名單 ”的 58家企業(yè)，其中不乏一些知名開發(fā)商。做中國(guó)最優(yōu)秀的地產(chǎn)服務(wù)者2022—2022 年土地供應(yīng)圖1998—2022 年二級(jí)市場(chǎng)供求圖供求關(guān)系： 土地供應(yīng)的縮減和城市人口增長(zhǎng)，導(dǎo)致 市場(chǎng)剛性需求增加，造成一手樓供應(yīng)不足 的市場(chǎng)局面。做中國(guó)最優(yōu)秀的地產(chǎn)服務(wù)者1 法律調(diào)控 2 依法查處房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)違法違規(guī)行為；3 依法查處房地產(chǎn)領(lǐng)域涉及的有關(guān)部門及其工作人員違法違規(guī)行為； 4 依法查處拆遷企業(yè)、中介機(jī)構(gòu)及其從業(yè)人員違法違規(guī)行為5 開展警示教育和案件曝光，選擇部分違法違規(guī)典型案例予以曝光。吃差價(jià)8 假評(píng)估、陰陽(yáng)合同等基本都與中介有關(guān)。做中國(guó)最優(yōu)秀的地產(chǎn)服務(wù)者深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)特征分析216。 價(jià)值特征二 ： “產(chǎn)品定位 ”深圳市場(chǎng)物業(yè)價(jià)值規(guī)律：別墅 TOWNHOUSE=大戶豪宅=舒適大戶 =高檔投資型公寓=普通小戶型 =普通居家戶型深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)特征分析 客戶特征 ：252。252。價(jià)格敏感度置業(yè)次數(shù)高低初次多次蝴蝶谷、紅樹西岸，中信紅樹灣 3期寶安中心區(qū)寶安中心區(qū)經(jīng)過(guò)一輪價(jià)格風(fēng)暴后，均價(jià)超過(guò) 13000元 /㎡， 07年價(jià)格漸趨穩(wěn)定，代表有富通城、宏發(fā)領(lǐng)域等“ 繼寶安中心區(qū)、南山價(jià)格發(fā)力拉升，龍崗成為市場(chǎng)價(jià)格拉升熱點(diǎn) ”南山南山老區(qū)、西麗兩個(gè)區(qū)域先后發(fā)力，均價(jià)直逼13000元 /㎡ ，桑太丹華、香謝峰景苑深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)特征分析龍崗房地產(chǎn)市場(chǎng)分析n地鐵 3號(hào)線 —— 縮短關(guān)內(nèi)時(shí)間，拓展區(qū)域客戶來(lái)源；n2022大運(yùn)會(huì) —— 加速龍崗向國(guó)際大都市轉(zhuǎn)變；n體育新城 —— 全面提升龍崗城市檔次；區(qū)域利好龍崗 中心城定位：深圳第三中心做中國(guó)最優(yōu)秀的地產(chǎn)服務(wù)者v 供求關(guān)系： 龍崗城市化進(jìn)程加速，城市人口增加，市場(chǎng)剛性需求加大，造成 供不應(yīng)求 的局面。做中國(guó)最優(yōu)秀的地產(chǎn)服務(wù)者v 競(jìng)爭(zhēng)格局： 剛性需求增加，供求矛盾短期內(nèi)不可調(diào)和，推動(dòng)價(jià)格快速上揚(yáng)，出現(xiàn)賣方市場(chǎng)格局龍崗房地產(chǎn)市場(chǎng)分析龍崗房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 l 2022年第三季度后受新政影響有所震 蕩 ，但在第四季度利空被逐步消化后，房?jī)r(jià) 繼續(xù) 攀升，摸高到 7000元 /㎡以上。l 隨著大運(yùn)會(huì)的申 辦 成功， 龍崗 主要在售樓 盤 價(jià)格普遍上漲 500元 /㎡ 以上。做中國(guó)最優(yōu)秀的地產(chǎn)服務(wù)者奧林華府公園大地君悅龍庭天健現(xiàn)代城招商依山郡招商依山郡 — 奧體板快 首席國(guó)際住區(qū)片區(qū)典型參考樓盤分析 —— 招商依山郡l發(fā)展商：招商地產(chǎn)l占地： 150442㎡ ，總建面： 28萬(wàn)㎡l容積率： l配套：自建 18班小學(xué)、 12班幼兒園，學(xué)校、會(huì)所、游泳池、商業(yè)街、圖書館、鋼琴中心l總戶數(shù)： 1500套；l停車位： 1800個(gè)l分三期開發(fā)。做中國(guó)最優(yōu)秀的地產(chǎn)服務(wù)者戶型 套數(shù) 比例 面積區(qū)間2*2*1 91 % 3*2*2 166 % 4*2*2 42 % 復(fù)式 21 % 總套數(shù) 320 100% 5C－ HOME戶型 ——CHIEFHOME 大家風(fēng)范 126—138 ㎡戶型特點(diǎn)：前后陽(yáng)臺(tái)，通風(fēng)采光性強(qiáng)，主臥浴室空間闊綽贈(zèng)送面積： 130㎡ 贈(zèng)送約 18㎡ ，面積贈(zèng)送