【正文】 470 老城區(qū) 尼盛花園 獨(dú)棟別墅 62/60 455480 城市華庭 獨(dú)棟別墅 14/14 348 西城樸墅 雙拼別墅 76/36 325 聯(lián)排別墅 20/15 261 市場(chǎng)概況 ?別墅基本分布在開(kāi)發(fā)區(qū)板塊 ?涵蓋了聯(lián)排別墅、疊加別墅和獨(dú)棟別墅 ?聯(lián)排別墅的面積大都在 200300平方米，而雙拼別墅的面 積在 300平方米左右，獨(dú)棟別墅的面積則在 350500平方米 ?除高爾夫湖濱花園、景瑞項(xiàng)目外，大多體量偏小 ?基本為別墅公寓混合性社區(qū)，容積率一般在 1以上，目前市場(chǎng)上無(wú)純別墅社區(qū)； ?別墅物業(yè)隨著開(kāi)發(fā)區(qū)的開(kāi)拓逐漸走入市場(chǎng)，整體市場(chǎng)規(guī)模小，且品質(zhì)有待提升，別墅發(fā)展處于初步階段； ?銷售情況較好，目前市場(chǎng)在售項(xiàng)目剩余體量小，除景瑞外 可售共計(jì)約 90套； 上海龍?zhí)浦翘珷I(yíng)銷策劃有限公司 太倉(cāng)別墅市場(chǎng)分析 價(jià)格、去化分析 從銷售價(jià)格上來(lái)看： ?太倉(cāng)市的別墅市場(chǎng)價(jià)格基本在 60009000元 /平方米之間， 聯(lián)排別墅價(jià)格在 60007500元 /平方米，獨(dú)棟別墅的價(jià)格在 75009000元 /平方米 。 ?區(qū)域產(chǎn)品價(jià)格差異較大，高爾夫湖濱花園的公寓價(jià)格為 60007000元 /m2； ?區(qū)域在售項(xiàng)目后期推出量體較大 。 ?區(qū)域土地供應(yīng)量小； 老城板塊特征描述 開(kāi)發(fā)區(qū)板塊特征描述 ?開(kāi)發(fā)區(qū)是目前太倉(cāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)集中區(qū)域 ?開(kāi)發(fā)區(qū)是太倉(cāng)十五期間重點(diǎn)建設(shè)區(qū)域，整體規(guī)劃效應(yīng)明顯，配套逐漸不成熟 。 ?臨近 204國(guó)道和太倉(cāng)長(zhǎng)途汽車站，對(duì)外交通便利 。太倉(cāng)市區(qū)范圍內(nèi)（城廂鎮(zhèn)、經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)）住宅用地供應(yīng)面積 。項(xiàng)目預(yù)計(jì) 2022年初全部建成營(yíng)業(yè)。 ?5萬(wàn)多平米的商業(yè)和 4萬(wàn)多平米的酒店公寓，沿上海東路一字排開(kāi)長(zhǎng)達(dá) 470米。 南洋廣場(chǎng) 商業(yè)廣場(chǎng)區(qū)用地指標(biāo)： 總建筑面積： 121868m2 容積率 ； 綠化率 27%； 停車位： 550個(gè)； 非機(jī)動(dòng)停車位： 6100平方米； 電梯： 49部 卸貨通道： 1個(gè) 上海龍?zhí)浦翘珷I(yíng)銷策劃有限公司 沃爾瑪、國(guó)美電器、尖沙嘴三大主力店入場(chǎng)； 影視城、海藍(lán)之家、必勝客、肯德基等大型連鎖入駐； 南洋廣場(chǎng) 現(xiàn)代感較強(qiáng)建筑群體，輔以水景、園林，營(yíng)造休閑商業(yè)氛圍； 上海龍?zhí)浦翘珷I(yíng)銷策劃有限公司 華旭財(cái)富中心 太倉(cāng)商業(yè)在售項(xiàng)目分析 開(kāi)發(fā)商：太倉(cāng)市凱豐臵業(yè)有限公司 建筑設(shè)計(jì)：美國(guó)凱里森建筑事務(wù)所 酒店管理：英國(guó)洲際酒店集團(tuán) 物業(yè)顧問(wèn)：美國(guó)第一太平戴維斯 酒店顧問(wèn)：香港浩華管理公司 位于南洋廣場(chǎng)對(duì)面，由五星級(jí)酒店、酒店式公寓、大型超市和現(xiàn)代大型購(gòu)物廣場(chǎng)等組成，在建中； 頂級(jí)團(tuán)隊(duì)配備，與南洋廣場(chǎng)形成錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)，互為補(bǔ)充，規(guī)模適中，定位高端； 上海龍?zhí)浦翘珷I(yíng)銷策劃有限公司 太倉(cāng)商業(yè)在售項(xiàng)目分析 寶龍城市廣場(chǎng) ?目前招商與銷售同步進(jìn)行，由于銷售較早，目前底鋪的銷售率達(dá)到 85％； ?但招商情況較差，不到 20％，且經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)雜亂，小型餐飲、輪胎銷售等混雜其中； 上海龍?zhí)浦翘珷I(yíng)銷策劃有限公司 ?緊鄰太倉(cāng)市第一人民醫(yī)院和寶龍大酒店，距離新建的市政府不足 500米。 ?餐飲類： 大型酒樓、主題餐飲、咖啡店、酒吧、特色美食等。 ?文化娛樂(lè)設(shè)施： 大型娛樂(lè)城、星級(jí)影城、酒吧街、兒童樂(lè)園、大型書(shū)城、健身中心、美容美體中心、浴場(chǎng)、電玩網(wǎng)吧、數(shù)碼攝影館、音響音像制品、樂(lè)器專賣等。 ?百貨類 大型綜合百貨店：清新美態(tài)、時(shí)尚。沿 街商業(yè) 業(yè)態(tài)替代階段 業(yè)態(tài)豐富階段 ?商業(yè)業(yè)態(tài)細(xì)分完全，總量飽和 形成條件 ?剛剛走出農(nóng)業(yè)社會(huì)的自給自足，商貿(mào)交易信息不充分 ?市場(chǎng)需求多元化，主流產(chǎn)品面臨激烈競(jìng)爭(zhēng) 形成過(guò)程 ?伴隨生活資料相對(duì)過(guò)剩，各種商業(yè)業(yè)態(tài)在城市中心混雜聚集，車水馬龍、景象繁華，形成人們共同認(rèn)知的生活服務(wù)和商貿(mào)交易聚集區(qū) ?隨傳統(tǒng)商業(yè)業(yè)態(tài)不斷豐富，市場(chǎng)開(kāi)始細(xì)分出服務(wù)于不同人群、經(jīng)營(yíng)不同門(mén)類的專業(yè)市場(chǎng)，并帶動(dòng)其上下游產(chǎn)業(yè)鏈得以共同發(fā)展 ?隨市場(chǎng)不斷細(xì)分，尋找空隙日益艱難，這時(shí)出現(xiàn)在一定輻射范圍內(nèi)經(jīng)營(yíng)相同門(mén)類、且檔次有重合的不同商圈，相互分流客戶，產(chǎn)生替代性競(jìng)爭(zhēng) 階段特征 ?城市原始商脈的發(fā)展和延續(xù)，民間自發(fā)形成，具備相對(duì)集中的商業(yè)設(shè)施和綜合性的商業(yè)業(yè)態(tài)，承擔(dān)城市商品流通中心的基本功能 ?市場(chǎng)信息和市場(chǎng)機(jī)會(huì)被充分關(guān)注，商家有比較明確的市場(chǎng)目標(biāo)，經(jīng)營(yíng)同類商品的商家群體匯聚在一起形成行業(yè)整體競(jìng)爭(zhēng)力 ?相互具有替代性的不同商圈以整體規(guī)模、經(jīng)營(yíng)檔次、價(jià)格或服務(wù)的相對(duì)優(yōu)勢(shì)，通過(guò)更滿足消費(fèi)者需求而搶占市場(chǎng)份額 傳統(tǒng)形態(tài)階段 太倉(cāng) 深圳 上海 ?太倉(cāng)商業(yè)出現(xiàn)多樣化、規(guī)?；纳虡I(yè)形態(tài)，市場(chǎng)逐漸細(xì)分，滿足消費(fèi)者對(duì)不同生活方式的體驗(yàn)的需要； ?從產(chǎn)品形態(tài)上看，太倉(cāng)已經(jīng)達(dá)到都市 MALL的水平，但城市人口的支撐明顯不足，意味著在這一階段太倉(cāng)將需要較長(zhǎng)時(shí)間的發(fā)展期； 人口支撐 30萬(wàn)以下 3080萬(wàn) 80200萬(wàn) 200500萬(wàn) 5001000萬(wàn) 1000萬(wàn)以上 上海龍?zhí)浦翘珷I(yíng)銷策劃有限公司 太倉(cāng)整體商業(yè)格局 ?以市區(qū)人民路和新華路為中心的市區(qū)核心商圈，隨著南洋廣場(chǎng)、華旭財(cái)富中心的入駐營(yíng)業(yè)，將大大提升核心商圈的輻射力； 市區(qū)中心商圈 武陵路電子一條街 核心商圈 特色商圈 次級(jí)商圈 人民路綜合商業(yè)街 大潤(rùn)發(fā)商圈 北門(mén)街裝飾裝潢 五洋商城五金建材 縣府街品牌專賣街 宗地 東盛商業(yè)廣場(chǎng) 上海廣場(chǎng) 五洋廣場(chǎng) 寶龍城市廣場(chǎng) 在建商業(yè) 辦公樓 （在建） ?太倉(cāng)已形成各種層級(jí)的商圈體系，市場(chǎng)細(xì)分明顯，商業(yè)市場(chǎng)較為成熟； ?整體商業(yè)體量較大，集中于市中心區(qū)域，市區(qū)商業(yè)的核心地位將在很長(zhǎng)一段時(shí)間不會(huì)動(dòng)搖； ?商業(yè)格局沿上海路向東拓展明顯，但短期內(nèi)仍無(wú)法聚集人氣，當(dāng)?shù)鼐用竦南M(fèi)偏好依然在市中心； ?人民路商業(yè)街以及大潤(rùn)發(fā)商圈，由于時(shí)代超市及大潤(rùn)發(fā)等主力店的引入，形成次級(jí)商圈，輻射周邊客群； ?圍繞核心商圈周邊，形成各種主題性特色商圈，如裝潢、家居、電子等； ?在建商業(yè)沿上海路向東擴(kuò)散的趨勢(shì)明顯； 上海龍?zhí)浦翘珷I(yíng)銷策劃有限公司 地塊 面積 （平方米） 用途 容積率 成交價(jià) （萬(wàn)元） 太倉(cāng)經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)婁江路東、上海路南、常勝路西、世博小區(qū)北（東盛地塊） 商業(yè) ≤ 9500 太倉(cāng)經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)太平路東側(cè)、上海路南側(cè)（上海廣場(chǎng)地塊） 商業(yè) ≤ 5460 太倉(cāng)經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)鄭和路南、東倉(cāng)路東 商業(yè)（商務(wù)樓） ≤ 2900 太倉(cāng)經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)鄭和路南、東倉(cāng)路東 商業(yè)（商務(wù)樓） ≤2 2550 太倉(cāng)經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)鄭和路南、東倉(cāng)路東 商業(yè)（商務(wù)樓） ≤2 1100 太倉(cāng)經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)鄭和路南、東倉(cāng)路東 商業(yè)（商務(wù)樓） ≤2 1300 太倉(cāng)經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)太平路西、北京路南 99996 商業(yè)（汽車交易市場(chǎng)） ≥,≤ 4600 太倉(cāng)經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)北京路南、半涇路東 商業(yè) ≤ 930 太倉(cāng)經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)東倉(cāng)路西側(cè)、富陽(yáng)路北側(cè) 商業(yè) ≤ 3750 新區(qū)上海東路北側(cè)、東亭路東側(cè) 商業(yè)（金融業(yè)） ≤4 1400 2022～ 2022年太倉(cāng)新區(qū)范圍主要商業(yè)用地供應(yīng)概況 太倉(cāng)商業(yè)土地市場(chǎng)供應(yīng) 20222022年 9月，太倉(cāng)開(kāi)發(fā)區(qū)及老城區(qū)的商業(yè)土地供應(yīng) 平方米 ，其中商務(wù)樓用地面積為 米 ，產(chǎn)業(yè)交易市場(chǎng) 10萬(wàn)平方米 ，商業(yè)約 9萬(wàn)平方米 。 批發(fā)市場(chǎng) 倉(cāng)儲(chǔ)式 購(gòu)物中心 大型綜合 超市 amp。 ?中心城區(qū)空間拓展，形成包括老城區(qū)、新區(qū)、南郊新城區(qū)在內(nèi)的大城區(qū)格局； ?城市功能分區(qū)清晰，向東擴(kuò)展趨勢(shì)明顯； 老城區(qū) 商貿(mào)物流區(qū) 商業(yè)生活區(qū) 休閑商住區(qū) 加工制造業(yè)區(qū) 高新產(chǎn)業(yè)與生態(tài) 住宅生活區(qū) 宗地 上海龍?zhí)浦翘珷I(yíng)銷策劃有限公司 ?城市功能開(kāi)始合理分散，城市發(fā)展從中心輻射開(kāi)始往多元極發(fā)展 ?未來(lái)幾年城東新區(qū)將成為太倉(cāng)核心發(fā)展軸線，包括高新產(chǎn)業(yè)的壯大以及生態(tài)居住區(qū)的建成 從城市發(fā)展的角度看，發(fā)展新區(qū)是個(gè)必然；一方面外向型經(jīng)濟(jì)主導(dǎo)的一個(gè)城市，需要大力發(fā)展產(chǎn)業(yè)以吸引外來(lái)企業(yè)，增強(qiáng)城市活力；另一方面老城區(qū)待開(kāi)發(fā)土地較少，且受到交通、環(huán)境等因素限制，發(fā)展明顯受限；因此，必然要開(kāi)辟新區(qū)以營(yíng)造適合城市發(fā)展的新環(huán)境！ 而選擇城東作為核心發(fā)展軸是因?yàn)榈乩砦慌Z靠近上海，更利于打造上海配套產(chǎn)業(yè)鏈，地緣優(yōu)勢(shì)明顯；并且連接?xùn)|面港口產(chǎn)業(yè)帶，形成集約型的產(chǎn)業(yè)核心區(qū)； 城東新區(qū)發(fā)展規(guī)劃 高新區(qū)定位： 高新產(chǎn)業(yè)區(qū)及生態(tài)住宅區(qū)；打造城市副中心帶，呈兩極化發(fā)展； 城廂鎮(zhèn) 南郊鎮(zhèn) 陸渡鎮(zhèn) 老城區(qū) 南郊新城區(qū) 宗地 城廂組團(tuán)為 40平方公里，合理人口容量為 30— 35萬(wàn)人 —— 《 太倉(cāng)市城市總體規(guī)劃（ 2022— 2020） 》 陸渡鎮(zhèn)納入新區(qū)統(tǒng)一規(guī)劃，發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和現(xiàn)代物流業(yè)，構(gòu)建休閑度假基地，建設(shè)現(xiàn)代化工貿(mào)城鎮(zhèn)，最終成為中心城區(qū)的生活副中心。 老城區(qū) ：繼續(xù)實(shí)施改造，形成繁華商業(yè)街區(qū) 。北向發(fā)展主要立足于加工制造業(yè)。在發(fā)展高新技術(shù)、提升傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)的基礎(chǔ)上，形成紡織服裝、輕工食品、模具機(jī)械加工等產(chǎn)業(yè)區(qū) 沿江港區(qū)： 制造業(yè)和現(xiàn)代物流業(yè) 新區(qū)以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)等為重點(diǎn)，形成沿滬經(jīng)濟(jì)帶的核心、市區(qū)的重要組成部分； —— 《 太倉(cāng)十一五規(guī)劃 》 上海龍?zhí)浦翘珷I(yíng)銷策劃有限公司 城市規(guī)劃認(rèn)知 新區(qū) ： 高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)等為重點(diǎn)，形成沿滬經(jīng)濟(jì)帶的核心、市區(qū)的重要組成部分。區(qū)內(nèi) 臺(tái)資企業(yè)已突破 100家 . 瀏河鎮(zhèn)：有企業(yè) 400多家，其中 外資企業(yè)近 100家 ，民營(yíng)企業(yè) 300多家 . 璜涇鎮(zhèn)： 規(guī)模企業(yè) 153家 （超 30億元 1家，超 20億元 1家，超 1億元 7家） . 1 2 3 4 以開(kāi)發(fā)區(qū)為龍頭的周邊經(jīng)濟(jì)強(qiáng)鎮(zhèn)中，外企數(shù)量高 為區(qū)域房地產(chǎn)提供產(chǎn)業(yè)人口支撐 上海龍?zhí)浦翘珷I(yíng)銷策劃有限公司 產(chǎn)業(yè)規(guī)劃分布認(rèn)知 ?產(chǎn)業(yè)規(guī)劃清晰，依托上海、沿江兩大核心優(yōu)勢(shì)發(fā)展 ?產(chǎn)業(yè)政策導(dǎo)向偏重于培育高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)，而新區(qū)是該產(chǎn)業(yè)發(fā)展的核心地帶，未來(lái)對(duì)新區(qū)的房地產(chǎn)將有明顯的支撐作用； 沿江港區(qū) 沿滬產(chǎn)業(yè)帶 中部經(jīng)濟(jì)圈 沿滬產(chǎn)業(yè)帶： 重點(diǎn)培育以 高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向的現(xiàn)代制造業(yè)基地 。全鎮(zhèn) 外企總量達(dá) 129家 ，注冊(cè)外資 億美元，投資總額 ，外企的銷售收入及上交國(guó)家稅收占到全鎮(zhèn)總量的 %和 66%。目前形成了 能源原材料、石油化工、輕工造紙、精密機(jī)械、電子信息、現(xiàn)代物流等六大優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)。太倉(cāng)優(yōu)越的投資環(huán)境，吸引了不少上海、浙江民營(yíng)企業(yè)家的投資。世界 500強(qiáng)企業(yè)中已有美國(guó)的?？松?〃 美孚、耐克、英荷聯(lián)合利華、日商巖井等 14家跨國(guó)公司落戶太倉(cāng)。 經(jīng)濟(jì)發(fā)展認(rèn)知 太倉(cāng)市固定資產(chǎn)投資額走勢(shì)圖01002003000 . 0 %1 0 . 0 %2 0 . 0 %3 0 . 0 %固定資產(chǎn)投資額 1 3 8 . 6 3 1 7 0 . 9 2 2 0 0 . 1 7 2 2 4 . 3 1投資增長(zhǎng)率 2 4 . 7 % 2 3 . 3 % 1 7 . 1 % 1 2 . 1 %2022 年 2022 年 2022 年 2022 年數(shù)據(jù)來(lái)源：太倉(cāng)統(tǒng)計(jì)局 E網(wǎng) 上海龍?zhí)浦翘珷I(yíng)銷策劃有限公司 產(chǎn)業(yè)發(fā)展認(rèn)知 開(kāi)放型經(jīng)濟(jì)是太倉(cāng)經(jīng)濟(jì)的一大亮點(diǎn)。 毗鄰上海大都市外圍，納入大上海 1小時(shí)都市圈 地理位臵優(yōu)越，交通便捷 城市文化定位為“東方新歐洲” 上海龍?zhí)浦翘珷I(yíng)銷策劃有限公司 城市人口認(rèn)知 ?至 07年底，太倉(cāng)戶籍人口 萬(wàn)，近三年漲幅基本徘徊在 %左右，人口自然增漲率較低； ?太倉(cāng)外來(lái)人口近年來(lái)漲幅明顯，2022年暫住人口 35萬(wàn)，增幅達(dá)43％ ； ?2022年太倉(cāng)常駐人口 人，城市化率 ％，根據(jù)太倉(cāng)十一五規(guī)劃， 2022年城市化水平達(dá)到 65%，常住人口總規(guī)?？刂圃?80萬(wàn)左右； 城市向心力足 ,人口導(dǎo)入力強(qiáng) 太 倉(cāng) 近幾年 暫 住人口走 勢(shì)圖1 9 . 4 92 4 . 4 93526%43%0102030402022年 2022年 2022年00 . 10 . 20 . 30 . 40 . 5人口 數(shù) 量（萬(wàn)） 增 漲 率戶籍人口增長(zhǎng)低 城市外來(lái)人口增幅明顯 太倉(cāng)近幾年戶籍人口走勢(shì)圖4 5 . 1 14 5 . 4 64 6 . 3 84 6 . 1 44 5 . 7 60 . 5 2 %0 . 7 8 %0 . 8 3 %0 . 6 6 %444 4 . 5454 5 . 5464 6 . 52022年 2022年 20