【正文】 20 500 100% =% ?bK② 普通股籌資成本率為： 3%+ 100%=% 50 1 500 (1 – ) 500 ?eK① 銀行貸款籌資成本率為 (忽略不計(jì) ) cB③ 優(yōu)先股籌資成本率為： 50 500 (1 – ) 15 500 100% =% ?pK 房 地 產(chǎn) 投 資 分 析 ④ 債券籌資成本率為 1600 % (1 – ) 1600 (1– ) 16 1600 100%=% ?LK⑤ 留用利潤(rùn)籌資成本率為： [5%+ ] (1–25%)=% 12 (1–0) ??eK(2)綜合籌資成本率 iniiWKK ???1 由已知，總籌資額為 (50+1600+500+500+200)，即 3300萬(wàn)元， 因而可求出 Wi，如下： 1W =500?3300= 2W = 3W= 4W= 5W= 代入綜合籌資成本率計(jì)算公式，可得 K= + %+ %+ %+ %=% 房 地 產(chǎn) 投 資 分 析 （ 1）資本結(jié)構(gòu)的概念 資本結(jié)構(gòu)問(wèn)題是企業(yè)各種長(zhǎng)期資金的構(gòu)成比例問(wèn)題。 （ 3）特定條件下的機(jī)會(huì)成本：房地產(chǎn)投資者從企業(yè)內(nèi)部所 形成的機(jī)會(huì)成本。 （二）銀行貸款 按期限分，房地產(chǎn)債券有長(zhǎng)期債券（ 10年以上）、中期債券（ 1~10年）、短期債券（ 1年以內(nèi)）三種 （三）集資 （ 1）有記名式 （ 2）無(wú)記名式 房 地 產(chǎn) 投 資 分 析 （五）財(cái)政撥款 （六）預(yù)售款 （七）承包商帶資承包 （四）利用外資 房 地 產(chǎn) 投 資 分 析 二、資金籌措成本與籌資決策 （一）影響籌資成本的主要因素分析 1. 籌資時(shí)所付出的 “ 代價(jià) ” 2 . 影響因素 （二）籌資成本的測(cè)度 ——籌資成本率 1. 各單項(xiàng)籌資方式的籌資成本率 2 . 綜合籌資成本率 （三）資本結(jié)構(gòu)的優(yōu)化與籌資決策 資產(chǎn) =負(fù)債 +所有者權(quán)益 1 .資本結(jié)構(gòu) 2 .資本結(jié)構(gòu)評(píng)價(jià)方法 （ 1）加權(quán)平均 （ 2） EBITEPS分析法 房 地 產(chǎn) 投 資 分 析 （一）影響籌資成本的主要因素分析 “ 代價(jià) ” （ 1）資本占用費(fèi)：使用資金所支付的費(fèi)用。 估算公式為： 式中 R———有效年利率 r———名義年利率 m———每年計(jì)息次數(shù) 1)1( ??? mmrR 房 地 產(chǎn) 投 資 分 析 第二節(jié) 房地產(chǎn)投資資金籌措 在正確估計(jì)項(xiàng)目總投資的基礎(chǔ)上分析比較，以較 少的成 本，較高的效益籌措到必要的資金。 2 、分項(xiàng)詳細(xì)估算法 （ 1）儲(chǔ)備資金估算 儲(chǔ)備資金是為保證經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的正常進(jìn)行，而儲(chǔ)備一定數(shù)量的材料、商品等 物資，從而占用的那部分流動(dòng)資金。 房 地 產(chǎn) 投 資 分 析 （二）流動(dòng)資金估算 1 、擴(kuò)大指標(biāo)估算法 一般可參照同類項(xiàng)目流動(dòng)資金占銷售收入、經(jīng)營(yíng)成本、固定資產(chǎn)投資的比例等來(lái)確定。 結(jié)算資金指正在結(jié)算中的各種款項(xiàng)，如發(fā)出商品應(yīng)收帳款、預(yù)付 的購(gòu)料款以及短期負(fù)債等。 指經(jīng)營(yíng)階段投入的各項(xiàng)目在制品、處制半成品的費(fèi)用和待攤費(fèi)用。 房 地 產(chǎn) 投 資 分 析 二、流動(dòng)資金的構(gòu)成與估算 流動(dòng)資金是指項(xiàng)目建成后，為保證正常經(jīng)營(yíng)所必須的周轉(zhuǎn)金。按不同的單位工程投資額乘以相應(yīng)的稅 率，求出建設(shè)期內(nèi)每年應(yīng)交納的投資方向調(diào)節(jié)稅。 “ 三資 ”企業(yè)和禁止發(fā)展的項(xiàng)目不適用該條例。早在 1991年 4月 16日，國(guó)務(wù)院頒布了 《 中華人民共和國(guó)固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅暫行條例 》 ，其目的在于貫徹國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策，控制投資規(guī)模，引導(dǎo)投資方向，調(diào)整投資結(jié)構(gòu)等。 二是兩項(xiàng)合在一起，取一個(gè)比率計(jì)算， —般可按固定資產(chǎn)投資、無(wú)形資產(chǎn)投資和開(kāi)辦費(fèi)總和的 10％ —20％計(jì)。預(yù)備的估算可考慮兩種方法： 一是分別估算基本預(yù)備費(fèi)和漲價(jià)預(yù)備費(fèi)。對(duì)投資項(xiàng)目進(jìn)行分析時(shí)，一般根據(jù)當(dāng)?shù)氐牟牧?、設(shè)備、工資等的價(jià)格和標(biāo)準(zhǔn)作為估算的依據(jù)，在項(xiàng)目的實(shí)施過(guò)程中，這些費(fèi)用也可能會(huì)發(fā)生變化，即投人物的價(jià)格可能上漲，為此設(shè)置該項(xiàng)費(fèi)用。 (1)基本預(yù)備費(fèi)，主要用于：進(jìn)行初步設(shè)計(jì)、技術(shù)設(shè)計(jì)、施工 圖設(shè)計(jì)和施工過(guò)程中，在批準(zhǔn)的建設(shè)投資范圍內(nèi)所增加的建設(shè)費(fèi)用；因一般自然災(zāi)害所造成的損失和預(yù)防自然災(zāi)害風(fēng)險(xiǎn)而采取必要措施所支付的費(fèi)用等。 2 . 開(kāi)辦費(fèi)估算 開(kāi)辦費(fèi)一般根據(jù)目標(biāo)項(xiàng)目籌建期間的支出、項(xiàng)目特點(diǎn)以及同類項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù) 加以估算。 房 地 產(chǎn) 投 資 分 析 （三）開(kāi)辦費(fèi)構(gòu)成與估算 1 .開(kāi)辦費(fèi)構(gòu)成 開(kāi)辦費(fèi)是指企業(yè)在籌建期間所發(fā)生的各種費(fèi)用，主要包括職工 培訓(xùn)費(fèi)，在注冊(cè)登記和籌建期間起草文件、談判、考察等發(fā)生的各 項(xiàng)支出，銷售網(wǎng)的建立和廣告費(fèi)用以及籌建期間的人員工資、辦公 費(fèi)、培訓(xùn)費(fèi)、差旅費(fèi)、印刷費(fèi)、律師費(fèi)、注冊(cè)登記費(fèi)以及不計(jì)人固 定資產(chǎn)和無(wú)形資產(chǎn)的購(gòu)建成本和利息等項(xiàng)支出。 計(jì)算公式： 式中 n——生產(chǎn)規(guī)模指數(shù)，根據(jù)不同類型企業(yè)的統(tǒng)計(jì) 資料加以確定 Fn CPPII ?? )(1212( 0 ? n ? 1 ) 房 地 產(chǎn) 投 資 分 析 ③ 比例估算法 根據(jù)已有的同類項(xiàng)目主要設(shè)備投資占整個(gè)項(xiàng)目固定資產(chǎn)投資總額的比例等統(tǒng)計(jì)資料估算。 房 地 產(chǎn) 投 資 分 析 第一節(jié) 房地產(chǎn)投資估算 固定資產(chǎn) 建設(shè)投資 無(wú)形資產(chǎn) 開(kāi)辦費(fèi) 預(yù)備費(fèi) 固定資產(chǎn)投資調(diào)節(jié)稅 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資 儲(chǔ)備資金 流動(dòng)資金 經(jīng)營(yíng)資金 成品資金 結(jié)算及貨幣資金 建設(shè)期利息 房 地 產(chǎn) 投 資 分 析 一、建設(shè)投資的構(gòu)成與估算 （一）固定資產(chǎn)投資構(gòu)成與估算 （二）無(wú)形資產(chǎn)構(gòu)成與估算 （三）開(kāi)辦費(fèi)構(gòu)成與估算 （四） 預(yù)備費(fèi)構(gòu)成與估算 （五）固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅 二、流動(dòng)資金的構(gòu)成與估算 三、建設(shè)期利息的構(gòu)成與估算 房 地 產(chǎn) 投 資 分 析 （一）固定資產(chǎn)投資構(gòu)成與估算 （ 1）建筑安裝工程投資 ① 建筑工程投資 ② 安裝工程投資 （ 2）設(shè)備、工器具和儀器投資 （ 3）工程建設(shè)其他費(fèi)用 （ 1）擴(kuò)大指標(biāo)法 ① 單位生產(chǎn)能力投資估算法 ② 指數(shù)估算法 ③ 比例估算法 （ 2）詳細(xì)估算法 房 地 產(chǎn) 投 資 分 析 （ 1）擴(kuò)大指標(biāo)法 ① 單位生產(chǎn)能力投資估算法