【正文】 200 元以下 1500－ 1999 元 2020－ 2499 元 3000－ 3499 元 3500－ 3999 元 4000－ 4499 元 4500－ 4999 元 5000－ 5999 元 6000－ 6999 元 7000－ 7999 元 8000－ 8999 元 9000－ 9999 元 10000 元以上 拒答 B8 請問您家里有多少位家庭成員？我指的是那些一周至少 5 天住在這里的家庭成員?，F(xiàn)在我司正在進(jìn)行一項(xiàng)市場調(diào)查，很想聽聽您的意見。 基于此， FIP 將對未來 3－ 5 年的心地產(chǎn)市場作專業(yè)預(yù)測，為項(xiàng)目提供更科學(xué)可行的市場走向與發(fā)展趨勢指導(dǎo)，從而打造項(xiàng)目的核心吸引 力及可持續(xù)經(jīng)營的核心競 16 爭力。通過對未來 3－ 5 年整體商業(yè)環(huán)境及項(xiàng)目所在地商業(yè)市場的預(yù)測來決定現(xiàn)階段商業(yè)項(xiàng)目的策劃方向。 本商圈消費(fèi)群結(jié)構(gòu) ⑴本商圈消費(fèi)群結(jié)構(gòu)分析 ⑵本區(qū)域消費(fèi)群結(jié)構(gòu)分析 ① 基本人口狀況 ②人流量分析 ★★人流量分布及結(jié)構(gòu) ★★日均人流量、平時人流量、節(jié)假日人流量 ⑶消費(fèi)群結(jié)構(gòu)分析 ★★抽樣數(shù)據(jù)整理 ★★抽樣取數(shù)方法 13 消費(fèi)力分析 A、本商圈消費(fèi)力分析 項(xiàng)目 市場 低收入戶 中等偏下收入 中等收入戶 中 等 偏 上戶 高收入 本組最低人均年收入（元） 本組最高人均年收入（元） 根據(jù)本商圈常住人口的結(jié)構(gòu)特色和基本收入情況，來確定該商圈的參考收入數(shù)據(jù)； B、本地域消費(fèi)群和消費(fèi)行為特點(diǎn)分析（見下表） 高 級 消 費(fèi)群 中高級消費(fèi)群 中高級灰領(lǐng)消費(fèi)群 中低檔消費(fèi)群 其他消費(fèi)群 家庭人均收入 5 萬元以上 4－ 5 萬元 2－ 4 萬元 2 萬元以下 占本區(qū)域消費(fèi)群的百分比 消費(fèi)行為特點(diǎn) C、應(yīng)同時考慮的及影響本地消費(fèi)群行為的重要變量 ①年齡 ② 性別 ③收入水平 ④文化水平 14 ⑤接受時尚信息程度 ⑥家庭的滿巢信息程度 D、區(qū)域（商圈）消費(fèi)力分析 E、區(qū)域消費(fèi)力分析及結(jié)論 五、競爭商圈研究分析 競爭商業(yè)項(xiàng)目現(xiàn)狀調(diào)研分析 包括面積、特色、經(jīng)營范圍、業(yè)態(tài)、主要客戶、幅射范圍、主題概念、功能區(qū)劃、業(yè)態(tài)組合、工程進(jìn)度、配套、現(xiàn)場包裝、媒體選擇、廣告效率、售價、租金、招商率、商戶組合、經(jīng)營狀況、物管等分析。如何在第一時間有效捕捉未來商業(yè)地產(chǎn)消費(fèi)者消費(fèi)結(jié) 構(gòu)的變化是消費(fèi)結(jié)構(gòu)調(diào)研的重中之重。 目標(biāo)客戶對商業(yè)的需求分析 包括對各種類型商家的特點(diǎn)的分析；對各種類型商家的選址要求的分析；各種不同商業(yè)種類的承租能力及對承租面積的要求；各種不同商家對商場配套要求等的分析。 三、目標(biāo)客戶的研究分析 目標(biāo)客戶經(jīng)營范圍分析 找出研究范圍包括百貨店、大連鎖店或快餐集團(tuán)的個別需要。 假設(shè)某年某商圈的商場每平方米平均營業(yè)額 10996 元，顧客為 350 萬人，全年人平均購買 5000 元，現(xiàn)有商業(yè)物業(yè)為 110 萬平方米，那么該商圈的飽和指數(shù)： （ 350 5000）247。 測量商圈飽和度，使用比較廣泛的是飽和度指數(shù)，其公式為： 11 IRS＝（ C RE）247。 Ⅳ、商圈輻射范圍：包括一級商圈、次級商圈幅射范圍，商圈內(nèi)的其它競爭項(xiàng)目等 新設(shè)商業(yè)項(xiàng)目確定商圈主要根據(jù)當(dāng)?shù)厥袌龅匿N售潛力分析，可以獲利的包括城市規(guī)劃、人口分布、住宅小區(qū)建設(shè)、公路建設(shè)、公共交通等方面的資料，預(yù)測本項(xiàng)目將來可以分享的市場份額，從而確定商圈規(guī)模的大小。 Ⅱ、項(xiàng)目所在區(qū)域商貿(mào)狀況：包括商品交易狀況、恩 格爾系數(shù)、居民收入及消費(fèi)構(gòu)成等 Ⅲ、人流研究：人流包括垂直人流及水平人流，研究范圍包括：人流量，停留時間，每次消費(fèi)金額、對不同類別的需求（吃、喝、玩、樂）等。 第六步：分析競爭對手與市場其他情況。 第四步：確定商圈內(nèi)居民人口特征的資料來源。 10 第二步：確定調(diào)查的內(nèi)容，包括平均購買數(shù)量、顧客集中程度等。其輻射范圍已從過去的絕對地理距離變?yōu)闀r間距離，即商圈開始步入以交通時間來計(jì)量商圈輻射范圍 的時代。 對于商圈集中、輻射半徑小的商圈，一般規(guī)模小，潛力受到限制，顧客購物頻率高；而輻射半徑過大的商圈，一般要得到市場對客戶的吸引力難度較大。 徒步圈走路可忍受的范圍或距離。 第二種分類： 此種商圈按照顧客來店所需的時間來計(jì)算區(qū)分。而位于商業(yè)中心的零售店，核心商圈的顧客密度較小，并不是商圈的主要組成部分，次級商圈和邊緣商圈的顧客密度大。次級商圈顧客占 15%―― 9 25% Ⅲ、邊緣商圈 邊緣商圈是位于外圍商圈以外的區(qū)域，顧客最少密度亦最小，除核心商圈和次級商圈之外，其余為邊緣商圈 的顧客。 Ⅰ、核心商圈 核心商圈是最接近零售店的區(qū)域，顧客密度最大的區(qū)域，是主要商圈。零售店由于所處地區(qū)、經(jīng)營規(guī)模、經(jīng)營商品品種不同，商圈的范圍、形態(tài)以及商圈內(nèi)顧客分布 密度存在著一定的差異，這說是“商圈效應(yīng)” ⑴商圈分類 商圈一般有兩種分類方法，一是以顧客密集度來界定，二是以顧客到店的時間來界定。 信念啟的銷售活動范圍通常都有一定的地理界限，即有相對穩(wěn)定的商圈。 ⑦未來 3－ 5 年城市發(fā)展方 向及項(xiàng)目區(qū)域地位預(yù)測 項(xiàng)目所在商圈及競爭商圈分析 商圈也稱購買圈、商勢圈，是指零售店以其所在點(diǎn)為中心，沿著一定的方向和距離擴(kuò)展，吸引顧客的輻射范圍，簡單地說，也就是來店顧客所居住的地理范圍。 ②區(qū)域整體商業(yè)市場態(tài)勢分析 供求走勢、價格走勢、租金走勢、鋪位分割走勢、業(yè)態(tài)功能走勢、交付標(biāo)準(zhǔn)等分析 ③區(qū)域內(nèi)行業(yè)情況分析 ④區(qū)域內(nèi)商戶調(diào)研分析 各種類型商家的特點(diǎn)、選址要求、不同商業(yè)種類的承租能力及對承租面積的要求、不同商家對商場配套的要求。 項(xiàng)目所在城市商業(yè)環(huán)境分析 包括本市國民生產(chǎn)總值、 GDP 狀況、生活水平、購買力、經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度、人口及人口增長率等對區(qū)域商業(yè)地產(chǎn)市場發(fā)展的影響分析以及本市商業(yè)發(fā)展情況、發(fā)展模式、商業(yè)結(jié)構(gòu)分布、商業(yè)消費(fèi)特征等的分析。 【調(diào)研分析執(zhí)行】 一、商業(yè)項(xiàng)目宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析 人口因素分析 經(jīng)濟(jì)水平、全國 GDP 狀況分析 政策法規(guī) 市政規(guī)劃和建設(shè) 社會環(huán)境及文化分析 交通狀況 二、商業(yè)項(xiàng)目區(qū)域市場總體分析 7 通過對項(xiàng)目環(huán)境的綜合考察和市場調(diào)研分析，以項(xiàng)目為核心，針對項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)經(jīng)濟(jì)環(huán)境、商業(yè)環(huán)境、區(qū)域同類商業(yè)項(xiàng)目的現(xiàn)狀、經(jīng)營商家的承租行為進(jìn)行調(diào)研分析。不過要注意樓盤資料和售樓員介紹是否有夸大和不全面之處，不要為 其表象所迷惑。這種方法也可以街頭隨機(jī)訪詢或在展銷會上作問卷調(diào)查。使用這種方法，首先要把咨詢了解的問題編制問卷、填寫。 ②間接調(diào)查 通過報(bào)紙、刊報(bào)及其他媒體收集有關(guān)房地產(chǎn)信息、發(fā)展動態(tài)、市場分析等材料，當(dāng)然 對這些材料要對比分析，去偽存真。一般情況下， 6 商業(yè)地產(chǎn)的市場調(diào)研可采用以下四種方式： ①直接調(diào)查 直接與政府人士、房地產(chǎn)代理商、發(fā)展商、金融部門、行業(yè)協(xié)會、社會有關(guān)機(jī)構(gòu)以及市場中的活躍人士廣泛交流接觸，詢問、請教，以較快的速度獲利所需的市場信息。 工作二：項(xiàng)目整體開發(fā)戰(zhàn)略的規(guī)劃制定 項(xiàng)目整體開發(fā)報(bào)告是在縝密的市場調(diào)查和分析研究的前提下，展開戰(zhàn)略的基礎(chǔ)思考及深度思考，具體對發(fā)戰(zhàn)略思想、產(chǎn)品整體開發(fā)步驟等方面進(jìn)行綜合性的研究，并就上述主要內(nèi)容做出初步判斷，確立未來項(xiàng)目開發(fā)特點(diǎn)與進(jìn)程的行動計(jì)劃以 及 在未來的地塊開發(fā)、招商、經(jīng)營中有計(jì)劃地執(zhí)行。 主要內(nèi)容： 項(xiàng)目定向市場調(diào)查研究工作 項(xiàng)目整體開發(fā)戰(zhàn)略的制定工作 項(xiàng)目產(chǎn)品開發(fā)總體策略報(bào)告 工作目的： 深度把握項(xiàng)目所在區(qū)域的環(huán)球產(chǎn)，洞悉項(xiàng)目商業(yè)機(jī)會； 以未來 方向來界定現(xiàn)在的 策劃模式，賦予項(xiàng)目獨(dú)一無二、個性化的主題概念，與同區(qū)域內(nèi)其他項(xiàng)目形成賣點(diǎn)落差，提煉項(xiàng)目的核心吸引力； 細(xì)化項(xiàng)目的市場定位，塑造項(xiàng)目的真正差異化，塑造項(xiàng)目耀眼的特色性質(zhì) 通過專業(yè)運(yùn)作及戰(zhàn)略聯(lián)盟商家的實(shí)際需求，界定項(xiàng)目的戰(zhàn)略定位，領(lǐng)跑同行業(yè)內(nèi)商業(yè)市場，成為同區(qū)域商圈的新商業(yè)革命引擎。 一、市場調(diào)研分析 影響商業(yè)項(xiàng)目成功的因素很多，如市民的收入水平、消費(fèi)水平與消費(fèi)結(jié)構(gòu)、商 3 圈半徑、新舊商業(yè)格局、商業(yè)貿(mào)易的繁榮程度及其影響力、商場物業(yè)所處區(qū)域（或商業(yè)圈）的商業(yè)環(huán)境，競爭對手的實(shí)力與策略等。 此外，專業(yè)化公司在商業(yè)設(shè)施的開 發(fā) ，比住宅開發(fā)過程中具有更重析作用。 然而，相對于住宅，商業(yè)地產(chǎn)的操作絕對不是簡單的直銷，它對投資商的要求更在于資金、人才及經(jīng)驗(yàn)。 1 公司投資 商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目 策劃 形 式 九江新地產(chǎn)公司 鄭志剛 商業(yè)項(xiàng)目前期策劃 一、市場調(diào)研分析 宏觀市場分析 區(qū)域市場分析 客戶分析 消費(fèi)者分析 競爭對手分析 SWOT 分析 未來商業(yè)預(yù)測分析 二、定位分析 的 戰(zhàn)略性總體定位 商業(yè)定位 三、規(guī)劃設(shè)計(jì)建議 市場依據(jù) 規(guī)劃設(shè)計(jì)理念 市場總體形象 規(guī)劃概念設(shè)計(jì) 環(huán)境景觀概念設(shè)計(jì) 建筑產(chǎn)品概念設(shè)計(jì) 四、業(yè)態(tài)組合規(guī)劃 五、經(jīng)濟(jì)分析 指標(biāo)預(yù)算 分析評估 策劃第一步 商業(yè)項(xiàng)目市場研究分析 一、宏觀市場分析 行業(yè)環(huán)境 城市規(guī)劃 政策法規(guī) 宏觀環(huán)境 二、區(qū)域市場分析 本市商業(yè)環(huán)境 區(qū)域商業(yè)環(huán)境 2 商圈分析（城市發(fā)展?fàn)顩r、商業(yè)環(huán)境、商業(yè)格局、商圈范圍） 三、客戶分析 經(jīng)營范圍分析 投資動向分析 經(jīng)營狀況分析 客戶需求分析 四、消費(fèi)者分析 消費(fèi)結(jié)構(gòu)研究 消費(fèi)水平研究 五、競爭對手分析 競爭對手情況 競爭項(xiàng)目情況 六、未來商業(yè)預(yù)測分析 略 七、 SWOT 分析 熱，像火一般的熱。中國房地 產(chǎn)在經(jīng)歷市場洗牌的陣痛后，投資者紛紛撤換贏利軌道，從住宅的直銷模式快速轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)的“傳銷”經(jīng)營，并在極短的時間內(nèi)實(shí)現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)在中國房地產(chǎn)界的跨越，從商業(yè)地產(chǎn)的萌芽期直接制造了商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)高潮期，我們不禁驚訝，中國商業(yè)地產(chǎn)大盤時代已經(jīng)來臨。需要發(fā)展商具有高度的商業(yè)第三性，重視專業(yè)技能和科學(xué)的態(tài)度，及對待投資招商的謹(jǐn)慎。大型綜合商業(yè)中產(chǎn)評估、資源整合 、主力店招商以及介入最后管理實(shí)施，對于商業(yè)地產(chǎn)的成功開發(fā)至關(guān)重要，這些系統(tǒng)性的工作必須請專業(yè)公司協(xié)助完成。因此，在操作商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目時，商業(yè)市場研究成了商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目成敗的橋頭堡 工作任務(wù)： 通過對項(xiàng)目環(huán)境的綜合考察和市場調(diào)研分析，以項(xiàng)目為核心，針對當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)環(huán)境、本市商業(yè)地產(chǎn)市場的供求狀況、項(xiàng)目所在區(qū)域同類商 業(yè)物業(yè)的現(xiàn)狀、經(jīng)營商家的承租行為進(jìn)行調(diào)研分析；再結(jié)合項(xiàng)目進(jìn)行 SWOT 分析，以上述調(diào)查資料基礎(chǔ)，對項(xiàng)目進(jìn)行準(zhǔn)確的市場定位，和項(xiàng)目價值發(fā)現(xiàn)分析，捕捉贏利的機(jī)會 ，同時 把開發(fā)理念，轉(zhuǎn)化成項(xiàng)目持續(xù)品牌戰(zhàn)略，指導(dǎo)項(xiàng)目的總體規(guī)劃設(shè)計(jì)，對項(xiàng)目進(jìn)行定價模擬和投入產(chǎn)出分析，并就規(guī)避 風(fēng) 險(xiǎn)進(jìn)行策略提示，同時對項(xiàng)目開發(fā)節(jié)奏提出專 業(yè)意見，使項(xiàng)目投資邁出成功的第一步。 工作內(nèi)容： 4