【正文】 主的影響 ? 依據(jù)南京市施工噪音管理的有關(guān)規(guī)定，與開發(fā)商和施工單位協(xié)商，既要保證施工工期，又要將對(duì)已經(jīng)入住的業(yè)主和客戶的影響降到最小，確定施工時(shí)間。（裝修材料出門需經(jīng)業(yè)主簽字同意） 環(huán)境衛(wèi)生的管理 ? 施工現(xiàn)場泥土、灰塵很大 ? 加強(qiáng)保潔力度，每天清掃兩遍，灰塵大的地方每天灑水，保持道路、環(huán)境的清潔 施工裝修車輛的管理 ? 車輛進(jìn)出過多，造成交通堵塞，引起安全隱? 確需進(jìn)入社區(qū)的施工車輛，經(jīng)同意后，辦理手續(xù)，按指定路線、車速行駛，不得長時(shí)間停留。 要點(diǎn) 難 點(diǎn) 措 施 施工現(xiàn)場的管理 ? 施工區(qū)與生活工作區(qū)混合，造成安全隱患 ? 在酒店公寓與一期交付區(qū)域設(shè)臵隔離帶，施工車輛與業(yè)主車輛分區(qū)域按不同路線行駛 ? 在隔離帶設(shè)臵安全崗 ，設(shè)臵提示牌 ? 告誡業(yè)主不要隨意進(jìn)入施工現(xiàn)場，進(jìn)入施工現(xiàn)場必須有發(fā)展商工程部或售樓部的帶領(lǐng)，并佩戴安全帽 施工隊(duì)的管理 ? 施工人員進(jìn)入社區(qū)，給業(yè)主的安全隱患 ? 施工人員原則上不允許進(jìn)入一期社區(qū)，確需進(jìn)入的，須辦理相關(guān)出入手續(xù)后，方可進(jìn)入。 一期房屋交付入伙后半年，處于裝修高峰期，而此時(shí)正是酒店公寓竣工交付前最緊張的施工階段，在此期間，由于受酒店公寓 施工的影響，一期的業(yè)主在安全、噪音、治安、清潔等環(huán)境方面利益都會(huì)受到不同的程度的影響，如何做好該施工期間的管理，保證酒店公寓安全順利交付，確保對(duì)一期業(yè)主的居住生活環(huán)境的影響降到最低，是該階段物業(yè)管理工作的重點(diǎn) 。 二、 酒店公寓施工期的管理要點(diǎn)、難點(diǎn)和措施 君臨國際廣場分為兩期開發(fā)，一期為住宅和寫字樓，二期為酒店式公寓。 公寓 ? 安全保密性要求極高； ? 配套服務(wù)要求極高； ? 出租性質(zhì)，人員相對(duì)不穩(wěn)定； ? 物業(yè)管理服務(wù)素質(zhì)要求高。 商業(yè) ? 提供商鋪裝修代管，代辦消防審批手續(xù)的服務(wù)； ? 成立商務(wù)會(huì)，增強(qiáng)商務(wù)交流渠道，增進(jìn)商戶之間的溝通； ? 建立商戶檔案及信息網(wǎng)，為商家提供商業(yè)信息把握良機(jī)； ? 舉辦消防安全知識(shí)活動(dòng)，來提高消防安全的意識(shí)和技能； ? 就商鋪裝修事項(xiàng)進(jìn)行宣傳，為經(jīng)營者提供便捷的服務(wù)。 住宅 ? 對(duì)物業(yè)管理要求細(xì)致周到； ? 居住配套服務(wù)要求較高； ? 有一定的社區(qū)文化氣氛； ? 隱私保密要求高； ? 開放式管理對(duì)安防水準(zhǔn)要求高。 第二節(jié) 物業(yè)管理日常服務(wù)要點(diǎn)、難點(diǎn)和措施 一、 住宅、寫字樓、公寓、商業(yè)日常服務(wù)要點(diǎn)、難點(diǎn)和措施 物業(yè)類型 要點(diǎn)和難點(diǎn)分析 措施和辦法 寫字樓 ? 由于商業(yè)與辦公的要求對(duì)環(huán)境要求較高； ? 商業(yè)環(huán)境對(duì)消防要求較高； ? 基本固定在 8 小時(shí)以內(nèi)辦公，時(shí)間較固定； ? 禁止閑雜人員人員影響辦? 智能化硬件與管理處軟件有機(jī)結(jié)合，形成以技防主，人防為輔的安全防范體系； ? 嚴(yán)格執(zhí)行消防檢查制度，每年都開展至少一次的消防演 習(xí)； ? 定點(diǎn)定崗將安全防衛(wèi)工作落實(shí)到 7 公。 二、 立體停車系統(tǒng)的安全管理服務(wù)。 二、 強(qiáng)化裝修管理，維護(hù)房屋的結(jié)構(gòu)安全 。 第一節(jié) 物業(yè)管理日常服務(wù)的要點(diǎn)、難點(diǎn)分析 6 君臨國際廣場是一個(gè)綜合性的物業(yè)社區(qū)，挺拔的現(xiàn)代建筑，俊朗的現(xiàn)代立面造型，在彰顯王者之雍容氣度之余，詮釋的是業(yè)主和客戶的“工作、生活和夢想” ，對(duì)物業(yè)管理提出了較高的要求，因此營造一個(gè)“和諧、統(tǒng)一”的居住、生活、工作、商業(yè)環(huán)境，為業(yè)主和客戶實(shí)現(xiàn)都市新生活的夢想，是物業(yè)管理服務(wù)的首要任務(wù)。 采購時(shí)間：于合同生效后，組織專業(yè)人員考查，根據(jù)工程進(jìn)度逐步采購到位，于2020 年 4月底前全部采購到位。 第二節(jié) 物資裝備計(jì)劃 一、 管理用房 依照《南京市物業(yè)管理辦法》的有關(guān)規(guī)定，建議由江蘇中住房地產(chǎn)開發(fā)有限公司提供物業(yè) 管理用房 140 平方米（須協(xié)商后確定），計(jì)劃安排如下： 用途 面積 用途 面積 辦公室 15 平方米 培訓(xùn)室、會(huì)議室 20 平方米 經(jīng)理室 10 平方米 工程維修室 10 平方米 員工更衣室 15 平方米 檔案室 10 平方米 倉庫 30平方米 維修室、更衣室、倉庫可以在地下 二、 員工宿舍 在劃拔使用的管理用房中，不含員工宿舍，為便于統(tǒng)一管理，建議劃撥 80平方米的宿舍。 1 第十章 物資裝備計(jì)劃 概述： 君臨國際廣場作為南京首家集寫字樓、酒店公寓、商鋪、住宅于一體的綜合性社區(qū)，招商局物業(yè)組織由建筑、電器、給排水、清潔等各專業(yè)人士的隊(duì)伍，多次分析研究，預(yù)定了君臨國際廣場合理、有效的物資裝備計(jì)劃。 第一節(jié) 物資配備原則 為滿足物業(yè)管理企業(yè)滿足服務(wù)的需要，本著科學(xué)、先進(jìn)、高效、合理、實(shí)用、節(jié)約的原則，擬定如下物資裝備計(jì)劃，確保君臨國際廣場物業(yè)管理的服務(wù)方式和服務(wù)手段現(xiàn)代化。 2 三、 器械、工具、裝備以及辦公用品計(jì)劃如下表： （一）行政：辦公用品 項(xiàng) 目 數(shù) 量 單價(jià) 合計(jì)（元） 備 注 辦 公家私 13 套 400 5, 會(huì)議桌 1 張 800 會(huì)議室椅 10 張 80 沙發(fā) 1 套 3000 3, 文件、資料柜 6 個(gè) 800 4, 電腦 3 臺(tái) 4200 12, P4/128M/40G 復(fù)印機(jī) 1 臺(tái) 12020 12, 辦公自動(dòng)化 打印機(jī) 3 臺(tái) 600 1, 辦公自動(dòng)化 A4 空調(diào)機(jī) 3 臺(tái) 3000 9, 2 匹 傳真機(jī) 1 臺(tái) 1800 1, 保險(xiǎn)柜 1 個(gè) 1600 1, 辦公用資料 1 批 5000 5, 電話 4 部 308 2, 電話初裝費(fèi) 7 部 100 更衣柜 12 600 7, 6 門 小計(jì) 68, （二）維修工具 項(xiàng) 目 數(shù) 量 單 價(jià) 合計(jì)（元） 備 注 室內(nèi)疏通機(jī) 1部 1450 1, 電焊機(jī) 8KVA 1部 450 沖擊鉆 1部 980 手掄電 鉆 2套 280 砂輪切割機(jī) 1套 1250 1, 14 寸 拉釘機(jī) 3套 35 玻璃槍 3套 12 臺(tái)鉗 1套 75 管鉗 2架 18 3 套絲機(jī) 1臺(tái) 3000 3, 萬用表 6個(gè) 105 搖表 2個(gè) 180 電工工具 4套 125 水工工具 2套 150 木工工具 1套 800 瓦工工具 1套 400 高空作業(yè)工具 2套 500 1, 空調(diào)維修工具 1套 1000 1, 鋁合金組合梯 4架 700 2, 3 米高 常用維保材料備件 1批 8000 8, 小計(jì) 23, （三）清潔綠化工具 項(xiàng) 目 數(shù) 量 單價(jià) 合計(jì)（元） 備 注 真空吸塵機(jī) 2 個(gè) 3000 6000 洗地機(jī) 1 臺(tái) 10000 10000 高壓水槍 1 臺(tái) 4800 4800 云石晶 面處理機(jī) 1 臺(tái) 32020 32020 打蠟機(jī) 1 臺(tái) 35000 35000 雙馬達(dá)吸水機(jī) 1 臺(tái) 4500 4500 高速拋光機(jī) 1 臺(tái) 17400 17400 離子噴霧殺蟲機(jī) 1 臺(tái) 8040 8040 手提拋光機(jī) 1 臺(tái) 2020 2020 拖地車 13 臺(tái) 160 2080 4 垃圾分類收集箱 10 個(gè) 600 6000 塑料垃圾桶 96 個(gè) 50 4800 小計(jì) 132620 （四）治安、交通、消防管理裝備 項(xiàng) 目 數(shù) 量 單價(jià) 合計(jì) (元 ) 備 注 無線對(duì)講系統(tǒng) 12 臺(tái) 1250 15, 橡皮警棍 6根 20 電警棍 2根 350 消防斧頭 10 把 60 專用消防扳手 2把 28 小計(jì) 16, （五）物資裝備合計(jì) 項(xiàng) 目 合計(jì) (元 ) 備 注 物業(yè)管理用房 140 平方米 辦公用設(shè)備 68456 安保、消防工具 16476 工程維修 23732 清潔 、綠化 132620 合計(jì) 241424 按三年攤銷 5 （六）服裝費(fèi)攤銷 項(xiàng)目 人數(shù) 數(shù)量 單價(jià) 總價(jià) 備注 員工服裝（含冬、夏兩季裝） 管理人員 15 2 450 13, 3年 2套 安全員 34 3 280 28, 3年 3套 保安大衣 34 1 500 17, 3年 1套 工程人員 13 3 250 97, 3年 3套 綠化保潔 19 3 200 11, 3年 3套 合 計(jì) 80, 第三節(jié) 資金來源及采購時(shí)間 資金來源：自有資金墊付。 第十一章 物業(yè)管理日常服務(wù)要點(diǎn)、難點(diǎn)和措施 概述： 物業(yè)管理服務(wù)的重點(diǎn)是為業(yè)主和客戶營造一個(gè)良好的生活和工作氛圍，結(jié)合君臨國際廣場的物業(yè)管理服務(wù)，其要點(diǎn)是營造 “和諧、統(tǒng)一”的居住、生活、工作、商業(yè)環(huán)境，加強(qiáng)裝修管理，難點(diǎn)是分階段開發(fā)， 對(duì)一期住宅和寫字樓業(yè)主和客戶的影響，立體停車場管理服務(wù)和工程遺留問題 的處理。 要實(shí)現(xiàn)“和諧、統(tǒng)一”的居住、生活、工作、商業(yè)環(huán)境，重點(diǎn)是： 一、 抓好系統(tǒng)安全運(yùn)作、星級(jí)服務(wù)、圍繞氛圍管理開展社區(qū)文化活動(dòng)、用文化管理環(huán)境等工作。 難點(diǎn)是： 一、 由于分階段開發(fā)，對(duì)一期住宅和寫字樓業(yè)主和客戶的影響。 三、 工程質(zhì)量遺留問題的處理。 人。 ? 提供細(xì)致周到的家政服務(wù)，解除業(yè)主的后顧之憂； ? 通過一系列的制度落實(shí)營造合適的居住環(huán)境； ? 定期舉辦社區(qū)文化活動(dòng)，豐富業(yè)主精神文化生活； ? 提供 24 小時(shí)優(yōu)質(zhì)保安服務(wù)。 ? 控制經(jīng)營項(xiàng)目，在售樓時(shí)和業(yè)主簽訂商鋪的前期協(xié)議； ? 杜絕非法經(jīng)營的現(xiàn)象，不發(fā)生任何噪音、污水、臭氣等污染； ? 簽訂“門前三包責(zé)任書”，自覺維護(hù)門前衛(wèi)生、秩序； ? 門面及廣告牌，統(tǒng)一規(guī)格和標(biāo)準(zhǔn)，并與君臨國際廣場建筑風(fēng)格協(xié)調(diào)； ? 按規(guī)定配臵滅火器材，做好消防安全的防范措施。 ? 提供星級(jí)酒店式服務(wù)； ? 充分利用消防監(jiān)控中心、閉路監(jiān)控、可視對(duì)講、外 圍的紅外線監(jiān)測等形防盜網(wǎng)絡(luò)； ? 供配電設(shè)備、電梯設(shè)備、中央空調(diào)設(shè)備的安全運(yùn)行； ? 設(shè)立設(shè)備專職維修保養(yǎng)責(zé)任人，全面負(fù)責(zé)維護(hù)與保養(yǎng)； ? 建立應(yīng)急反應(yīng)體系處理突發(fā)事件。其 8 中一期的竣工、入伙時(shí)間與二期的施工時(shí)間和二期的銷售時(shí)間有交叉，一、二期的入伙時(shí)間也相差近一年時(shí)間左右，這也就是物業(yè)功能開發(fā)的階段性。 為此，招商局物業(yè)公司組織相關(guān)人員分析研究，同時(shí)結(jié)合在管相關(guān)樓盤的管理經(jīng)驗(yàn)，就該階段管理的難點(diǎn)開展分析，并給出解決方案措施。 施工材料的管理 ? 一期工地的材料堆放的影響 ? 施工材料的放行須工程部和施工隊(duì)雙方簽字，辦理出入手續(xù)后，方可放行。 9 患，同時(shí)影響環(huán)境衛(wèi)生 ? 漏油、漏沙土的車輛不準(zhǔn)進(jìn)入園區(qū)。 三、 營造“和諧、統(tǒng)一”的居住、生活、工作、商業(yè)環(huán)境 （一） 系統(tǒng)安全運(yùn)作是君臨國際廣場物業(yè)管理服務(wù)的第一要點(diǎn) 建立區(qū)域防范體系 （ 1） 堅(jiān)持預(yù)防為主的原則，積極做好安全宣傳工作 ，確保安全標(biāo)識(shí)齊全，開展緊急突發(fā)事件及消防演習(xí)，通過培訓(xùn)提高安全防范意識(shí)和技能。 （ 3） 配合公安機(jī)關(guān)與周邊物業(yè)管理單位的合作，形成群防聯(lián)控的安全網(wǎng)絡(luò) 加強(qiáng)同駐地公安機(jī)關(guān)的溝通和聯(lián)系，在駐地派出所的指導(dǎo)下，與周邊物業(yè)管理單位合作，互通信息，互為支援，形成群防聯(lián)控的安全控制網(wǎng) 絡(luò)。 10 設(shè)備安全管理 重點(diǎn)抓好供配電設(shè)備、消防監(jiān)控設(shè)備、電梯設(shè)備的安全運(yùn)行。 道路交通安全管理 明晰的道路標(biāo)識(shí)系統(tǒng)，人流和車流分開。在日常工作中經(jīng)常開展應(yīng)急體系培訓(xùn)，遇突發(fā)事件能緊急啟動(dòng)，安全疏導(dǎo)。 （ 2） 星級(jí)酒店服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)：招商局物業(yè) 將結(jié)合君臨國際廣場項(xiàng)目特點(diǎn)，運(yùn)用星級(jí)酒店的管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，使業(yè)主和客戶享受高標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)的同時(shí)，充分感受個(gè)人 11 尊嚴(yán)和個(gè)性化的最大滿足。 （三） 社區(qū)文化氛圍營造 健康、濃重的社區(qū)文化是物業(yè)管理人孜孜不倦的追求。 （四） “用文化管理環(huán)境” 開展環(huán)保知識(shí)宣傳、講座，拒絕任何污染行為； 推行垃圾分類、廢物回收的環(huán)保行為； 開辟業(yè)主花木栽培區(qū)，并鼓勵(lì)業(yè)主參加植物認(rèn)養(yǎng)活動(dòng)； 設(shè)臵輕松優(yōu)雅的背景音樂，配以假山、流水，營造文化氣息； 宣揚(yáng)人類愛心，鼓勵(lì)飼養(yǎng)一些小動(dòng)物以增添生活樂趣； 提供寵物飼養(yǎng)技術(shù)服務(wù)，并可代辦寵物準(zhǔn)養(yǎng)證等特殊服務(wù)； 開展名花異草及山、石、盆景的展銷，及提供養(yǎng)護(hù)顧問服務(wù)； 花草樹木修剪成型，使之吻合君臨國際廣場典雅風(fēng)格和人文氣息 。