【正文】 約處、樓宇驗(yàn)收處、裝修手續(xù)咨詢處、物業(yè)經(jīng)理接待處、洗手間等。 (四 )入住手續(xù)辦理組織工作 人員分組落實(shí)。 ??各項(xiàng)收費(fèi)項(xiàng)目和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)已經(jīng)過(guò)可行性論證。 ??入住通知已發(fā)出。 ??所有單元門(mén) (包括進(jìn)戶門(mén) )窗已鎖閉 ,業(yè)主鑰匙已編號(hào)管理。 ??已制訂好應(yīng)急接待預(yù)案。 其他 ??制訂詳細(xì)的入伙費(fèi)用支出計(jì)劃。 ??區(qū)內(nèi)綠化集中整理完畢。 ?? 辦公室內(nèi)資料擺放整齊有序。 ?? 張貼醒目的“辦理入住手續(xù)流程圖”。 ?? 設(shè)置指路牌 ,由入口處到管理處。 ??溫馨提示牌。 ??檔案袋。 ??《業(yè)主大額財(cái)產(chǎn)保管申請(qǐng)單》。 ??《入住驗(yàn)房表》。 ??《業(yè)主交費(fèi)一覽表》。 ??《住宅質(zhì)量保證書(shū)》。 ??《服務(wù)指南》。 印刷或購(gòu)置以下各類入住表格及物品 : ??《住戶手冊(cè)》。 ??轄區(qū)內(nèi)外指示標(biāo)識(shí)、指引標(biāo)識(shí)、服務(wù)標(biāo)識(shí)基本安裝到位。 ??VI 禮品購(gòu)置完畢。 VI 系統(tǒng)設(shè)計(jì) ??《 VI 手冊(cè)》已通過(guò)評(píng)審。 物業(yè)管理公司已經(jīng)同委托方簽訂完畢《物業(yè)管理委托合同》。 配套設(shè)施基本齊備 ,建成并能夠使用。 業(yè)主檔案資料已經(jīng)移交完畢 ,產(chǎn)權(quán)確認(rèn)工作已經(jīng)結(jié)束。 工程遺留問(wèn)題基本得到解決 (附 :遺留問(wèn)題尚未解決跟進(jìn)表 )。 環(huán)境服務(wù)部負(fù)責(zé)環(huán)境的清潔保潔與綠化美化工作。 機(jī)電維修部負(fù)責(zé)收樓時(shí)發(fā)現(xiàn)的樓宇整改的跟進(jìn)和水電的開(kāi)通工作。 公共事務(wù)部負(fù)責(zé)具體辦理入住手續(xù)。 :根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況和設(shè)計(jì)的物業(yè)管理方案 ,本著提高管理和服務(wù)水平為目標(biāo) ,確定服務(wù)內(nèi)容和服務(wù)量化考核標(biāo)準(zhǔn) ,并建立相應(yīng)的監(jiān)督考核機(jī)制。 物業(yè)管理方案設(shè)計(jì) :根據(jù) G 元物 業(yè)的項(xiàng)目操作經(jīng)驗(yàn) ,和針對(duì)項(xiàng)目設(shè)計(jì)的管理服務(wù)模式 ,設(shè)計(jì)整套物業(yè)管理全程運(yùn)作的有效物業(yè)管理方案。 對(duì)發(fā)展商本項(xiàng)目銷售人員進(jìn)行物業(yè)管理專業(yè)知識(shí)培訓(xùn) 。 負(fù)責(zé)銷售大廳、樣板房、銷售現(xiàn)場(chǎng)的物業(yè)管理服 務(wù)工作 ,提供良好的銷售形象和現(xiàn)場(chǎng)氣氛 協(xié)助發(fā)展商對(duì)房屋銷售買賣合同條款進(jìn)行分析、指導(dǎo) ,并提出建議 。 根據(jù)物業(yè)項(xiàng)目檔次定位和當(dāng)?shù)卣飪r(jià)主管部門(mén)有關(guān)物業(yè)管理收費(fèi)政策 ,以及當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)情況和客戶群體分析 ,制訂合理的物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) ,在售樓時(shí)向業(yè)主明示本物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 。 銷售配合 項(xiàng)目銷售策略定位的協(xié)助分析與建議 。 解答客戶關(guān)于物業(yè)管理相關(guān)法規(guī)、政策的咨詢或提供相關(guān)法規(guī)、政策文本。 協(xié)助發(fā)展商對(duì)供配電設(shè)備進(jìn)行優(yōu)化選擇 ,從性能價(jià)格比等多方面確定最優(yōu)方案建議。 4)從創(chuàng)建優(yōu)秀物業(yè)管理項(xiàng)目的角度 ,根據(jù)省級(jí)、市級(jí)、區(qū)級(jí)優(yōu)秀物業(yè)管理項(xiàng)目的考核評(píng)比標(biāo)準(zhǔn) ,對(duì)小區(qū)配套設(shè)施、設(shè)備提出專業(yè)的改進(jìn)建議 ,以便小區(qū)交付后盡快參加評(píng)優(yōu)條件提供保障。 2)從客戶使用的角度 ,提出專業(yè)化建議 : 如從車輛停放、商業(yè)用房的管理與設(shè)置內(nèi)容、應(yīng)急預(yù)案及安全管理、消防需求等方面建議 。 從治安管理、員工生活、社區(qū)文化活動(dòng)需要等方面提出修改建議 。 根據(jù)消防法規(guī)要求 ,和項(xiàng)目消防設(shè)計(jì)要求 ,對(duì)項(xiàng)目的消防系統(tǒng)從物業(yè)管理角度提出合理化建議 。 根據(jù)日常安全管理需求 ,對(duì)項(xiàng)目智能化系統(tǒng)等配套設(shè)施從物業(yè)管理角度提出合理化建議 。 根據(jù)空調(diào)位置設(shè)計(jì)圖紙 ,從節(jié)能和便于管理的角度提出對(duì)設(shè)計(jì)的修改建議 。 根據(jù)環(huán)境管理經(jīng)驗(yàn)及項(xiàng)目規(guī)劃要求 ,從物業(yè)管理角度提出污水排放、噪音處理、油煙排放、垃圾收集點(diǎn)建造位置等環(huán)境方面建議 。 四、前期配合主要工作內(nèi)容 : 項(xiàng)目前期介入 1)G 元物業(yè)派出專家組一次三天 ,從業(yè)主使用和物業(yè)管理角度 ,對(duì)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)施工等方面提出供參考的輔助性建議 : 建筑設(shè)計(jì)地下、地面、裙房、標(biāo)準(zhǔn)層、屋面是否便于 物業(yè)管理 。 樣板房服務(wù)員 :從 G 元物業(yè)華東區(qū)統(tǒng)一調(diào)配 ,統(tǒng)一培訓(xùn)合格上崗 ,形象和素質(zhì)符合開(kāi)發(fā)商銷售部門(mén)要求。 前期駐場(chǎng)主管 :從深圳總部有豐富前期配合和項(xiàng)目銷售協(xié)助管理工作經(jīng)驗(yàn)的物業(yè)主管 ,長(zhǎng)駐現(xiàn)場(chǎng)服務(wù)。 第三章 前期介入管理服務(wù)內(nèi)容及工作重點(diǎn) 一、前期介入時(shí)間 :自合同簽定之日起 ,分前期配合、物業(yè)管理籌備、入伙裝修三個(gè)部分。 9.檔案資料管理 有比較完整的房屋及其設(shè)施設(shè)備的基礎(chǔ)資料 ,及 時(shí)變更記錄 ,保證檔案資料帳實(shí)相符。 監(jiān)督業(yè)主和住戶遵照有關(guān)規(guī)定進(jìn)行裝修。 車輛停放有序 ,有專人負(fù)責(zé)看管。 消防設(shè)施設(shè)備有明顯標(biāo)志。 建立消防責(zé)任制。 別墅區(qū)園林的維護(hù)要達(dá)到清潔、完好、優(yōu)美。 對(duì)別墅區(qū)內(nèi)違法現(xiàn)象 ,積極與派出所等配合進(jìn)行處理。 涉及人身安全處 ,設(shè)有明顯標(biāo)識(shí)并有防范措施。 24 小時(shí)有專值看守。 及時(shí)清掃積水和積雪。 服務(wù) 別墅區(qū)內(nèi)道路、樓梯每天清掃一次 ,垃圾每天清運(yùn)一次。 檢查和大、中、小修要有記錄。 定期以及冬、雨季和天氣異常時(shí)對(duì)房屋和公共設(shè)施設(shè)備、道路、綠地等進(jìn)行檢查 ,發(fā)現(xiàn)問(wèn)題即安排搶修。 建立維修服務(wù)回訪制度 ,有回訪記錄。 四、管理服務(wù)目標(biāo)綜述 某別墅的服務(wù)目標(biāo) ,將按照《江蘇省住宅物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)》四級(jí)以上水平來(lái)設(shè)置。 對(duì)業(yè)主給予管家式的服務(wù)和關(guān)懷。 全過(guò)程完成業(yè)主的服務(wù)指令 。 服務(wù)程序的一條龍。 服務(wù)資源的網(wǎng)絡(luò)化 。 人生哲學(xué) :在業(yè)主的生活高品質(zhì)中找到物業(yè)管理人的價(jià)值。 尊重業(yè)主 :為業(yè)主提供滿意加驚喜的個(gè)性化服務(wù) 。 一、 G 元物業(yè)服務(wù)理念 : 服務(wù)宗旨 :在不違反法律和道德的前提下 ,為業(yè)主解決一切困難 。該群體生活要求高質(zhì)量 ,法律維權(quán)意識(shí)和環(huán)保存觀念強(qiáng) ,對(duì)別墅的物業(yè)管理工作有較強(qiáng)的管理參與意識(shí)。 某別墅項(xiàng)目主要規(guī)劃及技術(shù)指標(biāo) 用地面積 13340 平方米 建筑面積 37689 平方米 容積率 綠地率 48% 建筑層數(shù) 2 層 別墅總數(shù) 175 座 配套建筑 會(huì)所 停車位 350 個(gè) 小區(qū)出入口 東側(cè)、北側(cè)各一個(gè) 居住總?cè)丝? 700800 人 建設(shè)工期 05 年 7 月至 08 年 12 月 ,分三期 污水處理站 2 座 箱式變壓器 3 座 煤氣交換站 1 座 地面消防栓 10 個(gè) 中控室 1 座 居住群體分析 某別墅的居住群體 ,以商界成功人士為主體 ,另有來(lái)自文藝界、政界的精英人士。此外 ,8 米寬的道路設(shè)計(jì)可以保證充足的戶外車位 ,充分考慮業(yè)主的需要。 開(kāi)發(fā)商對(duì)每個(gè)細(xì)節(jié)都精益求精 ,不少原材料都來(lái)自國(guó)外 :地磚從美國(guó)進(jìn)口 ,入戶門(mén)采用了德國(guó)技術(shù) ,別墅外立面的色調(diào)也專門(mén)請(qǐng)美國(guó)調(diào)色師量身打造。整個(gè)項(xiàng)目秉承歐洲居住文化 ,容積率降低到 的“極限” ,戶型更注重起居室私享的空間。G 元物業(yè)南京別墅物業(yè)管理技術(shù)投標(biāo)書(shū) 目 錄 某別墅概況?????????? 2 管理服務(wù)理念和目標(biāo)???????????????? 2 前期介入管理服務(wù)內(nèi)容及工作重點(diǎn)?????????? 3 項(xiàng)目管理機(jī)構(gòu)運(yùn)作方法及管理制度?????????? 9 管理服務(wù)人員配置????????????????? 28 物業(yè)管理用房及相應(yīng)管理設(shè)施的配置????????? 43 物業(yè)管理費(fèi)用的收支預(yù)案?????????????? 74 物業(yè)管理服務(wù)分項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)與承諾???????????? 86 物業(yè)維修養(yǎng)護(hù)、保潔、保安、護(hù)綠實(shí)施方案?????? 95 物業(yè)維修和管理的應(yīng)急措施????????????? 108 第十一章 社區(qū)文化與業(yè)主互動(dòng)的具體措施???????? 115 第十二章 智能化設(shè)施的管理與維修方案??????????? 129 第十三章 施工噪聲控制等應(yīng)對(duì)預(yù)案????????????? 1 第十四章 會(huì)所管理方案?????????????????? 1 附件 :G 元物業(yè)管理概況?????????????????? 1 第一章 某別墅項(xiàng)目概況 基本介紹 某別墅區(qū)毗鄰南京高新技術(shù)開(kāi) 發(fā)區(qū) ,距離南京長(zhǎng)江大橋約 15 分鐘車程 ,項(xiàng)目全部規(guī)劃為獨(dú)棟的別墅 ,并率先采用了 4 棟圍合成一個(gè)院落的組團(tuán)設(shè)計(jì)。在項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)上 ,聘請(qǐng)了歐洲知名的別墅設(shè)計(jì)專家 D+F 設(shè)計(jì) ,景觀設(shè)計(jì)也由澳洲知名的 TKD 設(shè)計(jì)公司擔(dān)綱。每戶均有前后兩個(gè)花園 ,整個(gè)別墅被樹(shù)木和花草包圍。在建筑風(fēng)格上 ,某采用了目前國(guó)內(nèi) 外最流行的托斯卡納風(fēng)格 ,高低朝向不同的赤陶屋頂 ,頂部的線條感強(qiáng)烈。項(xiàng)目還有近萬(wàn)平方米的納蘭湖、 24 米寬景觀大道 ,三面河流組成主入口場(chǎng)休息帶 ,入口廣場(chǎng)布置有會(huì)館、游泳場(chǎng)和網(wǎng)球場(chǎng)等。他們文化素質(zhì)較高 ,消費(fèi)能力強(qiáng) ,觀念新 ,事業(yè)心強(qiáng)。 管理服務(wù)理念和目標(biāo) G 元物業(yè)服務(wù)以專業(yè)、干擾極小化和全方位管家式服務(wù) ,為某別墅業(yè)主的成功精英人士提供尊貴生活所需的周到、體 貼的服務(wù)軟環(huán)境。 服務(wù)精神 :為業(yè)主排憂解難 ,有強(qiáng)烈的為業(yè)主服務(wù)的奉獻(xiàn)精神 。 工作口號(hào) :貼心服務(wù)每一天 。 二、 G 元物業(yè)服務(wù)特點(diǎn) : 服務(wù)內(nèi)容的個(gè)性化 。 服務(wù)方式的委托代辦 。 三、 G 元管家式服務(wù)是適用于別墅物業(yè)管理的有效模式 ,通過(guò)全程、各個(gè)方位、 365 天 24 小時(shí)為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)服務(wù) ,可以具體表述為 :