【正文】 莊園房產五大特色區(qū)域的發(fā)展定位，堅持突出園林特色，形成獨特的自然、人文景觀；突出山水優(yōu)勢，做到顯山露水；突出文化品位，使現代與傳統(tǒng)融合。這對大品牌開發(fā)商帶動大邑房地產發(fā)展的速度和品質，大邑為房地 產開發(fā)企業(yè)創(chuàng)造了良好的服務環(huán)境，并實行高效率工商注冊登記和審批。 ? 政府的大力支持： 大邑長期堅持 “ 構建陽光政府、打造誠信大邑 ” ，以開放的姿態(tài)、誠摯、 真情歡 迎企業(yè)投資。 ? 交通因素 ： 距離大城市繁華很近，距離大城市喧囂很遠， 中心城區(qū)距成都市區(qū)４０公里，從成都只需３０分鐘車程，至 雙流國際航空港３５公里，并且３１８國道和川西旅游環(huán)線穿境而過。有人說，這里是 “5＋ 2”式都市生活的理想居住地。綠化率 %，森林覆蓋率 %，造就了 “森林大邑 ”的美譽。 ? 環(huán)境配套： 大邑與山為鄰的居家環(huán)境是令人羨慕的 ， 靠山傍水，環(huán)境優(yōu)美， 體驗山水的靈性、森林的浪漫、清新的空氣，還可享受便利的 城市服務設施帶來的愉悅 。 大邑房地產市場從表面調查研究，大邑房地產市場受到以下幾個方面因素影響： ? 歷史因素 ： 素有“蜀之望縣”之美稱，歷來為名流商賈云集之地。截至去年 12 月底，二手住房交易件數為 620 件，交易面積為 平方米，交易金額為 萬元。大邑縣的房地產二手房交易市場也在不斷加溫。 根據大邑縣房管局統(tǒng)計，去年全縣商品房均價 1600 元 /平方米。這種開發(fā)建設的方式在大邑不可能再現，如外地來大邑考察得出的結論，今后任何地方也不可能 “ 克隆 ” 大邑的做法。當我們今天站在大邑街頭時，環(huán)顧四周，仍 不得不對大邑人的氣魄所折服。 （二）大邑縣房地產市場（宏觀） 1. 大邑縣房地產宏觀市場條件表現在以下幾個方面： 1997 年，大邑縣領導提出了 “ 以城養(yǎng)城，自求平衡 ” 的城市建設路子，以城建、規(guī)劃、林業(yè)等政府職能部門為主體，組建了數家房地產開發(fā)公司，開始了大規(guī)模的舊城改造工程。年末城市鋪裝道路長度 公里，鋪裝道路面積 萬平方米。城區(qū)綜合管理力度加大。新城區(qū)采用市場化配置資源的方式，新引進了銀都房產、天邑花園、東方圣地（本項目）等 8 個房地產項目，到位資金 億元 ,盤活存量土地 500 余畝。 2020 年城市建設成效顯著。該地塊不滿足 “ 五通一平 ” （即上水通、下水通、路通、電通、通訊通）條件；現在已經拆遷部分地塊由西向東呈逐步傾斜狀態(tài)，西南角為最低點，并且這一地塊地面上附有少許樹木、農田及高壓輸送線。致：四川東方圣地置業(yè)有限公司 大邑城南項目： 全程策劃建議 大邑房地產項目投標書 2 [摘要 ] 一、 本項目的 LOGO 1 案名：東方 *綠邑 東方森都，東方錦苑，東方名廬，東方美廬 2 建筑名 1. 組團名 2. 標志 3. 標準色 4. 標準字體 二、 投標公函 三、 大邑縣房地產市場分析 四、 本項目分析及定位 五、 項目命名策劃、設計方案的建議 六、 對本項目營銷推廣及價格策略的建議 七、 本項目營銷人員的組織架構、策劃、銷售負責人簡介 八、 營銷代理模式及詳細的受費標準，代理保證；附《營銷代理合同》 大邑房地產項目投標書 3 [詳細內容 ] 項目特色： 以電梯公寓，花園小區(qū)，高尚別墅，文化住宅為特色 一、項目總論 本項目地塊位于大邑大道，緊臨大邑中學，用地性質是商業(yè)住宅用地，用地面積 畝（ 平方米）。東邊和西邊以邑新大道、大邑大道為界，大邑中學就在該地塊東南側。 二、項目的 LOGO 1. 案名 2. 建筑名 3. 組團名 4. 標志 5. 標準色 6. 標準字體 三、投標公函 四、大邑縣房地產市場分析 （一）了解大邑縣宏觀經濟指標 近十來年 全縣地區(qū)生產總值、固定資產投資總額、社會消費品零售總額、財政收入、農民人均純收入和城鎮(zhèn)居民可支配收入等主要經濟指標保持了較快增長，達到或基本達到大邑房地產項目投標書 4 了年度計劃進度要求。城區(qū)面貌整體提升。工業(yè)集中區(qū)完善了一期水、電、氣、路、通信、排污等基礎設施建設，啟動了二期基礎設施建設。市政設施完好率達 95%，城市綠化率達 32%，綠地覆蓋率達 34%，人均公共綠地 平方米。 2020 上半年 ，全縣實現地區(qū)生產總值 234400 萬元，比去年同期增長 %，超目標值 個百分點，其中第一產業(yè)增加值增長 %，第二產業(yè)增加值增長 %，第三產業(yè)增加值增長 %。短短四年時間，全縣城市建設共計投入資金 10 多億元，先后實施了 “ 拆遷、建設、光彩、包裝、綠化 ” 五大工程，共計拆遷房屋 5000 多戶，拆除舊房面積 萬平方米，新建還建房、商品房近 100 萬平方米，使得大邑城內一條條老街迅速 “ 變臉 ” ，全城面貌煥然一新，大邑縣的人均住房指標大幅提高，被評為四川省小城鎮(zhèn)建設的十大模范之一。但是，也應該看到，這是在特殊條件下的一場特殊的大規(guī)模房地產開發(fā)活動。隨著開發(fā)任務建設的完成，大邑縣參與其事的房地產公司都已經陸續(xù)結束開發(fā)活動，并將逐步退出房地產市場。與 2020 年相比，這一大邑房地產項目投標書 5 數字增長了 120％ 。在當地政府主管部門的引導下，二手房交易市場日趨活躍，無論是交易件數還 是交易面積，金額都再創(chuàng)新高。商業(yè)用房交易面積為 平方米，交易金額為 萬元。歷史上的安仁古鎮(zhèn)以劉氏家族為代表，文化內涵十足。 。在這樣一個依山傍水，氣候溫和的地方，大邑的房價是極具誘惑的。 大邑縣的旅游資源富集，并獨具特色，在方圓幾十公里范圍內有國家級風景區(qū)西嶺雪山，國家級重點文物保護單位劉氏莊園陳列館，中國道教發(fā)源地鶴鳴山，中國佛教早期傳地霧山，花水灣溫泉度假區(qū)等眾多的自然景觀和人文景觀。 大邑可經擦耳、雙流、武侯大道二級公路直達成都雙楠，也可經崇州至溫江連接光華大道的快速通道已列入規(guī)劃，這兩條不收費的快速通道使成都與大邑之間更方便、更快捷。大邑縣政府對大型開發(fā)項目開發(fā)原則是 “ 最大限度優(yōu)惠、最低限額取費 ” ，實行 “ 一事一議、特事特辦 ” ，鼓勵大型房地產開發(fā)企業(yè)來投資高端、精品樓盤。 大邑房地產項目投標書 6 ? 前瞻定位： 大邑有著豐富的旅游、文化資源，環(huán)境優(yōu)美，非常適合居住，是房地產投資的一塊熱土 。 ? 規(guī)劃優(yōu)先 ：初步形成了新城北區(qū)高檔住宅、新城南區(qū)環(huán)境住宅、濱河路沿線商品住宅三大 發(fā)展態(tài)勢。使大邑南部新區(qū)整體基礎設施得到極大改善。從目前來看，成都市民的居住地選擇已經有跡象開始向溫江、華陽、雙流、郫縣和新都等一線郊縣轉移，但遠未形成一種社會潮流，短期內向大邑轉移的可能性更不是很大。換句話說，近年內將成都人作為我們的目標客戶群是不現 實的，大邑房地產市場仍然將是一個地方性的，封閉的本地市場。 （微觀） 1) 區(qū)位特點（ location Characteristics） 今年是項目年，大邑縣有關方面積極備戰(zhàn)，目前，這種努力正發(fā)揮出強大的吸引力。 經過兩年來的不懈努力，大邑房地產開發(fā)已有了良好的基礎。城區(qū)房地產均價由每平方米 600 余元上升到 1300 元每平方米。未來，大邑將是生態(tài)、文化、旅游、城市房產共融的一座美麗新城。該區(qū)需求旺盛。另外，成都五城區(qū)及省內外人士到大邑投資購房前景看好。規(guī)劃區(qū)域內建筑以多層為主，綠地率３５％以上，采用 “居住區(qū) ———小區(qū) ———組團 ”的三級結構模式。 南區(qū)面山鄰水，是理想的辦公、商住綜合區(qū)。該區(qū)以南街延伸線作為中軸線，呈扇形向南平鋪展開。本項目位于大邑新區(qū)南部地塊，該地塊的交通便利，居住氛圍濃厚，交通便捷。交通基礎設施中大邑縣政府新建設的大邑大道將直接影響本地居民傳統(tǒng)的居住意識，這 種交通便利性將會吸引本地人流居住觀念，造就無限的商機，為本項目樓盤埋下升值的伏筆。居住地市政設施還不齊全，位于城市主次干道。教育、文化是永不過時的宣傳王牌。該細分區(qū)域房地產市場需求也不可忽略。各項配套生活設施將進一步齊全。 正因為以上利好因素，促使像浙江銀都房產、東方圣地房產（貴企業(yè)）等一些有實力的地產商加入，將會令此路段樓盤的競爭日趨激烈，時下此路段多為大盤，開發(fā)時間長，有些知名度和美譽度的樓盤，如上城等樓盤。從這個認識出發(fā)，大邑現在的房地產市場應該被理解是一個表面“ 過剩 ” 的，存在嚴重產品結構性缺陷，高端購買力被壓抑的市場，具體表現在： ? 規(guī)劃設計方面： 目前現在二級市場上的房屋戶型面積都普遍偏大，而本地段的樓盤也都迎合了了當地的市場，開發(fā)大面積大戶型的房屋，但是國家新的政策出臺后，大戶型為主力的時代 已經過去，所以相對于本項目的規(guī)劃要在面積大小，空間寬敞上做文章，在對大邑縣當地市民的了解中，我們感受到市民比較關注小區(qū)環(huán)境的好壞，在購買房子所在的小區(qū)時候都要求有較高的綠化率，有足夠資金積蓄的市民也表示最好是有較好的景觀設置，至于朝向，最好是南北對流和朝南；而小區(qū)的建筑風格，大部分受訪者表示不太才意，只要小區(qū)樓房的外形好看就好；對于會所的配置，幾乎全部大邑房地產項目投標書 9 的受訪者表示小區(qū)擁有會所是必要的，而且絕大多數實力階層人事認為會所的功能應以實用為主，要每家每戶都能使用；同時我們收集到的數據也表明小區(qū)內及小區(qū)附近，都必須有 足夠的配套設施，例如小學、醫(yī)院、菜市場等，最重要的是能方便人們的生活，最后要