【正文】 訂《樓宇自控維保協(xié)議》 ? 物業(yè)交竣驗(yàn)收，正式接管 根據(jù)各項(xiàng)目的施工進(jìn)度和小業(yè)主（或租戶）入住的情況不同，開(kāi)發(fā)商（或大業(yè)主）可 視需要要求物業(yè)公司對(duì)其物業(yè)的部分樓層建筑裝修、設(shè)備和系統(tǒng)進(jìn)行驗(yàn)收接管，但項(xiàng)目的最終移交是在通過(guò)政府有關(guān)職能部門和開(kāi)發(fā)商驗(yàn)收基礎(chǔ)上以物業(yè)公司驗(yàn)收通過(guò)為準(zhǔn)。物業(yè)公司在接管驗(yàn)收時(shí)，必須根據(jù)有關(guān)技術(shù)資料來(lái)進(jìn)行檢驗(yàn)。 ?． 編制《部門運(yùn)作手冊(cè)》：人員編制、崗位職責(zé)（經(jīng)理、主管 強(qiáng)電、弱電、空調(diào)水、土建 、領(lǐng)班 強(qiáng)電、弱電、空調(diào)水、土建 、技工 強(qiáng)電、弱電、空調(diào)水、土建 、工作程序、管理制度 ） ?． 制訂《設(shè)備運(yùn)行保養(yǎng)檢修計(jì)劃》（各專業(yè)設(shè)備） ，建立“設(shè)備保養(yǎng)卡”、“設(shè)備保養(yǎng)計(jì)劃表” ? 聯(lián)系政府部門、相關(guān)單位，辦理相關(guān)手續(xù) 1． 聯(lián)系工商所，辦理企業(yè)營(yíng)業(yè)執(zhí)照 2． 聯(lián)系稅務(wù)所，辦理稅務(wù)登記 3． 聯(lián)系銀行，開(kāi)通公司帳號(hào) 4． 聯(lián)系勞動(dòng)局，電梯審檢，領(lǐng)取合格證、特殊工種報(bào)檢（開(kāi)發(fā)商） 5． 聯(lián)系北京市居住小區(qū)辦公室，核準(zhǔn)《公約》 6． 聯(lián)系供電局，確定供電方案及價(jià)格（開(kāi)發(fā)商） 7． 聯(lián)系自來(lái)水公司，確定供水方案及價(jià)格（開(kāi)發(fā)商） 8． 聯(lián)系節(jié)水辦，確定節(jié)水方案（開(kāi)發(fā)商） 9． 聯(lián)系煤氣公司，確定通氣方案及價(jià)格（開(kāi)發(fā)商） 10． 聯(lián)系熱力公司，確定供熱方案及價(jià)格（開(kāi)發(fā)商） 11． 聯(lián)系電話局，電話報(bào)裝開(kāi)通及產(chǎn)權(quán)分界 中國(guó) 3000 萬(wàn)經(jīng)理人首選培訓(xùn)網(wǎng)站 更多免費(fèi)資料下載請(qǐng)進(jìn)： 好好學(xué)習(xí)社區(qū) 12． 聯(lián)系 交通大隊(duì)，報(bào)車場(chǎng)管理方案 13． 聯(lián)系郵電局，為物業(yè)通郵 14． 聯(lián)系環(huán)衛(wèi)局，落實(shí)垃圾清運(yùn)價(jià)格、方式 15． 聯(lián)系綠化隊(duì)，確定綠化維護(hù)方案及總體費(fèi)用（開(kāi)發(fā)商） 16． 聯(lián)系物價(jià)局，報(bào)物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)（開(kāi)發(fā)商） 17． 聯(lián)系當(dāng)?shù)嘏沙鏊?，?bào)社區(qū)門牌號(hào)碼（開(kāi)發(fā)商） 18． 聯(lián)系外管局，報(bào)涉外關(guān)系（開(kāi)發(fā)商） 19． 聯(lián)系廣電局，報(bào)光纜信號(hào)傳輸相關(guān)手續(xù)（開(kāi)發(fā)商） 20． 聯(lián)系公安局，報(bào)內(nèi)保關(guān)系 21． 聯(lián)系安全局，報(bào)衛(wèi)星電視的涉外節(jié)目（開(kāi)發(fā)商） 22． 聯(lián)系防疫站，報(bào)檢生活水箱，取合格證（開(kāi)發(fā)商） ? 與開(kāi)發(fā)商協(xié)調(diào)入住前相關(guān)事宜，對(duì)重要資料進(jìn)行交接 1． 確定收樓時(shí)間 2． 確定物管費(fèi)的起計(jì)日期 3． 前期工程遺 留問(wèn)題的解決 4． 辦理大廈前期工作資料、重要文件、產(chǎn)品說(shuō)明、各類證書(shū)的移交與交接工作： △． 產(chǎn)權(quán)資料 房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)資料是國(guó)家房地產(chǎn)部門依法對(duì)各類房地產(chǎn)進(jìn)行管理的依據(jù)；是房地產(chǎn)管理部門確認(rèn)產(chǎn)權(quán)，稅務(wù)部門依法征稅，司法部門處理產(chǎn)權(quán)糾紛的必要憑證；也是產(chǎn)權(quán)人參與產(chǎn)權(quán)租賃、交易、抵押的必要憑據(jù)；物業(yè)公司將以產(chǎn)權(quán)資料為依據(jù)，收取或分?jǐn)傆嘘P(guān)費(fèi)用，行使管理職能，防止發(fā)生私拆、亂改、違章搭建，損壞房屋結(jié)構(gòu)和公共設(shè)施等行為，維護(hù)公有設(shè)施，共有部位和綠地不受侵犯，維護(hù)廣大業(yè)主的權(quán)益。 ?． 從項(xiàng)目工地施工隊(duì)中選拔對(duì)該項(xiàng)目工程了解全面的專業(yè)技術(shù)人員，聘用至工程部。 ?． 制訂《項(xiàng)目接管驗(yàn)收細(xì)則》，建立“驗(yàn)收單元交接書(shū)”，按專業(yè)、具體內(nèi)容劃分。 ?． 制訂《專業(yè)機(jī)房管理規(guī)定》：強(qiáng)電專業(yè)（變配電室、柴油發(fā)電機(jī)房）、弱電專業(yè)（電話機(jī)房、電梯機(jī)房、衛(wèi)星電視機(jī)房、電腦機(jī)房）、空調(diào)生活水專業(yè)（空調(diào)機(jī)房、新風(fēng)機(jī)房、生活水箱間、中水處理機(jī)房、消防泵房、污水泵房、隔油池）。 ⑶． 制訂《明火使用管理規(guī)定》，建立“動(dòng)火許可證”。 ⑴． 制訂《警具使用、管理辦法》，建立“警具臺(tái)帳”、“警具啟用、報(bào)廢登記表”、“特殊警具使用審 批表”。 ?． 制訂《施工違規(guī)級(jí)別明細(xì)》，建立“違章通知單”。 ?． 制訂《一裝、二裝交叉施工管理方 案》，建立“施工、裝修期間巡視表”、“夜間情況檢查表”、“消防設(shè)備、設(shè)施日檢記錄表（業(yè)主裝修區(qū)域）”、“二次裝修施工現(xiàn)場(chǎng)檢查表”。 ?． 制訂《鑰匙使用管理規(guī)定》，建立“鑰匙發(fā)放記錄表”、“鑰匙使用登記表”。 ?． 制訂《巡視管理規(guī)定》，建立“治安巡視記錄表（公共區(qū)域）”。 ?． 落實(shí)垃圾房的位置，業(yè)主垃圾放置地（樓層垃圾間）。 ?． 制訂《部門運(yùn)作手冊(cè)》：人員編制、崗位職責(zé)（ 經(jīng)理、客務(wù)主管、內(nèi)務(wù)主管、客務(wù)代表、前臺(tái)接待）、工作程序、管理制度。 ?． 制定《業(yè)主（使用人）二次裝修管理流程》，建立“業(yè)主（使用人）裝修施工申請(qǐng)表”、“裝修審批單”、“裝修施工許可證”、“驗(yàn)收申請(qǐng)表”、“施工變更單”、“業(yè)主裝修區(qū)域巡檢表（管業(yè)部）”、“施工人員出入證”。 △ 管業(yè)部 ?． 制訂《物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)明細(xì)》：物業(yè)管理費(fèi)（押金）、車位費(fèi)（押金）、租線費(fèi)（押金）、裝修管理費(fèi)（押金） 。 ?． 制訂《內(nèi)部收支報(bào)表制度》，建立“月度收支報(bào)表”。 ?． 編制《固定資產(chǎn)購(gòu)置方案》。 ?． 編制《部門運(yùn)作手冊(cè)》：人員編制、崗位職責(zé)（經(jīng)理、會(huì)計(jì)、出納）、工作程序、管理制度、。 △ 財(cái)務(wù)部 ?． 制訂《財(cái)務(wù)報(bào)銷管理制度》，建立 “付款申請(qǐng)及報(bào)銷單”。 ⑺． 制訂《合同、協(xié)議審批制度》、《合同、協(xié)議管理辦法》，建立“合同、協(xié)議審批單”、“合同、協(xié)議付款內(nèi)簽單”。 ⑸． 聯(lián)系印刷廠，對(duì)需要印刷的各種表格、信封，經(jīng)總經(jīng)理審批后統(tǒng)一印刷。 ⑶． 制訂《檔案管理規(guī)定》，建立“檔案分類表”、“檔案（一、二、三級(jí)）目錄表”、“檔案借閱登記表”。 ⑴． 制訂《庫(kù)房管理規(guī)定》，建立“物品入庫(kù)登記單”、“物品領(lǐng)用單”、“物品入庫(kù)驗(yàn)收單”、“庫(kù)存物品臺(tái)帳”、“月收、發(fā)、存報(bào)表”、“采購(gòu)申請(qǐng)單”。 ?． 制訂《薪金實(shí)施細(xì)則》，建立“工資報(bào)表”、“薪金明細(xì)表”。 ?． 制訂《員工工服管理規(guī)定》，建立“制作工服通知單”、“工服更換通知單”。 ?． 制訂《員工培訓(xùn)規(guī)定》、培訓(xùn)計(jì)劃，建立“培訓(xùn)審批表”、“培訓(xùn)協(xié)議”。 ?． 制訂《員工獎(jiǎng)懲條例》 ，建立“員工過(guò)失單”、“獎(jiǎng)勵(lì)審批單”。 △ 綜合部 ?． 編制《員工手冊(cè)》，經(jīng)公司領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)后，統(tǒng)一印刷成冊(cè)。同時(shí)，在《用戶手冊(cè)》正文內(nèi)容前增加：“總經(jīng)理致辭”。 “公司初期人員架構(gòu)圖”附后 ? 籌備前期物資，編寫(xiě)前期文件，并到相關(guān)政府部門備案 1． 各部門共同匯編的文件： ? ．《房屋使用、管理、維修公約》 ?．《房屋質(zhì)量保證書(shū)》 ?．《房屋使用說(shuō)明書(shū)》 ?．《房屋交付（入?。┩ㄖ? ?．《入伙授權(quán)書(shū)》 ?．《業(yè)主（使用人）服務(wù)指南》 ?．《裝修管理規(guī)定》 ?．《辦理裝修流程說(shuō)明》 ?．《治安、消防協(xié)議書(shū)》 ?．《二次裝修施工區(qū)域治安、消防承諾書(shū)》 ⑴．《二次裝修協(xié)議書(shū)》 ⑵．《業(yè)主聯(lián)絡(luò)資料登記表》 中國(guó) 3000 萬(wàn)經(jīng)理人首選培訓(xùn)網(wǎng)站 更多免費(fèi)資料下載請(qǐng)進(jìn)： 好好學(xué)習(xí)社區(qū) ⑶．《收樓須知》 ⑷．《物業(yè)管理費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)》 ⑸．《公約承諾書(shū)》 備注：《房屋使用、管理、維修公約》編制后需經(jīng)開(kāi)發(fā)商確認(rèn)，并到北京市居住小區(qū)管理辦公室進(jìn)行備案，備案生效后執(zhí)行。 2． 招聘各部門經(jīng)理、主管、員工 綜 合 部：經(jīng)理 1 名、行政主管 1 名、總經(jīng)理秘書(shū) 1 名、采購(gòu)員 1 名、文員（兼庫(kù)房管理員） 2 名； 財(cái) 務(wù) 部：經(jīng)理 1 名、會(huì)計(jì) 1 名、出納 1 名； 管 業(yè) 部：經(jīng)理 1 名、客務(wù)主管 1 名、內(nèi)務(wù)主管 1 名、客務(wù)代表 2 名、 前臺(tái)接待 2 名； 保 衛(wèi) 部：經(jīng)理 1 名、消防主管 1 名、保安主管 1 名、消防執(zhí)機(jī)員 4 名（含領(lǐng)班 1－ 2業(yè)主辦理收樓、單元驗(yàn)收（見(jiàn)收樓流程） 業(yè)主進(jìn)行室內(nèi)二裝（見(jiàn)二裝流程） 業(yè)主入住，物業(yè)公司提供相關(guān)服務(wù)（見(jiàn)入住流程） 中國(guó) 3000 萬(wàn)經(jīng)理人首選培訓(xùn)網(wǎng)站 更多免費(fèi)資料下載請(qǐng)進(jìn)： 好好學(xué)習(xí)社區(qū) 名）、保安員 4 名（含領(lǐng)班 1－ 2 名）； 工 程 部：經(jīng)理 1 名、強(qiáng)電主管 1 名、弱電主管 1 名、空調(diào)（生活水）主管 1 名、土建主管 1 名、技工 2－ 3 名／專業(yè)（約 12 人 ）； 建議：在招聘技工時(shí)，可以選聘項(xiàng)目工地施工隊(duì)中對(duì)本物業(yè)項(xiàng)目（本專業(yè)）較為熟悉、了解，技術(shù)、素質(zhì)水平較高的人員，納入公司編制。 中國(guó) 3000 萬(wàn)經(jīng)理人首選培訓(xùn)網(wǎng)站 更多免費(fèi)資料下載請(qǐng)進(jìn)： 好好學(xué)習(xí)社區(qū) 物業(yè)管理工作流程與文件 目 錄 物業(yè)接管前期工作流程圖．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第 1 頁(yè) 物業(yè)接管前期工作流程．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第 3 頁(yè) 物業(yè)接管前期人員架構(gòu)圖．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第 17 頁(yè) 前期收樓工作流程圖．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第 18 頁(yè) 前期收樓工作流程．．．．．．． ．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．． 第 19 頁(yè) 二次裝修施工流程圖．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第 24 頁(yè) 二次裝修施工流程．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第 27 頁(yè) 客戶入住流程圖．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第 39 頁(yè) 客戶入住流程．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．． ．．．．．．．．．．． 第 40 頁(yè) 總經(jīng)理致詞．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第 44 頁(yè) 使用、管理、維修公約．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第 45 頁(yè) 房屋質(zhì)量保證書(shū)．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第 65 頁(yè) 房屋使用說(shuō)明書(shū)．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第 71 頁(yè) 服務(wù)指南．．．．． ．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．． 第 79 頁(yè) 裝修辦理流程說(shuō)明．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第 92 頁(yè) 裝修管理規(guī)定．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第 95 頁(yè) 承諾書(shū)．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第 104 頁(yè) 治安、消防協(xié)議書(shū)．．．．．．．．．．．．．．．．．． ．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．． 第 107 頁(yè) 房屋交付（入?。┩ㄖ?110 頁(yè) 收樓須知．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第 114 頁(yè) 入伙授權(quán)書(shū)．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第 118 頁(yè) 物業(yè)管理委托合同．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．． ．．第 121 頁(yè) 中國(guó) 3000 萬(wàn)經(jīng)理人首選培訓(xùn)網(wǎng)站 更多免費(fèi)資料下載請(qǐng)進(jìn)： 好好學(xué)習(xí)社區(qū) 物業(yè)接管前期工作流程圖 No Yes 簽訂《物業(yè)管理委托合同》 委任總經(jīng)理，招聘高、中級(jí)管理人員 籌備、編寫(xiě)前期文件，并到相關(guān)政府部門備案 聯(lián)系政府部門、相關(guān)單位，辦理相關(guān)手續(xù) 對(duì)外委單位進(jìn)行調(diào)研，簽定外委合同 與開(kāi)發(fā)商協(xié)調(diào)入住前事宜，對(duì)重要資料進(jìn)行交接 辦理提前進(jìn)行二裝的工程，并 與開(kāi)發(fā)商、總包單位進(jìn)行協(xié)調(diào) 物業(yè)交竣驗(yàn)收，正式接管 開(kāi)發(fā)商負(fù)責(zé)返修 中國(guó) 3000 萬(wàn)經(jīng)理人首選培訓(xùn)網(wǎng)站 更多免費(fèi)資料下載請(qǐng)進(jìn)： 好好學(xué)習(xí)社區(qū) 物業(yè)前期接管工作流程 ? 簽訂《物業(yè)管理委托合同》 由開(kāi)發(fā)商選聘物業(yè)公司，并簽訂《物業(yè)管理委托合同》。 ? 委任物業(yè)公司總經(jīng)理，招聘高、中級(jí)管理人員 1． 由總部委任或?qū)ν庹衅妇哂卸嗄晡飿I(yè)管理經(jīng)驗(yàn)的 總經(jīng)理 1 名。 說(shuō)明：因物業(yè)公司組建之初，所招員工對(duì)本物業(yè)及大廈工程具體情況不很熟悉，招聘施工隊(duì)的人員可以從旁協(xié)助工程部經(jīng)理、主管盡快了解大廈工程情況。 建議：《公約承諾書(shū)》與《治安、消防協(xié)議書(shū)》可 裝訂成一冊(cè)（一式三份），在業(yè)主收樓時(shí)發(fā)給業(yè)主，由業(yè)主簽字（蓋章）認(rèn)可、執(zhí)行；《公約》、《房屋質(zhì)量保證書(shū)》、《房屋使用說(shuō)明書(shū)》、《業(yè)主（