【正文】 違規(guī)和作案人員進(jìn)行緝拿和上交領(lǐng)班處理； 參加各項(xiàng)訓(xùn)練和消防管理，做好崗位工作日記。 2228歲，高中學(xué)歷，退伍軍人，熟悉相關(guān)工作理論知識(shí)，了解各操作流程，遵守各項(xiàng)規(guī)章制度，品行優(yōu)良，作風(fēng)正派，為 人誠實(shí)，有良好的職業(yè)道德，團(tuán)結(jié)同事，顧全大局，熱愛本 職工作，服從領(lǐng)導(dǎo)，聽從指揮，工作認(rèn)真，吃苦耐勞，堅(jiān)持原則，具有突發(fā)事件的處理能力，觀察細(xì)致，判斷準(zhǔn)確，反應(yīng)靈敏。 第四節(jié) 保安員工作息、職責(zé)、素質(zhì) 崗位 作息 職責(zé) 素質(zhì) 領(lǐng) 班 崗 07:0015:00 15:0023:00 23:0007:00 (每班每崗 1人 ) 受保安主管領(lǐng)導(dǎo)，負(fù)責(zé)督促和落實(shí)轄區(qū) 保安、消防、車輛管理等安全防范與日常管理工作； 領(lǐng)導(dǎo)本班人員做好轄區(qū)內(nèi)的安全工作環(huán)境； 負(fù)責(zé)本班的安全巡邏和各崗位工作的檢查工作； 負(fù)責(zé)本班的定期體能、軍事、執(zhí)勤動(dòng)作的培訓(xùn)工作； 負(fù)責(zé)突發(fā)事件的處理工作 男性， 2228歲，退伍軍人，高中文化，形象素質(zhì)佳； 相關(guān)工作三年經(jīng)驗(yàn)； 愛崗敬業(yè)； 有突發(fā)事件的應(yīng)急處理能力。 維 修 班 長 男性， 25歲左右，高中以上文化； 相關(guān)工作三 年經(jīng)驗(yàn)，有電工證； 懂得供配電，給排水，消防系統(tǒng)，智能化系統(tǒng)，弱電的維修保養(yǎng)； 班長需有電梯、發(fā)電機(jī)維修保養(yǎng)經(jīng)驗(yàn)。 環(huán) 衛(wèi) 主 管 男性， 40歲以下，高中文化； 熟悉清潔工作各項(xiàng)操作與管理； 熟悉清潔用品的使用方法與性能； 懂人員管理與調(diào)配，相關(guān)工作三年以上經(jīng)驗(yàn)。 協(xié)助管理處開展工作； 負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)管理處各部門的工作； 負(fù)責(zé)管理處的質(zhì)量檢查工作； 負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)處理用戶的投拆和商務(wù)服務(wù)工作； 負(fù)責(zé)物業(yè)的裝修管理工作； 協(xié)助保安主管落實(shí)保安防范，防火管理工作； 負(fù)責(zé)物業(yè)的按管驗(yàn)收，交付使用工作； 完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作任務(wù) 崗位 素質(zhì) 職責(zé) 保 安 主 管 男性， 28歲左右，高中，退伍軍人，三年以上相關(guān)工作經(jīng)驗(yàn)； 有較強(qiáng)的組織織領(lǐng)導(dǎo)能力，能獨(dú)立處理問題，尤其突發(fā)事件； 經(jīng)驗(yàn)豐富，能帶領(lǐng)本部門員工維護(hù)好營區(qū)的安全防范及工作秩序的能力，懂保安、消防專業(yè)知識(shí)，了解相關(guān)法律法規(guī)，作風(fēng)正派； 具備與公安、消防等部門配合，溝通，建立良好關(guān)系的能力。 文員 25歲左右，中專以上文化、形象素質(zhì)佳，有相關(guān)三年工作經(jīng)驗(yàn)； 懂人事勞資，檔案，資料的分類，整理，管理工作； 正派、廉潔，有較強(qiáng)的溝通能力； 熟練操作電腦。 物業(yè)租售率達(dá) 90%以上 管理范圍內(nèi)不發(fā)生重大安全責(zé)任事故 房屋完好率達(dá) 95%以上，維修處理及時(shí)率 98%以上 用戶報(bào)修處理及時(shí)率 98%，用戶對(duì)管理服務(wù)滿意率達(dá) 95%以上 環(huán)境保潔率 95%以上 發(fā)電機(jī)發(fā)電率和消防水泵供水率達(dá) 100% 管轄區(qū)域內(nèi)衛(wèi)生、消殺、綠化達(dá)標(biāo)率 95%以上 各項(xiàng)費(fèi)用收取率達(dá) 98%以上 實(shí)現(xiàn)目標(biāo)的保證措施 第一節(jié) 管理架構(gòu) 東莞市 KH物業(yè)發(fā)展有限公司 KH商業(yè)中心物業(yè)管理處 財(cái) 客 保 環(huán) 維 行 務(wù) 戶 安 衛(wèi) 修 政 部 部 部 部 部 部 人員定編 KH商業(yè)中心物業(yè)管理處共 68人 經(jīng)理 1人 文員 1人 收款員 1人 客戶部 環(huán)衛(wèi)主管 1人 保安部主管 1人 維修班長 1人 物業(yè)管理崗 2人 室內(nèi)崗十崗 12人 室外崗三崗 3人 頂班崗打蠟崗 2人 大堂崗二崗 10人 外圍崗兩崗 4人 巡邏崗一崗 6人領(lǐng)班兼 監(jiān)控崗兩崗 6人 車庫崗三崗 9人 頂班崗 4人 水電工一崗 2人 廚工 2人 骨干人員素質(zhì)及崗位職 崗位 素質(zhì) 職責(zé) 經(jīng)理 工作五年以上經(jīng)驗(yàn)，男性 30歲以上，大專文化； 持企業(yè)經(jīng)理上崗證； 較強(qiáng)的組織協(xié)調(diào)能力和文字功底； 熟 ISO9000質(zhì)量管理模式； 懂創(chuàng)優(yōu)工作程序； 熟悉《物業(yè)管理?xiàng)l例》和相關(guān)的法律法規(guī)知識(shí)。 必須按照高標(biāo)準(zhǔn)，高檔次和優(yōu)秀示范大廈的標(biāo)準(zhǔn)對(duì)該物業(yè)進(jìn)行管理，用最低的成本造就最好的服務(wù)效應(yīng)，努力保證房屋本體，配套設(shè)備設(shè) ┑ 牧己迷誦瀉屯旰茫 Ｖす芾矸段 不發(fā)生重大安全，刑事、消防事故、保證該物業(yè)內(nèi)清潔衛(wèi)生達(dá)到優(yōu)秀示范大廈標(biāo)準(zhǔn)。 快捷是指用戶在大樓內(nèi)工作能隨時(shí)與各地、各方面聯(lián)絡(luò)、交換信息 、抓住商機(jī)、通訊聯(lián)絡(luò)好比人體神經(jīng)系統(tǒng)，通訊聯(lián)系中斷，企業(yè)的各項(xiàng)業(yè)務(wù)就陷入癱瘓，因此必須配備和保持通訊，寬頻網(wǎng)絡(luò)等系統(tǒng)的正常使用。 消防安全：消防安全既涉及人身安全又涉及財(cái)產(chǎn)安全，應(yīng)重點(diǎn)加強(qiáng)，特別強(qiáng)調(diào)保證消防設(shè)備始終處于良好待用狀態(tài)，定期進(jìn)行消防系統(tǒng)測(cè)試，并在條件許可的情況下組織消防演練，增加用戶防火和自救能力。 安全是指讓用戶在寫字樓里工作有安全感，包括： 人身安全：保證大樓內(nèi)主要設(shè)備完好，不出意外事故，通過閉路電視監(jiān)視大樓停車場，大堂、通道、電梯等人流量大的地方，加強(qiáng)定時(shí)巡查，不給犯罪分子可乘之機(jī)。 管理要求 KH商業(yè)中心系統(tǒng)綜合型高級(jí)甲級(jí)寫字樓，主要以商務(wù)、辦公為主，因此與住宅小區(qū)相比，該寫字樓必須具備高標(biāo)準(zhǔn)質(zhì)量的管理服務(wù)，該物業(yè)現(xiàn)代化設(shè)備多，諸如自動(dòng)控制的高檔電梯與升降機(jī)，電腦控制的自動(dòng)化系統(tǒng)等都需要專業(yè)知識(shí)與技術(shù)的人員來操作與養(yǎng)護(hù)，特別是出入口、大堂、洗手間、公共區(qū)域的衛(wèi)生，清潔要求很高，為保待樓宇外貌的美觀，樓宇的外墻 也需要定期清洗，該寫字樓能否得到完善的管理，直接影響到物業(yè)的租售與經(jīng)營，而且對(duì)樓宇本身的價(jià)值和管理者有著極大的聯(lián)帶影響。 以優(yōu)良的物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量建立該物業(yè)投資者、管理者的品牌形象，有效促進(jìn)物業(yè)的租售、經(jīng)營，以高附加值回饋給投資企業(yè)，使該物業(yè)的投資者的發(fā)展處于良性循環(huán)。 維護(hù)該寫字樓投資者和使用者的權(quán)益，該寫字樓是用來辦公，成就人生事業(yè)，體現(xiàn)人生價(jià)值和有成就感的人享受良好服務(wù)和體現(xiàn)人生價(jià)值 的象征，加強(qiáng)對(duì)業(yè)主和或使用者的行為管理，維護(hù)投資者與使用者的整體利益，從而更有效的有利于投資者和每一位使用者。 管理目的 保持和提高物業(yè)的完好程度，通過加強(qiáng)對(duì) KH商業(yè)中心的管理養(yǎng)護(hù)和對(duì)業(yè)主或使用人的管理和服務(wù)，防止使用不當(dāng)，損壞物業(yè)。 物業(yè)管理檔案、資料及物業(yè)的使用管理。 KH商業(yè)中心內(nèi)交通、車輛行駛和停放管理。 該物業(yè)規(guī)劃紅線內(nèi)屬配套服務(wù)設(shè)施的維修、養(yǎng)護(hù)和管理。 KH商業(yè)中心建筑本體共用設(shè)施設(shè)備（共用的上下水管道、落水管、煙囪、共用照明、天線、加壓供水設(shè)備、供配電、消防、安保、自動(dòng)化系統(tǒng)、電梯、發(fā)電機(jī)等）的維修、養(yǎng)護(hù)和管理。 主要市政設(shè)施有道路、雨、污水井、沙井、化糞池、水池等若干。 KH商業(yè)中心主要機(jī)電設(shè)備有：廣州日立電梯十臺(tái)，自動(dòng)化煙、溫感、噴淋、消防栓等消防系統(tǒng)、供配電、給排水、通風(fēng)、智能化安保系統(tǒng)，寬頻網(wǎng)絡(luò)通訊系統(tǒng)，大樓內(nèi)機(jī)電設(shè)備均采用高檔產(chǎn)品。 KH商業(yè)中心占地面積 ㎡，建筑面積 88575㎡，寫字樓面積 ㎡，商場面積 ㎡， ,六至十層公共通道面積 ㎡，十一至二十四層公共通道面積 ㎡，停車場面積 ㎡，外圍面積 ㎡，五樓公共面積 ㎡，天臺(tái)面積 ㎡，寫字樓單元 177 個(gè)，商鋪 5 個(gè)。東莞市 KH物業(yè)發(fā)展有限公司 君 豪 商 業(yè) 中 心 物 業(yè) 管 理 方 案 方案編制： X 物業(yè)概況 東莞市 KH商業(yè)中心位于東莞市 X大道（ X中路路段）與 X大道交匯處，地處東莞市區(qū)黃金地段。該物業(yè)業(yè)由地下停車場，一至四樓商場，五樓商務(wù)區(qū)域，六至十樓小型寫字樓，十一樓至二十四樓大戶型寫字樓組成，是東莞市 KH物業(yè)發(fā)展有限公司開發(fā)新建的一座高檔次、頗具代表性的自動(dòng)化甲級(jí)寫字樓。 KH商業(yè)中心一至四樓商場已由萬佳 .華潤進(jìn)駐，寫字樓大堂入口兩個(gè)，停車場設(shè)兩進(jìn)兩出，共約車位 300個(gè)，商場正門入口一個(gè)，后門入口一個(gè)，一至十層樓梯通道三道，一至二十四層樓梯通道兩道，大堂與公共通道均采 用高檔大理石和材料裝修。 大樓內(nèi)主要設(shè)施有停車場、俱樂部、會(huì)議室、餐館、休息亭，十一樓天面球場等。 管理內(nèi)容 KH商業(yè)中心房屋建筑本體共用部位（樓蓋、屋頂、梁、柱、內(nèi)外墻體和基礎(chǔ)等承重結(jié)構(gòu)部位、外墻面、樓梯間、走廊通道、門廳、電梯房、設(shè)備機(jī)房等）的維修、養(yǎng)護(hù)和 管理。 該物業(yè)規(guī)劃紅線內(nèi)屬物業(yè)管理范圍的市政公用設(shè)施（道路、室外上下水管道、化糞池、溝渠、池、井、綠化、室外泵房、路燈、車場、棚、庫等）的維修、養(yǎng)護(hù)和管理。 公共環(huán)境（包括公共場地、房屋建筑共用部位）的清潔衛(wèi)生，垃圾的收集，清運(yùn)。 配合和協(xié) 助當(dāng)?shù)毓矙C(jī)關(guān)進(jìn)行安全監(jiān)控、巡視、消防、保安防范工作。 多種經(jīng)營，有償服務(wù)、商務(wù)管理。 創(chuàng)造良好的辦公與公共環(huán)境，統(tǒng)籌安排該寫字樓的各項(xiàng)設(shè)施設(shè)備的養(yǎng)護(hù)管理，對(duì)業(yè)主或使用人依法約束管理，共同維護(hù)寫字樓環(huán)境。 加強(qiáng)對(duì)該寫字樓實(shí)施社會(huì)化、專業(yè)化、經(jīng)營型的一體化管理，不斷提高物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量，維護(hù)和提高該物業(yè)投資者和管理者的良好社會(huì)聲譽(yù)。 管理原則 根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》和《東莞市住宅小區(qū)管理辦法》和其它政策法規(guī)，本著 “用心管理、真誠服 務(wù) ”的原則，執(zhí)行 “以人為本、為使用人創(chuàng)造安全、文明、優(yōu)美、舒適、快捷 ”的工作環(huán)境的質(zhì)量方針，實(shí)行 “管、修、養(yǎng)、服務(wù) ”為一體的綜合管理。因此，對(duì)于 KH商業(yè)中心的管理應(yīng)圍繞 “安全、舒適、方便、快捷 ”的模式來全面展開，寫字樓對(duì)治安、消防的要求更高，而復(fù)雜的設(shè)備設(shè)施對(duì)維修保養(yǎng)的要求也較高。 財(cái)產(chǎn)安全：通過安裝在大樓內(nèi)的安保系統(tǒng)，及時(shí) 掌握大樓內(nèi)的情況，保安人員全天候在大樓內(nèi)部及周圍指定地點(diǎn)，線路上為用戶服務(wù)，保證大樓安全防范萬無一失，不發(fā)生盜竊案、大件、貴重物品出入要辦理出入手續(xù)。 舒適是指創(chuàng)造優(yōu)美的環(huán)境讓用戶在大樓內(nèi)工作起來感到舒適，方便、確保大廈內(nèi)的電梯、供電、供水服務(wù)處于正常運(yùn)行狀態(tài)。 必須樹立該物業(yè)和管理者的品牌形象，以高起點(diǎn)的管理理念及行之有效的管理服務(wù)技巧成就該物業(yè)的知名度和社會(huì)信譽(yù)，推動(dòng)該物業(yè)的租售和經(jīng)營業(yè)務(wù)的不斷發(fā)展。 管理目標(biāo) 兩年內(nèi)達(dá)到優(yōu)秀示范大廈標(biāo)準(zhǔn)。 負(fù)責(zé) KH商業(yè)中心物業(yè)管理處的全面物業(yè)管理工作，向公 司總經(jīng)理負(fù)責(zé)； 按照國家政策、法規(guī)開展全面工作； 負(fù)責(zé)制度各項(xiàng)管理文件的制作并付諸實(shí)施； 負(fù)責(zé)本管理處全面質(zhì)量管理工作； 合理調(diào)配人員，協(xié)調(diào)各部門工作與協(xié)作，責(zé)任到人，關(guān)心員工生活，保證員工精神風(fēng)貌良好； 協(xié)調(diào)政府各職能部門的關(guān)系便于開展各項(xiàng)工作。 負(fù)責(zé)管理處人事的初試工作； 負(fù) 責(zé)管理處的接待工作； 負(fù)責(zé)管理處文件的打印、整理、收集，存檔工作； 負(fù)責(zé)用戶檔案資料的管理工作； 負(fù)責(zé)物料的管理與發(fā)放工作 收 款 員 女性， 25歲左右，財(cái)會(huì)專業(yè)，大專學(xué)歷； 懂物業(yè)管理財(cái)務(wù)制度，三年以上物業(yè)管理財(cái)務(wù)工作經(jīng)驗(yàn)； 清正廉潔，懂電腦操作 負(fù)責(zé)為用戶辦理全面托收費(fèi)用收取工作，統(tǒng)籌管理財(cái)務(wù)收支，帳務(wù)工作； 負(fù)責(zé)管理處物品的采購工作； 協(xié)助文員工作 完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作任務(wù) 物 業(yè) 管 理 員 男女不限， 26歲左右 ，中專以上文化； 具有三年以上相關(guān)工作經(jīng)驗(yàn) 協(xié)調(diào)管理能力強(qiáng)，懂 ISO9000運(yùn)作； 熟悉七大管理三大服務(wù)操作流程； 懂《物業(yè)管理?xiàng)l例》和相關(guān)的法律法規(guī)知識(shí)； 有上崗證。 全面負(fù)責(zé)轄區(qū)保安、消防、車輛的管理工作； 領(lǐng)導(dǎo)本部門員工做好轄區(qū)內(nèi)的安全工作與學(xué)習(xí)環(huán)境； 每周組織本部門人員進(jìn)行 23次綜合培訓(xùn)； 每個(gè)月 對(duì)區(qū)內(nèi)消防器材進(jìn)行檢查，發(fā)現(xiàn)不合格立即采取措施處理； 組織訓(xùn)練義務(wù)消防隊(duì)，并在消防部門的指導(dǎo)下具體組織消防演練； 負(fù)責(zé)本部門員工的績效考核，做好安全日記記錄； 負(fù)責(zé)按上級(jí)要求完善本部門管理制度與操作規(guī)程； 完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作任務(wù)。 全面負(fù)責(zé)所轄物業(yè)的環(huán)境衛(wèi)生管理工作； 帶頭工作，以身作則 ，調(diào)動(dòng)員工積極性，保質(zhì)保量完成各項(xiàng)工作； 協(xié)調(diào)本部門與其他部門的關(guān)系，合理調(diào)配人力、物力資源； 負(fù)責(zé)定期對(duì)本部門員工進(jìn)行崗位培訓(xùn)和考核，不斷提高員工的業(yè)務(wù)水平和服務(wù)質(zhì)量； 負(fù)責(zé)清潔工作的檢查和員工的績效考核，糾正日常工作中發(fā)生的不合格服務(wù)； 負(fù)責(zé)清潔用品采購計(jì)劃