【正文】 上海市閘北區(qū)廣延 路 140 號 郵編： 202072 電話： 56388686 12 ③ 極大值標準化 經(jīng)過這種標準化所得的新數(shù)據(jù)，各要素的極大值為 1，其余各數(shù)值小于 1。在聚類分析中，常用的聚類要素的數(shù)據(jù) 處理方法有如下幾種。2020 克而瑞信息技術(shù)有限公司版權(quán)所 克而瑞 信息技術(shù)有限公司 上海市閘北區(qū)廣延 路 140 號 郵編： 202072 電話： 56388686 10 要素處理 ? 要素模型 指標 城市 1 城市 2 ? 全市面積 城市總?cè)丝? GDP 人均 GDP 固定資產(chǎn)投資 社會消費品零售總額 人均可支配收入 GDP 年均增長率 固定資產(chǎn)投資年均增長率 社會消費品零售總額年均增長率 城市實力 人均可支配收入年均增長率 商品房銷售面積 商品房竣工面積 商品房新開工面積 商品房施工面積 商品房銷售額 商品房銷售均價 房地產(chǎn)開發(fā)投資總額 土地開發(fā)面積 土地購置面積 市場 現(xiàn)狀 土地購置均價 商品房銷售面積年均增長率 商品房銷售均價年均增長率 房地產(chǎn)開發(fā)投資額年均增長率 商品房竣工面積年均增長率 累計商品房銷售面積 /累計商品房竣工面積 累計商品房銷售面積 /累計商品房新開工面積 累計土地開發(fā)面積 /累計土地購置面積 土地開發(fā)面積年均增長率 歷史發(fā)展 土地購置面積年均增長率 全國城市房地產(chǎn)市場分類研究報告 169。2020 克而 瑞信息技術(shù)有限公司版權(quán)所 克而瑞信息技術(shù)有限公司 上海市閘北區(qū)廣延 路 140 號 郵編： 202072 電話： 56388686 9 城市房地產(chǎn)市場分類研究步驟 城市房地產(chǎn)市場分類可分為要素處理、指標聚類和城市聚類三大步驟。 人均可支配收入年均增長率與房價年均增長率比較：判斷房價的增長與居民收入增長速度是否協(xié)調(diào)。 ? 投資對比指標 房地產(chǎn)投資年均增長率與 GDP 年均增長率比較：房地產(chǎn)投資與經(jīng)濟總量增長相比是否過快，用以判斷 房地產(chǎn)市場是否存在過熱現(xiàn)象。房地產(chǎn)市場 發(fā)展過大的脫離宏觀經(jīng)濟增長預(yù)示著房地產(chǎn)市場發(fā)展過熱， 未來市場存在一定的風(fēng)險。 ? 市場價格指標 房價年均增長率： 01~07年市場房價的平均增長速度。 商品房竣工面積年均增長率 ： 01~07年商品房竣工面積的平均增長速度，反映市場供應(yīng)的增長情況。 全國城市房地產(chǎn)市場分類研究報告 169。 ? 市場成熟度指標 我們采用商品房銷售價格和土地購置均價兩個指標，以反映房地產(chǎn)一級和二級市場的成熟度。我們具體采用了 GDP 年均增長率、社會消費品 零售總額年均增長率、全社會固定資產(chǎn)投資年均增長率和人均可支配收入年 均增長率四個指標。2020 克而瑞信息技術(shù)有限公司版權(quán)所 克而瑞信息技術(shù)有限公司 上海市閘北區(qū)廣延 路 140 號 郵編： 202072 電話： 56388686 7 們采用了全社會固定資產(chǎn)投資總額這一資金規(guī)模指標，全社會固定資產(chǎn)投資總額是經(jīng)濟發(fā)展的基礎(chǔ)，其規(guī) 模的大小直接影響了經(jīng)濟發(fā)展的速度、效率和質(zhì)量，可以反映一個城市未來經(jīng)濟成本投放的能力和方向。 ? 資金實力指標 城市資金實力是反映一個城市能否進行正常運轉(zhuǎn)的重要指標，關(guān)系到城市未來經(jīng)濟能否正常發(fā)展。 經(jīng)濟效益是經(jīng)濟增長質(zhì)量的體現(xiàn)，我們設(shè)置了人均 GDP 作為考察指標，這是小康水平綜合評價指標體 系中的主要指標。 經(jīng)濟規(guī)模反映的是經(jīng)濟增長的數(shù)量，即城市的總體產(chǎn)出水平。 ? 經(jīng)濟實力指標 城市經(jīng)濟實力是城市經(jīng)濟發(fā)展和人民生活水平提高的物質(zhì)基礎(chǔ)，是反映城市經(jīng)濟發(fā)展的現(xiàn)狀和目前所 處的階段的重要指標。2020 克而瑞信息技術(shù)有限公司版權(quán)所 克而瑞信息技術(shù)有限公司 上海市閘北區(qū)廣延 路 140 號 郵編： 202072 電話： 56388686 6 二、 城市房地產(chǎn)市場分類研究模型 城市房地產(chǎn)市場分類指標體系 城市房地產(chǎn)分類研究指標體系共包括四大類 33 個指標，從城市基礎(chǔ)實力、房地產(chǎn)市場運行現(xiàn)狀、房地 產(chǎn)市場歷史發(fā)展和房 地產(chǎn)市場健康程度四個角度，對城市房地產(chǎn)市場進行全面反映。因此我們選取 35個大中城市作為研 究對象，通過對城市房地產(chǎn)市場的數(shù)據(jù)進行分類研究，為政府決策城市研究和企業(yè)投資提供參考和建議。2020 克而瑞信息技術(shù)有限公司版權(quán)所 克而瑞信息技術(shù)有限公司 上海市閘北區(qū)廣延 路 140 號 郵編： 202072 電話： 56388686 5 3）對標準化后的原始數(shù)據(jù)庫運用因子分析方法，將關(guān)聯(lián)比較緊密的指標聚為一類，以綜合反映房地 產(chǎn)市場的某一方面的特征； 4）在因子分析的基礎(chǔ)上，采用聚類分析方法，將市場特征相近的城市得到歸類，并將對各類市場從 城市實力、市場現(xiàn)狀、發(fā)展走勢和健康程度四個方面進行全面的分析評價。 由于城市房地產(chǎn)市場的各項指標存在內(nèi)在關(guān)系，在數(shù)據(jù)上會呈現(xiàn)一定的關(guān)聯(lián)度，本次研究中采用因子 分析法進行指標聚類，在此基礎(chǔ)上采用聚類分析方法進行城市聚類。 ? 技術(shù)路線 采用多元統(tǒng)計分析方法進行分析。通過聚類分析，對全國各城市的房地產(chǎn)市場進行評價和類別劃分。 為避免出現(xiàn)以上誤區(qū)，本次研究采用了本公司研發(fā)的房地產(chǎn)市場分 類研究模型體系作為研究工具，以 科學(xué)的定量和定性分析，將眾多評估指標通過模型有機的結(jié)合在一起，從而保證了研究結(jié)果更加具有科學(xué) 性和客觀性。 全國城市房地產(chǎn)市場分類研究報告 169。 ? 為城市房地產(chǎn)市場研究提供服務(wù) 城市房地產(chǎn)市場的分類研究，不僅有助于各城市分析了解自身的發(fā)展狀況和特性，同時也有助于各城 市找到可供參照的標桿城市和對比城市，以更準確深入地進行市場研究和趨勢研判。我們依據(jù)各城市房地產(chǎn)市場的多項數(shù)據(jù)指標，對全國三十五個大中城 市按照市場特征進行分類研究，以達到三個方面的目的： ? 為政府宏觀調(diào)控 決策提供服務(wù) 房地產(chǎn)市場是明顯的區(qū)域性市場，城市間情況差別較大，因此應(yīng)當根據(jù)各城市不同的具體情況制定調(diào) 控政策。 2020年全國城市房地產(chǎn)市場分類研究報告 全國城市房地產(chǎn)市場分類研究報告 169。2020 克而瑞信息技術(shù)有限公司版權(quán)所 克而瑞信息技術(shù)有限公司 上海市閘北區(qū)廣延 路 140 號 郵編： 202072 電話： 56388686 3 一、 研究背景 研究目的 目前全國房地產(chǎn)市場普遍處于快速發(fā)展、日益成熟的階段，但是對于各城市房地產(chǎn)市場的發(fā)展特征缺 乏在全國范圍內(nèi)的總體判斷和比較。城市房地產(chǎn)市場分類研究有助于為中央及各地政府提供決策依據(jù)，從而形成有針對性的政策措施。 ? 為企業(yè)區(qū)域投資組合提供服務(wù) 對于跨區(qū)域發(fā)展的房地產(chǎn)企業(yè)，不僅需要通過擴大投資區(qū)域來實現(xiàn)規(guī)?；l(fā)展，還需要 通過在不同特 征的城市市場間進行投資組合以降低投資風(fēng)險，城市房地產(chǎn)市場分類研究可以為企業(yè)對投資區(qū)域的選擇判 斷提供參考依據(jù)。2020 克而瑞信息技術(shù)有限公司版權(quán)所 克而瑞信息技術(shù)有限公司 上海市閘北區(qū)廣延 路 140 號 郵編： 202072 電話： 56388686 4 研究思路 以往對城市比較方面的研究往往偏重于宏觀數(shù)據(jù)，對城市經(jīng)濟實力等方面的指標進行分析，缺少對于 全國各城市房地產(chǎn)市場的全面綜合的對比研究。 我們利用全國各城市房地產(chǎn)市場的運行現(xiàn)況、發(fā)展態(tài)勢、健康程度和城市實力組成城市分類體系的子 系統(tǒng)和解釋性指標層。 研究方法 城市房地產(chǎn)市場分類研究在科學(xué)搜集數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上，采用定性與定量結(jié)合的方法，對全國三十五個大 中城市房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀及發(fā)展狀況等進行綜合分析。 多元統(tǒng)計分析包括回歸分析、判別分析、主成分分析、因子分析、 聚類分析等統(tǒng)計方法。 ? 評估方法 1）以各城市 2020~2020年統(tǒng)計年鑒、 2020年統(tǒng)計公報為主要數(shù)據(jù)來源，形成原始指標數(shù)據(jù)庫； 2）采用標準化處理去除不同指標的量綱，得到標準化后的指標數(shù)據(jù)庫； 全國城市房地產(chǎn)市場分類研究報告 169。 研究對象 2020年全國房地產(chǎn)開發(fā)投資額達到 25280億元，而 35個大中城市的房地產(chǎn)開發(fā)投資總額達 14191億元， 占全國總量的 56％，在全國房地產(chǎn)市場 上具有高度的重要性和代表性。 全國城市房地產(chǎn)市場分類研究報告 169。 城市基礎(chǔ)實力指標 反映城市當前的規(guī)模、經(jīng)濟和資金實力，體現(xiàn)城市整體實力的指標體系，包括： ? 城市規(guī)模指標 城市規(guī)模實力從城市地域面積、人口數(shù)量兩方面來衡量，它是城市經(jīng)濟發(fā)展的基礎(chǔ)條件。我們設(shè)置了經(jīng)濟規(guī)模、經(jīng)濟效益、人均可支配收入三個指標。它包括以下指 標：地區(qū)生產(chǎn)總值（ GDP）、 社會消費品零售總額，其中 GDP 是衡量經(jīng)濟規(guī)模時比選的一個國際通用指標，是經(jīng)濟競爭力最集中的體現(xiàn)； 社會消費品零售總額用于反映商業(yè)的發(fā)展規(guī)模。 城鎮(zhèn)居民的人均可支配收入衡量的是居民的收入競爭力，表明了居民改善生活的一種能力和可能性。我 全國城市房地產(chǎn)市場分類研究報告 169。 ? 城市發(fā)展指標 城市的發(fā)展速度也是城市基礎(chǔ)實力的重要組成部分。 市場運行現(xiàn)狀指標 反映城市房地產(chǎn)市場規(guī)模及市場成熟度的指標體系，主要包括： ? 市場規(guī)模指標 我們選擇了房地產(chǎn)投資額、商品房銷售面積、商品房銷售額、商品房竣工面積、商品房新開工面積、 商品房施工面積、土地購置面積和土地開發(fā)面積八個指標，從投資、開發(fā)、供應(yīng)和成交四個方面反映城市 房地產(chǎn)市場目前的整體規(guī)模狀況。 市場歷史發(fā)展指標 反映城市房地產(chǎn)市場歷史發(fā)展速度的 指標體系，主要包括： ? 投資開發(fā)指標 包括房地產(chǎn)投資年均增長率、土地購置面積年均增長率和土地開發(fā)面積年均增長率，均采用 01~07年 的平均增長速度，反映城市房地產(chǎn)市場投資和開發(fā)規(guī)模的增長情況。2020 克而瑞信息技術(shù)有限公司版權(quán)所 克而瑞信息技術(shù)有限公司 上海市閘北區(qū)廣延 路 140 號 郵編： 202072 電話： 56388686 8 ? 市場供求指標 商品房銷售面積年均增長率： 01~07年商品房銷售面積的平均增長速度，反映市場需求的增長情況。 累計銷售面積 /累計竣工面積、累計商品房銷售面積 /累計商品房新開工面積、累計土地開發(fā)面積 /累計 土地購置面積：反映該城市近六年來的土地市場的開發(fā)利用和房產(chǎn)市場的供求狀況，是否存在較為嚴重的 過剩。 市場健康程度指標 反映城市房地產(chǎn)市場發(fā)展與宏觀經(jīng)濟發(fā)展的協(xié)調(diào)性，體現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展能力的指標體系。房地產(chǎn)市場發(fā)展只 有與宏觀經(jīng)濟發(fā)展步伐基本一致的情況下，其增長是健康和可持續(xù)的，因此其未來發(fā)展?jié)摿σ脖容^大。 ? 價格對比指標 房價年均增長率與 GDP 年均增長率比較：判斷房價上漲是否脫離宏觀經(jīng)濟增長背景。 全國城市房地產(chǎn)市場分類研究報告 169。 城市房地產(chǎn)市場分類研究步驟 指標聚類 城市聚類 標準化處理 聚類分析法 原始數(shù)據(jù) 指標分類結(jié)果 城市歸類結(jié)果 因 子 載 荷 表 因 子 得 分 表 要素處理 標準化數(shù)據(jù) 因子分析法 聚 類 成 員 表 全國城市房地產(chǎn)市場分類研究報告 169。2020 克而瑞信息技術(shù)有限公司版權(quán)所 克而瑞信息技術(shù)有限公司 上海市閘北區(qū)廣延 路 140 號 郵編： 202072 電話： 56388686 11 房地產(chǎn)投資年均增長率與 GDP 年 均增長率比較 健康程度 房價年均增長率與 GDP 年均增長率比較 人均可支配收入年均增長率與房價年均增長率比較 ? 處理方法 假設(shè)有 m 個聚類的對象，每一個聚類對象都有 n 個要素構(gòu)成。 ① 總和標準化 ② 標準差標準化 全國城市房地產(chǎn)市場分類研究報告 169。 ④ 極差的標準化 經(jīng)過這種標準化所得的新數(shù)據(jù)，各要素的極大值為 1，極小值為 0，其余的數(shù)值均在 0與 1之間。 指標聚類 本報告采用因子分析法進行指標聚類。 ? 因子分析法 根據(jù)數(shù)理統(tǒng)計學(xué)中的因子分析方法，對每個指標計算共性因子的累積貢獻率來確定權(quán)重，累積貢獻率 越大，說明該指標對共性因子的作用最大 ，最終至少取因子特征值累計貢獻率≥ 85%的因子。各指標受到 m（ mp）個因子支配，同 全國城市房地產(chǎn)市場分類研究報告 169。 1 1 2 2 ... ( 1,2,3,..., xi = ai F + ai F + + aimFm + ui i = p) （ 1） 將此模型進行因子軸的旋轉(zhuǎn)，以求得公共因子的命名和解釋。通過比較各個指標在每個公共因子上因