【正文】 現(xiàn)代化發(fā)達(dá)城市的要求存在較大差距 ，提升唐山市文化基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)水平，加快與之相配套的文化 房地產(chǎn) 產(chǎn)業(yè)發(fā)展應(yīng)成為當(dāng)務(wù)之急。貫徹落實(shí)市委全會(huì)精神，元月 5 日閉幕的區(qū)委八屆四次全會(huì)確立了“小區(qū)域、大發(fā)展、多貢獻(xiàn)”的理念，提出了“大力發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)，調(diào)優(yōu)做強(qiáng)第二產(chǎn)業(yè)，鞏固提升第一產(chǎn)業(yè)，三年再造一個(gè)新路南”的階段性目標(biāo)，特別提出了打造“ 激情路南、實(shí)力路南、魅力路南、幸福路南”的奮斗目標(biāo)，宏偉藍(lán)圖鼓舞人心，催人奮進(jìn)。在此基礎(chǔ)上，對(duì)該項(xiàng)目建設(shè)的必要性、建設(shè)規(guī)模、建設(shè)條件、技術(shù)方案、投資估算、資金籌措、項(xiàng)目銷(xiāo)售情 況進(jìn)行了分析，并據(jù)此編制本報(bào)告。 編制報(bào)告的依據(jù) ◇ 國(guó)家計(jì)委《關(guān)于技改項(xiàng)目進(jìn)行可行性研究的實(shí)行管理辦法》計(jì)資（ 1983） 116 號(hào)文件； 7 國(guó)家計(jì)委、建設(shè)部聯(lián)合頒發(fā)的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》計(jì)投資 （ 1993） 530 號(hào)文件 ； 項(xiàng)目建設(shè)單位提供的基礎(chǔ)資料 ； 建設(shè)單位委托書(shū) ?！皩毶闭J(rèn)為，恪守商業(yè)道德，拒絕粗制濫造，堅(jiān)持以誠(chéng)信為基石，獲取合理企業(yè)利潤(rùn)，是“寶升昌”發(fā)展的信念。提供安居樂(lè)業(yè)的建筑作品和舒適安全的生活方式，是“寶升昌”遵循的標(biāo)準(zhǔn)。該項(xiàng)目將建成遷西縣一流的集 百貨商場(chǎng)、商業(yè)步行街、高檔住宅三位一體的大型景觀式花園建筑群落，并由愛(ài)購(gòu)物業(yè)提供五星級(jí)的物業(yè)管理，傾力打造遷西魅力山城。 預(yù)計(jì) 20xx 年 6 月 開(kāi)工的遷西縣“清泉里（六小區(qū)）平改項(xiàng)目”占地 127 畝，規(guī)劃容積率 ，總建筑面積 20 萬(wàn)平方米。該項(xiàng)目計(jì)劃建成唐山市融居住、 6 商務(wù)、購(gòu)物一體的大型城市廣場(chǎng)，成為唐山市又一個(gè)對(duì)外開(kāi)放的亮點(diǎn)。該項(xiàng)目總投資近 億元人民幣。建筑為高層，框架剪力墻結(jié)構(gòu)，層高約 100米。 20xx 年 年 8 月 28 日開(kāi)工的“ 渤海新世界 ”項(xiàng)目已取得土地證 及用地規(guī)劃許可證 ,目前基坑挖掘基本完成，預(yù)計(jì) 20xx 年年底主體封頂， 20xx 年底交付使用 。公司自成立以來(lái)，先后在唐山市路南區(qū)、開(kāi)平區(qū)、豐南區(qū)、灤縣、遷西縣、蘆臺(tái)經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)等區(qū)縣，通過(guò)土地招拍掛、企業(yè)轉(zhuǎn)讓、合作開(kāi)發(fā)等多種方式，取得待開(kāi)發(fā)土地上千畝。 戶健現(xiàn)任“政協(xié)唐山市第十屆委員會(huì)委員”、“路南區(qū)第十四屆人大 常委 ”、“唐山青年商會(huì)副會(huì)長(zhǎng)”、“唐山青年聯(lián)合會(huì)常委”、“唐山 房地產(chǎn) 業(yè)協(xié)會(huì)理事”等職務(wù)；曾榮獲“全國(guó)商品房交易市場(chǎng)優(yōu)秀管理者”、總經(jīng)理 常務(wù) 副總經(jīng)理 副總經(jīng)理 財(cái)務(wù)總監(jiān) 綜合辦公室 主任 人力資源 文秘 / 檔案管理 后勤 統(tǒng)計(jì)員 總工辦 總工程師 工程管理部 經(jīng)理 項(xiàng)目經(jīng)理 合同預(yù)算部 經(jīng)理 土建工程師 暖通工程師 電氣工程師 資料員 合同管理員 預(yù)算員 財(cái)務(wù)部 經(jīng)理 成本會(huì)計(jì) 報(bào)賬會(huì)計(jì) 現(xiàn)金會(huì)計(jì) 前期開(kāi)發(fā)部 經(jīng)理 市場(chǎng)調(diào)研 開(kāi)發(fā)手續(xù) 拆 遷主管 拆遷專(zhuān)員 助理工程師 營(yíng)銷(xiāo)策劃部 經(jīng)理 企劃總監(jiān) 銷(xiāo)售總監(jiān) 銷(xiāo)售主管 營(yíng)銷(xiāo)內(nèi)勤 營(yíng)銷(xiāo)顧問(wèn) 物資采購(gòu)部 經(jīng)理 材料員 5 “唐山市十大杰出青年企業(yè)家”、 “ 20xx年度唐山市政協(xié)十佳委員” “唐山市青年創(chuàng)業(yè)之星”、“唐山市消防工作先進(jìn)個(gè)人”、“路南區(qū)青年五四獎(jiǎng)?wù)隆?、“路南區(qū)安全生產(chǎn)先進(jìn)工 作者”等榮譽(yù)稱(chēng)號(hào)。 公司法人代表戶健，男， 1975 年出生， 1996 年畢業(yè)于大連輕工業(yè)學(xué)院，學(xué)生時(shí)代選修工民建專(zhuān)業(yè)，為進(jìn)入 房地產(chǎn) 行業(yè)打下了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。 4 公司領(lǐng)導(dǎo)審時(shí)度勢(shì)，帶領(lǐng)全體員工齊心協(xié)力，勇于開(kāi)拓，與多方相關(guān)專(zhuān)業(yè)密切合作，共謀發(fā)展，建立了一支高素質(zhì)、高效率的專(zhuān)業(yè)化房地 產(chǎn) 精英團(tuán)隊(duì)。執(zhí)行總經(jīng)理負(fù)責(zé)制，下設(shè)一名常務(wù)副總經(jīng)理、一名 工程 副總經(jīng)理及一名財(cái)務(wù)總監(jiān)。 1 目 錄 第一章 總 論 .................................. 3 項(xiàng)目名稱(chēng) ....................................................... 3 項(xiàng)目建設(shè)單位 ................................................... 3 項(xiàng)目單位概況 ................................................... 3 編制報(bào)告的依據(jù) ................................................. 6 項(xiàng)目工作概況 ................................................... 7 項(xiàng)目概況及結(jié)論 ................................................. 7 第二章 市場(chǎng)預(yù)測(cè) .............................. 14 發(fā)展規(guī)劃分析 .................................................. 14 產(chǎn)業(yè)政策分析 .................................................. 15 2． 3行業(yè)準(zhǔn)入分析 ................................................. 16 第三章 資源條件評(píng)價(jià) ........................... 20 資源開(kāi)發(fā)方案 .................................................. 20 資源利用分析 .................................................. 20 資源節(jié)約措施 .................................................. 21 第四章 節(jié)能節(jié)水 .............................. 23 節(jié)能措施 ...................................................... 23 節(jié)水措施 ...................................................... 25 第五章 項(xiàng)目地址選擇 ........................... 27 項(xiàng)目選址及用地方案 ............................................ 27 土地利用合理性分析 ............................................ 32 第六章 環(huán)境和生態(tài)影響評(píng)價(jià) ..................... 33 環(huán)境和生態(tài)現(xiàn)狀 ................................................ 33 生態(tài)環(huán)境影響分析 .............................................. 33 生態(tài)環(huán)境保護(hù)措施 .............................................. 34 結(jié)論 .......................................................... 39 2 第七章 經(jīng)濟(jì)影響分析 ........................... 40 經(jīng)濟(jì)費(fèi)用效益 .................................................. 40 行業(yè)影響分析 .................................................. 40 區(qū)域經(jīng)濟(jì)影響分析 .............................................. 41 宏觀經(jīng)濟(jì)影響分析 .............................................. 42 第八章 社會(huì)影響分析 ........................... 44 社會(huì)影響效果分析 .............................................. 44 社會(huì)適應(yīng)性分析 ................................................ 46 社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)及對(duì)策分析 ............................................ 46 第九章 項(xiàng)目招標(biāo)方案 ........................... 52 擬建項(xiàng)目招標(biāo)方案 .............................................. 52 招標(biāo)范圍 ...................................................... 52 招標(biāo)方式 ...................................................... 52 招標(biāo)程序 ...................................................... 52 評(píng)標(biāo)方法 ...................................................... 54 第十章 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度及項(xiàng)目計(jì)算期 ................ 55 第十一章 投資 估算與資金籌措 ................... 56 投資估算 ..................................................... 56 資金籌措 ..................................................... 60 第十二章 經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià) ............................ 61 基本數(shù)據(jù) ..................................................... 61 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) ..................................................... 62 不確定性分析 ................................................. 65 12． 4 結(jié)論 ........................................................ 65 3 第一章 總 論 項(xiàng)目名稱(chēng) “ 嘉禾電影主題公園Ⅰ期 ”文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目 項(xiàng)目建設(shè)單位 項(xiàng)目單位： 唐山 寶升昌 房地產(chǎn) 開(kāi)發(fā)有限公司 法人代表：戶健 項(xiàng)目單位概況 唐山寶升昌 房地產(chǎn) 開(kāi)發(fā)有限公司成立于 20xx 年 4 月 3 日，法定代表人戶健，注冊(cè)資本 4000 萬(wàn)元， 房地產(chǎn) 開(kāi)發(fā)三級(jí)資質(zhì)（編號(hào)：冀建房開(kāi)唐字第 319 號(hào)）公司注冊(cè)地址：唐山市路南區(qū)渤海東西街 9 號(hào)，營(yíng)業(yè)執(zhí)照注冊(cè)號(hào)： 13020xx00020593，組織機(jī)構(gòu)代碼： 787014923。 公司設(shè)立股東大會(huì)作為公司最高決策機(jī)構(gòu)，股東即董事會(huì)成員，由董事會(huì)選聘高級(jí)經(jīng)理層負(fù)責(zé)公司日常的經(jīng)營(yíng)管理。公司常設(shè) 六 部一室，分別為綜合辦公室、前期開(kāi)發(fā)部、營(yíng)銷(xiāo)策劃部、 材料 部、工程 項(xiàng)目 部、合同預(yù)算部、財(cái)務(wù)部。公司現(xiàn)有員工 65 人， 95%以上為大學(xué)專(zhuān)科以上學(xué)歷，具有專(zhuān)業(yè)技術(shù)職稱(chēng)的在職員工 45 人，員工平均年齡 36 歲。 1997 年，受聘于唐山（中美合資）瑪莉莎服裝有限公司任總經(jīng)理職務(wù)； 20xx 年 6 月，投資成立唐山成功置業(yè)營(yíng)銷(xiāo)有限公司，任法人代表及董事長(zhǎng)職務(wù)； 20xx 年 10 月，投資成立唐山愛(ài)購(gòu)物業(yè)服務(wù)有限公司并擔(dān)任董事長(zhǎng)職務(wù)； 20xx 年 4 月，投資成立唐山寶升昌 房地產(chǎn) 開(kāi)發(fā)有限公司，任法 人代表及董事長(zhǎng)職務(wù)； 20xx 年 9 月，投資成立唐山文軒商貿(mào)有限公司，任法人代表及董事長(zhǎng)職務(wù)； 20xx 年 5月，投資成立唐山文軒擔(dān)保有限公司，任法人代表及董事長(zhǎng)職務(wù)。 唐山寶升昌 房地產(chǎn) 開(kāi)發(fā)有限公司是一家年輕但極具發(fā)展?jié)摿Φ膶?zhuān)業(yè)性 房地產(chǎn) 開(kāi)發(fā)企業(yè)，資產(chǎn)總額過(guò) 10 億元。 公司主要開(kāi)發(fā)業(yè)績(jī)有，建筑面積為 10 萬(wàn)平米的唐山市首個(gè)“小城鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)示范小區(qū)”及“節(jié)能示范小區(qū)”遷西 縣 “景忠新城”小區(qū)已竣工 ，預(yù)計(jì) 20xx 年 5 月 31 日竣工交付使用 ；設(shè)計(jì)風(fēng)格為花園洋房的灤縣 2 萬(wàn)平米“蘋(píng)果家園”小區(qū)已交付使用。該項(xiàng)目西至渤海南北街、東至協(xié)和醫(yī)院、南至新華西道小學(xué)、北至新華西道，總占地面積 28000平方米，規(guī)劃建筑密度 55%，容積率 ，綠化率 35%，總建筑面積 萬(wàn)平方米。擬規(guī)劃 地上主樓一至五層為購(gòu)物中心；地上主樓六層以上為一個(gè) 25 層 5A 及寫(xiě)字樓 及 24 層高檔住宅； 地下三層為庫(kù)房及停車(chē)場(chǎng)、設(shè)備用房。預(yù)計(jì)實(shí)現(xiàn) 銷(xiāo)售額為5 億元，預(yù)計(jì)實(shí)現(xiàn)利潤(rùn) 1 億多元。項(xiàng)目將引入最新的城市設(shè)計(jì)理念，注重整體效果與周邊環(huán)境的協(xié)調(diào)，是唐山市最具活力、最時(shí)尚和最新的商業(yè)形態(tài)。該項(xiàng)目由 5 萬(wàn)平方米商業(yè)及 15 萬(wàn)平方米高