【正文】 ..................... 3 仙林新市區(qū)功能定位 .......................................................................................... 5 與其他區(qū)域的關(guān)系分析 ....................................................................................... 7 二、仙林區(qū)域環(huán)境分析 ......................................................................................... 9 自然環(huán)境 .............................................................................................................. 9 產(chǎn)業(yè)環(huán)境 ............................................................................................................ 10 人文環(huán)境 —— 大學(xué)城建設(shè) ................................................................................ 11 配套 .................................................................................................................... 13 市政 .................................................................................................................... 14 交通條件 ............................................................................................................ 16 三、房產(chǎn)市場(chǎng)分析 ................................................................................................ 19 發(fā)展沿革 ............................................................................................................ 19 供求形勢(shì)分析 .................................................................................................... 20 基本面分析 ........................................................................................................ 25 四、土地市場(chǎng)分析 ................................................................................................ 27 土地政策 ............................................................................................................ 27 土地出讓 ............................................................................................................ 27 一、仙林區(qū)位分析 地理區(qū)位 概述 仙林，位于南京主城東部，一環(huán)線外側(cè)，距主城核心距離 17 公里，行政隸屬棲霞區(qū)，是政府規(guī)劃的 3 個(gè)新市區(qū)之一， 亦是仙林大學(xué)城的所在地。 其中，仙鶴片區(qū)為建設(shè)中的仙林大學(xué)城主體區(qū)域，也是當(dāng)前南京房地產(chǎn)市場(chǎng)一般意義上的“仙林板塊”。 B) 2020 年 9 月，調(diào)整后的南京市城市總體規(guī)劃確定仙林為南京市的 3 大新市區(qū)之一，規(guī) 劃總面積 80 Km2，包括正在建設(shè)的 亞?wèn)| 新城 開(kāi)發(fā)區(qū) 。 并成立了仙林大學(xué)城管委會(huì)。 B) 仙林是政府規(guī)劃的 3 個(gè)新市區(qū)之一，根據(jù)全市開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略，在老城密度過(guò)大、土地資源 稀缺的背景下，仙林新市區(qū)將成為全市住宅開(kāi)發(fā)和人口導(dǎo)入的主要區(qū)域之一。 仙林新市區(qū)功能定位 在南京市的地位 ① 南京總體規(guī)劃確定的 3個(gè)新市區(qū)之一 ? 全市總體布局： 多中心、開(kāi)敞式的空間布局 —— 主城 +新區(qū) +新城 ? 新區(qū)規(guī)劃： “一城三區(qū)” 一城 —— 河西新城區(qū) ， 三區(qū)（新市區(qū)） —— 仙西、東山、浦口 —— 珠江 ② 在全市的功能定位 ? 向 東發(fā)展增長(zhǎng)級(jí)： 接受上海輻射 和 新經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主要空間 ，發(fā)展教育和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)，用地 80 平方公里。 2020 年規(guī)劃人口 16 萬(wàn)左右，遠(yuǎn)景規(guī)劃人口按 60 萬(wàn)預(yù)留。 規(guī)劃布局與開(kāi)發(fā)時(shí)序 仙西新市區(qū) 向東發(fā)展增長(zhǎng)級(jí)， 接受上海輻射 和 新經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主要空間 ，發(fā)展教育和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)，用地80 平方公里，遠(yuǎn)景規(guī)劃人口 50 萬(wàn) 浦口 — 珠江新市區(qū) 跨江發(fā)展增長(zhǎng)級(jí)， 相對(duì)獨(dú)立區(qū)域綜合服務(wù)功能，吸收北部農(nóng)村城鎮(zhèn)化人口，遠(yuǎn)景規(guī)劃人口 50 萬(wàn) 江寧新市區(qū) 向南發(fā)展增長(zhǎng)級(jí)， 吸收南部農(nóng)村城鎮(zhèn)化人口，承擔(dān)主城綜合功能擴(kuò)散，遠(yuǎn)景規(guī)劃人口 50 萬(wàn) 主 城 河西新城區(qū) 以商務(wù)、體育、文化等功能為主的新城區(qū)中心；居住與就業(yè)兼顧的中高檔居住區(qū)；濱江風(fēng)貌特色的主城西部休閑游覽地；用地 56平方 公里，規(guī)劃人口 56 萬(wàn)， 510 年建成 ① 規(guī)劃范圍 南至滬寧高速公路、北至寧鎮(zhèn)公路、西至繞城公路、東至七鄉(xiāng)河，規(guī)劃總用地面積 平 方公里。 ? 城市建設(shè)用地規(guī)模 2020 年，城市建設(shè)用地 平方公里， 人均城市建設(shè)用地 平方米； 2050 年，城市建設(shè)用地 平方公里， 人均城市建設(shè)用地 平方米。四個(gè)片區(qū)為：仙鶴片區(qū) 、白象片區(qū)、麒麟片區(qū)、青龍片區(qū)；二個(gè)工業(yè)園為：玄武軟件園、馬群科技園。主要發(fā)展高等院校和配套發(fā)展的居住、公共設(shè)施等。 ? 白象片區(qū) 仙林大學(xué)城的遠(yuǎn)期發(fā)展地區(qū)。 ? 麒麟片區(qū) 仙西新市區(qū)中心所在片區(qū)，主要發(fā)展以商務(wù)、商業(yè)、服務(wù)為主的第三產(chǎn)業(yè)，強(qiáng)調(diào)新市區(qū)中心的綜合職能。形成南京市標(biāo)準(zhǔn)較高、環(huán)境優(yōu)美、配套齊全、相對(duì)集中的中高檔社區(qū)。 ? 馬群科技園 在目前現(xiàn)有工業(yè)基礎(chǔ)上以?xún)?nèi)涵集約發(fā)展為主，形成具有一定規(guī)模和特色、經(jīng)濟(jì)效益和環(huán)境品質(zhì)俱佳的科技園。 與其他區(qū)域的關(guān)系分析 南京區(qū)域市場(chǎng)格局為主城和新區(qū)兩大陣營(yíng) 南京的住宅開(kāi)發(fā)主要集中在以下 8 個(gè)區(qū)域： ? 主城區(qū)：分為東南西北中 5片，即老城、河西、城東、城南和城北 ? 新市區(qū)： 3個(gè)，分別為東山（江寧）、仙林和江北（浦口 —— 珠江） 表 11 南京市住宅開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略 分類(lèi) 開(kāi)發(fā)片區(qū) 可開(kāi)發(fā)用地 開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略 城區(qū) 老城 環(huán)境整治，以商業(yè)、辦公、酒店式公寓開(kāi)發(fā)和綠地、市政設(shè)施建設(shè)為主，限制普通住宅開(kāi)發(fā)、疏散人口 城東 約 6Km2 舊城改造和企業(yè)搬遷 以大市場(chǎng)和住宅開(kāi)發(fā)為主 城南 城北 城區(qū) +新區(qū) 河西 約 35Km2 住宅開(kāi)發(fā)的主要區(qū)域，吸納老城疏散人口和城市新增人口，其中，河西是近期建 設(shè)的重新區(qū) 仙林 規(guī)劃面積 80Km2 江寧 原為郊縣 腹地廣闊 中之重 江北 注：河西具有主城與新區(qū)的模糊定位，屬于灰色區(qū)域。 ? 住宅市場(chǎng)前景： 分析南京總體規(guī)劃的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)得到， 老城、城東、城南、城 北 4個(gè)城區(qū)未來(lái)可開(kāi)發(fā)住宅建筑面積約 700750萬(wàn)㎡。 新區(qū)（河西新城和江寧、仙林、江北）：