【正文】 園林，有游泳池、兒童游樂場等， 周邊配 由 北斗星實驗中學(xué) .冷鏈中心 .農(nóng)貿(mào)市場 .生態(tài)公園 .流一超市 等。總建筑面積 為 75000 平米，由9 棟電梯小高層與 2 棟高層沿風(fēng)情園林自然圍合成一個小區(qū)。 項目地理位置優(yōu)越， 緊靠 生態(tài)公園洛夫廣場 ， 該項目是目前云集鎮(zhèn)占地面積最大的樓盤之一， 項目 主要 以三室兩廳、四室兩廳為主力戶型，面積從 平方米， 起 價 1700 元 /㎡ 以上， 內(nèi)部認(rèn)購期 ， 2020 年底交房。由 衡陽恒潤投資置業(yè) 有限公司投資開發(fā) ，國志經(jīng)典全案策劃運營顧問 。 2． 2． 衡南縣 開發(fā)區(qū)主要樓盤（本案主要競爭對手）情況介紹 （ 1） 麗景江山 項目位于 云集大道上 ， 云集大道是衡南縣主干道之一 。城市花園、君悅名居、吉富花苑、麗富花苑、雁城世家等 10 余個中大型項目。 2． 新城板塊住宅分析 新城板塊是目前衡陽樓市發(fā)展最為迅猛的地方。戶型種類主要為三房兩廳、四房兩廳、五房兩廳及頂層復(fù)式，面積區(qū)間在 110250 ㎡，主力戶型為三房、四房，面積區(qū)間在 130160 ㎡； （ 6）多層價格大多在 600900 元 /㎡之間，小高層價格在 11001300 元 /㎡之間，高層價格在 16002200 元 /㎡之間。金碧華府、瑞安大廈等為代表的高層出現(xiàn)后，住宅品質(zhì)產(chǎn)生了第一次質(zhì)的飛躍； （ 2）大多地處繁華地段，具有較好的區(qū)位優(yōu)勢，交通便利，周邊配套齊全、成熟； （ 3）“ 2 高 1 低”（高容積率、高密度、低綠化率）的特征十分明顯，早期樓盤開發(fā)過分追求利潤 ，規(guī)劃設(shè)計的人性化程度較差，綠化率為零的樓盤比比皆是。 2． 老城板塊住宅分析 （ 1） 2020 年前產(chǎn)品形態(tài)以 14 層臨街門面加 68 層多層住宅為主， 2020年后以永興閣、世紀(jì)星城、富安大廈、嘉華二是新城板塊，包括華新開發(fā)區(qū)和立新開發(fā)區(qū)。 衡南縣 錦繡銘郡策劃報告 目 錄 第一部分：市場研究………………………………………………………… 3 整體宏觀市場分析??????????????????????? 3 住宅市場分析????????????????????????? 3 新城板塊商業(yè)市場分析????????????????????? 9 第二部分：項目的 SWOT 分析……………………………………………… 10 項目概況????????????????? ?????????? 10 優(yōu)勢點???????????????????????????? 10 劣勢點???????????????????????????? 10 機會點???????????????????????????? 11 威脅點???????????????????????????? 11 總結(jié) —— 尋找項目的突破點??????????????????? 11 第 三 部分：項目整體定位建議……………………………………………… 13 市場定位??????????????????????????? 13 價格定位? ?????????????????????????? 13 目標(biāo)對象定位????????????????????????? 14 項目的形象定位???????????????????????? 15 我們對提升項目附加值的建議?????????????????? 15 第 四 部分：產(chǎn)品建議………………………………………………………… 16 戶型建議??????????????????????????? 16 樓層建議??????????????????????????? 16 第 五 部分：營銷策略…………………………………… …………………… 17 銷售周期劃分????????????????????????? 17 入市時機??????????????????????????? 17 價格策略??????????????????????????? 18 銷售策略??????????????????????????? 18 第 六 部分：項目的推廣策略………………………………………………… 19 推廣的總思路????????????????????????? 19 推廣目標(biāo)??????????????????????????? 20 項目推廣的具體 方略?????????????????????? 20 第 七 部分：媒介選擇策略…………………………………………………… 28 媒介選擇原則????????????????????????? 28 媒體選擇的方式???????????????????????? 28 推廣費用分配比例建議????????????????????? 28 第 八 部分：項目商鋪的操作方案…………………………………………… 29 第一部分 市場研究 一、整體宏觀市場概述 2020— 2020 年度總體市場各項數(shù)據(jù)比較 年 度 類 別 2020 2020 同比增長 完成土地開發(fā)面積 219587 ㎡ 357373 ㎡ 62% 施工面積 2745278 ㎡ 3492568 ㎡ % 新開工面積 831200 ㎡ 1032682 ㎡ % 竣工面積 845747 ㎡ 791058 ㎡ % 商品房銷售面積 435727 ㎡ 537692 ㎡ % 商品房銷售收入 億元 億元 % 從上表可以看出； （ 1） 除竣工面積外，其他 各項指標(biāo)均有較大幅度的增長，說明整體市場呈穩(wěn)步上升的良性發(fā)展態(tài)勢； （ 2） 銷售面積增長幅度遠(yuǎn)低于銷售收入增長幅度，說明 20202020 年度商品房銷售價格有大幅度提高； （ 3） 施工面積、新開工面積、銷售面積增長幅度相差不大，說明市場供求關(guān)系基本平衡，泡沫成分稀少，市場狀況健康正常。 二、住宅市場分析 總體而言，我們可以將衡陽住宅分為兩個板塊：一是老城板塊，包括珠暉區(qū)、石鼓區(qū)、雁峰區(qū)、及蒸湘區(qū)部分地區(qū)，聚集了衡陽市區(qū) 80%以上的人口，是衡陽傳統(tǒng)的商貿(mào)、經(jīng)濟(jì)中心。目前，市委、市政府 及市教育、財政、勞動、電信、郵政、審計、法院、公安等政府機關(guān)單位相繼遷入，事實上開發(fā)區(qū)已經(jīng)成為衡陽新的政治中心。時代華庭、文華最近幾年新開發(fā)的樓盤在這些方面有很大的改進(jìn)和進(jìn)步，時代華庭每兩層便建有一個 200 平方米的空中花園，金碧華府、瑞安大廈也都建有一定面積的空中花園； （ 4）商業(yè)與居住的矛盾十分突出，人居環(huán)境不理想； （ 5）戶型面積以中大戶型為主， 100 平方以下的小戶型極少。整體市場均價在高層住宅的帶動下在2020 年前后有一次大的提升，但隨著同類型的項目紛紛上市，受供求關(guān)系影響，目前價格提升阻力較大，全市商品房均價在 1650 元 /㎡節(jié)點上陷入膠著狀態(tài)。華新開發(fā)區(qū)以太陽廣場為中心，圍繞市委、市府，周邊密布了都市春天、豐越大廈、中信大廈、中天星城、金陽花苑、錫緣軒、香江立新開發(fā)區(qū)則 以蒸湘奧運世紀(jì)城、憬華花園為代表。距 湘江 不到 1 公里的距離 ，跟省重點高中（北斗星實驗中學(xué)）為鄰 。總建筑面積 133332 平方米， 共有十幾棟小高層電梯（ 8 層 +一層），還有八九棟的高層電梯（屬于二三期），現(xiàn)正在售的只有一棟小高層電梯的期房 。 （ 2） 馨一花苑 項目位于 衡南縣迎賓路北斗星實驗中學(xué)東面 。 項目由 衡南馨一房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 投資開發(fā)， 中橋地產(chǎn)顧問 策劃 銷售代理 。 流一超市 將在小區(qū)東北 部裙樓開設(shè)優(yōu)質(zhì)樣板店，為業(yè)主提供便捷的生活。面積在 117