【正文】 38 八 、項(xiàng)目總收入 47 九 、財(cái)務(wù)分析 48 十、 敏感性分析 52 十一、結(jié)論及建議 54 結(jié)論 54 建議 54 十 二 、附圖、附件 佳合綜合市場(chǎng)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 2020103白山市藍(lán)圖勘察設(shè)計(jì)院有限責(zé)任公司 3 佳合 花卉 綜合市場(chǎng) 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 一、 總論 （一） 項(xiàng)目建設(shè)背景 白山市位于吉林省東南部自然風(fēng)景秀麗的長(zhǎng)白山西側(cè)，東經(jīng) 126176。739。 1839。 2139。 4839。東西相距 180 公里，南北相距 163 公里， 國(guó)境線長(zhǎng)454公里，幅員 17485平方公里 ， 市區(qū)面積 1388平方公里 。 該項(xiàng)目占地位于通化礦物局科研所院內(nèi)，科研所綜合樓建成后，科研所破舊的廠房及周邊的自行車棚、倉(cāng)房等一直未進(jìn)行改造拆遷，由于南側(cè)即為渾白鐵路線，破舊不堪的亂象極大的影響了城市的整體形象，美化公路、鐵路沿線是我市近幾年市容市貌 整治工作的重點(diǎn)方向，經(jīng)多方接洽商談，通化市綠源物質(zhì)經(jīng)銷中心有意在該地投資建設(shè)花卉綜合市場(chǎng)，經(jīng)營(yíng)花、鳥、魚、蟲、 寵物等， 投資金額 2300萬元左右，引進(jìn)外資改造城市、經(jīng)營(yíng)城市是加快我市城市建設(shè)發(fā)展的重要舉措。 （二） 項(xiàng)目概況 宗地區(qū)位及用地 該宗地位于白山市區(qū) 中心 ， 渾江 南 岸 坡地 ， 行政區(qū)劃屬八道江區(qū)新建 街道，距離市政府 500 米 。 ② 項(xiàng)目用地 該項(xiàng)目宗地為 通化礦物局科研所辦公用地 ，毛地面積約 畝 ,目前 主要用途為 工業(yè)用地 ，地上 物為 約 600 平方米 廠 房 、倉(cāng)庫(kù)等 。 按照市規(guī)劃院編制的控規(guī)要求，用地分析見下表： 名 稱 面積 (平米 ) 折算成畝數(shù) 毛地面 積 2448 可建設(shè)用地面積 1660 其中區(qū)內(nèi)配套 、公建 用地 （含 商業(yè)、 幼兒園、物業(yè)、公廁等配套公共服務(wù)設(shè)施用地） 788 佳合綜合市場(chǎng)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 2020103白山市藍(lán)圖勘察設(shè)計(jì)院有限責(zé)任公司 5 凈 用地面積 1660 凈 用地率 % 宗地現(xiàn)狀 ① 四至范圍 : 東至 礦物局科研所辦公樓 ，西臨 科研所住宅樓 ，北靠 科研所綜合樓 ，南鄰 鐵北街 。 ③ 地上物現(xiàn)狀 地上物主要為 科研所廠房 、 存車棚及 倉(cāng)房 等 ， 場(chǎng)地內(nèi)各種建筑附屬物密集，無較大障礙物。 B 項(xiàng)目用地內(nèi)沒有需要保留的文物等設(shè)施 。 D 地下有部分地下人防設(shè)施，需要進(jìn)行拆除或加固處理 。 項(xiàng)目周邊的社區(qū)配套 周邊 1000米范圍內(nèi)的社區(qū)配套 配套設(shè)施分類 名稱 教育設(shè)施 礦物局實(shí)驗(yàn)小學(xué)、前進(jìn)小學(xué)、二十一中、八中、第一高中 等 醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施 白山市中 心 醫(yī)院、 礦物局總 醫(yī)院 商業(yè)設(shè)施 長(zhǎng)白山 國(guó)際商業(yè) 、 市政府 周邊商業(yè)圈 金融設(shè)施 郵政 儲(chǔ)蓄 、工行、建行等 市場(chǎng) 南嶺 市場(chǎng) 交通設(shè)施 3 路巴 士 文化設(shè)施 體育設(shè)施 南嶺廣場(chǎng) 總的來說，項(xiàng)目周邊生活配套設(shè)施齊全，文化娛樂、體育鍛練場(chǎng) 佳合綜合市場(chǎng)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 2020103白山市藍(lán)圖勘察設(shè)計(jì)院有限責(zé)任公司 7 地近在咫尺，醫(yī)療服務(wù)，就診無憂。 市政配套 ① 道路情況 現(xiàn)狀情況：目前本項(xiàng)目周邊的現(xiàn)有 市政道路有 建設(shè)街、鐵北街等，交 通狀況 佳， 方便人流、物流集散 。 ② 市政管線配套情況 總體上講，該區(qū)域內(nèi) 各種市政管線配套設(shè)施較為完善 ， 不需要大的改動(dòng)建設(shè)， 具體分析如下： 給水： 建設(shè)街上有新修的自來水管線，完全滿足本項(xiàng)目的用水需求 。 電力： 按照規(guī)劃，該 項(xiàng)目的電力由區(qū)內(nèi) 箱變解決， 自 建設(shè)街 一側(cè)引入 10 千伏電力，接入 商場(chǎng) 箱變，變壓器總?cè)萘繛?1000 千伏安， 商場(chǎng)及公寓 電力管線的設(shè)計(jì)及施工均由白山市供電局予以解決。 供熱： 為白山市華生熱力公司熱網(wǎng) 三期工程 覆蓋范圍，項(xiàng)目采用集中供熱 ，熱源為 白山熱電 公司 余熱 。該項(xiàng)目由通化綠源物質(zhì)經(jīng)銷中心投資并負(fù)責(zé)項(xiàng)目建成的經(jīng)營(yíng)和管理工作，白山市佳合電氣有限公司負(fù)責(zé)項(xiàng)目的具體建設(shè)工作 。 2020 年至 2020 年房地產(chǎn)開發(fā)投資逐年增長(zhǎng)， 2020年房地產(chǎn)開發(fā)投資大幅增加，投資額達(dá) ，連續(xù)創(chuàng)造房地產(chǎn)投資額的新高。 近幾年房地產(chǎn)施工竣工情況 020200040000060000080000010000001202000140000016000002020年 2020年 2020年 2020年 2020年 2020年 2020年施工面積(平 方米)竣工面積(平 方米) 2020— 2020年，白山市商品房施工面積比較平穩(wěn)， 2020年開始出現(xiàn)大幅增加， 2020年房地產(chǎn)開發(fā)施工面積達(dá)到 135萬平方米（其中棚戶區(qū)改造面積 萬平方米），房地產(chǎn)開工施工面積同比增加 萬平方米 ,增幅為 172%,創(chuàng)歷史最高水平。 近幾年商品房?jī)r(jià)格走勢(shì) 佳合綜合市場(chǎng)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 2020103白山市藍(lán)圖勘察設(shè)計(jì)院有限責(zé)任公司 11 近幾年，白山市經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)較快增長(zhǎng)， 2020年實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值（ GDP） 億元，比上年增長(zhǎng) %，全市人均 GDP 達(dá)到 14746 元 ,居民可支配收入增加，城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和棚戶區(qū)改造加速，住房消費(fèi)信貸支持力度的加大，使居民的購(gòu)房能力不斷增加，居民對(duì)住房的需求增長(zhǎng)較快。多層住宅由 2020年的 1219元 /平方米上漲到2020年的 1522元 /平方米，截止 2020 年 5月最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù) ,多層住宅上漲至 1568元 /平方米，較上年同期上漲 3%。 由于白山市的整體房?jī)r(jià)水平仍然較低，擁有相當(dāng)?shù)纳悼臻g，同時(shí)受建筑材料、土地成本的上漲因素，以及國(guó)家宏觀調(diào)控政策的影響，2020年白山市住房?jī)r(jià)格在相當(dāng)長(zhǎng)的一段時(shí)間內(nèi)仍然會(huì)維持上升趨勢(shì)不變。雖然國(guó)家在 20202020 年間出臺(tái)了一系列的房地產(chǎn)調(diào)控措施，但是，白山市房地產(chǎn)市場(chǎng)受這些政策的影響較小，房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)較為平穩(wěn)的發(fā)展態(tài)勢(shì)，增長(zhǎng)潛力巨大。第二， 2020年上市了一批 高層 住宅，銷售單價(jià)較多層高出了一大截，一般較多層高 500700元 /平方米之間，這在以前年度并未出現(xiàn)，由此相應(yīng)拉高了商品房平均銷售單價(jià)。從 2020年全年的交易情況看，多層住宅銷售量占總住宅銷售量的 78%，截止 2020年 5月，白山市統(tǒng)計(jì)局最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示：多層住宅均價(jià)為 1568 元 /平方米， 高層住宅均價(jià)為 2150元 /平方米。如圖所示，在累計(jì)可售商品住宅中， 90平方米以下中小房型占總量的 84%（其中 50 平方米以下占 16%， 5070 平方米占 36%， 7090 平方米占16%， 90平方米以上的大戶型占 32%，且大戶型主要集中在小高層樓盤中。但受控于建設(shè)部的“ 165號(hào)文”的規(guī)定，商品住宅 90平方米以下面積仍然會(huì)嚴(yán)格執(zhí)行 70%比例，市場(chǎng)上 7090 平方米會(huì)成為絕對(duì)主流，比例將呈現(xiàn)逐年遞增，小戶型熱銷的背景將使今后中小房型的比例仍會(huì)繼續(xù)增加。下面我們針對(duì)底層商鋪價(jià)格進(jìn)行分析：中心區(qū)由于靠近市政府，周邊積聚了大量的商場(chǎng)、商鋪、貿(mào)易市場(chǎng)等，商業(yè)氛圍濃郁，樓價(jià)市內(nèi)最高，商鋪價(jià)位在 400015000 元 /平方米 ； 城東區(qū)、城西區(qū)以住宅底層商鋪為主，主要集聚在渾江大街兩側(cè)，人流量較高，價(jià)格上有一定的支持，價(jià)格位于 40005000元 /平方米 ； 南山區(qū)的居為多為低收入者，購(gòu)買力差， 但區(qū)域人口密集，大型批發(fā)中心已經(jīng)進(jìn)駐此地， 商鋪及住宅的銷售前景 看好； 江北區(qū)是新區(qū)，人氣不旺，但銷售前景看好，價(jià)格為 30004000 元 /平方米。 （ 三 ）、本項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)能力分析 (SWOT 分析 ) 機(jī)會(huì)與優(yōu)勢(shì) a) 有交通優(yōu)勢(shì) ，距市政府不足 ，位置好、地段佳，交通方便。 c) 毗鄰白山市第 一 中學(xué)、第二十一中學(xué) 、 礦物局第二 小學(xué)， 書香氣息濃郁 ，有利于公寓出租 。 e) 經(jīng)營(yíng)種 類有特點(diǎn)，市內(nèi)尚沒有同類經(jīng)營(yíng)方向的商場(chǎng)，有先入優(yōu)勢(shì)。 b) 項(xiàng)目各種類型的商場(chǎng)、超市密集，這無形中限制了項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)方向。雖然受白山市地產(chǎn)市場(chǎng)自身的不規(guī)范運(yùn)做及國(guó)家宏觀政策調(diào)整等因素的影響，使項(xiàng)目存有一定的潛在市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，但隨著白山市政府“四城”申報(bào)建設(shè) 規(guī)劃的推動(dòng)， 地方 整體經(jīng)濟(jì)的快速增長(zhǎng)，整個(gè)白山市樓市 將進(jìn)入 升溫 快車道 ， 為 本項(xiàng)目 帶來了 非常廣闊的 商業(yè) 前 景。 佳合綜合市場(chǎng)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 2020103白山市藍(lán)圖勘察設(shè)計(jì)院有限責(zé)任公司 17 三 、建設(shè)規(guī)模及產(chǎn)品方案 建設(shè)規(guī)模 總建筑面積： 6387m2 其中： 地下車庫(kù) ： 1680（約 60個(gè)車位） m2 商場(chǎng) ： 3300m2 三、四層公寓 ： 1377 m2 公廁 ： 30 m2 規(guī)劃占地面積： 2448 m2 佳合綜合市場(chǎng)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 2020103白山市藍(lán)圖勘察設(shè)計(jì)院有限責(zé)任公司 18 容積率： 產(chǎn)品方案 ⑴ 規(guī)劃方案 項(xiàng)目為地下一層、地上四層（局部二層）建筑物。 地上一至四層均為商場(chǎng)，主要經(jīng)營(yíng)花、鳥、魚、蟲、寵物等。 屋面： 造形坡屋頂，有利于排水 。 地面： 全瓷超潔亮拋光磚。 ③ 配套設(shè)備 采暖：集中供熱、分戶控制地?zé)彷椛洳膳? 電氣配置：普通燈具、樓道內(nèi)設(shè)有聲控?zé)簟? 佳合綜合市場(chǎng)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 2020103白山市藍(lán)圖勘察設(shè)計(jì)院有限責(zé)任公司 19 四 、節(jié)能、節(jié)水措施 我國(guó)人均擁有能源、可利用水量都低于世界平均水平，相對(duì)匱乏，國(guó)家為了節(jié)約能源、制止浪費(fèi)水資源相繼出臺(tái)了《中華人民共和國(guó)水法》、《中華人民共和國(guó)節(jié)約能源法》等一系列法律法規(guī)，因此在本設(shè)計(jì)中要嚴(yán)格貫徹國(guó)家和地方有關(guān)節(jié)約能源的法規(guī)和政策，在保證舒適、健康的室內(nèi)熱環(huán)境基礎(chǔ)上，采取有效的節(jié)能措施，改善建筑的熱工性 佳合綜合市場(chǎng)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 2020103白山市藍(lán)圖勘察設(shè)計(jì)院有限責(zé)任公司 20 能，降低建筑全年能耗，積極采用對(duì)環(huán)境污染小的可再生資源，并提高采暖、空調(diào)等耗能系統(tǒng)的效率，最大限度地減少建筑對(duì)能源的需求和對(duì)空氣污染的破壞，以實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的目標(biāo)。（本項(xiàng)目建筑體型系數(shù)為 ≤ ） 外墻采用 60 厚苯板保溫，材料密度為 18kg/m3,屋面導(dǎo)熱系數(shù)=() ≤ ()。 門斗處 采暖并采用避風(fēng)設(shè)施 ，如門簾，并設(shè)置風(fēng)幕設(shè)施 。 小區(qū)內(nèi)二次供熱網(wǎng)采高密度聚銨脂保溫管，敷設(shè)方式為直埋，這樣可有效避免在管網(wǎng)傳送過程中熱量損失。 樓內(nèi)采用節(jié)水龍頭，節(jié)水型 蹲 便等衛(wèi)生潔具。 佳合綜合市場(chǎng)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 2020103白山市藍(lán)圖勘察設(shè)計(jì)院有限責(zé)任公司 22 （二）施工期環(huán)境影響分析 該項(xiàng)目的施工過程，施工噪聲、建筑揚(yáng)塵及載物泄漏、污水排放等會(huì)對(duì)周圍環(huán)境造成一定的影響。 對(duì)區(qū)域環(huán)境空氣的影響 擬建工程施工期環(huán)境空氣的主要污染源為揚(yáng)塵 (TSP) ，包括土方挖掘、現(xiàn)場(chǎng)堆放、土方回填期間造成的揚(yáng)塵，人來車往造成的道路揚(yáng)塵；運(yùn)土方車輛及施工垃圾堆放和清運(yùn)過程造成的揚(yáng)塵及施工車輛等排放的廢氣；由于在挖掘、埋管過程中破壞了地表結(jié)構(gòu)，會(huì)造成地面揚(yáng)塵污染環(huán)境，其揚(yáng)塵的大