【正文】 程建設(shè)包括 22 個(gè)新居點(diǎn)建設(shè)和 4 個(gè)場(chǎng)鎮(zhèn)改造以及公共設(shè)施和市政配套。 成都市工程咨詢公司 琉璃場(chǎng)片區(qū)“新居工程”、拆遷安置房項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 第 7 頁(yè) 共 61 頁(yè) 2020 年 8 月 目前， 城投集團(tuán) 正在實(shí)施以下 成都市重點(diǎn)城市建設(shè)工程： （ 1） 城鄉(xiāng)一體化“新居工程”建設(shè)。 集團(tuán)完成了 沙河綜合整治工程、文殊坊街區(qū)建設(shè)、管線工程、天然氣建設(shè)和限價(jià)商品房建設(shè)等一大批市政、環(huán)境建設(shè)項(xiàng)目，多項(xiàng)工程獲得國(guó)際、國(guó)內(nèi)大獎(jiǎng) 。 城投集團(tuán)組建之前，成都干道建設(shè)指揮部 建設(shè)完成了 成都市蜀都大道、一環(huán)路、二環(huán)路、三環(huán)路、府南河整治工程 等重點(diǎn)工程， 摸索出 了一條 “ 以房養(yǎng)路，以路帶房 “ 的道 成功經(jīng)驗(yàn) ，在全國(guó)率先探索出了以城市道路建設(shè)為主導(dǎo)，市政公用設(shè)施、各種管線以及道路兩側(cè)房屋同步建設(shè)、綜合開(kāi)發(fā)帶動(dòng)城市建設(shè)，促進(jìn)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的思路，受到了 中央及省、市政府的高度評(píng)價(jià)，也贏得了人民群眾的廣泛贊譽(yù) 。 成都市工程咨詢公司 琉璃場(chǎng)片區(qū)“新居工程”、拆遷安置房項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 第 6 頁(yè) 共 61 頁(yè) 2020 年 8 月 核準(zhǔn)的經(jīng)營(yíng)范圍：成都市城市基礎(chǔ)設(shè)施、公共設(shè)施的建設(shè)、投融資及相關(guān)自籌經(jīng)營(yíng)管理；項(xiàng)目招標(biāo)，項(xiàng)目投資咨詢、其他基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的投資。截止2020 年 12 月 31 日，城投集團(tuán)總資產(chǎn)已達(dá) 億元。城投集團(tuán)調(diào)整為具融資和資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理職能的公司，由國(guó)資委授權(quán)繼續(xù)對(duì)市干道指揮部、中房成都公司以及其控股的市燃?xì)夤景闯鲑Y比例履行出資人職責(zé)。 2020 年底，已將注冊(cè)資金由 21 億元增加到 億元。 2020 年 6 月 16 日 ， 經(jīng)成都市委、市政府批準(zhǔn)，根據(jù)成都市人民政府辦公廳成辦發(fā)〔 2020〕 103 號(hào)文件 成立 。公司注重 提升 各級(jí) 員工的服務(wù)意識(shí)和 業(yè)務(wù)水平 ，著力打造一支 高素質(zhì)的 團(tuán)隊(duì) ，以推進(jìn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展 。公司的主要經(jīng)營(yíng)思路是 以客戶為中心，勇于承擔(dān)社會(huì)責(zé)任 ，以專業(yè)化的服務(wù)實(shí)現(xiàn)自主經(jīng)營(yíng)、自負(fù)盈虧、自我發(fā)展 ，成都市工程咨詢公司 琉璃場(chǎng)片區(qū)“新居工程”、拆遷安置房項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 第 5 頁(yè) 共 61 頁(yè) 2020 年 8 月 努力 實(shí)現(xiàn) 經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益的 雙豐收 。 物業(yè)管理方面， 公司先后管理過(guò) 的十余處辦公樓、住宅樓及商鋪， 以專業(yè)周到的服務(wù)贏得了客戶的普遍好評(píng) 。 二、 企業(yè) 基本情況 成都城投資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理有限公司 前身為成都市干道建設(shè)指揮部下屬企業(yè)，2020 年，城投集團(tuán)組建后，成為城投集團(tuán)全資子公司。 成都城投資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理有限公司 是 成都城建投資管理集團(tuán)有限責(zé)任公司（簡(jiǎn)稱城投集團(tuán)） 的全資子公司 。 綜上，項(xiàng)目的建設(shè)是必要的，也是可行的。說(shuō) 明項(xiàng)目按當(dāng)?shù)貙?shí)際地價(jià)拍賣并考 慮一定地價(jià)增長(zhǎng)的情況下，項(xiàng)目完全可滿足貸款的償還要求。 本項(xiàng)目實(shí)施完成后， 開(kāi)發(fā)銀行貸款由全市新居工程統(tǒng)籌償還，以項(xiàng)目配置土地償還開(kāi)發(fā)銀行貸款，還款來(lái)源充足可靠。 （ 2） 業(yè)主自籌 62174 萬(wàn)元。 2020 年底前，全部工程竣工，并交付安置使用 。 2020 年 3 月，開(kāi)始拆遷工作。 成都市工程咨詢公司 琉璃場(chǎng)片區(qū)“新居工程”、拆遷安置房項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 第 2 頁(yè) 共 61 頁(yè) 2020 年 8 月 （三） 前期工作實(shí)施計(jì)劃 琉璃場(chǎng)片區(qū)“新居工程”、拆遷安置房 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 （修改） 編制在 2020 年 8 月完成。 成都市工程咨詢公司 琉璃場(chǎng)片區(qū)“新居工程”、拆遷安置房項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 第 1 頁(yè) 共 61 頁(yè) 2020 年 8 月 七、可行性研究報(bào)告概要及主要結(jié)論意見(jiàn) （一） 項(xiàng)目建設(shè)的必要性 項(xiàng)目建設(shè)有利于促進(jìn)我市城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展，推進(jìn)城鄉(xiāng)一體化戰(zhàn)略部署 項(xiàng)目建設(shè)有利于提高城市形象，改善居住環(huán)境 項(xiàng)目的建設(shè)有利于提高土地利用率，實(shí)現(xiàn)土地資源效益最優(yōu)化 項(xiàng)目建設(shè)增強(qiáng)城市承載能力，促使城市總體規(guī)劃實(shí)施 項(xiàng)目的建設(shè)有利于滿足增加的拆遷安置需求 （二）建設(shè)內(nèi)容及規(guī)模 農(nóng)民新居和安置房 建筑面積 588300 平方米 ， 其中農(nóng)民新居 萬(wàn)平方米，拆遷安置房 萬(wàn)平方米。 六、可研報(bào)告的編制依據(jù)及研究范圍 我公司受 成都城投資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理有限公司 的委托，對(duì)其擬建的 成都市錦江區(qū)皇經(jīng)樓養(yǎng)老院建設(shè)項(xiàng)目 進(jìn)行可行性研究，研究?jī)?nèi)容主要包括：項(xiàng)目選址、功能服務(wù) 半徑；項(xiàng)目建設(shè)的必要性、擬建設(shè)福利機(jī)構(gòu)的運(yùn)作模式、組織結(jié)構(gòu)、人員配備；建設(shè)內(nèi)容及規(guī)模；建設(shè)條件；擬建福利機(jī)構(gòu)與對(duì)其他福利機(jī)構(gòu)的關(guān)系和影響；項(xiàng)目建設(shè)總投資；資金來(lái)源等。 第四章 項(xiàng)目區(qū)域概況 .............................................................................9 第五章 項(xiàng)目建設(shè)的提出和建設(shè)的必要性 ........................................... 14 第六章 地塊開(kāi)發(fā)價(jià)值分析 ................................................................... 16 第七章 主要建設(shè)內(nèi)容及規(guī)模 ............................................................... 26 第八章 新居工程建設(shè)方案 ................................................................... 30 第九章 建設(shè)條件 ................................................................................... 34 第十章 工程建設(shè)管理方案 ................................................................... 36 第十一章 招標(biāo)方案 ................................................................................... 41 第十二章 環(huán)境保護(hù) ................................................................................... 44 第十三章 工程實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃 ................................................................... 47 第十四章 投資估算及資金籌措 ............................................................... 50 第十五章 貸款償還分析 ........................................................................... 57 第十六章 風(fēng)險(xiǎn)因素及對(duì)策 ....................................................................... 60 第十七章 結(jié)論 ........................................................................................... 64 成都市錦江區(qū)皇經(jīng)樓 配套 養(yǎng)老院建設(shè)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 第一章 項(xiàng)目總論 一、項(xiàng)目名稱 ： 成都市錦江區(qū)皇經(jīng)樓 配套 養(yǎng)老院建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 二、項(xiàng)目性質(zhì) ：配套民政福利設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目 三、項(xiàng)目位置： 錦江區(qū)琉璃鄉(xiāng)皇經(jīng) 樓村 3 組 四、 項(xiàng)目業(yè)主： 成都城投資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理有限公司 五、項(xiàng)目建設(shè)的目的： 本項(xiàng)目是成都市錦江區(qū)琉璃片區(qū)新居工程（包括皇經(jīng)樓新居、柳江新居、琉璃場(chǎng)及配置土地）配套公共服務(wù)設(shè)施（民政福利設(shè)施）建設(shè)項(xiàng)目。 目 錄 第一章 項(xiàng)目總論 .....................................................................................0 第二章 編制說(shuō)明 .................................................... 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 第三章 項(xiàng)目業(yè)主介紹 ............................................ 錯(cuò)誤 !未定義書簽。項(xiàng)目建成后將不僅服務(wù)于新居工程，同時(shí)服務(wù)于周邊區(qū)域，以完善該區(qū)域的 社會(huì)化養(yǎng)老服務(wù)體系 ， 滿足 群眾 的養(yǎng)老需求 ，提高 養(yǎng)老質(zhì)量 ，提升社會(huì)福利水平。 可行性研究報(bào)告的主要依據(jù)： 《成都市國(guó)土資源局關(guān)于成都市干道建設(shè)指揮部意向用地征詢意見(jiàn)函》（成國(guó)土咨詢函〔 2020〕 21 號(hào)）； 本擬建項(xiàng)目《項(xiàng)目選址意見(jiàn)書》（選字 510104202020037）； 建設(shè)部 、 民政部《老年人建筑設(shè)計(jì)規(guī)范》 （ 建標(biāo) 〔 1999〕 131 號(hào) ） ； 其他相關(guān)資料。 配套道路及管網(wǎng)工程 （ 1）道路寬 25 米，長(zhǎng) 840 米， 道路交通標(biāo)線總長(zhǎng) 840 米 ， 路燈 42 組 （ 2）管線總長(zhǎng) 9744 米，其中： 雨水管線長(zhǎng) 1680 米， DN6001000 自來(lái)水管線長(zhǎng) 1680 米， DN100250 污水管線總長(zhǎng) 2184 米， DN400600 天然氣管線總長(zhǎng) 1680 米， DN89159 電力管線總長(zhǎng) 1680 米 通訊管線總長(zhǎng) 840 米 新居配套工程總建筑面 積 約 51400 平 方米 辦事處（一處）總建筑面積 5000 平方米 派出所（一處）總建筑面積 3357 平方米 中小學(xué) （ 各 一處）、幼兒園（兩處）總建筑面積 31578 平方米 農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)（一處）總建筑面積 6707 平方米 綠化及環(huán)衛(wèi)工程 ： 綠化 面積 26000 平方米；公廁 3 所，建筑面積 240 平方米；垃圾箱 60 個(gè)。 各子項(xiàng)工程 設(shè)計(jì) 分批次 在 2020 年前完成。 2020～ 2020 年，分 5 期實(shí)施項(xiàng)目建設(shè)施工。 （四）投資估算及資金來(lái)源 投資估算 “新居工程”、拆遷安置房項(xiàng)目總投資為 167174 萬(wàn)元，其中： 序號(hào) 項(xiàng)目和費(fèi)用名稱 投資額 （萬(wàn)元） 比例 （ %） 一 第一部分工程費(fèi)用 144120 1 農(nóng)民新居和安置房 131737 2 道路及管網(wǎng)管線工程 1522 3 公建配套設(shè)施 10862 二 第二部分工程建設(shè)其他費(fèi)用 11477 三 預(yù)備費(fèi) 9221 四 建設(shè)期貸款利息 2356 五 工程建設(shè)總投資 167174 資金來(lái)源 項(xiàng)目總投資 167174 萬(wàn)元，資金來(lái)源具體構(gòu)成如下： （ 1） 申請(qǐng) 商業(yè)銀行貸款 30000 萬(wàn)元 ，開(kāi)發(fā)銀行軟硬貸款 75000 萬(wàn)元。 （五）結(jié)論意見(jiàn) 本項(xiàng)目總投資 167174 萬(wàn)元，其中 75000 萬(wàn)元由全市新居工程統(tǒng)籌的開(kāi)發(fā)銀行貸款解決， 30000 萬(wàn)元申請(qǐng)商業(yè)銀行貸款，業(yè)主自籌 62174 萬(wàn)元，資源來(lái)源可成都市工程咨詢公司 琉璃場(chǎng)片區(qū)“新居工程”、拆遷安置房項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 第 3 頁(yè) 共 61 頁(yè) 2020 年 8 月 靠。 項(xiàng)目 商業(yè)銀行 的借款償還期為 3 年，償債期 新增配置土地 可用于償還貸款本息的資金為 132532 萬(wàn)元，計(jì)算期償債保障比率為 ％ 。 項(xiàng)目具有良好的社會(huì)效益，能夠切實(shí)改善城鄉(xiāng)結(jié)合部居民的居住條件，推進(jìn)城鄉(xiāng)一體化進(jìn)程，同時(shí)，通過(guò)配套政策的實(shí)施，促進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展，創(chuàng)造就業(yè)機(jī)會(huì)，切實(shí)提高失地農(nóng)民生活水平，促進(jìn)和諧社會(huì)建設(shè)。 成都市工程咨詢公司 琉璃場(chǎng)片區(qū)“新居工程”、拆遷安置房項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 第 4 頁(yè) 共 61 頁(yè) 2020 年 8