【正文】 購物中心業(yè)態(tài)，更好的占領(lǐng)了本商業(yè)區(qū)的各種業(yè)態(tài)的市場，因此能夠在市場份額比較小、競爭越來越激烈的石家莊商業(yè)市場立于不敗之地。 該商業(yè)區(qū)位于石家莊市政府各機(jī)關(guān)所在地，集中了燕春、世貿(mào)皇冠等高檔酒店，因此作為一個(gè)中高檔消費(fèi)商業(yè)區(qū)尤其合適，但目前來看該商業(yè)區(qū)業(yè)態(tài)比較單一，主要市場份額還是北國商廈一支獨(dú)秀。 該地區(qū)東購、天元和太和電子等百貨、主題商場、電子市場等新業(yè)態(tài)經(jīng)營情況良好；傳統(tǒng)新華集貿(mào)市場只有福興閣憑借位置和長期的客戶認(rèn)同經(jīng)營狀況沒有明顯下滑，其它傳統(tǒng)的批發(fā)或?qū)I(yè)市場經(jīng)營正逐漸走向衰落。 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資 料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ 5)配套業(yè)態(tài)：該地區(qū)餐飲娛樂等針對本商業(yè)區(qū)的配套基本沒有大型 上檔次的配套，一些低檔餐飲、快餐店經(jīng)營情況非常好，規(guī)模型配套業(yè)態(tài)是該地區(qū)的市場空白點(diǎn)。 3)主 題商場：主題商場是本地區(qū)出現(xiàn)的新業(yè)態(tài)，以天元名品為代表，由于該商場定位把握住了本商業(yè)區(qū)大量中低消費(fèi)人群的特征，定位成針對年青人的時(shí)尚主題服飾廣場，取的了一定成功，但其他一些運(yùn)動(dòng)主題、時(shí)尚主題的規(guī)模太小或設(shè)施落后經(jīng)營狀況一般，說明主題商場是本商業(yè)區(qū)市場能夠接受的新業(yè)態(tài)，但對內(nèi)部設(shè)施、主題確定和氛圍營造等方面要求較高。 3）、各種業(yè)態(tài)檔次和經(jīng)營情況分析 1)大賣場（含百貨、購物中心、大型超市業(yè)態(tài)）：百貨業(yè)態(tài)除了東購一家中檔的購物中心經(jīng)營情況良好外，其余經(jīng)營情況一般，說明本地區(qū)消費(fèi)只能支撐一家東購這樣規(guī)模的大賣場。 東購商業(yè)區(qū)的范圍是指中山路（東至公里街，西至中華大街）和民族路沿線的零售商業(yè)積聚區(qū)，包括華聯(lián)等周邊的大型商業(yè)場所。 二）、商業(yè)區(qū)分析 通過市場調(diào)查，我們發(fā)現(xiàn)石家莊的零售商業(yè)市場主要是兩大核心商業(yè)區(qū)和其他區(qū)域性商業(yè)區(qū)組成，兩大核心商業(yè)區(qū)即東購商業(yè)區(qū)和北國商業(yè)區(qū)。石家莊的傳統(tǒng)批發(fā)商業(yè)在全國競爭環(huán)境中還剛剛開始更新，但批發(fā)市場繁榮的年代形成的石家莊人的消 費(fèi)習(xí)慣依然影響了新出現(xiàn)的眾多零售業(yè)態(tài)，這是石家莊商業(yè)市場的特殊性，不同于全國其他的城市。地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資 料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ 石家莊項(xiàng)目商業(yè)和寫字樓分析報(bào)告 IV商業(yè)市場部分 一、商業(yè)市場分析 一）、總述 石家莊市的商業(yè)市場具有明顯的 “省會(huì)經(jīng)濟(jì) ”和 “火車?yán)瓉淼某鞘?”兩個(gè)特征，表現(xiàn)在兩個(gè)方面，一是外縣市和本地的集中消費(fèi)帶來的零售商業(yè)發(fā)達(dá)，二是以南三條和新華集貿(mào)兩大傳統(tǒng)批發(fā)市場為首的批發(fā)商業(yè)的發(fā)達(dá)。 從市場調(diào)研的情況看來，石家莊的傳統(tǒng)批發(fā)商業(yè)正在逐漸衰落，但隨著當(dāng)?shù)厝讼M(fèi)水平的提高零售商業(yè)卻正在蓬勃發(fā)展中，各種新的商業(yè)業(yè)態(tài)不斷涌現(xiàn)。 由于本案的初步定位思路是零售業(yè)態(tài)，因此以下主要分析石家莊的零售商業(yè)情況。 東購商業(yè)區(qū)分析：石家莊最大的綜合型成熟的核心商業(yè)區(qū) 1）總體情況 東購商業(yè)區(qū)代表了石家莊最完善的商業(yè)市場，其在新華集貿(mào)中心批發(fā)市場的基礎(chǔ)上形成的一個(gè)零售商業(yè)區(qū)，有 “火車站 ”、 “服裝批發(fā)市場 ”、 “大型購物中心 ”三大特征。 2）、業(yè)態(tài)分析 東購商圈業(yè)態(tài)表 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資 料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ 東購商業(yè)區(qū)的業(yè)態(tài)包括：東方城市購物中心、新百購物廣場、華聯(lián)商廈、王府井百貨四大購物中心和百貨業(yè)態(tài)，福興閣服裝市場、灣里廟服裝市場、太和電子城、天元名品服飾廣場、金百麗時(shí)尚廣場等眾多的專業(yè)市場或主題商場，國美電器、蘇寧電器、大中電器、康寧醫(yī)藥商場、麗華音像城和大量臨街服裝等專買店 ，還有肯德基、麥當(dāng)勞等餐飲娛樂業(yè)態(tài)。 2)專業(yè)市場：由于本商業(yè)區(qū)位于中山路和火車站附近最優(yōu)越的位置，加上新華集貿(mào)中心和青年街市場長期形成的人群認(rèn)知度，本地區(qū)專業(yè)市場普遍經(jīng)營情況良好，尤其是老牌服裝市場福興閣、太和電子城經(jīng)營情況最好，說明本商業(yè)區(qū)是石家莊傳統(tǒng)的專業(yè)市場商業(yè)區(qū)。 4)專賣店：本商業(yè)區(qū)有家電、醫(yī)藥、服裝等專賣店，由于該地區(qū)大量客流作保障，但同時(shí)競爭十分激烈，大多經(jīng)營情況一般。 4）商業(yè)區(qū)人流量和整體經(jīng)營情況 東購商業(yè)區(qū)平均日人流量為 25 萬人，其中東購的客流量為 10 萬，本案所在地區(qū)人流量為東購人流量的 1/3 為 3 萬人，說明本商業(yè)區(qū)的人流量目前還大部分集中在金橋路以東，以西客流量比較少。 北 國商業(yè)區(qū)：石家莊中高檔消費(fèi)商業(yè)區(qū) 1）總體情況 北國商業(yè)區(qū)是在老燕春酒店之后北國商城建成后開始形成起來的，是石家莊中高檔消費(fèi)的商業(yè)區(qū)，其范圍主要是以北國商廈為中心，南到西美，北到燕春酒店，西到影樂宮，東面一直延伸到世貿(mào)名品的區(qū)域。 2）業(yè)態(tài)分析 該商業(yè)區(qū)業(yè)態(tài)相對單一，除了兩家百貨店外，基本上就是各種專賣店 和配套業(yè)態(tài)。 三利國際百貨規(guī)模小，定位成單一的高檔化妝品、服裝商場，更向一家大型品牌專賣店，加上世貿(mào)名品和北國商城的競爭，但其購物環(huán)境吸引了石家莊一批高收入人群，其經(jīng)營情況得以能夠持續(xù)維持。 配套業(yè)態(tài)： 北國商業(yè)區(qū)的配套業(yè)態(tài)很成熟，也是石家莊中高檔餐飲、娛樂的積聚區(qū)，尤其是影樂宮已經(jīng)成為石家莊最成熟的娛樂商業(yè)區(qū)，這些配套業(yè)態(tài)與北國商城形成了相輔相成的關(guān)系，經(jīng)營情況比較好。 購物需求情況（訪談結(jié)論） 購物人群劃分： 1）購物人群分類（按收入）：中產(chǎn)階層（ 2021 元 /月以上）、工薪階層（ 600－ 2021 元 /平方米）、低收入階層（ 600 元 /平方米以下，包括學(xué)生等年輕人群） 2)居住或工作地區(qū)：橋西、橋東、郊縣 購物地點(diǎn)：工薪階層及高收入的中產(chǎn)階層一般去東購、北國等大型商場和品牌專賣店購物，年輕人和低收入認(rèn)士主要選擇在新華集貿(mào)、南三條等專業(yè)市場購物，購物地點(diǎn)選擇有一定區(qū)域性。 2）北國商城：橋東中產(chǎn)階層主要在北國商城購物，橋西少部分中產(chǎn)階層選擇在北國購物。 4）新百、益友、建華等老字號(hào)商場：擁有一批忠實(shí)的企業(yè)老職工和周邊居住區(qū)購物人群 對兩大商業(yè)區(qū)的看法： 1）大部分中低收入人群認(rèn)為東購商業(yè)區(qū)既能逛東購，有能逛新華集貿(mào)等批發(fā)市場，偏好東購商業(yè)區(qū)，但覺得橋西餐飲、娛樂等設(shè)施不如橋東，一般餐飲、娛樂消費(fèi)都在橋東。 3）橋東中高收入人群