【正文】 益方面的可行性。 項(xiàng)目總概況 XX 舊貨大市場可行性研究報(bào)告 江西 XX 舊貨大市場置業(yè)有限公司 33 第 4 頁 共 33 頁 4 XX 舊貨大市場可行性研究報(bào)告 江西 XX 舊貨大市場置業(yè)有限公司 33 第 5 頁 共 33 頁 5 1． 4 項(xiàng)目基本 指標(biāo) 項(xiàng)目總投資 :約 10000 萬元 項(xiàng)目總體 :店面、辦公用房、倉儲(chǔ)及其他附屬設(shè)施總計(jì)建筑面積約 60000 平方米 投入使用時(shí)間 :2021 年 10 月 1． 5 可行性研究報(bào)告編制目的 （ 1） 在對(duì)項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營環(huán)境進(jìn)行詳細(xì)分析的基礎(chǔ)上，結(jié)合項(xiàng)目所處的區(qū)位環(huán)境，對(duì)該地塊價(jià)值進(jìn)行合理的評(píng)估。專業(yè)市場的扎堆對(duì)未來該區(qū)域各類專業(yè)市場的蓬勃發(fā)展，將起到互為補(bǔ)充互為促進(jìn)的重要作用，也是各個(gè)市場長遠(yuǎn)發(fā)展關(guān)鍵要素。 園區(qū)以大開發(fā)為主戰(zhàn)略，發(fā)揮獨(dú)特的地理和交通優(yōu)勢(shì)，把握沿海產(chǎn)業(yè)向 內(nèi)地轉(zhuǎn)移、資本流向由東向西擴(kuò)散的機(jī)遇，圍繞培育特色產(chǎn)業(yè)集群，率先對(duì)接長珠閩，大力承接沿海轉(zhuǎn)移產(chǎn)業(yè)，推進(jìn)全區(qū)工業(yè)化進(jìn)程。 48 平方公里。 江西舊貨大市場 通過 10 年成功運(yùn)作 ，今天的舊貨大市場已經(jīng)發(fā)展成為全省規(guī)模最大、影響最廣、輻射最強(qiáng)的專業(yè)舊貨市場；較好的發(fā)揮了全省舊貨中心和龍頭地位作用。江西舊貨大市場 是原國內(nèi)貿(mào)易部試點(diǎn)單位和中國舊貨協(xié)會(huì)常務(wù)理事單位，也是全國十大十強(qiáng)舊貨市場之一，被省商品流通市場規(guī)劃建設(shè)管理領(lǐng)導(dǎo)小組確認(rèn)為全省 20 家重點(diǎn)商品市場之一。目前正在開發(fā)江西省唯一一個(gè)舊貨大市場項(xiàng)目，項(xiàng)目位于解 放東路，香江家居城斜對(duì)面，現(xiàn)總用地 面積 為 110 畝， 建筑面積達(dá) 10 萬平米，大小店鋪 700 余個(gè)， 預(yù)計(jì)擴(kuò)展到 160 畝。XX 舊貨大市場可行性研究報(bào)告 江西 XX 舊貨大市場置業(yè)有限公司 33 第 1 頁 共 33 頁 1 XX 市舊貨大市場 可行性 研 究 報(bào) 告 江西 XX 舊貨大市場置業(yè)有限公司 2021 年 11 月 19 日 XX 舊貨大市場可行性研究報(bào)告 江西 XX 舊貨大市場置業(yè)有限公司 33 第 2 頁 共 33 頁 2 第一章 總論 一 項(xiàng)目背景 1． 1 項(xiàng)目名稱 因 項(xiàng)目目前尚未正式命名，在合作文件及日常各類交通溝通中，但本項(xiàng)目性質(zhì)為 XX 市舊貨大市場（舊貨交易中心），暫以“ XX 市舊貨大市場”代表該項(xiàng)目，以下簡稱“本項(xiàng)目”。 1． 2 項(xiàng)目開發(fā)公司簡介 江西 XX 舊貨大市場置業(yè)有限公司，是由江西 XX 舊貨大市場運(yùn)營公司組建而成。 江西舊貨大市場 （老市場） 占地面積 20210 平方米，擁有經(jīng)營攤位 500 多 個(gè)，經(jīng)營 舊貨從業(yè)人員 5000 余名 。市場經(jīng)營包括電、辦公設(shè)備、通訊器材、機(jī)電設(shè)備、五金工具、家具等 10 大類上百個(gè)品種，年交易額 3 億 多 元 。 XX 舊貨大市場可行性研究報(bào)告 江西 XX 舊貨大市場置業(yè)有限公司 33 第 3 頁 共 33 頁 3 1． 3 項(xiàng)目 擬選地區(qū)位 本項(xiàng)目初擬選地位置 為 XX 經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū) 文峰路（原 105 國道）與 贊賢 西路交匯處 東 側(cè) 地塊 ，預(yù)計(jì)用地約 70 畝 ， 該 開發(fā)區(qū)是經(jīng)省政府批準(zhǔn)設(shè)立的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)，規(guī)劃面積 7。開發(fā)區(qū)位于 XX 市中心城區(qū)的西南部， 105 國道和贛粵高速公路縱橫貫穿區(qū)內(nèi)，距 XX 火車站、黃金機(jī)場也只幾公里路程，交通十分便利。 開發(fā)區(qū)現(xiàn)有眾多專業(yè)市場，是 XX 專業(yè)市場集群區(qū)域，主要專業(yè)市場有 XX 汽車 大 市場、鋼材 大 市場、建材 大 市場、家俱 大 市場、水果 大 市場、物流 大 市場、 布藝市場、 裝飾 燈飾 市場、糧油 大 市場 等。 本項(xiàng)目選地位置， 其主要目的也是關(guān)鍵要素就是 要 借助該區(qū)域的集群市場資源，為本項(xiàng)目長足發(fā)展提供 有力保證。 （ 2） 對(duì)項(xiàng)目可行性與開發(fā)經(jīng)營提出初步意見，并對(duì)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)，功能分區(qū)等提出相應(yīng)的建議。 （ 4） 對(duì)項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)行投資分析和風(fēng)險(xiǎn)分析。 1． 6 可行性研究報(bào)告編制依據(jù) （ 1） 國家建設(shè)部及 江西 省頒布的與房地產(chǎn)相關(guān)法律與政策； （ 2） 《中華人民共和國城市規(guī)劃法》 （ 3） 《 中華人民共和國城市 房地產(chǎn)管理法》 （ 4） 國家商務(wù)部及舊貨行業(yè)相關(guān)法律政策與文件 XX 舊貨大市場可行性研究報(bào)告 江西 XX 舊貨大市場置業(yè)有限公司 33 第 6 頁 共 33 頁 6 （ 5） XX 相關(guān)法律政策與文件； （ 6） XX 市 及 XX 經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū) 的招商引資政策； （ 7） 現(xiàn)場勘察和 XX 市 經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū) 市場綜合調(diào)研所得資料； （ 8） XX 市當(dāng)前的建安成 本、各項(xiàng)配套費(fèi)用及其他規(guī)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)； （ 9） 江西舊貨大市場 置業(yè)有限公司 所積累的專業(yè)市場項(xiàng)目 成功運(yùn)營 經(jīng)驗(yàn)價(jià)值 二 項(xiàng) 目 概況 2． 1 地塊位置 本項(xiàng)目擬選地塊位于 XX 市文峰路與贊賢路交匯東處， 距 XX 市最中心地僅 4 公里，離 XX 新中心城區(qū)僅 2。 四至范圍： 東向：西津一路 西向：文峰路 南向：白家一路 北向：贊賢路 XX 舊貨大市場可行性研究報(bào)告 江西 XX 舊貨大市場置業(yè)有限公司 33 第 7 頁 共 33 頁 7 2． 2 地塊規(guī)模與開發(fā)目標(biāo) 本項(xiàng)目預(yù)計(jì)用地約 70 畝，項(xiàng)目擬建總建筑面積在約 60000 平米專業(yè)市 場，其中 總建面積 20％ 部分為項(xiàng)目自身配套公寓 、辦公、物管營銷 ，擬建市場經(jīng)營包括 機(jī)電設(shè)備區(qū)，工業(yè) 區(qū)，日用五金 雜貨 區(qū)，家用電器區(qū)，數(shù)碼區(qū)、信息區(qū)，家具區(qū)，廚具、灶具區(qū)，二手摩托車、 電動(dòng)車、 自行車區(qū)，玩具交換區(qū)，二手手機(jī)、舊書區(qū)，古玩區(qū) 等 12 大類 數(shù) 百個(gè)品種 。 ☆ 電力、電訊：接入本 項(xiàng)目 ☆ 給排水：管道鋪設(shè)到位 ☆ 大型公交站：臨 文峰路與贊賢路 ☆ 金融、郵政、電信：郵政儲(chǔ)蓄所 2． 4 項(xiàng)目性質(zhì)與主要特點(diǎn) 本項(xiàng)目以商業(yè)為主，含部分項(xiàng)目自身配套住宅 、辦公 ，定位為“大型專業(yè)市場 +少量多層住宅 及辦公 ”的發(fā)展模式。 XX 舊貨大市場可行性研究報(bào)告 江西 XX 舊貨大市場置業(yè)有限公司 33 第 8 頁 共 33 頁 8 （ 2） 地塊較為平整，地形較為規(guī)則，有利于項(xiàng)目開發(fā)。 （ 4） 項(xiàng)目為 XX 市唯一一個(gè)專業(yè)的大型舊貨交易市場，成功開發(fā)并運(yùn)營后對(duì) XX 舊貨行業(yè)發(fā)展起著巨大的規(guī)范，促進(jìn)和引導(dǎo)作用。 該 開發(fā)區(qū)是經(jīng)省政府批準(zhǔn)設(shè)立的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)，規(guī)劃面積 7。開發(fā)區(qū)位于 XX 市中心城區(qū)的西南部， 105 國道和贛粵高速公路縱橫貫穿區(qū)內(nèi)，距 XX 火車站、黃金機(jī)場也只幾公里路程，交通十分便利。專業(yè)市場的扎堆對(duì)未來該區(qū)域各類專業(yè)市場的蓬勃發(fā)展，將起到互為補(bǔ)充互為促進(jìn)的重要作用，也是各個(gè)市場長遠(yuǎn)發(fā)展關(guān)鍵要素。因此，舊貨交易發(fā)展趨勢(shì)、市民投資消費(fèi)需求、經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)專業(yè)市場集群發(fā)展為本項(xiàng)目發(fā)展至少提供了三大市場機(jī)會(huì)，使項(xiàng)目地塊發(fā)展前 景看好，如能順利實(shí)現(xiàn)開發(fā)理念、物業(yè)形態(tài)、產(chǎn)品定位的市場規(guī)范化，將獲得長遠(yuǎn)可觀的效益回報(bào)，亦能成功借勢(shì)開發(fā)區(qū)市場集群的發(fā)展勢(shì)頭，大大提升本項(xiàng)目地塊所在區(qū)域的商業(yè)環(huán)境，帶動(dòng)該區(qū)域的發(fā)展，并與其它市場互為補(bǔ)充互為促進(jìn)，帶動(dòng)區(qū)域物業(yè)的商業(yè)價(jià)值，使社會(huì)、市場、市民及開發(fā)商實(shí)現(xiàn)“四贏”。 （ 2） 交通區(qū)位價(jià)值優(yōu)勢(shì)明顯，地塊三面臨路，其中兩面為城市 干道 ，項(xiàng)目東北面有規(guī)劃中的公交站。 （ 4） 本項(xiàng)目土地成本相對(duì)適中（ 60 萬 元 /畝），整體投資總額在進(jìn)行良好控制的前提下將偏小，發(fā)展空間大，且經(jīng)營及投資者均能在本項(xiàng)目未來升值空間中獲利。 2． 6 已進(jìn)行的調(diào)查研究項(xiàng)目及成果 江西舊貨大市場有限 責(zé)任 公司于 2021 年 11 月，對(duì) XX 市房地產(chǎn)市場 ， 特別是經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)專業(yè)市場調(diào)查和有針對(duì)性的大型舊貨交易市場調(diào)查。項(xiàng)目調(diào)研員在前期進(jìn)行了系統(tǒng)的調(diào)研培訓(xùn)后再進(jìn)入實(shí)際調(diào)查執(zhí)行工作，發(fā)放調(diào)查問卷共 340 份，回收有效問卷 320 份，并就項(xiàng)目所在區(qū)域發(fā)展前景與部分 XX 房地產(chǎn)從業(yè)人士、開發(fā)區(qū)大型專業(yè)市場進(jìn)行了專題 走 訪。 調(diào)查研究項(xiàng)目及成果如下： （ 1） 目前 XX 市商品房價(jià)格較高，短期內(nèi)住宅物業(yè)發(fā)展空間相對(duì)較小。隨著國家宏觀政策的大力調(diào)控及未來可能更多有效政策的出臺(tái)，越來越多的市民將加入持幣觀望隊(duì)伍。大部分購房者在近期內(nèi)仍偏向于地理位置理想，交通方便、價(jià)格更具競爭力的住宅。 經(jīng)過開發(fā)區(qū)“家具市場”和“水果市場”等多個(gè)商業(yè)項(xiàng)目的推廣銷售，市民對(duì)專業(yè)市場投資概念的理解已逐步成熟，對(duì)商鋪投資更為謹(jǐn)慎。其他客戶均為視項(xiàng)目情況而定。 到目前為止， XX 市已有十來家舊貨行，主要分布在文明大道以及和平路一帶，而且許多臨時(shí)來 XX 居住的外來人口、低收入家庭和一些小餐飲業(yè)開張等都會(huì)瞄上舊貨市場。 認(rèn)為拓展經(jīng)營，向規(guī)范化、規(guī)模化、專業(yè)化方向發(fā)展，完全能夠給 XX 舊貨市場帶來一片新天地，因?yàn)榕f貨經(jīng)營是一件利國利民的大好事，國家對(duì)舊貨經(jīng)