【正文】 會在印刷行業(yè)以及房地產(chǎn)領(lǐng)域經(jīng)驗豐富，具有順利實施本項目的技術(shù)保證。通過本項目的實施，將建設(shè)一個集研發(fā)、培訓、交易、展示、物流、商務(wù)、休閑和專業(yè)化服務(wù)為一體的大型印刷物質(zhì)交易展示基地。某人經(jīng)營印刷行業(yè)有著豐富的經(jīng)驗、雄厚的資金、先進的理念、科學的模式，某商會開發(fā)****市印刷大市場一定會非常成功。某人講究誠信服務(wù)、吃苦耐勞、微利經(jīng)營、團結(jié)互助，開創(chuàng)了著名的某模式。****市某商會團結(jié)了在****的4萬多某人，涉及了100多個行業(yè)。工業(yè)區(qū)內(nèi)引進企業(yè)享受省單列用地許可優(yōu)惠政策，并享受國家級開發(fā)區(qū)的同等待遇，實行無費區(qū)管理；土地出讓、轉(zhuǎn)讓收益和收取的城鎮(zhèn)國有土地使用費全部用于基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。土地儲備空間較大項目所在位置的土地已經(jīng)完成控制性詳細規(guī)劃，面積在1200畝左右，尚未開發(fā)，屬于微丘陵地貌，地勢較為平坦，植被多以雜草灌木為主，有少量耕地，周邊居民很少，具備開展大規(guī)模建設(shè)的土地空間。所以選擇此處非常適合發(fā)展與印刷科技產(chǎn)業(yè)基地配套的印刷物資交易市場，便于形成完整的產(chǎn)業(yè)鏈。項目位于湖南省會****市東郊，距市區(qū)20公里、某國際機場1公里左右，毗鄰國家級****經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)，長永高速、機場高速、珠黃高速及國、省道等交通要塞與區(qū)內(nèi)主干道交織成網(wǎng)，交通優(yōu)勢十分明顯。按照現(xiàn)在的發(fā)展趨勢，預(yù)計湖南省2010年的印刷產(chǎn)值將達到200億元，其中****市將占到100億元，占GDP的比重將達到 %左右，達到沿海發(fā)達地區(qū)的平均水平，屆時，****市將成為名副其實的中國印刷基地之一,因此將帶來印刷設(shè)備、耗材、配件等需求和相關(guān)服務(wù)業(yè)的大幅增長。三、項目可行性分析與評價產(chǎn)業(yè)規(guī)模比較可觀在美國，印刷業(yè)的年產(chǎn)值在全國各行業(yè)中排行第三；在香港，印刷業(yè)是第三大支柱產(chǎn)業(yè)，從業(yè)人數(shù)位居各行業(yè)第一；在我國內(nèi)地，北京、上海、安徽、浙江、廣東、江西等省市相繼把印刷業(yè)定為支柱產(chǎn)業(yè)，印刷業(yè)的發(fā)展空間非常大。服務(wù)業(yè)是****的優(yōu)勢與活力所在，大力發(fā)展生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)更是興工強市的必要前提。推進新型工業(yè)化、發(fā)展生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)的重大舉措“興工強市”是****經(jīng)濟發(fā)展的核心戰(zhàn)略，新型工業(yè)化是****經(jīng)濟發(fā)展的第一推動力。 在信息傳播方式發(fā)達的今天，印刷業(yè)仍然是重要的文化傳播載體，印刷產(chǎn)業(yè)是整個文化產(chǎn)業(yè)的重要組成部分，在國家政治、經(jīng)濟、文化建設(shè)中有著非常重要的作用。市委、市政府提出率先建設(shè)文化強市的戰(zhàn)略目標，全力打造“文化名城、休閑之都、創(chuàng)意中心”。省委書記張春賢在省第九次黨代會的報告中明確提出：“努力把湖南建設(shè)成為社會文明程度高、文化事業(yè)和產(chǎn)業(yè)走在前列、在國內(nèi)外享有較高知名度和影響力的文化強省。建設(shè)中部最大的專業(yè)印刷市場可加快本地印刷產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和增長方式轉(zhuǎn)變，合理資源配置，填補市場空白，革新發(fā)展模式，構(gòu)建印刷業(yè)發(fā)展一體化格局，破解制約本地印刷經(jīng)濟發(fā)展的瓶頸，摸索出一條適合中部印刷業(yè)發(fā)展的特色之路，是促進“兩型”社會建設(shè)的重要舉措和滿足“兩型”社會發(fā)展的迫切需要。印刷物資商貿(mào)流通行業(yè)具有污染少、能耗低、前景廣闊的顯著特點，非常符合資源節(jié)約型和環(huán)境友好型社會發(fā)展的需要。建設(shè)“兩型”社會的迫切需要去年，長株潭城市群獲批“兩型”社會建設(shè)綜合配套改革試驗區(qū)，這是國家促進東中西互動和中部地區(qū)崛起的重大戰(zhàn)略布局。但是普遍存在著增長方式粗放、技術(shù)創(chuàng)新能力不足、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不盡合理，競爭力不強，發(fā)展不平衡、總體效益不高等問題。 　二、項目建設(shè)的必要性落實科學發(fā)展觀必然要求十六屆六中全會以來，黨和各級政府一再強調(diào)，解決我國經(jīng)濟社會發(fā)展中存在的諸多問題，關(guān)鍵在于樹立和落實科學發(fā)展觀，必須著力提高經(jīng)濟增長的質(zhì)量和效益，努力實現(xiàn)速度和結(jié)構(gòu)、質(zhì)量、效益相統(tǒng)一，不斷保護和增強發(fā)展的可持續(xù)性。某商人的聚集區(qū)遍布****所有地方，主要在高橋、紅星、金蘋果、三湘南湖、東大門、華美名家居、湘浙小商品等大市場及企業(yè)單位，每年給****帶來了超過百億的投資。聯(lián)系市印刷協(xié)會的工作。擬定全市印刷復制業(yè)管理規(guī)章；負責全市印刷復制業(yè)發(fā)展規(guī)劃的制訂和協(xié)調(diào)管理；負責書報刊印刷質(zhì)量的技術(shù)監(jiān)督；協(xié)助省新聞出版局審批部分非出版單位編印的內(nèi)部資料性圖書；會同有關(guān)部門組織、培訓印刷經(jīng)營人員和管理人員。主要經(jīng)濟技術(shù)指標序號指標名稱單位指標備注1占地總面積m23299632凈用地面積m22811553總建筑面積m2其中：培訓中心m2研發(fā)中心m2產(chǎn)品展示中心m27大交易區(qū)m288416商務(wù)休閑區(qū)m233271物流配套區(qū)m2401764容積率5建筑密度%6綠化面積%圖11 項目主要經(jīng)濟技術(shù)指標第一章 概述一、項目組織、建設(shè)單位介紹項目總指導： 市委宣傳部文化產(chǎn)業(yè)發(fā)展辦公室 項目協(xié)調(diào)： 市新聞出版局印刷復制業(yè)管理處項目開發(fā)：某商會 市委宣傳部文化產(chǎn)業(yè)發(fā)展辦公室負責對全市文化藝術(shù)工作進行指導和協(xié)調(diào)，宏觀指導文化市場管理工作；參與組織重大的文藝創(chuàng)作、文藝生產(chǎn)和全市群眾性文化藝術(shù)活動，負責與市政府有關(guān)文化文物藝術(shù)部門和市文聯(lián)、市作協(xié)的業(yè)務(wù)聯(lián)系。市政配套設(shè)施情況某工業(yè)園擁有11萬伏的供電主網(wǎng)，日供水5萬噸的自來水廠，萬門移動通信、電信、寬帶網(wǎng)絡(luò)、廣電傳媒和多媒體網(wǎng)站覆蓋園區(qū)，商業(yè)、教育、休閑、醫(yī)療衛(wèi)生機構(gòu)完善。項目所在位置土地目前已劃歸某工業(yè)園，已完成控制性詳細規(guī)劃，尚未開發(fā)，屬丘陵地貌，植被以林木和坡田為主。對項目決策及其實施的優(yōu)化提出建議。結(jié)合公司的狀況和項目的特點，探索項目開發(fā)經(jīng)營的可行方式。一、報告編制目的在對項目開發(fā)經(jīng)營環(huán)境進行詳細分析的基礎(chǔ)上，結(jié)合項目所處的區(qū)位環(huán)境，對該地塊的市場價值進行合理的評估。****縣某鎮(zhèn)，****地區(qū)最具發(fā)展?jié)摿Φ牡胤街?。預(yù)計，在今后510年內(nèi)，****印刷行業(yè)將保持15%以上的增長率快速發(fā)展。. 印刷大市場建設(shè)項目可行性研究報告前 言印刷行業(yè)是文化產(chǎn)業(yè)的重要組成部分，是國民經(jīng)濟一個重要部門。隨著****市國民經(jīng)濟的發(fā)展和人民生活水平的不斷提高，各行業(yè)對印刷產(chǎn)品的需求量迅速擴大，印刷行業(yè)已成為****市新的經(jīng)濟增長點。為了實現(xiàn)與本地印刷企業(yè)的充分對接，提高印刷質(zhì)量和效率、降低印刷成本、全面提升****印刷業(yè)的整體競爭力，某商會決定建設(shè)****市印刷大市場，使之成為立足湖南、輻射中部、影響全國，在國際有一定知名度的超大型專業(yè)化印刷市場。本文通過對某工業(yè)園500畝的一地塊的開發(fā)經(jīng)營環(huán)境的市場調(diào)查分析，以及周邊主要同類競爭物業(yè)的比較后，依據(jù)當?shù)氐哪壳笆袌鰻顩r和對未來的預(yù)測，對項目的可行性與開發(fā)經(jīng)營策劃提出初步意見，并結(jié)合項目的特點優(yōu)勢，對項目進行了投資分析、產(chǎn)業(yè)分析、財務(wù)評價和風險分析，以期探討該地塊進行商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的可能性。對項目的可行性與開發(fā)經(jīng)營策劃提出初步意見，并對項目的規(guī)劃設(shè)計、建筑方案設(shè)計、環(huán)境藝術(shù)設(shè)計提出相應(yīng)的建議。對項目進行投資分析和風險分析。二、報告編制依據(jù)三、項目概況地理位置及現(xiàn)狀****市印刷大市場項目位于****縣某鎮(zhèn)長永高速某收費站南側(cè)，距離某機場1公里。項目建設(shè)規(guī)模及建設(shè)內(nèi)容，項目總投資6億元，擬打造成為中南最大的印刷耗材配件交易市場，輻射全國。工業(yè)區(qū)內(nèi)引進企業(yè)享受省單列用地許可優(yōu)惠政策，并享受國家級開發(fā)區(qū)的同等待遇，實行無費區(qū)管理；土地出讓、轉(zhuǎn)讓收益和收取的城鎮(zhèn)國有土地使用費全部用于基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。 市新聞出版局印刷復制業(yè)管理處負責全市印刷復制業(yè)(包括出版物、包裝裝潢印刷品和其他印刷品)的監(jiān)督管理。負責查處和打擊印刷復制經(jīng)營活動中違法違規(guī)行為；指導、協(xié)調(diào)縣（市）、區(qū)新聞出版（文化）部門依法管理印刷復制企業(yè)。某商會某商會創(chuàng)辦于2002年7月18日，現(xiàn)有會員500多位，聯(lián)合了****市4萬多某商人，主要分布在房地產(chǎn)、制造、電器及汽車配件、服裝、小商品、眼鏡、皮革鞋料、印刷、娛樂等200多個行業(yè)。他們有豐富的市場運作經(jīng)驗和雄厚的資本，在房地產(chǎn)、印刷行業(yè)更是獨樹一幟。目前****市印刷行業(yè)整體發(fā)展狀況良好，2007年印刷業(yè)總產(chǎn)值接近45億元，占GDP的比重在2%左右，年增速達到16%。成立****市印刷大市場可有效解決：由于印刷耗材不齊全造成的印刷質(zhì)量下降；由于配件需要國外進口或外地購買而造成的設(shè)備閑置和停產(chǎn)；由于長途運輸、分散采購造成的費工費時；由于信息渠道不暢、技術(shù)更新緩慢造成的發(fā)展阻力等問題，此舉將顯著提高企業(yè)的經(jīng)濟效益、發(fā)展速度和質(zhì)量，增強企業(yè)發(fā)展后勁，加快改變****印刷業(yè)落后、失衡的局面，并將有力提升湖南印刷業(yè)的整體實力。今年是“兩型”社會建設(shè)的開局之年，省市兩級黨委政府高度重視，意義十分重大?！皟尚汀鄙鐣ㄔO(shè)的核心是改革。實施“文化強省（市）”戰(zhàn)略的必然選擇黨的十七大報告提出要堅持社會主義先進文化前進方向，興起社會主義文化建設(shè)新高潮，提高國家軟實力?！边@是“文化強省”這一戰(zhàn)略構(gòu)想首次寫進省黨代會報告，“文化強省”與“經(jīng)濟強省”、“教育強省”一道，已構(gòu)成我省“富民強省”總體戰(zhàn)略的重要組成部分?！?008****市政府工作報告》也明確要加快發(fā)展文化事業(yè)和文化產(chǎn)業(yè)，采取政府引導、市場運作、多元投入、對外引資等方式，把文化產(chǎn)業(yè)作為一項長期性、重要性的工作來抓好。建設(shè)****市印刷大市場就是要在政府政策的引導下，科學規(guī)劃、市場化管理，合理投入，滿足我省印刷業(yè)發(fā)展的需求，促進我省文化事業(yè)的全面繁榮，提升中部印刷業(yè)的影響力。突出發(fā)展優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)集群，改造提升傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)，加快發(fā)展民營經(jīng)濟和中小企業(yè)，突出工業(yè)園區(qū)發(fā)展，推動政策向園區(qū)傾斜、產(chǎn)業(yè)向園區(qū)集聚，形成錯位發(fā)展格局，把工業(yè)園區(qū)建成經(jīng)濟發(fā)展的核心增長極。建設(shè)****市印刷大市場就是要首先和****印刷科技產(chǎn)業(yè)基地形成產(chǎn)業(yè)互補、集約發(fā)展，滿足周邊各類印刷企業(yè)的迫切要求，統(tǒng)籌優(yōu)勢力量，打造完美的印刷產(chǎn)業(yè)集群，形成規(guī)模效應(yīng)和積聚效應(yīng)，推動長株潭乃至整個中部印刷產(chǎn)業(yè)帶的成型，打破長三角、珠三角、環(huán)渤海三大印刷基地三足鼎立的格局，加速湖南省在中部的崛起。2007 年全國(內(nèi)地)印刷業(yè)總產(chǎn)值約4400 億元，****市的印刷產(chǎn)值為45億元左右。區(qū)位優(yōu)勢十分明顯擬建的****市印刷大市場位于某（國際空港）工業(yè)區(qū)，與****印刷科技產(chǎn)業(yè)基地一路之隔。未來****投資15億將某機場航站樓擴建近5倍，****地鐵、武廣專線緊鄰而建，屆時，這里將名副其實的成為我國中部地區(qū)的交通樞紐。項目建成后，****印刷科技產(chǎn)業(yè)基地將借助其優(yōu)越的地理位置和交通環(huán)境，向市場廣闊的中西部地區(qū)輻射，并依靠較低的成本承接東部印刷產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，形成中部明顯的印刷產(chǎn)業(yè)隆起帶。配套設(shè)施比較完善某工業(yè)園擁有11萬伏的供電主網(wǎng)，日供水5萬噸的自來水廠，萬門移動通信、電信、寬帶網(wǎng)絡(luò)、廣電傳媒和多媒體網(wǎng)站覆蓋園區(qū)，商業(yè)、教育、休閑、醫(yī)療衛(wèi)生機構(gòu)完善。自身條件十分突出項目開發(fā)單位—某商會是湖南省第一家異地商會，也是湖南省第一家建立黨組織的商會、第一家省級黨建示范點創(chuàng)建單位。在過去幾年時間里，他們每年都向****市投入了上百億的資金。現(xiàn)在某已經(jīng)成為全國著名的三大印刷基地城市之一，也是最大的印刷設(shè)備、耗材生產(chǎn)基地之一，某人對中國印刷業(yè)的發(fā)展做出了巨大的貢獻。四、主要結(jié)論該項目符合國家產(chǎn)業(yè)政策的發(fā)展方向，加強了印刷產(chǎn)業(yè)的配套和商貿(mào)流通業(yè)的發(fā)展，具有較好的社會效益。項目投產(chǎn)后，能帶動國內(nèi)相關(guān)配套耗材、設(shè)備、配件產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，形成完整的印刷產(chǎn)業(yè)生態(tài)鏈，可為社會經(jīng)濟的發(fā)展增強動力。項目規(guī)劃及投資分配合理。項目租賃、物業(yè)管理等年收入2500萬元，上繳稅金150萬元。上述數(shù)字表明，該項目的經(jīng)濟效益良好，投資回收期短，抗風險能力較強。第二章 房地產(chǎn)投資環(huán)境分析一、基礎(chǔ)環(huán)境分析區(qū)位地理優(yōu)勢分析****縣位于湖南省東部，地處長株潭都市經(jīng)濟圈核心地帶，全縣總面積1997平方公里，總?cè)丝?4萬?？h城星沙與國家級經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)融為一體，經(jīng)濟發(fā)達、環(huán)境優(yōu)美，先后榮獲“全國創(chuàng)建文明小城鎮(zhèn)示范點”、“國家衛(wèi)生鎮(zhèn)”、“首批國家園林縣城”、“全國環(huán)境生態(tài)示范縣”、“聯(lián)合國中國人居環(huán)境范例獎”、“全國環(huán)境優(yōu)美鎮(zhèn)”等多項榮譽，已成為****市2020年310平方公里城市總體規(guī)劃“一主兩次”中的兩個城市次中心之一和****市商業(yè)體系規(guī)劃“一主兩幅”中的兩個商業(yè)副中心之一。航空：湖南唯一的國際機場某機場坐落于縣內(nèi)某鎮(zhèn)，機場已開通國內(nèi)及境外香港、澳門、孟買航線56條。公路：****縣交通發(fā)達，京珠高速、長永高速、機場高速、長株高速及繞城高速縱橫交錯；107國道、319國道、S207穿行其中，全縣“三縱九橫”骨干道路網(wǎng)加以全面拉通，一個以縣城星沙為中心的“10分鐘經(jīng)濟圈”已經(jīng)形成。其工業(yè)小區(qū)位于長永高速、319國道交匯處。中南印刷耗材配件城位于某鎮(zhèn)的中心集鎮(zhèn)，距****火車站15公里、湘江航運碼頭20公里、京珠高速10公里、南連某國際機場。如下圖所示： 圖21 ****市印刷大市場位置示意圖圖22 某（空港）工業(yè)園交通區(qū)位圖圖23 某鎮(zhèn)周邊主要公路交通現(xiàn)狀自然環(huán)境分析1）地形地貌項目處于湘中丘陵盆地向湘北洞庭湖平原的過渡地帶，與向西南延伸的連云山余脈構(gòu)成向西南傾斜；又因受北南兩面的中低山脈向中間傾斜的影響，形成東南北三面高，向西傾斜的地勢。2）地質(zhì)、地震項目區(qū)域地質(zhì)屬元古代地質(zhì)年代，出露巖性為第四紀紅土，成土母質(zhì)為第四紀風化物，在高溫多雨的長期作用下，成土層多為紅色粘性土壤，一般厚度為5～8m，下部為網(wǎng)紋狀不滲水母巖層。根據(jù)《中國地震烈度區(qū)劃圖》，該區(qū)域為地震烈度6度區(qū)?！?，一月平均氣溫4～6℃，七月平均氣溫28～30℃，極端最高氣溫43℃，極端最低氣溫12℃。常年主導風向為WN風，頻率為24％。年均日照