【正文】 作為中部省份，具有承東接西、溝通長江經(jīng)濟(jì)帶和泛珠區(qū)域的樞紐作用。 現(xiàn)在湖南有各種印刷企業(yè)近5000家，從業(yè)人員約8萬，印刷企業(yè)發(fā)展數(shù)是建國初期的17倍，書報(bào)刊印刷能力已是建國初期的160多倍。不但為各出版社多出書打下了基礎(chǔ)。到90年代初期，全省書報(bào)刊排版實(shí)現(xiàn)了激光照排，印刷淘汰了鉛印凸版工藝，裝訂由手工向自動(dòng)化過渡。第二步是到，2020年，實(shí)現(xiàn)從印刷大國到印刷強(qiáng)國的轉(zhuǎn)變，加人世界先進(jìn)印刷國家的行列。中部地區(qū)條件好的城市，將印刷業(yè)列為地區(qū)重點(diǎn)發(fā)展的行業(yè)。 骨干印刷企業(yè)基本建立現(xiàn)代企業(yè)制度，企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)能力得到有效提升，堅(jiān)持以市場(chǎng)為導(dǎo)向，以資本為紐帶，擴(kuò)大生產(chǎn)規(guī)模，提高生產(chǎn)效率，開發(fā)新產(chǎn)品新工藝，開拓市場(chǎng)，形成若干具有相當(dāng)規(guī)模和競(jìng)爭(zhēng)力的印刷企業(yè)集團(tuán)?！笆晃濉逼陂g，我國印刷業(yè)要保持持續(xù)平穩(wěn)較快發(fā)展的態(tài)勢(shì)，努力實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)增長方式的轉(zhuǎn)變，積極開拓國內(nèi)外兩個(gè)市場(chǎng)，增強(qiáng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，成為我國國民經(jīng)濟(jì)重要產(chǎn)業(yè)之一和國際重要的印刷生產(chǎn)基地，為國家經(jīng)濟(jì)、政治和文化各方面的發(fā)展，為構(gòu)建社會(huì)主義和諧社會(huì)做出積極貢獻(xiàn)。建設(shè)現(xiàn)代物流要明確服務(wù)定位、堅(jiān)持服務(wù)方向、加強(qiáng)誠信建設(shè)、打造優(yōu)質(zhì)服務(wù)品牌，圍繞為用戶服務(wù)，在經(jīng)營上要勇于創(chuàng)新、辦出特色，大力加強(qiáng)信息咨詢服務(wù)，加強(qiáng)內(nèi)部科學(xué)管理體系建設(shè)。防止和減少污染是印刷業(yè)今后一項(xiàng)十分重要任務(wù)，要加強(qiáng)無污染、少污染的新型油墨的研究開發(fā)，推廣水性油墨；現(xiàn)有大型骨干印刷企業(yè)必須建立廢氣、廢液回收裝置和各種環(huán)保設(shè)施，嚴(yán)格按環(huán)保要求進(jìn)行企業(yè)改造。將努力建成我國以出版印刷為特色的先進(jìn)生產(chǎn)基地。 3）區(qū)域協(xié)調(diào)。加強(qiáng)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整是印刷業(yè)今后發(fā)展的重要戰(zhàn)略任務(wù)，一方面要通過鼓勵(lì)競(jìng)爭(zhēng)和政策引導(dǎo)，培育一批具有國際競(jìng)爭(zhēng)力的骨干印刷及設(shè)備、器材企業(yè)，到2010年我國約有5~6個(gè)企業(yè)達(dá)到年產(chǎn)值50億元左右；另一方面要促進(jìn)中小企業(yè)向?qū)I(yè)化方向發(fā)展，努力把企業(yè)做專做精，創(chuàng)品牌求實(shí)效，爭(zhēng)取到2010年形成至少10個(gè)在國際上有影響力的著名品牌。 在新技術(shù)的推動(dòng)下，印刷產(chǎn)業(yè)的集約化程度將會(huì)進(jìn)一步提高，印刷企業(yè)經(jīng)營將會(huì)向多元化和專業(yè)化方向發(fā)展，一批規(guī)模更大、集約化程度更高的大型企業(yè)和產(chǎn)業(yè)園區(qū)將會(huì)不斷涌現(xiàn)。紙媒體由于其廉價(jià)、便攜、易讀、柔性等特點(diǎn)，在商業(yè)、包裝印刷領(lǐng)域仍將長期占主導(dǎo)地位，而在信息、新聞以及工具類的印刷和出版領(lǐng)域面臨巨大挑戰(zhàn)，但總體上說，在本世紀(jì)前20年紙媒體仍將會(huì)占有主流地位，傳統(tǒng)媒體和電子媒體將互為補(bǔ)充、融合發(fā)展。采用數(shù)字化技術(shù)內(nèi)容管理，以數(shù)據(jù)庫為基礎(chǔ)，網(wǎng)絡(luò)傳輸為紐帶，各種輸出平臺(tái)為終端，成為現(xiàn)代化印刷生產(chǎn)完整系統(tǒng)。 從鉛排鉛印到照排膠印的轉(zhuǎn)變，是我國第二次印刷技術(shù)革命重要標(biāo)志，印刷產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)了從模擬技術(shù)時(shí)代向模擬與數(shù)字技術(shù)并存時(shí)代的轉(zhuǎn)變。 3）科研開發(fā)基礎(chǔ)比較薄弱，技術(shù)創(chuàng)新后勁不足； 4）改革滯后，印刷市場(chǎng)化進(jìn)展遲緩；尤其是產(chǎn)業(yè)配套不夠充分。在“十一五”規(guī)劃中，國家發(fā)展和改革委員會(huì)提出了一些預(yù)期性目標(biāo)，如到 2010 年，百萬人均年擁有圖書量將達(dá)到186 種， 冊(cè)、 冊(cè)。 長三角、珠三角、京津周邊地區(qū)已經(jīng)形成我國三大印刷中心，特別是珠三角地區(qū)，已經(jīng)占到全國 印刷產(chǎn)值的2／3。成就和問題改革開放以來，我國印刷業(yè)取得了世人矚目的成就，生產(chǎn)總值以年平均兩位數(shù)的速度快速發(fā)展。按照深圳、重慶、廣州、昆明等地的經(jīng)驗(yàn)，機(jī)場(chǎng)沿線發(fā)展是歷史的必然，而且多為新興產(chǎn)業(yè)和高尚住宅為主。分析預(yù)計(jì)，2010年左右，武廣高鐵運(yùn)營后，從****到武漢僅需1小時(shí)，到達(dá)廣州只需3小時(shí)，沿途將影響20余個(gè)城市1億多人口，新火車站大商貿(mào)圈將形成對(duì)外輻射的強(qiáng)大優(yōu)勢(shì)。據(jù)悉，2008年將有27個(gè)新項(xiàng)目上士，總建筑面積將達(dá)230萬余平方米，比去年有大幅增加。從近年的發(fā)展來看，今年底****縣進(jìn)入全國百強(qiáng)縣（市）五十強(qiáng)很有希望?，F(xiàn)代服務(wù)業(yè)和文化產(chǎn)業(yè)也將成為新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)，交通、物流體系將日趨完善和發(fā)達(dá)。新型工業(yè)化依然是****縣經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主要推動(dòng)力，堅(jiān)持走新型工業(yè)化道路，以信息化帶動(dòng)工業(yè)化，以工業(yè)化促進(jìn)信息化，抓住“泛珠三角”區(qū)域合作和沿海地區(qū)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的發(fā)展契機(jī)，以“1＋6＋3”經(jīng)濟(jì)核心圈為載體，全力實(shí)施“1211”工程。詳見下圖：圖24 湖南省高速公路規(guī)劃（部分）示意圖二、****縣宏觀經(jīng)濟(jì)分析2007年****縣GDP完成280億元，連續(xù)4年平均增幅超過17%，人均GDP接近5000美元，比上年凈增8個(gè)億，增幅達(dá)32%，工業(yè)總產(chǎn)值540億元，%，對(duì)GDP的貢獻(xiàn)率達(dá)到70%，繼續(xù)領(lǐng)先于全省各縣（縣級(jí)市）。規(guī)劃建設(shè)東八線北延、春華至干杉連接線、毛塘鋪至春華連接線、星沙至毛塘東連接線、黃興至江背公路、撈刀河?xùn)|大橋，擴(kuò)建開元東路，改造水渡河大橋，與G10繞城高速、京珠外移線（某至集里）、長永高速、機(jī)場(chǎng)高速、S103構(gòu)成“1＋6＋3”經(jīng)濟(jì)核心圈環(huán)線。同時(shí)，還將打通縣城與****市區(qū)對(duì)接的12個(gè)出入通道，建設(shè)城市交通骨架，按縣（區(qū)）城60平方公里規(guī)劃，建設(shè)好東至東十二線，北至濱湖路，南至機(jī)場(chǎng)高速等25條城市主次干道，形成完善的縣城道路網(wǎng)絡(luò)，做大城市規(guī)模。綠地覆蓋率達(dá)40％以上(不含農(nóng)田、菜地)，附近有櫻花溫泉休閑度假村。由于城市的擴(kuò)展，森林植被的縮小，漁塘面積在逐步的萎縮。年相對(duì)溫度81％。3）氣候氣象項(xiàng)目區(qū)域處亞熱帶大陸性季風(fēng)濕潤氣候區(qū)，四季分明，春溫多雨，夏秋多晴，嚴(yán)寒期短，暑熱期長。境內(nèi)山崗、平地相間，海拔高差為30～70m。2003年某鎮(zhèn)榮獲****縣小城鎮(zhèn)建設(shè)一等獎(jiǎng)，某（國際空港）工業(yè)區(qū)榮獲****縣招商引資一等獎(jiǎng)和****市工業(yè)園（區(qū)）唯一一個(gè)建設(shè)一等獎(jiǎng)，今年國家副主席曾慶紅到某鎮(zhèn)視察，給予了很高的評(píng)價(jià)。水運(yùn)：****縣水運(yùn)便利，縣域內(nèi)湘江、瀏陽河通江達(dá)海，縣城星沙距千噸級(jí)深水碼頭霞凝新港僅10公里。作為湖南省會(huì)****市的近郊縣，從東、南、北三面環(huán)繞****市區(qū)，并以十二個(gè)現(xiàn)代化交通接口與之緊緊相連，區(qū)位、交通優(yōu)勢(shì)極為明顯。項(xiàng)目帶動(dòng)市場(chǎng)經(jīng)營總收入可望達(dá)到每年20億元左右。本項(xiàng)目的開發(fā)單位——某商會(huì)在印刷行業(yè)以及房地產(chǎn)領(lǐng)域經(jīng)驗(yàn)豐富，具有順利實(shí)施本項(xiàng)目的技術(shù)保證。某人經(jīng)營印刷行業(yè)有著豐富的經(jīng)驗(yàn)、雄厚的資金、先進(jìn)的理念、科學(xué)的模式，某商會(huì)開發(fā)****市印刷大市場(chǎng)一定會(huì)非常成功。****市某商會(huì)團(tuán)結(jié)了在****的4萬多某人，涉及了100多個(gè)行業(yè)。土地儲(chǔ)備空間較大項(xiàng)目所在位置的土地已經(jīng)完成控制性詳細(xì)規(guī)劃，面積在1200畝左右，尚未開發(fā)，屬于微丘陵地貌，地勢(shì)較為平坦，植被多以雜草灌木為主，有少量耕地，周邊居民很少，具備開展大規(guī)模建設(shè)的土地空間。項(xiàng)目位于湖南省會(huì)****市東郊，距市區(qū)20公里、某國際機(jī)場(chǎng)1公里左右，毗鄰國家級(jí)****經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，長永高速、機(jī)場(chǎng)高速、珠黃高速及國、省道等交通要塞與區(qū)內(nèi)主干道交織成網(wǎng)，交通優(yōu)勢(shì)十分明顯。三、項(xiàng)目可行性分析與評(píng)價(jià)產(chǎn)業(yè)規(guī)模比較可觀在美國，印刷業(yè)的年產(chǎn)值在全國各行業(yè)中排行第三；在香港，印刷業(yè)是第三大支柱產(chǎn)業(yè)，從業(yè)人數(shù)位居各行業(yè)第一；在我國內(nèi)地，北京、上海、安徽、浙江、廣東、江西等省市相繼把印刷業(yè)定為支柱產(chǎn)業(yè)，印刷業(yè)的發(fā)展空間非常大。推進(jìn)新型工業(yè)化、發(fā)展生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)的重大舉措“興工強(qiáng)市”是****經(jīng)濟(jì)發(fā)展的核心戰(zhàn)略，新型工業(yè)化是****經(jīng)濟(jì)發(fā)展的第一推動(dòng)力。市委、市政府提出率先建設(shè)文化強(qiáng)市的戰(zhàn)略目標(biāo)，全力打造“文化名城、休閑之都、創(chuàng)意中心”。建設(shè)中部最大的專業(yè)印刷市場(chǎng)可加快本地印刷產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和增長方式轉(zhuǎn)變，合理資源配置，填補(bǔ)市場(chǎng)空白，革新發(fā)展模式，構(gòu)建印刷業(yè)發(fā)展一體化格局，破解制約本地印刷經(jīng)濟(jì)發(fā)展的瓶頸，摸索出一條適合中部印刷業(yè)發(fā)展的特色之路，是促進(jìn)“兩型”社會(huì)建設(shè)的重要舉措和滿足“兩型”社會(huì)發(fā)展的迫切需要。建設(shè)“兩型”社會(huì)的迫切需要去年，長株潭城市群獲批“兩型”社會(huì)建設(shè)綜合配套改革試驗(yàn)區(qū)，這是國家促進(jìn)東中西互動(dòng)和中部地區(qū)崛起的重大戰(zhàn)略布局。 　二、項(xiàng)目建設(shè)的必要性落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀必然要求十六屆六中全會(huì)以來，黨和各級(jí)政府一再強(qiáng)調(diào)，解決我國經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展中存在的諸多問題，關(guān)鍵在于樹立和落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀，必須著力提高經(jīng)濟(jì)增長的質(zhì)量和效益，努力實(shí)現(xiàn)速度和結(jié)構(gòu)、質(zhì)量、效益相統(tǒng)一，不斷保護(hù)和增強(qiáng)發(fā)展的可持續(xù)性。聯(lián)系市印刷協(xié)會(huì)的工作。主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)序號(hào)指標(biāo)名稱單位指標(biāo)備注1占地總面積m23299632凈用地面積m22811553總建筑面積m2其中：培訓(xùn)中心m2研發(fā)中心m2產(chǎn)品展示中心m27大交易區(qū)m288416商務(wù)休閑區(qū)m233271物流配套區(qū)m2401764容積率5建筑密度%6綠化面積%圖11 項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)第一章 概述一、項(xiàng)目組織、建設(shè)單位介紹項(xiàng)目總指導(dǎo)： 市委宣傳部文化產(chǎn)業(yè)發(fā)展辦公室 項(xiàng)目協(xié)調(diào)： 市新聞出版局印刷復(fù)制業(yè)管理處項(xiàng)目開發(fā)：某商會(huì) 市委宣傳部文化產(chǎn)業(yè)發(fā)展辦公室負(fù)責(zé)對(duì)全市文化藝術(shù)工作進(jìn)行指導(dǎo)和協(xié)調(diào)，宏觀指導(dǎo)文化市場(chǎng)管理工作；參與組織重大的文藝創(chuàng)作、文藝生產(chǎn)和全市群眾性文化藝術(shù)活動(dòng)，負(fù)責(zé)與市政府有關(guān)文化文物藝術(shù)部門和市文聯(lián)、市作協(xié)的業(yè)務(wù)聯(lián)系。項(xiàng)目所在位置土地目前已劃歸某工業(yè)園，已完成控制性詳細(xì)規(guī)劃，尚未開發(fā)，屬丘陵地貌，植被以林木和坡田為主。結(jié)合公司的狀況和項(xiàng)目的特點(diǎn)，探索項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營的可行方式。****縣某鎮(zhèn)，****地區(qū)最具發(fā)展?jié)摿Φ牡胤街弧? 印刷大市場(chǎng)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告前 言印刷行業(yè)是文化產(chǎn)業(yè)的重要組成部分，是國民經(jīng)濟(jì)一個(gè)重要部門。為了實(shí)現(xiàn)與本地印刷企業(yè)的充分對(duì)接，提高印刷質(zhì)量和效率、降低印刷成本、全面提升****印刷業(yè)的整體競(jìng)爭(zhēng)力，某商會(huì)決定建設(shè)****市印刷大市場(chǎng)，使之成為立足湖南、輻射中部、影響全國，在國際有一定知名度的超大型專業(yè)化印刷市場(chǎng)。對(duì)項(xiàng)目的可行性與開發(fā)經(jīng)營策劃提出初步意見，并對(duì)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑方案設(shè)計(jì)、環(huán)境藝術(shù)設(shè)計(jì)提出相應(yīng)的建議。二、報(bào)告編制依據(jù)三、項(xiàng)目概況地理位置及現(xiàn)狀****市印刷大市場(chǎng)項(xiàng)目位于****縣某鎮(zhèn)長永高速某收費(fèi)站南側(cè)，距離某機(jī)場(chǎng)1公里。工業(yè)區(qū)內(nèi)引進(jìn)企業(yè)享受省單列用地許可優(yōu)惠政策，并享受國家級(jí)開發(fā)區(qū)的同等待遇，實(shí)行無費(fèi)區(qū)管理；土地出讓、轉(zhuǎn)讓收益和收取的城鎮(zhèn)國有土地使用費(fèi)全部用于基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。負(fù)責(zé)查處和打擊印刷復(fù)制經(jīng)營活動(dòng)中違法違規(guī)行為；指導(dǎo)、協(xié)調(diào)縣（市）、區(qū)新聞出版（文化）部門依法管理印刷復(fù)制企業(yè)。他們有豐富的市場(chǎng)運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)和雄厚的資本，在房地產(chǎn)、印刷行業(yè)更是獨(dú)樹一幟。成立****市印刷大市場(chǎng)可有效解決：由于印刷耗材不齊全造成的印刷質(zhì)量下降；由于配件需要國外進(jìn)口或外地購買而造成的設(shè)備閑置和停產(chǎn)；由于長途運(yùn)輸、分散采購造成的費(fèi)工費(fèi)時(shí)；由于信息渠道不暢、技術(shù)更新緩慢造成的發(fā)展阻力等問題，此舉將顯著提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益、發(fā)展速度和質(zhì)量，增強(qiáng)企業(yè)發(fā)展后勁，加快改變****印刷業(yè)落后、失衡的局面，并將有力提升湖南印刷業(yè)的整體實(shí)力?！皟尚汀鄙鐣?huì)建設(shè)的核心是改革?！边@是“文化強(qiáng)省”這一戰(zhàn)略構(gòu)想首次寫進(jìn)省黨代會(huì)報(bào)告，“文化強(qiáng)省”與“經(jīng)濟(jì)強(qiáng)省”、“教育強(qiáng)省”一道，已構(gòu)成我省“富民強(qiáng)省”總體戰(zhàn)略的重要組成部分。建設(shè)****市印刷大市場(chǎng)就是要在政府政策的引導(dǎo)下，科學(xué)規(guī)劃、市場(chǎng)化管理，合理投入，滿足我省印刷業(yè)發(fā)展的需求，促進(jìn)我省文化事業(yè)的全面繁榮，提升中部印刷業(yè)的影響力。建設(shè)****市印刷大市場(chǎng)就是要首先和****印刷科技產(chǎn)業(yè)基地形成產(chǎn)業(yè)互補(bǔ)、集約發(fā)展，滿足周邊各類印刷企業(yè)的迫切要求，統(tǒng)籌優(yōu)勢(shì)力量，打造完美的印刷產(chǎn)業(yè)集群，形成規(guī)模效應(yīng)和積聚效應(yīng)，推動(dòng)長株潭乃至整個(gè)中部印刷產(chǎn)業(yè)帶的成型，打破長三角、珠三角、環(huán)渤海三大印刷基地三足鼎立的格局，加速湖南省在中部的崛起。區(qū)位優(yōu)勢(shì)十分明顯擬建的****市印刷大市場(chǎng)位于某（國際空港）工業(yè)區(qū)，與****印刷科技產(chǎn)業(yè)基地一路之隔。項(xiàng)目建成后，****印刷科技產(chǎn)業(yè)基地將借助其優(yōu)越的地理位置和交通環(huán)境，向市場(chǎng)廣闊的中西部地區(qū)輻射，并依靠較低的成本承接?xùn)|部印刷產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，形成中部明顯的印刷產(chǎn)業(yè)隆起帶。自身?xiàng)l件十分突出項(xiàng)目開發(fā)單位—某商會(huì)是湖南省第一家異地商會(huì)，也是湖南省第一家建立黨組織的商會(huì)、第一家省級(jí)黨建示范點(diǎn)創(chuàng)建單位?，F(xiàn)在某已經(jīng)成為全國著名的三大印刷基地城市之一，也是最大的印刷設(shè)備、耗材生產(chǎn)基地之一，某人對(duì)中國印刷業(yè)的發(fā)展做出了巨大的貢獻(xiàn)。項(xiàng)目投產(chǎn)后，能帶動(dòng)國內(nèi)相關(guān)配套耗材、設(shè)備、配件產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，形成完整的印刷產(chǎn)業(yè)生態(tài)鏈，可為社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展增強(qiáng)動(dòng)力。項(xiàng)目租賃、物業(yè)管理等年收入2500萬元，上繳稅金150萬元。第二章 房地產(chǎn)投資環(huán)境分析一、基礎(chǔ)環(huán)境分析區(qū)位地理優(yōu)勢(shì)分析****縣位于湖南省東部，地處長株潭都市經(jīng)濟(jì)圈核心地帶，全縣總面積1997平方公里，總?cè)丝?4萬。航空：湖南唯一的國際機(jī)場(chǎng)某機(jī)場(chǎng)坐落于縣內(nèi)某鎮(zhèn)，機(jī)場(chǎng)已開通國內(nèi)及境外香港、澳門、孟買航線56條。其工業(yè)小區(qū)位于長永高速、319國道交匯處。如下圖所示： 圖21 ****市印刷大市場(chǎng)位置示意圖圖22 某（空港）工業(yè)園交通區(qū)位圖圖23 某鎮(zhèn)周邊主要公路交通現(xiàn)狀自然環(huán)境分析1）地形地貌項(xiàng)目處于湘中丘陵盆地向湘北洞庭湖平原的過渡地帶，與向西南延伸的連云山余脈構(gòu)成向西南傾斜；又因受北南兩面的中低山脈向中間傾斜的影響，形成東南北三面高，向西傾斜的地勢(shì)。根據(jù)《中國地震烈度區(qū)劃圖》，該區(qū)域?yàn)榈卣鹆叶?度區(qū)。常年主導(dǎo)風(fēng)向?yàn)閃N風(fēng)，頻率為24％。既是農(nóng)業(yè)生產(chǎn)漁業(yè)養(yǎng)殖的主要水源，又是地表徑流、生活污水的排污渠道。境內(nèi)無重要的野生動(dòng)物，以家禽家畜為主。強(qiáng)化園區(qū)集聚效應(yīng)，提高自主創(chuàng)新能力。改造完善S103（朱家橋——江背）、金五線、八清線、暮石線，構(gòu)成國道、省道、縣道“九縱十二橫”的主干路網(wǎng)。