【正文】 區(qū)還有些新盤供你選擇。萬松名門是否會(huì)像當(dāng)年的同成廣場(chǎng)再領(lǐng)樓市風(fēng)騷，成為今年市場(chǎng)的一大懸念 。國(guó)際，依舊保持良好的銷售態(tài)勢(shì)。 青年路沿線今年較為突出，該區(qū)域受西北湖板塊的輻射，使得房地產(chǎn)開發(fā)日漸活躍。此地段的金色雅園一期項(xiàng)目近 1000 套住房，從2021 年 9 月底投放市場(chǎng)以來，取得了 90％的銷售率，幾近尾盤。但隨著 “城市之光 ”、 “東方豪園 ”等項(xiàng)目的 推出，又會(huì)給該區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)注入新的活力。 根據(jù)一季度武房指數(shù)分析報(bào)告，西北湖板塊在售樓盤除福星 外地物業(yè)管理公司主要以顧問形式通過輸出技術(shù)與管理思維來進(jìn)行物業(yè)管理，特 別 以 香港未加工戴德梁行、 深圳中航、中海、 金 地為代表的物業(yè)管理公司，將給武漢物業(yè)管理帶來更加規(guī)范、更加成熟的管理新體系，這些知名物業(yè)管理公司的進(jìn)入不僅帶來了其先進(jìn)的物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)，也為武漢物業(yè)管理水平的提高起到一定的促進(jìn)作用 。由此直接導(dǎo)致外地物業(yè)管理公司紛紛進(jìn)駐武漢物業(yè)管理市場(chǎng)，從而提高了武漢物業(yè)管理的整體水平。 物業(yè)管理格局悄然變化 。 小高層樓盤明顯增加 。青山鶴園 5 小區(qū)也給一向低迷的青山區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)注入一劑強(qiáng)心劑。 （二）武漢市 微觀市場(chǎng)特點(diǎn) 分析 銷售熱點(diǎn)地區(qū)趨向集中 。開發(fā)商的準(zhǔn)入門檻逐漸抬高，房地產(chǎn)開發(fā)更趨向于資金密集型、規(guī)模化發(fā)展。 房地產(chǎn)市場(chǎng)將更 加規(guī)范地發(fā)展。 “中國(guó)光谷 ”、 “沌口開發(fā)區(qū) ” 4 等經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的發(fā)展將吸引更多的海內(nèi)外資金、企業(yè)和人才進(jìn)入武漢，有利于房地產(chǎn)投資和消費(fèi)的進(jìn)一步擴(kuò)張。 總體來看武漢市房地產(chǎn)市場(chǎng)在發(fā)展中日趨成熟，已初步形成了一個(gè)適合于產(chǎn)業(yè)成長(zhǎng)的房地產(chǎn)市場(chǎng)體系，市場(chǎng)供需調(diào)節(jié)的能力逐步增強(qiáng)，為向更高層次發(fā)展奠定了基礎(chǔ)。據(jù)統(tǒng)計(jì)已有數(shù)十家外資和國(guó)內(nèi)數(shù)十家著名的中介服務(wù)機(jī)構(gòu)進(jìn)入我市，給武 漢房地產(chǎn)一、二級(jí)市場(chǎng)注入了新的活力。 房地產(chǎn)中介服務(wù)是房地產(chǎn)市場(chǎng)快速發(fā)展思維需要，它是與國(guó)際接軌的象征，在房地產(chǎn)買賣交易活動(dòng)中需要專門知識(shí)的相助，即 “專業(yè)人做專業(yè)事 ”。今后，資金、技術(shù)、人才的規(guī)?；瘍?yōu)勢(shì)將在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中為大型企業(yè)爭(zhēng)取到更大的市場(chǎng)份額，小型企業(yè)的生存面臨極大的挑戰(zhàn)。今年 1 到 5 月份，全市共引進(jìn)國(guó)內(nèi)外房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)38 家。據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，綜合實(shí)力十強(qiáng)企業(yè)已占整個(gè)武漢市房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)份額的 1/3 強(qiáng)，且這個(gè)比例還將增大。 大型開發(fā)企業(yè)占領(lǐng)相當(dāng)?shù)氖袌?chǎng)份額，小型開發(fā)企業(yè)舉步為艱 。 隨著全市二級(jí)市場(chǎng)的放開，特別是銀行貸款利率的下降、房屋交易手續(xù)費(fèi)下調(diào)和運(yùn)行程序的簡(jiǎn)化，全市存量房市場(chǎng)、房屋租賃市場(chǎng)與以前相比表現(xiàn)得較為活躍。它將使開發(fā)形成郊區(qū)化，城市規(guī)模急劇擴(kuò)張，土地資源浪費(fèi)，而中心舊城區(qū)卻得不到改造，出現(xiàn)周邊新、中間舊的不協(xié)調(diào)景觀，影響了城市的協(xié)調(diào)發(fā)展和城市功能的提升。這五個(gè)地塊處在漢口、漢陽、武昌的城鄉(xiāng)結(jié)合部。其中經(jīng)濟(jì)房完成投資 億元，占 %；住宅開發(fā)完成投資 億元，同比增長(zhǎng) ％，占總投資 ％。其特點(diǎn)是： 2 一級(jí)市場(chǎng)投資穩(wěn)步增長(zhǎng)，開發(fā)區(qū)域更為集中 。 1 紅日大廈 項(xiàng)目營(yíng)銷推廣策劃報(bào)告 引言 項(xiàng)目營(yíng)銷策劃在房地產(chǎn)全程營(yíng)銷過程中居于“ 承先 ”（產(chǎn)品概念提煉與規(guī)劃建筑設(shè)計(jì)）“ 啟后 ”（項(xiàng)目入市銷售）之重要地位，肩負(fù)著將發(fā)展商的產(chǎn)品相關(guān)信息“合理、有效、快捷”傳遞至“目標(biāo)消費(fèi)者”并貫以切合消費(fèi)心理的“描述”，從而縮短生產(chǎn)向銷售“驚險(xiǎn)一跳”的寶貴時(shí)間之重任。 一、市場(chǎng)背景分析 （一）武漢市 宏觀市場(chǎng)概況分析 近年 來武漢市房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出積極穩(wěn)定的發(fā)展態(tài)勢(shì)，投資與消費(fèi)同步增長(zhǎng)；供應(yīng)量與需求量基本平衡，且供應(yīng)略大于需求；市場(chǎng)規(guī)模穩(wěn)步放大，市場(chǎng)結(jié)構(gòu)繼續(xù)改善；初步形成了增量與存量 聯(lián)動(dòng)、銷售與租賃并舉的市場(chǎng)格局。 截止去年第四季度 全市房地產(chǎn)開發(fā)累計(jì)完成投資 億元，同比增長(zhǎng) %。目前我市的大型樓盤項(xiàng)目主要集中在 “三區(qū)五片 ”，其中漢口主要集中在后湖與金銀湖地區(qū)，總建筑規(guī)模達(dá) 1777 萬平方米；武昌主要集中在南湖、楚雄大道以南東湖高新技術(shù)開發(fā)區(qū)與徐東中北路一帶，總建筑規(guī)模 840 萬平方米；漢陽主要集中在沌 口開發(fā)區(qū)，建筑規(guī)模也達(dá)到了 322 萬平方米。從分布情況看，武漢的城市空心化趨勢(shì)越來越明顯。 二級(jí)市場(chǎng)成交量持續(xù)放大，市場(chǎng)日漸活躍 。據(jù)統(tǒng)計(jì)：僅 6 月至 7 月，各中心城區(qū)的二手 房成交量已成倍增長(zhǎng)。 3 隨著今年國(guó)家進(jìn)一步強(qiáng)化土地供應(yīng)政策和對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)管力度，一些小型開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)處境艱難，一批實(shí)力雄厚的大型開發(fā)企業(yè)占據(jù)了房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)的主導(dǎo)地位。同時(shí)，一批外省及國(guó)外企業(yè)也進(jìn)入了武漢的房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)。這些企業(yè)擁有雄厚的資金實(shí)力、良好的管理水平和先進(jìn)的開發(fā)思維，無疑會(huì)加劇我市 房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)。 房地產(chǎn)對(duì)中介服務(wù)營(yíng)銷策劃的方式有較大突破 。目前，我市房地產(chǎn)中介服務(wù)代理業(yè)務(wù)發(fā)展迅速，上半年，每周數(shù)十家申報(bào)的速度發(fā)展，給市場(chǎng)帶來了新的營(yíng)銷思維策劃，營(yíng)銷理念和代理銷售等新觀念。它既促進(jìn)了我市房地產(chǎn)一、二級(jí)市場(chǎng)的快速健康發(fā)展，同時(shí)又在推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷體系的發(fā)育和發(fā)展中起到不可替代作用。今后武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)新一輪發(fā)展主要依托于兩方面的有利因素和克服兩方面不利因素： 有利因素方面 ： ① 逐步轉(zhuǎn)好的宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)為房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展創(chuàng)造了良好的外部環(huán)境，大規(guī)模城市基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)以及輕軌、過江隧道的開發(fā)，將會(huì)進(jìn)一步推 動(dòng)我市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展； ② 城市綜合競(jìng)爭(zhēng)力的不斷增強(qiáng)，投資環(huán)境的不斷改善。 不利因素方面 ： ① 武漢相對(duì)較低的商品房?jī)r(jià)格，限制了二級(jí)市場(chǎng)，而二級(jí)市場(chǎng)的增長(zhǎng)趨勢(shì)又急需良好的市場(chǎng)需求量和政策的扶持，與上海、南京、南昌等二級(jí)市場(chǎng)運(yùn)行順暢的地區(qū)相比，武漢還存在一定的差距； ② 二級(jí)市場(chǎng)的存量房交易、使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的政策拓寬、交易貸款、辦證程序較為繁瑣，運(yùn)作周期長(zhǎng)，抑制了市場(chǎng)的有效流通。 2021 年國(guó)土資源部發(fā)布了《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定》，從 2021 年 7 月 1 日起商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等各類經(jīng)營(yíng)性用地必須以招標(biāo)拍賣和掛牌方式出讓。 2021 年國(guó)家整頓房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)秩序的工作大規(guī)模展開，中國(guó)人民銀行檢查地產(chǎn)信貸規(guī)定的出臺(tái)及最高人民法院關(guān)于商品房買賣合同的司法解釋的實(shí)施，更進(jìn)一步加快了全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的規(guī)范化發(fā)展。 從地理位置來看，城市周 邊地區(qū)和城郊結(jié)合區(qū)域成為上半年的銷售熱點(diǎn)區(qū)域， 去年 上半年武漢樓市分別展現(xiàn)出金銀湖地區(qū)、后湖地區(qū)、光谷地區(qū)、武青三干道等四大熱銷區(qū)域，而傳統(tǒng)熱點(diǎn)地區(qū)南湖地區(qū)、徐東地區(qū)、沌口經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的表現(xiàn)也緊跟而上。城市周邊地區(qū)和城郊結(jié)合部由于其區(qū)域環(huán)境、道路情況都得到了較大的改善，在銷量上明顯高于中心地區(qū)，其中金銀湖區(qū)域的常青花園、萬科四季花城、戀湖花園銷售格外突出。 據(jù)統(tǒng)計(jì)，全市已推出小高層的樓盤占同期全市推盤量的 43%，可以看出小高層 樓盤有逐步改變多層樓盤占主導(dǎo)地位的格局趨勢(shì)，這主要是由于小高層的樓盤帶電梯，避免了多層要上樓的麻煩，同時(shí)與高層建筑比較又有通風(fēng)采光好，戶型結(jié)構(gòu)好，有效使用面積多等優(yōu)勢(shì)，加上城市征地費(fèi)用的明顯上升，投資建設(shè)多層住宅難以保證開發(fā)企業(yè)獲得較好的利潤(rùn)，小高層樓盤明顯增多成為本季度的新變化。 提高服務(wù)品質(zhì)特別是物業(yè)管理水平逐漸為開發(fā)商所認(rèn)可。從全市住宅物業(yè)管理分布來看，外地物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)本地物業(yè)項(xiàng)目的 物業(yè)管理占 29%，由武漢本地物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)物業(yè)項(xiàng)目的物業(yè)管理占 37%，而開發(fā)商所屬的物業(yè)公司 對(duì)自身開發(fā) 物業(yè)項(xiàng)目的物業(yè)管理比重下降為 34%。 6 （三）漢口地區(qū)市場(chǎng)概況 江漢