【正文】 以作為有特色的休閑步道！2 號(hào)樓和 3 號(hào)樓之間相對私密性較強(qiáng)，項(xiàng)目樓間距 米,留寬 68 米通道,2 號(hào)樓背面可做休閑健身小廣場，健身器材要求新穎、實(shí)用。由于 1 號(hào)樓和 2 號(hào)樓單元門均在主通道兩側(cè)，所以在可在單元門兩側(cè)位置做精致型單位小品綠化。如此一來也不會(huì)影響小區(qū)的整體品質(zhì)。本項(xiàng)目住宅戶數(shù)較少（90 戶） ，且戶型多為中小戶型，購買客戶以中產(chǎn)階層為主，所以無需營建車庫，可在各棟底層之間的中庭設(shè)置部分停車位，此車位可售可租。就本案整體規(guī)劃建議如下：項(xiàng)目共由三棟五層住宅樓加三層沿街商鋪組成（從北到南暫訂為 3號(hào)樓） ，1 號(hào)樓為南向樓梯，3 號(hào)樓為北向樓梯?！?】項(xiàng)目規(guī)劃建議由于本項(xiàng)目地塊較小，且形狀不規(guī)則，無法作出像市場上其他大型項(xiàng)目那樣的整體規(guī)劃，所以在項(xiàng)目規(guī)劃方面應(yīng)該區(qū)別于目前市場上的各種景觀概念和形象，創(chuàng)造出一個(gè)休閑、精致、時(shí)尚、品味的人文社區(qū)。根據(jù)市場篇內(nèi)區(qū)域價(jià)格的分析（項(xiàng)目周邊小區(qū)的銷售均價(jià)在 1350 元/㎡以上）以及項(xiàng)目的整體品質(zhì)，得出本案的均價(jià)應(yīng)略高于整體區(qū)域均價(jià)，但考慮到本案項(xiàng)目較小，整體競爭力無法與大型樓盤相抗衡，所以本案價(jià)格建議實(shí)行低開高走的原則。品味、品質(zhì)將取代價(jià)格成為此類產(chǎn)品的核心價(jià)值及關(guān)注點(diǎn)?！　　?】目標(biāo)消費(fèi)群的行為特征◎ 消費(fèi)者的購買行為特征本類消費(fèi)者都存在比較獨(dú)到的思想觀念，并不等同于一般的消費(fèi)者，不會(huì)被大眾型的消費(fèi)趨勢所引導(dǎo)，尤其是在購買大宗物品上更是精益求精。由此可以得出：7主體年齡分布在 28—45 歲之間，并形成年齡逐漸趨低的趨勢?！?消費(fèi)者年齡特征分析：從目標(biāo)客戶的層面分析，作為新生代中產(chǎn)階級(jí)的主力，除了擁有豐厚的家庭經(jīng)濟(jì)背景的人群。經(jīng)營管理領(lǐng)域：職業(yè)經(jīng)理人，管理顧問，專業(yè)代理，高級(jí)營銷人員。這部分人并不是單單是純粹的有錢人，但他們肯定懂得享受生活；這部分人并沒有一個(gè)固定的劃分界限，他們分布于各個(gè)階層從事著各種職業(yè)。年輕、并處于事業(yè)的上升期。二、目標(biāo)市場定位本項(xiàng)目的目標(biāo)市場定位是指市場定位研究的結(jié)論，即對目標(biāo)市場的精確描述，包括以下內(nèi)容：　　【1】目標(biāo)消費(fèi)群屬性根據(jù)本案目前所掌握的基本資料，依據(jù)市場的需求，得出本案客源層的定位為：事業(yè)穩(wěn)定，具備一定生活閱歷和能接受新鮮事物的新中產(chǎn)階級(jí)6通過完善的市場調(diào)查，并分析目前臨清房地產(chǎn)住宅市場的總體走向，我們可以發(fā)現(xiàn)市場上所有的項(xiàng)目均覆蓋了所有的可能存在的目標(biāo)客戶，同樣以廣而泛的銷售目標(biāo)進(jìn)行推進(jìn)，并沒有針對某個(gè)特定的目標(biāo)群體推出相應(yīng)的項(xiàng)目，所以我們項(xiàng)目可抓住現(xiàn)階段的市場空白點(diǎn)對目標(biāo)消費(fèi)群進(jìn)行精確界定，抓住典型的目標(biāo)消費(fèi)群體特征。所以本案的出現(xiàn)將會(huì)是一種“現(xiàn)象” ，一種標(biāo)志著區(qū)別于大同的生活新現(xiàn)象?！?】樓盤的均好性雖然能增強(qiáng)市場競爭力，但本案規(guī)模較小，沒有大盤所帶來的的居住氛圍，所以將會(huì)給今后推廣帶來一定的抗性?！?】期房給人一種不真實(shí)感，對交房日期和質(zhì)量無信心，流失了一部分急需現(xiàn)房的客戶?！?】均好性住宅小區(qū)能增強(qiáng)市場競爭力?！?】雖然綠化規(guī)模較小，但是在細(xì)節(jié)上有很大潛力可以挖掘。機(jī) 會(huì) 點(diǎn) 問 題 點(diǎn)【1】良好的地理位置，將吸引各方客戶，小區(qū)內(nèi)房源前后均有造型別致的綠化景觀?！?】小區(qū)內(nèi)無法做到人車分流?！?】小區(qū)規(guī)模小，無法形成大盤效應(yīng)?！?】距離運(yùn)河文化廣場較近，休閑方便；周邊學(xué)校、銀行、便利店等生活配套設(shè)施齊全。短期內(nèi)周邊無同類競爭樓盤?！?】定位理念超前，產(chǎn)品設(shè)計(jì)趨于人性化。由草皮、灌木、喬木、鮮花、雕塑小品組成的生態(tài)環(huán)境景觀。創(chuàng)造老人、兒童活動(dòng)的休閑場、亭、廊，結(jié)合觀景的健身漫步道，晨鍛煉場所，兒童游戲場等。因此，良好的小區(qū)環(huán)境應(yīng)包含如下幾個(gè)方面：為小區(qū)內(nèi)住戶的日常生活所需而設(shè)置的設(shè)施。因此，住宅的需求是多層次、多元化、多樣化的。中華民族歷來非常重視人與居住的關(guān)系，中國民居在天人合一哲理的影響下，從聚落選址、總體布局、室內(nèi)外環(huán)境設(shè)計(jì)、陳設(shè)及取材、營造技術(shù)，均充滿了以人為本的人居建設(shè)精神，從而涉及到住宅面積、住宅功能、住宅的設(shè)施、住宅安全性能。住家普遍喜歡就近醫(yī)療保健、教育設(shè)施、公共園林、商業(yè)區(qū)，但不喜歡靠近商務(wù)區(qū)和大型娛樂設(shè)施區(qū)居住。1臨清市萬嘉城市建設(shè)綜合開發(fā)有限公司“鋒尚 90”營銷推廣方案（暫定案名）序 言【1】住宅的 區(qū)位【2】人 居建設(shè)【3】住宅小區(qū) 的環(huán)境壹、樓盤 分析貳 、項(xiàng)目 整體 定位 【1】項(xiàng) 目定位【2】 目標(biāo) 市場定位【3】三、本案均價(jià)定位叁、項(xiàng)目規(guī)劃及 建設(shè) 建議【1】項(xiàng)目規(guī) 劃建議【2】項(xiàng)目立面 建議【3】建材及裝修 標(biāo)準(zhǔn)建議【4】園林 建議肆、項(xiàng)目物業(yè)管理 及配套 服務(wù)建議伍、項(xiàng)目整體銷售策略【1】銷售策略【2】銷售計(jì)劃陸、項(xiàng)目企 劃建議【1】市場形象定位【2】市場訴求定位【3】產(chǎn)品與價(jià)值取向【4】企劃總精神【5】案名建議【6】項(xiàng)目營銷推 廣建議附言2序 言商品住宅前期策劃，就其整體來說應(yīng)體現(xiàn)三大方面：一、住宅的區(qū)位(地段)它包含著地區(qū)的交通出行的可達(dá)性，周邊區(qū)域規(guī)劃的屬性，就近居住區(qū)的品格，居民生活、購物的便易程度，幼兒、學(xué)生就托入學(xué)的安全與方便，醫(yī)療保健的設(shè)施狀況，老年生活的安定、休閑，周圍環(huán)境的清潔、塵埃、噪聲等影響，以及住宅區(qū)域的自我實(shí)現(xiàn)、自我價(jià)值的體現(xiàn)等諸多方面。就臨清市場來說，絕大多數(shù)市民的交通出行工具以自行車及摩托車為主，占到了 80%以上，從居住點(diǎn)到主要活動(dòng)地點(diǎn)的最佳出行時(shí)間為 1020 分鐘。二、人居建設(shè)伴隨著新的科學(xué)技術(shù)的發(fā)展和家庭的生活方式向現(xiàn)代型演變，既而以信息技術(shù)為工具而產(chǎn)生的居家工作、居家購物、遠(yuǎn)程醫(yī)療、遠(yuǎn)程教育并隨之而來的家庭勞務(wù)社會(huì)化、家庭觀念開放化、家庭閑暇情趣化將是今后居住小區(qū)、住宅變革的一個(gè)重要因素。住宅一般的要求是安全、舒適，但高檔次的住宅，還注重精神3上、藝術(shù)上、價(jià)值體現(xiàn)上的要求。三、住宅小區(qū)的環(huán)境這已引起人們的關(guān)注與重視，也是近年來商品房的開發(fā)熱點(diǎn)，小區(qū)的環(huán)境包含的內(nèi)涵很多，其中設(shè)計(jì)人們生活的方便、安全；環(huán)境景觀的優(yōu)美；創(chuàng)造人們交往的環(huán)境空間以及環(huán)境的生態(tài)價(jià)值。保障小區(qū)兒童、老人、行人的行走安全以及心理安全因素而有良好交通組織。滿足休息日活動(dòng)的小型廣場、大面積草皮、點(diǎn)式樹林。 4壹、樓盤分析※項(xiàng)目優(yōu)劣分析優(yōu) 勢 劣 勢【1】據(jù)臨清規(guī)劃資料顯示，城市發(fā)展主方向在東南片區(qū)，本項(xiàng)目地處新城地帶，極具發(fā)展?jié)摿?。戶型設(shè)計(jì)緊緊抓住市場空白點(diǎn)主力房型設(shè)計(jì)合理，主力面積適中?！?】立面設(shè)計(jì)富有韻律感?！?】緊臨城市主干道，出行方便【6】智能小區(qū)一卡通運(yùn)用【7】均好性較好【1】地塊周邊環(huán)境較差。【3】項(xiàng)目地塊不規(guī)則，在綠化上難以突破瓶頸，景觀規(guī)劃規(guī)模無法與周邊競爭樓盤比較。【5】期房容易產(chǎn)生抗性?！?】房型設(shè)計(jì)合理，面積配比適中，能符合本案目標(biāo)客戶的需求?！?】小區(qū)配套設(shè)施可根據(jù)市場情況而重新規(guī)劃，形成個(gè)性化小區(qū)?！?】物業(yè)管理有題材可作。周邊某些高檔樓盤多為現(xiàn)房準(zhǔn)現(xiàn)房，使期房銷售產(chǎn)生一定抗性。5貳、項(xiàng)目整體定位定位總則：體現(xiàn)一種“現(xiàn)象”！創(chuàng)造一個(gè)“標(biāo)志”！打造一個(gè)休閑、精致、品味、充滿韻律的人文生活新時(shí)尚！一、項(xiàng)目定位創(chuàng)造臨清市首座具備國際都市時(shí)尚具備酒店式管家服務(wù)情景交融并富有音樂韻律的精致型 3600景觀公寓從該項(xiàng)目的地塊規(guī)模及價(jià)值來看，由于受面積所限，本項(xiàng)目并不適合作成大型的地標(biāo)性建筑，但是它的地理價(jià)值反而可以造就一種“標(biāo)志” 。創(chuàng)造出一個(gè)休閑、精致、時(shí)尚、品味的“標(biāo)志”型人文社區(qū)將是本案的最終目標(biāo)。◎ 目標(biāo)客戶特點(diǎn)及需求通過對消費(fèi)者的調(diào)查分析，我們可以發(fā)現(xiàn)這么一部分人：他們有著較高文化素質(zhì)及體面的職業(yè)，收入普遍屬于中上水準(zhǔn)。對健康和諧生活品質(zhì)有著較高的要求，注重自由、時(shí)尚、人文、環(huán)境及產(chǎn)品質(zhì)素，與市中心的高價(jià)房相比，更愿意選擇比較便利的近郊區(qū)價(jià)格相差不多的個(gè)性化樓盤。其職業(yè)特征最主要的有以下幾種：各類私營業(yè)主，私企老板。政府機(jī)關(guān)領(lǐng)域：政府機(jī)關(guān)領(lǐng)導(dǎo)、公務(wù)員等有隱性收入的政界人員目前臨清市的拆遷戶。其或多或少存在初級(jí)創(chuàng)業(yè)、原始積累、擴(kuò)大發(fā)展三個(gè)過程。其中購買力最為旺盛的集中在 30 歲左右和 40 歲左右。　　 ◎ 影響消費(fèi)者的購買行為的主要因素是否符合他們的生活要求并能充分迎合消費(fèi)者的主觀思路將是影響這部分消費(fèi)者做出購買決策的主要因素。三、本案均價(jià)定位：由于本案的產(chǎn)品是周邊市場的空白點(diǎn)，可塑性發(fā)揮空間較大，而且本案距離運(yùn)河文化廣場較近，休閑方便；周邊學(xué)校、銀行、便利店等生活配套設(shè)施齊全。具體價(jià)格如下：整體均價(jià)：1300 元/㎡8叁、項(xiàng)目規(guī)劃及建設(shè)建議一、項(xiàng)目規(guī)劃建議【1】規(guī)劃主導(dǎo)思想建立臨清東環(huán)路上最精致的鋒