【正文】 商圈 人口數(shù) 戶數(shù) 核心商圈 核心固定人口 13164 5750 核心外來(lái)人口 1838 小計(jì) 15002 主力商圈 A1 區(qū)域 5434 2455 A2 區(qū)域 3388 1171 A3 區(qū)域 3000 987 A4 區(qū)域 1200 500 主力外來(lái)人口 2850 小計(jì) 15872 輻射商圈 B1 區(qū)域 14896 4892 B2 區(qū)域 23952 7718 B3 區(qū)域 29093 1009 輻射外來(lái)人口 67941 小計(jì) 135879 合計(jì) 166753 上海市 松江區(qū) XXX 花園項(xiàng)目 市調(diào)報(bào)告 19 上海市 松江區(qū) XXX 花園項(xiàng)目 市調(diào)報(bào)告 20 第 2 節(jié) 實(shí)地調(diào)查之二 —— 人口狀況及分布 總戶數(shù)（戶） 總?cè)丝冢ㄈ耍? 非農(nóng)人口（人） 出生人數(shù)（人） 死亡人數(shù)（人） 自然增長(zhǎng)人數(shù) 九亭鎮(zhèn) 16835 50507 37880 468 327 141 小昆山鎮(zhèn) 11719 35159 24375 338 243 95 岳陽(yáng)街道 街道 35657 104047 94362 871 579 292 永豐街道 街道 10943 31879 26140 459 247 212 方松街道 街道 12655 39174 32864 513 283 230 中山街道 街道 26545 79636 71231 748 587 161 石湖蕩鎮(zhèn) 4064 12194 7926 233 162 71 新浜鎮(zhèn) 9056 27169 16843 293 226 67 泖港鎮(zhèn) 12664 37994 23721 374 278 96 泗涇鎮(zhèn) 9758 29274 18442 393 297 96 佘山鎮(zhèn) 15273 45821 24140 363 288 75 葉榭鎮(zhèn) 17325 51975 39486 553 409 144 2021 松江 177381 532144 387051 5481 2739 2742 人口分布數(shù)據(jù)分析： XXX花園的核心人口分布在岳陽(yáng)街道區(qū)域內(nèi)，主力人口分布在岳陽(yáng)街道、方松街道、永松街道、中山街道區(qū)域內(nèi)，輻射人口分布在松江工業(yè)區(qū)、出口加工園區(qū)和其他鎮(zhèn)等區(qū)域。 由于 松江 區(qū)面積較大，且居民出行大多采用公交車(chē)，故在新區(qū)內(nèi)開(kāi)設(shè)免費(fèi)班車(chē)的實(shí)際意義很大。 賣(mài)場(chǎng)商品應(yīng)面向大眾，保證質(zhì)量，副食品、食品、面點(diǎn)、奶制品要注重食品衛(wèi)生。這樣既可以彌補(bǔ)大賣(mài)場(chǎng)百貨商品層次較低的不足，又可以保證公司有穩(wěn)定的租金收入。 業(yè)主將 新項(xiàng)目定位于區(qū)域性 社區(qū) 商業(yè)中心，如業(yè)主引進(jìn)娛樂(lè)、餐飲等其它商業(yè)企業(yè)，那么，新項(xiàng)目將以混合業(yè)態(tài)的形式出現(xiàn)。 約 5 公里半徑內(nèi)， 有松江大學(xué)城的 7 萬(wàn)人口，和新城區(qū)的高收入人口， 有易初松江 2 店和樂(lè)購(gòu)，樂(lè)購(gòu)的銷(xiāo)售預(yù)估在每天 50 萬(wàn)左右。 住宅建設(shè)布局本著與城市發(fā)展方向、大容量軌道交通和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)相 一致的原則，重點(diǎn)建設(shè)內(nèi)外環(huán)線之間 20個(gè)左右大型居住園區(qū)。郊區(qū)城鎮(zhèn)住宅建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)和環(huán)境質(zhì)量應(yīng)優(yōu)于中心城。 市域交通規(guī)劃 市域交通以‘兩網(wǎng)’建設(shè)為重點(diǎn)，加快大容量城市軌道交通系統(tǒng)的建設(shè)；形成市域高速公路網(wǎng)，完善 中心城道路網(wǎng)絡(luò)；加強(qiáng)對(duì)外交通和市內(nèi)交通的銜接，建設(shè)客運(yùn)換乘樞紐和停車(chē)場(chǎng)，充分發(fā)揮交通系統(tǒng)的綜合效率；貫徹公共交通優(yōu)先的城市客運(yùn)交通基本政策，形成以軌道交通與地面公交密切銜接、各種交通工具協(xié)調(diào)發(fā)展的現(xiàn)代化城市交通體系。徐家匯副中心主要服務(wù)城市西南地區(qū)，規(guī)劃用地約 平方公里；花木副中心主要服務(wù)浦 東地區(qū)，規(guī)劃用地約 平方公里；江灣 五角場(chǎng)副中心主要服務(wù)城市東北地區(qū)，規(guī)劃用地約 ；真如副中心主要服務(wù)城市西北地區(qū)，規(guī)劃用地約 平方公里。為依托，具有行政、辦公、購(gòu)物、觀光、文化娛樂(lè)和旅游等多種公共活動(dòng)功能。 市級(jí)中心以人民廣場(chǎng)為中心，以南京路、淮海中路、西藏中路、 上海市 松江區(qū) XXX 花園項(xiàng)目 市調(diào)報(bào)告 12 四川北路四條商業(yè)街和豫園商城、上海站 39。中央商務(wù)區(qū)集金融、貿(mào)易、信息、購(gòu)物、文化、娛樂(lè)、都市旅游以及商務(wù)辦公等功能為一體，并安排適量居住。中心城公共活動(dòng)中心指中央商務(wù)區(qū)和主要公共活動(dòng)中心。 上海 中心城布局 中心城空間布局結(jié)構(gòu)為‘多心、開(kāi)敞’。中心村是在合理歸并自然村后形成的具有地方特色、環(huán)境優(yōu)美、布局合理、基礎(chǔ)設(shè)施和服務(wù)設(shè)施較完善的現(xiàn)代化農(nóng)村新型社區(qū)。 集鎮(zhèn)由現(xiàn)有建制鎮(zhèn)根據(jù)區(qū)位、交通、資源條件等適當(dāng)歸并而成（現(xiàn)狀約 170個(gè)）。 中心鎮(zhèn)是由市域范圍內(nèi)分布合理、區(qū)位條件優(yōu)越、經(jīng)濟(jì)發(fā)展條件較好的集鎮(zhèn)，依托產(chǎn)業(yè)發(fā)展而成的小城市。規(guī)劃新城 11個(gè)，分別是寶山、嘉定、松江、金山、閔行、惠南、青浦、南橋、城橋及空港新城和海港新城。 中心城是上海政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心，也是上海市城鎮(zhèn)體系的主體，以外環(huán)線以內(nèi)地區(qū)作為中心城范圍，人口控制在 800 萬(wàn)人，城市建設(shè)用地 600 平方公里。 XXX 家園雖然位于老城區(qū)，但地處西北，周?chē)聵潜P(pán)不少，有些地方還在建 設(shè)，配套設(shè)施有待完善。 上海市 松江區(qū) XXX 花園項(xiàng)目 市調(diào)報(bào)告 7 本項(xiàng)目位于上海市松江區(qū)的 XXX 花園樓盤(pán)西面 建造 大賣(mài)場(chǎng)商業(yè)配套設(shè)施。 松江大學(xué)城這里云集了本市七八所 著名大學(xué)，聚集了上海外國(guó)語(yǔ)大學(xué)、華東政法學(xué)院、東華大學(xué)等七八所上海知名大學(xué)約１ 0 萬(wàn)師生，規(guī)模龐大。全年出生人口 3631人，出生率 ‰，死亡人口 3601 人，死亡率 ‰，自然增長(zhǎng) 率 ‰。滬杭鐵路、滬杭高速公路、滬青平高速公路、嘉金高速公路、同三國(guó)道等干線縱橫交錯(cuò)，形成“六橫五縱”的道路交通網(wǎng)。區(qū)境南北長(zhǎng)約 24 公里，東西寬約25 公里，總面積 605 平方公里。 二手資料收集 了解人口情況及城市規(guī)劃。 通過(guò)收集和了解主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的信息，了解商圈范圍內(nèi)的人口趨勢(shì)、城市規(guī)劃狀況、交通狀況。 大賣(mài)場(chǎng)商圈調(diào)查報(bào)告 （上海 松江 區(qū) XXX花園 項(xiàng)目） 編制單位： 編制日期： 2021年 2月 6日 上海市 松江區(qū) XXX 花園項(xiàng)目 市調(diào)報(bào)告 2 《大賣(mài)場(chǎng)商圈調(diào)查報(bào)告（ 上海松江區(qū) XXX花園項(xiàng)目 ）》 ■ 審 核： ■ 校 對(duì)： ■ 編 輯： 上海市 松江區(qū) XXX 花園項(xiàng)目 市調(diào)報(bào)告 3 上海市 松江區(qū) XXX 花園項(xiàng)目 市調(diào)報(bào)告 4 前 言 0研究背景： XXX 集團(tuán)是一家大型的綜合的大賣(mài)場(chǎng)連鎖集團(tuán)， 隨著 企業(yè)的 迅速發(fā)展 ，需 要 各地開(kāi)設(shè)大賣(mài)場(chǎng)今后有良好的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)，為了在上海 松江 XXX 花園 開(kāi)設(shè)的大賣(mài)場(chǎng)今后有良好的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)，特此進(jìn)行前期的選址調(diào)查，進(jìn)行大賣(mài)場(chǎng) 附近的人口、收入以及交通狀況等一系列調(diào)查以便正確判斷投資方向 ，為集團(tuán)的決策提供依據(jù)。 0研究目的： 通過(guò)對(duì)消費(fèi)者的定量研究，了解該商圈內(nèi)的家庭收入和支出情況。 0研究方法 實(shí)地調(diào)查 確定商圈、交通狀況及主要競(jìng)爭(zhēng)者。 上海市 松江區(qū) XXX 花園項(xiàng)目 市調(diào)報(bào)告 5 第 1章 研究結(jié)果綜述 第 1 節(jié) 區(qū)域狀況 上海市 松江區(qū) XXX 花園項(xiàng)目 市調(diào)報(bào)告 6 松江區(qū)位于長(zhǎng)江三角洲內(nèi)上海市西南部，北緯 31 度，東徑 121 度 45 分，在黃浦江中上游，距上海市中心 區(qū) 40公里，東與閔行區(qū)、奉賢縣為鄰，南、西南與金山區(qū)交界，西、北與青浦縣接壤。 松江地理位置優(yōu)越，水陸交通發(fā)達(dá)。黃浦江橫貫東西，航運(yùn)繁忙，素稱松江的“黃金水道”全區(qū)年末戶籍人口 522138 人，比上年增長(zhǎng) %，其中非農(nóng)人口 369788 人，增長(zhǎng) %。 XXX 花園北面隔著新城區(qū)是松江大學(xué)城， 是 大賣(mài)場(chǎng) 的輻射商圈。 此地塊 松江老城北端 緊鄰滬杭高速 地處新老結(jié)合部 生活配套待完善 ，有市場(chǎng)的需求。位于榮樂(lè)路、三新路，處于松江老城區(qū)西北部，樓盤(pán)北面對(duì)著滬杭高速公路，公路以北是松江新城 區(qū) 。 上海市 松江區(qū) XXX 花園項(xiàng)目 市調(diào)報(bào)告 8 上海市 松江區(qū) XXX 花園項(xiàng)目 市調(diào)報(bào)告 9 滬 杭 高 速 松江衛(wèi)星圖 /GOOLE 地理伺服器 老 城 區(qū) 新 城 區(qū) 佳購(gòu)全 上海市 松江區(qū) XXX 花園項(xiàng)目 市調(diào)報(bào)告 10 第 2 節(jié) 項(xiàng)目周邊交通條件 松江 4 路 永豐樞紐 松蒸公路 三新路 榮樂(lè)西路 倉(cāng)匯路 倉(cāng)豐路 玉樹(shù)南路 中山西路 中山中路 中山東路 環(huán)城路 城東樞紐 (共 12 站 ) 松江 14路 泰晤士小鎮(zhèn) 文誠(chéng)路 玉華路 茸平路 三新北路 新松江路 思賢路 思賢路 茸梅路 通波路 嘉松南路 南其昌路 谷陽(yáng)北路 榮樂(lè)中路 九峰路 樂(lè)都路 三新路 三新南路 三新北路 泰晤士小 鎮(zhèn)(共 20 站 ) 松江 8 路 永豐樞紐 辰塔路 榮樂(lè)西路 榮樂(lè)中路 滬松公路 美能達(dá)路 江田東路 錦昔路 榮樂(lè)東、中、西路 辰塔路 永豐樞紐 (共 11站 ) 松江 10路（高峰） 泰晤士小鎮(zhèn) 三新北路 榮樂(lè)西路 榮樂(lè)中路 榮樂(lè)東路 聯(lián)陽(yáng)路 南樂(lè)路 海關(guān) (共 8 站 ) 松江 10路 泰晤士小鎮(zhèn) 三新北路 榮樂(lè)西路 榮樂(lè)中路 榮樂(lè)東路 民益路 新鎮(zhèn)街 閔申路 新飛路 書(shū)林路 茜莆路 晨星小區(qū) (共 12站 ) 上海市 松江區(qū) XXX 花園項(xiàng)目 市調(diào)報(bào)告 11 第 3 節(jié) 松江 區(qū)總體規(guī)劃 市域城鎮(zhèn)體系 形成‘中心城 新城（含縣城，下同） 中心鎮(zhèn) 集鎮(zhèn)’組成的多層次的城鎮(zhèn)體系及由沿海發(fā)展軸、滬寧、滬杭發(fā)展軸和市域各級(jí)城鎮(zhèn)等組成的‘多核、多軸’空間布局結(jié)構(gòu)。 新城是以區(qū)（縣）政府所在城鎮(zhèn)、或依托重大產(chǎn)業(yè)及城市重要基礎(chǔ)設(shè)施發(fā)展而成的中等規(guī)模城市。新城人口規(guī)模一般為2030 萬(wàn)人。規(guī)劃朱家角、泗涇、周浦（康橋）、奉城、楓涇、堡鎮(zhèn)、南翔及羅店等 22個(gè)左右中心鎮(zhèn)，規(guī)劃人口規(guī)模一般為 5～ 10萬(wàn)人。規(guī)劃約 80個(gè)左右的一般鎮(zhèn)，人口規(guī)模一般為 13萬(wàn)人。中心村規(guī)模在 2021人左右。規(guī)劃按現(xiàn)狀自然地形和主要公共中心的分布以及對(duì)資源優(yōu)化配置的要求，合理調(diào)整分區(qū)結(jié)構(gòu)。 （ 1）中央商