【正文】 前的風(fēng)險(xiǎn)狀況使得銀行的放貸額度有限，資金緊張的房地產(chǎn)企業(yè)將繼續(xù)降價(jià)，房?jī)r(jià) 仍有下探的空間。 2021年杭城樓市展望 縱觀 2021年的杭城樓市， 震蕩起伏，居高不下的價(jià)格，再加上外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境的影響，使得購(gòu)房者的信心喪失，成交量大幅回落，樓市供需失衡，價(jià)格回調(diào)趨勢(shì)明顯。但與綠城房產(chǎn)不同的是，由于項(xiàng)目首次開(kāi)盤，濱江集團(tuán)直接調(diào)低了開(kāi)盤價(jià)，憑借出眾的性價(jià)比獲得了市場(chǎng)的認(rèn)可，而其中陽(yáng)光海岸更是一舉就為濱江集團(tuán)回籠資金 10 余億。 08年房地產(chǎn)市場(chǎng)步入調(diào)整期，上市后的濱江集團(tuán)并沒(méi)有因?yàn)橘Y金的充裕而盲目擴(kuò)張，而是一如既往的用心打造產(chǎn)品，尋找合適的機(jī)會(huì)，隨著市場(chǎng)的低迷，杭州市出讓的住宅用地大多價(jià)值較高， 但愿意出手的仍然不專業(yè)好文檔 多，相比之下，擅長(zhǎng)在風(fēng)險(xiǎn)中把握機(jī)遇，拿地獨(dú)到的 濱江也延續(xù)了其一貫 精準(zhǔn)低價(jià)的拿地策略，一口吃掉了重機(jī)廠地塊，總建筑面積近 50 萬(wàn)平方米，樓面地價(jià)不足 5000元 /平方米，共花費(fèi)濱江集團(tuán) 億元，相較綠城集團(tuán)的蔣村地塊，地段位置更為優(yōu)越，同樣的住宅商業(yè)項(xiàng)目，樓面地價(jià)較綠城低了許多，不可不佩服濱江集團(tuán)的拿地策略。其后，盡管萬(wàn)科打折，讓樓市的銷售愈加迷茫，但綠城玉蘭公寓和蔚藍(lán) 公寓的“加法”銷售，依然獲得了市場(chǎng)認(rèn)可，銷量可喜。 盡管 08 年的杭城樓市持續(xù)低迷，但綠城的產(chǎn)品銷售依舊可圈可點(diǎn)。 6月后，市場(chǎng)成交繼續(xù)低迷，土地市場(chǎng)的成交也頻現(xiàn)底價(jià)，此后，綠城又先后 兩次拿下蔣村的土地，樓面底價(jià)分別為 8260 和 7750 元 /平方米，這兩塊地中還有 7萬(wàn)多方的商業(yè)用地，相較第一次的拿地成本大幅降低。 企業(yè)運(yùn)行篇 上半年還風(fēng)和日麗的杭城房產(chǎn)市場(chǎng)，在下半年急轉(zhuǎn)而 下，讓很多企業(yè)措手不及，如何應(yīng)對(duì)突變的市場(chǎng)環(huán)境，各家企業(yè)也是八仙過(guò)海各顯神通。 與之對(duì)應(yīng)，杭州市經(jīng)濟(jì)適用房 也采取了租售并舉的辦法，并擴(kuò)大了申請(qǐng)范圍，將“ 80 后”納入進(jìn)來(lái)。 此外，按照《杭州市住房建設(shè)規(guī)劃（ 2021－ 2021）》，未來(lái)五年內(nèi)杭州具備開(kāi)工條件的保障性住房建筑面積將達(dá)到 714 萬(wàn)平方米， 萬(wàn)套，其中經(jīng)濟(jì)適用房建筑面積約 200萬(wàn)平方米， 萬(wàn)套；廉租住房建筑面積約 90 萬(wàn)平方米，約 萬(wàn)套；經(jīng)濟(jì)租賃房 60 萬(wàn)專業(yè)好文檔 平 方米，約 。自萬(wàn)科 9 月 折大幅優(yōu)惠沖擊杭城樓市后，杭城住宅價(jià)格即開(kāi)始松動(dòng)，大部分已開(kāi)樓盤雖然不像萬(wàn)科那樣大張旗鼓，但增加附加值，給上門客戶優(yōu)惠、推出特價(jià)房等已屢見(jiàn)不鮮，相較之下，新盤的操作空間更大， 10 月、 11 月新開(kāi)的樓盤定價(jià)都做出了調(diào)整，普遍低于事前摸底預(yù)想的價(jià)格 2021 元 /平方米左右。 專業(yè)好文檔 圖 5： 2021 年 杭州主城區(qū)商品房供銷 對(duì)比 數(shù)據(jù)來(lái)源： 杭州透明售房網(wǎng) 、中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)（ CREIS） 圖 6： 2021 年 杭州主城區(qū)住宅供銷 對(duì)比 01530456075上市面積 成交面積 數(shù)據(jù)來(lái)源： 杭州透明售房網(wǎng) 、中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)（ CREIS） 價(jià)格起伏震蕩，下行趨勢(shì)明顯 111 月，杭州 主城區(qū)商品房?jī)r(jià)格震蕩起伏，進(jìn)入三季度，價(jià)格回落趨勢(shì)較為明顯，但仍 較去年同期小幅上揚(yáng)，繼續(xù) 在高位運(yùn)行 。 供給大幅增加，需求同步萎 縮，供需矛盾突出，去化壓力巨大 111 月，杭州主城區(qū)批準(zhǔn)上市商品房 萬(wàn)平方米，較去年同期上漲 %， 其中住宅批準(zhǔn)上市面積為 萬(wàn)平方米，較去年同期上漲 %； 商品房成交面積為 萬(wàn)平方米，較去年同期下降 %，其中住宅成交面積為 萬(wàn)平方米，較去年同期下降 %。 圖 4： 2021 年與 2021 年同期土地成交類型及宗數(shù)對(duì)比 05101520253035404550住宅用地 商業(yè)用地 商住用地2021 年 1 11 月 2021 年 1 11 月 數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局、中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)（ CREIS） 市場(chǎng)行情篇 2021 年的杭城樓市在平淡中開(kāi)場(chǎng)，受春節(jié) 的影響，一季度的成交雖然平淡但還算平穩(wěn)，4 月，預(yù)計(jì)的上揚(yáng)并沒(méi)有出現(xiàn)，市場(chǎng)觀望氣氛顯現(xiàn)，在被稱為樓市風(fēng)向標(biāo)的人居展上， 開(kāi)發(fā)商和消費(fèi)者相互試探，看客多買客少。 111月 ，杭州商品房新開(kāi)工面積 萬(wàn)平方米，同比增加 %，增速 繼續(xù) 放緩，其中商品住宅新開(kāi)工面積為 萬(wàn)平方米，同比增加 % 圖 3：商品房新開(kāi)工面積 10%0%10%20%30%40%50%02004006008001000120007：1607：1707：1807：1907：11007：11107：11208:1308:1408:1508:1608:1708:1808:1908:11008:111萬(wàn)平方米商品房新開(kāi)工面積 同比增長(zhǎng)率 數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局、中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)（ CREIS） 表 1： 2021 年 111月杭州房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù) (單位：億元 /萬(wàn)平方米 ) 開(kāi)發(fā)投資 施工 新開(kāi)工 竣工 銷售 土地購(gòu)置 投資額 同比 面積 同比 面積 同比 面積 同比 面積 同比 金額 同比 面積 同比 房地產(chǎn) /商品房 % % % % % % % 商品住宅 % % % % % % 辦公樓 % % % % % % 商業(yè)營(yíng)業(yè)用房 % % % % % % 數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局、中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)（ CREIS） 注：此部分杭州包括主城區(qū)、蕭山區(qū)、余杭區(qū)和 5 縣市 專業(yè)好文檔 土地成交面積大幅縮水，價(jià)格微漲 。其中商品住宅銷售面積為 萬(wàn)平方米，同比下降 %， 銷售壓力嚴(yán)重。 其中商品住宅竣工面積為 ，同比增加 %。 圖 1：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額與商品房銷售額 40% 20%0%20%40%60%80%100%120%0 100 200 300 400 500 600 700 800 900 1000 07：1607：1707：1807：1907：11007：11107：11208:1308:1408:1508:1608:1708:1808:1908:11008:111億元房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額 商品房銷售額 開(kāi)發(fā)投資額同比增長(zhǎng)率 銷售額同比增長(zhǎng)率 數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局、中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)（ CREIS） 商品房竣工面積同比上漲幅度放緩 。 111 月，杭州市完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資 億元 ，比去年同期增長(zhǎng) %,其中商品住宅投資額達(dá) 億元，同比增長(zhǎng) %。名義和實(shí)際增幅分別快于城鎮(zhèn)居民 和 個(gè)百分點(diǎn)。 13季，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 18531 元，增長(zhǎng) %，扣除價(jià)格因素實(shí)際增長(zhǎng) %。 9 月末，全市城鎮(zhèn)單位從業(yè)人員 萬(wàn)人，比上年同期增加 萬(wàn) 人；全市城鎮(zhèn)登記失業(yè)率 %，比上年同期下降 個(gè)百分點(diǎn)，低于 4%的年度計(jì)劃調(diào)控目標(biāo)。九大類原材料價(jià)格除紡織原料基本持平外，其余八大類均呈上漲趨勢(shì)，其中黑色金屬材料類產(chǎn)品和燃料、動(dòng)力類價(jià)格 居 漲幅前兩位 。 13 季度，原材料、燃料、動(dòng)力購(gòu)進(jìn)價(jià)格和工業(yè)品出廠價(jià)格分別比去年同期上漲 %和 %，同比分別上升 和 個(gè)百分點(diǎn)。其中 9月上漲 %， 漲幅比上月縮小 個(gè)百分點(diǎn)，創(chuàng)今年以來(lái)的新低。 7 月，在 宏觀調(diào)控效應(yīng)顯現(xiàn)、 “ 翹尾 ” 影響弱化以及主要食品價(jià)格漲勢(shì)減弱等因素共同作用下， CPI開(kāi)始 回落。 消費(fèi)價(jià)格漲幅回落，生產(chǎn)價(jià)格仍在高位 消費(fèi)價(jià)格漲勢(shì)明顯放緩。 07 年， 國(guó)家貨幣政策連續(xù)緊縮 ，金融機(jī)構(gòu)貸款增幅 逐月回落 ，至08 年 6 月底，貸款余額增幅回落到 %的近年來(lái)最低點(diǎn)， 7 月開(kāi)始出現(xiàn)回升。其中與經(jīng)濟(jì)運(yùn)行質(zhì)量密切相關(guān)的三大主體稅種增速減緩，一定程度上反映了當(dāng)前經(jīng)濟(jì)的嚴(yán)峻形勢(shì)，財(cái)政對(duì)經(jīng)濟(jì)的滯后反映已逐步顯現(xiàn)。 財(cái)政收入增長(zhǎng)基本平穩(wěn)，信貸資金緊縮稍有松動(dòng) 財(cái)政 收入總體保持增長(zhǎng) 。 13 季， 進(jìn)出口總額為 億美元，增長(zhǎng) %，其中出口 ，增長(zhǎng) %，低于全國(guó)（ %） 、 全?。?%）平均水平 和 個(gè)百分點(diǎn)，外貿(mào)出口依存度同比下降 個(gè)百分點(diǎn)。 對(duì)外貿(mào)易持續(xù)低迷 ， 利用外資增速回落 。 13 季度，實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額 ，增長(zhǎng) %，增幅同比提高 4 個(gè)百分點(diǎn)，扣除價(jià)格因素實(shí)際增長(zhǎng) %，實(shí)際增幅同比回落 個(gè)百分點(diǎn)?？鄢顿Y價(jià)格上漲因素， 13 季度，實(shí)際分別增長(zhǎng) %、 %，同比回落 個(gè)百分點(diǎn)。三次產(chǎn)業(yè)對(duì)全市經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率 %、 %和 %，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)為 ： ： . 三大需求合力減弱，對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)貢獻(xiàn)有所下降 投資需求 增長(zhǎng)趨緩。 13 季度， 杭州 市完成地區(qū)生產(chǎn)總值 億元，按可比價(jià)計(jì)算同比增長(zhǎng) %，快于全國(guó)、全省 和 1 個(gè)百分點(diǎn) ， 但增幅 較 上年同期 有所減少 ，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)放緩趨勢(shì)明顯。專業(yè)好文檔 2021 杭州房地產(chǎn)市場(chǎng)年終回顧與 2021 年預(yù)測(cè) 中國(guó)指數(shù)研究院 2021年，全國(guó)樓市一片紅火， 杭州樓市也不例外， 銷量一路攀升，價(jià)格也一路飛漲，讓很多人 望塵莫及 ； 2021年 因奧運(yùn) 而一直讓人期盼， 但 從年初的雪災(zāi) 到新疆的暴亂在到汶川的地震乃至蔓延全球的金融風(fēng)暴， 2021的中國(guó) 大喜大悲， 多災(zāi)多難 ，樓市也開(kāi)始急轉(zhuǎn)之下，成交量一路走低，價(jià)格震蕩下探， 從拐點(diǎn)論、崩盤斷鏈到救市，樓市猶如過(guò)山車，讓眾多人心驚肉跳，相較之下，杭城樓市在 2021年的總體表現(xiàn)較為平穩(wěn)，但仍然漸行漸冷，暗流涌動(dòng)，成交量一路下滑，成交價(jià)格在波動(dòng)了半 年后，因萬(wàn)科的全線降價(jià)而隨之下調(diào)，臨近年關(guān)，樓市成交略有反彈，但存量巨大，盤點(diǎn)全年，僅個(gè)別質(zhì)優(yōu) 樓盤 銷售出眾，其余眾盤銷量平平， 09年去化壓力陡增，市場(chǎng) 形勢(shì) 依舊不容樂(lè)觀。 宏觀經(jīng)濟(jì)篇 08 年 下半年 ， 由美國(guó)次貸危機(jī)引發(fā)的金融風(fēng)暴席卷全球， 國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)環(huán)境出現(xiàn)了前所未有的變化，一系列困難和不確定因素集中釋放，相互疊加，給 杭州 市經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)較快發(fā)展帶來(lái)了嚴(yán)峻的挑戰(zhàn) ， 面對(duì)錯(cuò)綜復(fù)雜的形勢(shì)， 杭州 市 沉著應(yīng) 戰(zhàn) ，著力解決影響經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的突出矛盾和問(wèn)題，經(jīng)濟(jì)發(fā)展基本面依然良好 ， 經(jīng)濟(jì)運(yùn)行呈現(xiàn)總體平穩(wěn)、增幅放緩、趨勢(shì)嚴(yán)峻的發(fā)展態(tài)勢(shì)。其中，一、二、三次產(chǎn)業(yè)分別完成增加值 億元、 億元和 ，增長(zhǎng) %、 %和 %，與上半年相比回落 和 個(gè)百分點(diǎn)。 13 季度，完成全社會(huì)固定資產(chǎn)投資 億元， 較 去年同期增長(zhǎng) %，與上半年相比回落 4 個(gè)百分點(diǎn)。 消費(fèi)品市場(chǎng)增長(zhǎng)平穩(wěn) 。專業(yè)好文檔 其中 ，住宿餐飲業(yè)增長(zhǎng)最快， 消費(fèi)結(jié)構(gòu)發(fā)生趨勢(shì)性變化，消費(fèi)熱點(diǎn)持續(xù)擴(kuò)散 ， 吃、穿、用（日用品）類等生活必需品消費(fèi)增速較快，部 分生活附屬商品銷售出現(xiàn)下降趨勢(shì) 。 受世界經(jīng)濟(jì)減速的影響， 杭州 市對(duì)外貿(mào)易一波三折，進(jìn)出口增速自去年 6 月起始終在低位徘徊。 13 季，實(shí)際利用外資 億美元，增長(zhǎng) %，增幅同比回落 個(gè)百分點(diǎn)。 13 季度， 杭州市 實(shí)現(xiàn)財(cái)政總收入 億元，增長(zhǎng) %；地方財(cái)政收入 億元，增長(zhǎng) %，同比分別回落 和 個(gè)百分點(diǎn)。 信貸投放有所增加 。 9 月末，杭州市 金融機(jī)構(gòu)本外幣貸款余額為 億元，增長(zhǎng) %； 本外幣存款余額 億元，增長(zhǎng) %，增幅同比回升 1 個(gè)百分點(diǎn)。 今年以來(lái)，受上年翹尾因素和新漲價(jià)因素的共同影響， CPI月度增幅在 3 月達(dá)到新高點(diǎn) %。 13季度， 杭州 市居民消費(fèi)價(jià)格總水平累計(jì)上漲 %， 漲幅比 1季、上半年分別低 和 個(gè)百分點(diǎn)，低于全國(guó)（ %） 個(gè)百分點(diǎn)，與全省平均水平持平。 生產(chǎn)價(jià)格繼續(xù)攀升。兩大價(jià)格漲幅倒掛為 個(gè)百分點(diǎn)，同比擴(kuò)大 個(gè)百分點(diǎn)。 就業(yè)形勢(shì)較為穩(wěn)定，居民收入增長(zhǎng)農(nóng)村快于城鎮(zhèn) 專業(yè)好文檔 就業(yè)形勢(shì)良好。 城鄉(xiāng)居民收入保持增長(zhǎng)。工資性收入仍是城鎮(zhèn)居民收入的主要來(lái)源，但 受到諸多方面的影響，增速放緩； 13 季，農(nóng)村居民人均現(xiàn)金收入 9653元，增長(zhǎng) %，扣除價(jià)格因素實(shí)際增長(zhǎng) 8%。 開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)篇 2021 年 111 月 ， 除銷售面積與銷售額 外， 杭州商品房市場(chǎng)各項(xiàng)指標(biāo)均有不同 程度的上漲。 111 月，商品房銷售額 ，同比下降 %， 其中商品住宅銷售額 億元，同比下跌 %。 111月份，杭州商品房竣工面積 萬(wàn)平方米，比 2021年同期上升 ％。 專業(yè)好文檔 111 月份，杭州商品房銷售面積 萬(wàn)平方米，同比下降了 %。 圖 2：商品房竣工面積與銷售面積 20%0%20%40%60%80%100%120%140%160%02004006008001000120007：1607：1707：1807：1907：11007：11107：11208:1308:1408:1508:1608:1708:1808:190