【正文】 連云港興隆國(guó)際商貿(mào)廣場(chǎng) 建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 連云港市連計(jì)投資咨詢(xún)有限公司 9 力求多元化、綜合性、錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)。 五 、 項(xiàng)目產(chǎn)品 定位 項(xiàng)目的產(chǎn)品定位力圖充分考慮城市的總體規(guī)劃和本地塊未來(lái)發(fā)展的價(jià)值，對(duì)本項(xiàng)目在業(yè)態(tài)類(lèi)型上，提出以 集特色農(nóng)產(chǎn)品市場(chǎng)、現(xiàn)代裝飾材料市場(chǎng)、商務(wù)辦公、金融、公寓酒店、餐飲、休閑娛樂(lè)等以裝飾專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)為中心 。 擬建項(xiàng)目 用地位于連云港市 瀛洲路 以 東 、規(guī)劃路以北 ，項(xiàng)目用地 位于興隆裝飾城 內(nèi) ， 配套設(shè)施一應(yīng)俱全 ， 有利于項(xiàng)目建設(shè)順利開(kāi)展與進(jìn)一步實(shí)施。 四 、主要建設(shè)條件 近年來(lái)， 新海城 區(qū)加大對(duì) 基礎(chǔ)設(shè)施 的投入， 道路、水、電、廣播、通訊、電訊等 基礎(chǔ)設(shè)施不斷完善。 興隆國(guó)際商貿(mào)廣場(chǎng)的功能分 配明細(xì) 如下： 興隆國(guó)際商貿(mào)廣場(chǎng)功能分配明細(xì)表 功能分類(lèi) 建筑面積 （平方米） 機(jī)動(dòng)停車(chē)位 （個(gè)） 非機(jī)動(dòng)停車(chē)位 （個(gè)） 備 注 商務(wù)辦公 39900 104 3694 專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)配套 商務(wù)公寓 23500 67 3444 酒店式管理公寓 金 融 6500 15 2100 專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)配套 餐 飲 6000 48 1094 停車(chē)按營(yíng)業(yè)面積折算 休閑娛樂(lè) 8000 24 1120 專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)配套 專(zhuān)業(yè)市場(chǎng) 143700 524 5618 含地下 10500 平方米 專(zhuān)業(yè)市場(chǎng) 地上總建筑面積 217100 —— —— —— 地下總建筑面積 28800 —— —— 半地下室 （包括地下車(chē)庫(kù)及專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)） 總 計(jì) 245900 730 17070 —— 其中專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)包括： 1）特色農(nóng)產(chǎn)品展示區(qū)： 連云港地區(qū)及大陸橋沿線(xiàn) 11個(gè)省特色農(nóng)產(chǎn)品、水產(chǎn)品等高附加值深加工產(chǎn)品展示區(qū)，大陸橋農(nóng)特產(chǎn)品博覽會(huì)的展示中心、LCC082021 連云港興隆國(guó)際商貿(mào)廣場(chǎng) 建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 連云港市連計(jì)投資咨詢(xún)有限公司 8 會(huì)議中心和農(nóng)產(chǎn)品研發(fā)中心。一LCC082021 連云港興隆國(guó)際商貿(mào)廣場(chǎng) 建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 連云港市連計(jì)投資咨詢(xún)有限公司 7 共有 5 個(gè)大型單體建筑，整個(gè)項(xiàng)目 分 為兩期實(shí)施，其中 ： 一期 總 建筑面積為 94100平方米 （含地下車(chē)庫(kù)） ，包括 ：興隆大廈（ 54100 平方米） 一幢 、 專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)（ 40000平方米）一幢 ； 二期 總 建筑面積為 151800 平方米 （含地下車(chē)庫(kù)） ，包括：中心市場(chǎng)（ 71200平方米）一幢、 商業(yè)大廈 （ 49600平方米）一幢 及專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)（ 31000平 方米） 。 商城門(mén)口設(shè)有公交 車(chē)站， 市內(nèi) 22路、 26路公交車(chē)直達(dá)，集團(tuán)并配有免費(fèi)直通車(chē)。 第 二 節(jié) 項(xiàng)目概況 一 、建設(shè)地點(diǎn) 興隆國(guó)際商貿(mào)廣場(chǎng) 地塊位于 瀛洲路 以 東 、規(guī)劃路以北 ， 鳳凰新城 控規(guī) 區(qū)北側(cè) ，東鄰風(fēng)景秀麗的 4A級(jí)風(fēng)景區(qū)花果山，西鄰山青水秀的 4A級(jí)風(fēng)景區(qū)孔望山，南鄰奇石聳立的鳳凰山 。 項(xiàng)目 建成后，將成為一個(gè)集特色農(nóng)產(chǎn)品市場(chǎng)、現(xiàn)代 裝飾材料市場(chǎng)、商務(wù)辦公、金融、公寓酒店、餐飲、休閑娛樂(lè)等 以裝飾專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)為中心， 以周邊配套為服務(wù)的綜合性開(kāi)發(fā)項(xiàng)目 。使之成為適合連云港市市情、輻射力強(qiáng)、信息靈敏、功能齊全、與國(guó)際市場(chǎng)接軌的 綜合性 批發(fā)市場(chǎng) 和以國(guó)內(nèi)外名牌、品牌產(chǎn)品為主打產(chǎn)品的現(xiàn)代物流基地 。 綜上 所 述，裝飾市場(chǎng) 規(guī)劃 的滯后 、配套服務(wù)設(shè)施的不完善 、信息化設(shè)備的不健全， 僅靠市場(chǎng)目前內(nèi)部調(diào)整已不 能從根本上解決問(wèn)題，急需重新規(guī)劃設(shè)計(jì)實(shí)施 ，項(xiàng)目的建設(shè)勢(shì)在必行 。裝飾材料批發(fā) 市場(chǎng)沒(méi)有使用現(xiàn)代電子技術(shù)與全國(guó)各大市場(chǎng)聯(lián)網(wǎng)，更 無(wú)加入信息網(wǎng)實(shí)行電子收費(fèi)和電子結(jié)算的手段。從中央到地方對(duì)市場(chǎng)信息網(wǎng)絡(luò)的建設(shè)是比較重視的，近年來(lái)發(fā)展也很快，但由于信息網(wǎng)絡(luò)隸屬于不同的地方和部門(mén)，資源不能共享，遠(yuǎn)未發(fā)揮其應(yīng)有的作用。另一方面，市場(chǎng)功能劃分不明，市場(chǎng)供應(yīng)種類(lèi)不齊全，給公司管理經(jīng)營(yíng)帶來(lái)諸多不便。其中門(mén)衛(wèi)房一幢，層數(shù) 1 層，供保安人員值班管理 使 用；綜合辦公樓一幢，層數(shù) 3 層，供興隆裝飾城有限公司辦公 使 用；其余為裝飾市場(chǎng)，層數(shù)均為 1 層，供展示銷(xiāo)售家裝產(chǎn)品 使 用，另有少量倉(cāng)庫(kù)用于儲(chǔ)藏家裝產(chǎn)品和材料。 興隆裝飾城 始 建于 2021年左右，由于當(dāng)時(shí)所在地區(qū)沒(méi) 有詳細(xì)規(guī)劃指導(dǎo)，造成布局單一、設(shè)計(jì)簡(jiǎn)陋、難以改造綜合再利用。 但 做為一個(gè)建材業(yè)為主的 綜合性建筑裝飾市場(chǎng) ， 裝飾城內(nèi)仍 存在著一些制約著市場(chǎng)發(fā)展的亟需解決的問(wèn)題。近日，連云港興隆裝飾城被江蘇省文明辦、江蘇省工商行政管理局授予“ 江蘇省五星級(jí)文明誠(chéng)信市場(chǎng) ” 榮譽(yù)稱(chēng)號(hào)，江 蘇省市場(chǎng)管理協(xié)會(huì)授予 “ 江蘇省工業(yè)品百?gòu)?qiáng)市場(chǎng) ” 光榮稱(chēng)號(hào)。 經(jīng)過(guò)幾年的艱辛創(chuàng)業(yè)，商城 已進(jìn)入良性發(fā)展階段，專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)逐步培育成熟，已經(jīng)成為高端品牌的首選之地，財(cái)富潛力升值無(wú)限。 《規(guī)劃》 將 連云港市 興隆裝飾城 的擴(kuò)建和提升檔次列入其中 ， 興隆裝飾城 建設(shè)工程成為連云港市重點(diǎn)建設(shè)和完善的市場(chǎng)建設(shè)內(nèi)容之一。 為 了 順應(yīng) 連云港市 經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)，充分發(fā)揮連云港市區(qū)域優(yōu)勢(shì)，推進(jìn)東隴海產(chǎn)業(yè)帶建設(shè)，搶占經(jīng)濟(jì)發(fā)展制高點(diǎn)，市發(fā)改委特制定 《連云港市現(xiàn)代物流發(fā)展規(guī)劃（ 20212020 年）》 ， 《規(guī)劃》 中 指出： “ 以連云港和新亞歐大陸橋?yàn)槲锪靼l(fā)展的支點(diǎn)，充分利用綜合運(yùn)輸優(yōu)勢(shì)，以現(xiàn)代代的物流和區(qū)域物流為重點(diǎn)，以市域配送物流為補(bǔ)充，積極引進(jìn)先進(jìn)的現(xiàn)代物流管理技術(shù) 與裝備，大力培育和發(fā)展在國(guó)內(nèi)外具有競(jìng)爭(zhēng)力的現(xiàn)代物流企業(yè)，構(gòu)筑符合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī) 律的、與國(guó)際接軌的高效現(xiàn)代物流網(wǎng)絡(luò)體系，使連云港市 成LCC082021 連云港興隆國(guó)際商貿(mào)廣場(chǎng) 建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 連云港市連計(jì)投資咨詢(xún)有限公司 4 為區(qū)域性的國(guó)際物流中心城市及地區(qū)性物流樞紐城市 ” 。 做 為 江蘇沿海開(kāi)發(fā)的龍頭 ， 連云港市有豐厚的旅游資源、發(fā)達(dá)的交通網(wǎng)絡(luò) 、 以及具有發(fā)展國(guó)際商貿(mào)、國(guó)內(nèi)貨 物流通集散地的優(yōu)勢(shì)。 今 年 ，國(guó)務(wù)院總理溫家寶主持召開(kāi)國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議，討論并原則通過(guò)《江蘇沿海地區(qū)發(fā)展規(guī)劃》， 把加快建設(shè)新亞歐大陸橋東方橋頭堡作為江蘇沿海發(fā)展的重點(diǎn) ， 并將 連云港確立 為 江蘇沿海開(kāi)發(fā)的龍頭 。 全年各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)增幅縱比提速，橫比進(jìn)位。轄東海、贛榆、灌云、灌南 4 縣和新浦、海州、連云三區(qū)及國(guó)家級(jí)經(jīng)濟(jì)技LCC082021 連云港興隆國(guó)際商貿(mào)廣場(chǎng) 建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 連云港市連計(jì)投資咨詢(xún)有限公司 3 術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)，總?cè)丝?482 萬(wàn)。集團(tuán)公司歷來(lái)注重人才隊(duì)伍的培養(yǎng)，逐步形成了一支具有戰(zhàn)斗力的管理團(tuán)隊(duì)和敬業(yè)肯干、創(chuàng)新進(jìn)取的員工隊(duì)伍，逐步完善了具有一定市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力的薪酬機(jī)制；集團(tuán)公司注重于企業(yè)文化建設(shè)，以 “ 用誠(chéng)信、勇氣和智慧打造百年興隆的實(shí)業(yè)航母 ” 為追求使命，以 “ 實(shí)現(xiàn)員工、企業(yè)、社會(huì)、國(guó)家的共同發(fā)展 ” 為核心價(jià)值觀(guān)，以 “ 建設(shè)一流市場(chǎng)，提供一流服務(wù)，創(chuàng)造一流品牌 ” 為企業(yè)目標(biāo)；集團(tuán)在經(jīng)營(yíng)運(yùn)作上，積極以市場(chǎng)為導(dǎo)向，以資本為紐帶，創(chuàng)新經(jīng)營(yíng)機(jī)制，完善現(xiàn)代企業(yè)制度，向具有較強(qiáng)市 場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力的多元化現(xiàn)代化企業(yè)集團(tuán)邁進(jìn)。總 經(jīng)營(yíng)范圍涉及市場(chǎng)租賃、建材、媒體、 IT、餐飲娛樂(lè)、房地產(chǎn)、國(guó)內(nèi)外貿(mào)易及各種實(shí)業(yè)投資。 項(xiàng)目編號(hào)： LCC082021 連云港市興隆國(guó)際商貿(mào)廣場(chǎng) 建設(shè)項(xiàng)目 可行性研究 報(bào)告 連云港市連計(jì)投資咨詢(xún)有限公司 二 ○ ○ 九 年 七 月 LCC082021 連云港興隆國(guó)際商貿(mào)廣場(chǎng) 建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 連云港市連計(jì)投資咨詢(xún)有限公司 1 第一章 總 論 第一節(jié) 項(xiàng)目背景 項(xiàng) 目 名 稱(chēng)： 連云港市興隆國(guó)際商貿(mào)廣場(chǎng) 建 設(shè) 地 點(diǎn) : 位于 連云港市海州開(kāi)發(fā)區(qū) 瀛州路 1號(hào)興隆裝飾城內(nèi) 項(xiàng) 目 單 位 名 稱(chēng)： 連云港興隆 實(shí)業(yè)集團(tuán) 有限公司 項(xiàng)目單位法人 代表 : 王尤德 項(xiàng)目單位注冊(cè)資 金： 5000萬(wàn)元 項(xiàng) 目 負(fù) 責(zé) 人： 王 尤 德 項(xiàng) 目 聯(lián) 系 人 ： 蔣 華 平 郵 政 編 碼 : 222021 一 、建設(shè)單位概況 連云港興隆實(shí)業(yè)集團(tuán)是由浙江溫州籍民營(yíng)企業(yè)家、連云港市人大代表、連云港市東部城區(qū)浙江商會(huì)常務(wù)副會(huì)長(zhǎng)、常德市溫州商會(huì)常務(wù)副會(huì)長(zhǎng)王尤德先生獨(dú)資創(chuàng)建的民營(yíng)高新企業(yè)。集團(tuán)注冊(cè)資金 5000萬(wàn)元，省內(nèi)外各種實(shí)業(yè)投資近 8 億元 。 集團(tuán)目前下屬子公司及其關(guān)聯(lián)企業(yè)主要有連云港興隆裝飾城有限公司、湖南常德興隆市場(chǎng)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司、連云港 建隆建材超市有限公司、連云港興隆房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司、連云LCC082021 連云港興隆國(guó)際商貿(mào)廣場(chǎng) 建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 連云港市連計(jì)投資咨詢(xún)有限公司 2 港網(wǎng)隆科技發(fā)展有限公司。 二 、可行性研究報(bào)告編寫(xiě)依據(jù) 國(guó)家發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)計(jì)辦投資 [2021]15 號(hào)：國(guó)家計(jì)委業(yè)務(wù)廳關(guān)于出版《投資項(xiàng)目可行性研究指南（試用版）》的通知 國(guó)家發(fā)改委 2021 年《關(guān)于印發(fā)建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)的通知》及《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)（第三版）》 《 連云港市 “十 一 五 ”發(fā)展總體規(guī)劃》 項(xiàng)目單位提供的有關(guān)資料 三 、項(xiàng)目提出的理由與過(guò)程 連云港市位于江蘇省東北部，東經(jīng) 118 度 24 分－ 119 度 48分和北緯 34 度－ 35 度 07 分之間，東瀕黃海，與朝鮮、韓國(guó)、日本 隔海相望；北與山東郯城、臨沭、莒南、日照等縣市接壤；西與徐州新沂市、淮 安 市沐陽(yáng)縣毗鄰；南與淮 安 市漣水、鹽城市響水 2 縣相連 ,東西長(zhǎng) 129公里，南北寬約 132 公里，土地總面積 7444 平方公里，水域面積 平方公里。 近幾 年來(lái)， 連云港 市經(jīng)濟(jì)發(fā)展呈現(xiàn)總量擴(kuò)張、增速加快、結(jié)構(gòu)優(yōu)化、質(zhì)量提升的良好態(tài)勢(shì)。 2021 年 全市實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值達(dá) 750 億元，財(cái)政總收入 億元，全市地稅總收 入突破 67億元，達(dá)到，同比增長(zhǎng) %，增收 17 億元 ，注冊(cè)外資實(shí)際到賬 ，實(shí)現(xiàn)城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 15100 元，農(nóng)民人均純收入 5440 元，主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)增幅全省領(lǐng)先。 連云港 的開(kāi)發(fā) 上升為國(guó)家戰(zhàn)略層面。但從目前連云港商 貿(mào) 、物流 及全市經(jīng)濟(jì)發(fā)展總量來(lái)看，均存在著起點(diǎn)低、規(guī)模小、輻射力差 等 特點(diǎn) 。 《規(guī)劃》在具體實(shí)施目標(biāo)中指出： “ 以經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)、中儲(chǔ)公司、蘇豫棉花倉(cāng)庫(kù)、興隆裝飾城和連云港市農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)等為重點(diǎn)區(qū)域，建設(shè)以服務(wù)于高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、醫(yī)藥、紡織、建材、農(nóng)副產(chǎn)品等為主要特色的物流中心 ” 。 興隆裝飾城 由連云港興隆實(shí)業(yè)集團(tuán)于 2021 年 7 月投資興建 。市場(chǎng)自開(kāi)業(yè)以來(lái)，共計(jì)投入 2021 多萬(wàn)元不斷加大調(diào)整改造力度，不斷完善服務(wù)方式，提升經(jīng)營(yíng)檔次，吸引匯集近 300 家從事衛(wèi)生潔具、門(mén)業(yè)、地板、陶瓷、裝飾品、木材及木制品等 10多個(gè)門(mén)類(lèi)產(chǎn)品的廠(chǎng)家和批發(fā)商、零售商入駐，其中包括箭牌、法恩莎、英皇、馬可波羅、 LD、 TATA、冠軍、新海伽 藍(lán) 、美標(biāo)、好迪、櫻花、維美等 國(guó)內(nèi)外知名品牌 。 隨著房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，市場(chǎng)對(duì) 建筑 材料的需求持續(xù)增長(zhǎng)，使建筑材料業(yè)處在黃金發(fā)展時(shí)期， 連云港 興隆裝飾城 也呈現(xiàn)出良好 的發(fā)展勢(shì)頭 。 LCC082021 連云港興隆國(guó)際商貿(mào)廣場(chǎng) 建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 連云港市連計(jì)投資咨詢(xún)有限公司 5 規(guī)劃 滯后 ，布局不夠合理 。 目前興隆國(guó)際商貿(mào)廣場(chǎng)占地面積 117600 平方米，現(xiàn)有房屋建筑總面積不到 6 萬(wàn)平方米。 因 為 裝飾城內(nèi) 市場(chǎng)面積小，設(shè)施落后，相應(yīng)市場(chǎng)配套設(shè)施（如商業(yè)辦公、金融、餐飲、休閑娛樂(lè)、家電商場(chǎng)、物流、酒店公寓等）缺口很大，同綜合性建筑裝飾市場(chǎng)檔次差距較大，不能滿(mǎn)足公司的進(jìn) 一步發(fā)展。 信息網(wǎng)絡(luò)建設(shè)滯后，信息傳播渠道不暢。 市場(chǎng)幅射能力減 弱。 信息反饋遲鈍 ，信息化設(shè)備落后 。 連云港興隆國(guó)際商貿(mào)廣場(chǎng) 的開(kāi)工建設(shè) ，將從根本上改變興隆LCC082021 連云港興隆國(guó)際商貿(mào)廣場(chǎng) 建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)