【正文】 業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 層高 m 租售策略 租售均可，一、二層，半層起租。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 層高 m 功能定位 臨街一層 社區(qū)生活 配套商業(yè) 經(jīng)營業(yè)態(tài) 餐飲 醫(yī)療 雜貨 服務 美容 五金 通訊 金融 娛樂 數(shù)量 10 7 6 5 3 2 2 1 1 比例 27% 19% 16% 14% 8% 5% 5% 3% 3% 售價 因手續(xù)不齊，現(xiàn)只租不售 起 租 時間 2021年 租金 3045元 /㎡ 銷售率 暫未銷售 出租率 93% 6 盛世年華 總建筑面積 4000㎡ 層高 m 功能定位 小食品批發(fā)市場 面積劃分 一層、二層為商業(yè)門面 租售策略 一層： 12021元 /㎡ 二層： 7000元 /㎡ 租售狀況 銷售率 100％；租賃情況不祥 7 新藍籌 總建筑面積 11000㎡ 功能定位 負一層：重百超市 一、二層：規(guī)劃做專業(yè)市場，具體視招商情況而定 面積劃分 一、二層建筑面積為 4000㎡，負一層 商業(yè)約為 3000㎡ 租售價格 負一層租金： 2530元 /㎡〃月 一層：租： 120元 /㎡〃月 售： 25000元 /㎡ 二層：租： 6080元 /㎡〃月 售： 12021元 /㎡ 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最 快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 開間 進深 1015m 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最 快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。另外裝修檔次、品牌知名度較高的餐飲業(yè)，經(jīng)營狀況較好。 總建筑面積 約 800㎡ 商鋪個數(shù) 19個 面積劃分 3045㎡ 層高 m 開間 m 進深 812m 功能定位 一層平街商業(yè)門面 無定位，但經(jīng)營的都是與生活相關(guān)的配套型商業(yè) 經(jīng)營業(yè)態(tài) 餐飲 醫(yī)療 服務 美容 通訊 五金 文體 空臵 數(shù)量 7 4 2 1 1 1 1 2 比例 37% 21% 11% 5% 5% 5% 5% 11% 租金 10001200元 /月 ； 2535元 /㎡ 出租率 89% 5 嘉新〃桃花里 嘉新〃桃花里的商業(yè)門面于 2021年左右，陸陸續(xù)續(xù)就有商家開始經(jīng)營店鋪。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 “品質(zhì)優(yōu)先，引導市場 ”的 定位 策略 在上述策略指導下，項目商業(yè)策劃須做到： 高起點定位，高品位規(guī)劃、高效率營銷 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 結(jié)合市場形式和項目自身條件，提出以下開發(fā)策略： “資源整合，建立優(yōu)勢 ”的市場競爭策略 “經(jīng)營主導，商住互動 ”的市場營銷策略 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最 快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 〃 商業(yè)形象不佳 項目所在區(qū)域消費力不強，商業(yè)檔次較低，整體商業(yè)形象不佳； 項目商業(yè)分析總結(jié) 經(jīng)過上述分析，可以明確本項目： 具有商業(yè)開發(fā)的先天條件，基本滿足商業(yè)經(jīng)營的 可達性、能見度、商業(yè)經(jīng)營環(huán)境、人流量的要求。由于改造時間長，且現(xiàn)從現(xiàn)狀來看項目周邊為待拆遷的舊城區(qū)，環(huán)境較差，人口素質(zhì)不高，可能讓投資者或經(jīng)營者對該區(qū)域的發(fā)展抱有一定的懷疑態(tài)度。 〃 區(qū)域內(nèi)保留了傳統(tǒng)的 “趕集 ”模式 項目旁商業(yè)密集，重棉一廠大門到 807起點站的街道是商業(yè)街，并且每月 20日，周邊的居民都會到項目附近 “趕集 ”，會為商業(yè)帶來人流 。其中規(guī)劃中的兩條車行主干道從本項目旁邊通過，連接步行街和濱江路，使本項目周邊的交通狀況大為改善，也為項目的商業(yè)帶來新的商機。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。且周邊項 目小戶型居多，使得年齡格局也逐漸年青化。 另外，項目周邊的商業(yè)租金也在以平均每年 10％ 左右的速度在 遞增。 〃 人氣聚集能力有限 本案周邊無景觀或其他可以聚集人流的資源可以利用； O—機會 〃 經(jīng)濟前景提供動力源泉 沙坪壩區(qū)的商業(yè)每平方米商業(yè)營業(yè)面積實際年營業(yè)額大約為 31000元，且沙區(qū)商業(yè)還未飽和，還有一定的發(fā)展空間。 W—劣勢 〃 地塊周邊商業(yè)形象差 地塊四周商業(yè)經(jīng)營檔次低，經(jīng)營品種缺乏統(tǒng)一性與互補性，周邊商業(yè)建筑形象較差，嚴重影響本項目商業(yè)品質(zhì)、 價值 的 提升 。 〃 鑫源背景，實力品牌優(yōu)勢 鑫源集團，重慶實力摩托生產(chǎn)大型企業(yè)，品牌優(yōu)勢明顯，實力雄厚，信譽度高。 〃 重百入駐，品牌優(yōu)勢 重百超市的入駐，能提高本項目商業(yè)的品質(zhì)，能起到很好的引導和帶頭作用，并更能提高項目商業(yè)的輻 射面，對商業(yè)的銷售也有一定的推廣效應。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。且 項目前有近 10000㎡的城市休閑廣場，會給項目聚集人氣，帶來 商機。從東部城區(qū)在售項目來看，僅次于華宇〃金沙港灣。 人流高峰期： 中午 ： 12： 00 下午： 18： 0022： 00 三、項目商業(yè) SWOT分析 項目商業(yè) SWOT分析 S—優(yōu)勢 〃 地段優(yōu)勢 本項目地處東部新城，離沙區(qū)核心商圈和濱江路較近。而且項目旁邊規(guī)劃中的兩條道路，將整個項目包圍，未來項目的商業(yè)能見度將最大化。 ☆ 人行條件 人行條件取決于城市公交系統(tǒng)在本區(qū)域的運行狀況，據(jù)市場調(diào)查情況來看，周邊的人行狀況良好，雖然公交線路目前只有一條，但隨著市政設(shè)施的完善，開發(fā)的繼續(xù)，周邊的交通將有較大的改善。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最 快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 龍泉路 ：位于地塊西部，連接著龍泉路立交和漢渝路立交，為雙向四車道。 漢渝路 ：位于地塊西北，連接三角碑和石門大橋，為雙向四車道。 地塊周邊環(huán)境 地塊周圍配套齊全，包括中小學校、幼兒園、醫(yī)院、銀行、郵電通訊、購物超市、餐飲等，地塊屬于城市中心老生活區(qū) ，經(jīng)營檔次較低 。 本項目規(guī)劃用地總面積 9310平方米，總建筑面積為 ㎡，其中住宅建筑面積為㎡，商業(yè)建筑面積為 11300㎡， 綠地率為 %，建筑密度為 %。距離沙區(qū)核心商圈步行僅需 1015分鐘，驅(qū)車僅需 3分鐘。 雪梨澳鄉(xiāng)商業(yè)營銷策劃報告 第一部分 項目分析篇 一、項目概況 本項目位于沙坪壩東部新 城 板塊，原重棉一廠居民居住區(qū)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 雪 梨澳鄉(xiāng)商業(yè)營銷策劃報告 緯聯(lián)地產(chǎn)顧問（重慶）有限公司 2021年 11月 27日 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最 快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最 快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。東至沙濱路，西至龍泉路，南至上土灣路，北至漢渝路。是未來東部城區(qū)的中心地段。 二、地塊商業(yè)條件分析 通過對地塊自身條件的商業(yè)適應性（包括地塊周圍環(huán)境、可達性、能見度、人流量等）的分析，可得出該地塊做商業(yè)的機會點。 可達性分析 ☆ 車行條件 地塊四周城市道路包括沙濱路、漢渝路、龍泉路、上土灣路等，下面是這幾條道路的基本情況： 沙濱路 ：位于地塊東北，沿嘉陵江從東部新城的腹心位臵穿過，是連接渝中區(qū)和 沙坪壩區(qū)的景觀大道，為雙向六車道。而石門大橋是連接江北區(qū)、渝北區(qū)和沙坪壩區(qū)的重要橋梁。 上土灣路 ：位于地塊南部，連接龍泉路立交和沙濱路，道路條件一般，多為雙向四車道。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 能見度分析 從地塊自身條 件來看，由于項目臨街，能見度較好。 人流量分析 通過對地塊四周道路人流量的分析，可以發(fā)現(xiàn)項目商業(yè)價值所在。 〃 規(guī)模優(yōu)勢 項目的商業(yè)建筑面積在模范村附近，規(guī)模是最大 ，且商業(yè)形象是最后的 。 〃 商業(yè) 經(jīng)營環(huán)境優(yōu)勢 目前項目周邊經(jīng)營環(huán)境較好，具有較好的商業(yè)氛圍，為項目商業(yè)打下了基礎(chǔ)。 〃 項目周邊的購買力優(yōu)勢 精致小戶型，戶戶帶入戶花園，吸引了更多具有較強消費能力的年輕人購買，此部分客戶群的入駐后將很大程度上提高該地段的消費水平； 周邊為老城區(qū)，人口密集，現(xiàn)在整個土灣街道居住人口約 ，生活配套比較完善，商 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最 快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 業(yè)氛圍濃郁。 〃 市場競爭較小 目前項目周邊商業(yè)無論從規(guī)模、經(jīng)營檔次都不高，相對當?shù)叵M者來說，選擇面相對較小，如項目商業(yè)定位準確，正確引導商業(yè)入駐，將具有極強的競爭力。給投資者和經(jīng)營者提高信心保證。 〃 交通狀況欠佳 現(xiàn)目前 道路狀況較差，公交線路較少，嚴重制約了本項目的商業(yè)發(fā)展。又因政府調(diào)控，沙濱路的商業(yè)在逐漸興起，東部城區(qū)的發(fā)展也倍受關(guān)注。 〃 新興業(yè)主的遷入帶動消費 周邊房地產(chǎn)項目的逐漸開發(fā)，相繼入住，使大量的新興業(yè)主涌入周邊區(qū)域。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最 快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 〃 城市規(guī)劃推動商業(yè)發(fā)展 東部新城是沙區(qū)舊城改造的重點，新的東城規(guī)劃，將吸引一大部分本區(qū)及外區(qū)人口入住，為商業(yè)的發(fā)展帶來了大批消費者。沙濱公園的建成也將會給項目所在板塊帶來人流和商機。 T—威脅 〃 周邊環(huán)境不成熟 周邊舊城改造進展緩慢，大約要 23年后，東部新城才初步形成規(guī)模。 〃 離核心商圈較近 由于項目的地理位臵離沙區(qū)核心商圈較近，可能會對本區(qū)域的消費人群有一定的分流。 項目面臨較好的市場機會、政策環(huán)境，但因項目目前存在的不利條件，使得在激烈的市場競爭環(huán)境下，機會與挑戰(zhàn)并存。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最 快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 第二部分 市場定位篇 一、項目周邊商業(yè)經(jīng)營分析 1 工人村商業(yè)街 商業(yè)體量 臨街門面 181個，臨時攤位約 35個 功能定位 未明確定位，主要經(jīng)營與居民生活相關(guān)的配套型商業(yè) 面積劃分 20100㎡ 經(jīng)營業(yè)態(tài) 一層：餐飲、超市、美容美發(fā)、服務、小百貨、二手房、醫(yī)療、服裝等 二層：健身房、網(wǎng)吧、洗腳城、保健中心、茶樓、辦公室、學習班等 主力店：重百超市、新世紀百貨、王胖子火鍋、紅巖火鍋、天府魚莊 租售策