【正文】 需要認定，這種認定也給投資管理帶來困難。另外由于使用方在施工過程中可能對工程提出修改，提高設(shè)計標準，這種現(xiàn)象往往會給施工單位帶來索賠的 第 11 頁 共 164 頁 機會，這也給投資控制工作帶來困難。 二、 項目代建管理難點分析 1. 項目投資管理難點： 1) 設(shè)計方面的困難：一般來說，項目代建工作應當 從初步設(shè)計批準后開始實施，初步設(shè)計以前的工作可由代理或咨詢服務公司進行，從初步設(shè)計批準后開始實施代建，這樣更有利于控制項目概算，防止代建單位報高額概算，也有利于明確使用單位與代建單位的責任，便于監(jiān)管，更具有可操作性。所有建設(shè)工程都必須貫徹“安全第一”的管理方針。 4. 各方面關(guān)系的溝通和協(xié)調(diào)：代建項目除立項許可之外的各種政府許可手續(xù)都需要項目代建人去辦理，根據(jù)國內(nèi)目前的狀況，很多許可的辦理手續(xù)都相當復雜，還要處理方方面面的關(guān)系（如規(guī)劃、環(huán)衛(wèi)、交通、公安、市政等），如果處理不好這些關(guān)系，工程很難順利進行。因此，工期管理是本項目管理工作的重點之一。如果項目投資得不到良好控制，資金就會無謂的流失或浪費，給業(yè)主造成不必要的損失。 根據(jù)我公司以往代建項目 和項目管理 的經(jīng)驗，對代建工作的重點和難點分析如下。 組織與協(xié)調(diào) 組織、協(xié)調(diào)參與工程建設(shè)各單位之間的關(guān)系 向各政府主管部門辦理各項竣工開辦事項 其它任務 配合進行剩余甲方供應物資的處置 配合現(xiàn)場臨建的拆除工作 配合組織各種儀式及活動 工程使用階 段項目管理 做好保修階段的質(zhì)量 保修管理工作 做好對業(yè)主的回訪工作 第 10 頁 共 164 頁 第二章 項目代建工作重點和難點分析及應對措施 代建制是我國政府投資項目建設(shè)管理體制的制度創(chuàng)新，它適應了我國市場經(jīng)濟發(fā)展的需要，改變了傳統(tǒng)管理方式的非專業(yè)化局面，對提高建設(shè)項目的 管理水平和投資效益發(fā)揮了重要作用。 審核招標文件和合同文件中有關(guān)進度的條款 審核、分析各投標單位的進度計劃 定期向委托方提交進度控制報告 組織并參加評標及合同談判，在合同中明確工期拖延的懲罰措施 第 5 頁 共 164 頁 質(zhì)量及使用功能管理 審查投 標人的企業(yè)資質(zhì)，營業(yè)執(zhí)照等 在招標文件中明確質(zhì)量及使用功能目標，明確所需材料、設(shè)備供貨的質(zhì)量標準 認真評定投標人提供的施工組織設(shè)計、質(zhì)量保證體系以及質(zhì)量及使用功能保證措施 制定嚴密的合同條款，明確各承包單位的質(zhì)量責任 編制項目質(zhì)量及使用功能保證計劃、管理程序和工作標準 安全與文明施工管理 在招標文件中明確安全管理目標，明確安全管理責任 審查投標人的安全生產(chǎn)資質(zhì)和安全管理體系 評標過程中審查投標人的施工組織設(shè)計中相應的安全管理措施、防塵措施、排污措施、垃圾處理方案 制訂安全管理制度，管理程序 合同管理 合理劃分子項目，明確各子項目的范圍 確定項目的合同結(jié)構(gòu) 策劃各子項目的發(fā)包方式 擬定材料、設(shè)備的采購方案，起草采購合同 擬定專業(yè)分包方案，起草分包合同 辦理總承包及各專業(yè)分包招投標工作，負責施工總承包和專業(yè)分包合同編制、談判和簽訂； 信息溝通 與管理 招標文件、合同文件、施工文件、來往文件的分類與存檔 確定設(shè)計協(xié)調(diào)會、生產(chǎn)協(xié)調(diào)會等的時間，建立例會制度 辦公網(wǎng)絡、各種辦公軟件的準備與調(diào)試 當?shù)卣叻ㄒ?guī)的 熟悉與了解，和當?shù)卣鞴懿块T建立聯(lián)系 材料設(shè)備價格、人工價格、機械設(shè)備價格等各種信息的收集、整理與存檔 組織對投標單位的資格預審 組織發(fā)放招標文件、組織投標答疑 第 6 頁 共 164 頁 組織與協(xié)調(diào) 組織對投標文件的預審和評標 協(xié)調(diào)與施工現(xiàn)場周邊各單位之間的關(guān)系 組織各種評標會議 組織設(shè)計工作協(xié)調(diào)會，保證設(shè)計工作進程 組織合同談判 風險管理 對項目進行風險評價 制訂風險管理策略 在合同采取有利的反索賠方案及風險轉(zhuǎn)移方案 制訂合理的工程保險投保方案 現(xiàn) 場管理 進行現(xiàn)場的三通一平、清除現(xiàn)場障礙和排水等工作 臨時設(shè)施建設(shè)、路口報批、樹木伐移等工作 聯(lián)系規(guī)劃、測量部門進行建筑物測量定位放線，設(shè)置實物坐標點及永久性的經(jīng)緯坐標樁和水平基準點 市政配套管線到位情況的落實 施工 階段 服務 內(nèi)容 投資控制 編制施工階段各年度、季度、月資金使用計劃并控制其執(zhí)行 工程材料、設(shè)備采購招標與比選 承包商完成工程量的審核 承包商工程進度款審核 審核其它付款申請單 對設(shè)計方案、施工方案進行技術(shù)經(jīng)濟比較論證，提出優(yōu)化方案 審核由于設(shè)計變更、洽商引起的投資變化 審核及處理各項施工索賠中與資金有關(guān)的事宜 進度控制 按照施工總進度計劃，制訂階段目標，并按照合同條款和階段目標的實現(xiàn)情況進行獎罰。 (三 ) 項目后期管理工作（竣工階段） 1. 按照 合同約定和各施工單位辦理工程結(jié)算； 2. 按照約定交付日期向業(yè)主移交工程并提交相關(guān)資料，同時在工程缺陷責任期承擔相應責任； 3. 組織總承包單位編制建筑物使用說明書； 4. 在工程移交前向使用單位提供建筑物、設(shè)備的維修與保養(yǎng)培訓以及其它崗前培訓； 5. 與施工總包單位簽訂保修合同，協(xié)助作好技術(shù)保障及必要的保修工作； 6. 向城建檔案館移交竣工資料； 7. 向政府主管部門完成工程竣工備案手續(xù)； 8. 負責組織臨建設(shè)施的拆除； 9. 本公司將負責編制完成竣工財務決算報告； 。 第二節(jié) 項目代建服務內(nèi)容 一、 項目代建管理工作內(nèi)容： 依據(jù)招標文件，按照我公司的管理程序，我公司提供的代建服務工作包括但不限于如下內(nèi)容： (一 ) 項目前期準備階段 1. 負責向當?shù)卣畧D紙審核部門提交圖紙并獲得《施工圖設(shè)計文件審查合格書》； 2. 負責向當?shù)叵乐鞴懿块T申報并獲得《建設(shè)工程施工圖消防審 查合格書》； 3. 負責組織施工總承包單位的招標、工程合同的洽談與簽訂及備案； 4. 負責向城市建設(shè)規(guī)劃管理部門申請建筑規(guī)劃放線和驗線工作； 5. 負責辦理散裝水泥和節(jié)能墻體材料兩項基金交費手續(xù)； 6. 負責 將施工圖設(shè)計報送 當?shù)?人防辦，經(jīng)審查批準發(fā)給《人防工程 設(shè)計審核批準通知單》 或辦理相應交費手續(xù) 。 第 2 頁 共 164 頁 五、 文明施工管理目標 確保 獲得地方安全文明施工工地。 四、 安全管理目標 杜絕死亡事故，重傷事故小于 %。 7. 2020 年 10 月 15 日前完成施工單位招標等報建準備工作。 2020 年 1 月 15 日前完成結(jié)構(gòu)和圍護結(jié)構(gòu)施工， 2020 年 4 月 30 日竣工、移交； 4. 倉庫： 2020 年 4 月 30 日竣工、移交； 5. 集裝箱堆場： 2020 年 4 月 30 日竣工、移交。 二、 工期管理目標 確保整個工程工期不超過 240 日歷天（不包括地基處理工期），在 240 日歷天內(nèi)全部竣工、移交。 作為專業(yè)從事建設(shè)工程項目管理和咨詢的專業(yè)化公司，我公司自成立以來就致力于將國內(nèi)、國際上先進成功的項目管理方法與經(jīng)驗運用于我公司的項目管理工作中，通過數(shù)年來的努力，經(jīng)過多個大型項目的實踐，已經(jīng)形成 了一整套標準化、規(guī)范化的并具有本公司特色的項目管理體系、辦法和程序。第 1 頁 共 164 頁 第一章 項目代建管理目標和服務內(nèi)容 第一節(jié) 項目代建管理目標 大連 **物流有限公司倉儲配送中心項目受中國遠洋物流有限公司委托建設(shè)。項目代建人負責本項目除立項審批，施工圖設(shè)計、工程監(jiān)理、造價咨詢以外的，從項目報建手續(xù)開始直至項目移交、通過業(yè)主有關(guān)部門工程結(jié)算審計和財務資產(chǎn)交付并完成保修服務為止的項目建設(shè)實施代建服務。根據(jù)本項目的特點我公司制訂項目代建管理目標如下： 一、 投資控制目標 在設(shè)計條件和裝修標準不發(fā)生重大變更的情況下，將工程投資控制在投標工程造價以內(nèi)。其中： 1. 計劃開工日期： 2020 年 10 月 15 日 2. 主辦公樓： 2020 年 1 月 15 日結(jié)構(gòu)完成， 2020 年 6 月 15 日竣工、移交； 3. 修箱樓：工期 200 日歷天。 6. 大門、圍墻等配套工程 2020 年 4 月 30 日竣工。 三、 質(zhì)量及使用功能目標 工程質(zhì)量達到中華人民共和國《工程施工質(zhì)量驗收規(guī)范》合格標準，使用功能 100%達到業(yè)主和設(shè)計文件要求，爭創(chuàng)當?shù)貎?yōu)質(zhì)工程。盡量減少輕傷事故，杜絕火災事故，杜絕坍塌事故，杜絕重大機械事故。 六、 環(huán)境保護管理目標： 現(xiàn)場揚塵濃度不超過 ；污水排放 PH 值為 6~9， COD 低于 150mg/L；噪聲污染晝間施工不超過 75dB, 夜間施工不超過 55 dB,不發(fā)生重大環(huán)境污染事件及嚴重擾民事件。 7. 負責向當?shù)刂鞴懿块T申請質(zhì)量及使用功能和安全監(jiān)督手續(xù)； 8. 負責辦理《施工許可證》； 9. 負責施工圖設(shè)計優(yōu)化工作； 《項目總進度控制計劃》的編制工作； 《項目物資采購計劃與方案》的編制工作； 《施工組織設(shè)計》的審 查工作； ； (二 ) 項目施工階段 1. 負責施工圖紙會審的組織工作； 2. 負責設(shè)計問題協(xié)調(diào)與跟蹤工作； 第 3 頁 共 164 頁 3. 負責項目月、周、日進度計劃的跟蹤、協(xié)調(diào)工作； 4. 負責項目資金使用計劃的編制，向業(yè)主提交資金使用計劃申請，提交項目月進度用款報告； 5. 檢查、驗收施工單位提供的材料、設(shè)備質(zhì)量及使用功能； 6. 負責審核施工單位提交的施工質(zhì)量及使用功能控制計劃，并對施工質(zhì)量及使用功能進行檢查、糾正、跟蹤、落實； 7. 負責審核施工單位提交的項目安全控制計劃，并對現(xiàn)場安全防護措施進行檢查、糾正、跟蹤、落實； 8. 負責審核施工 單位提交的項目環(huán)境控制計劃，并對現(xiàn)場環(huán)境衛(wèi)生情況進行檢查、糾正、跟蹤、落實； 9. 負責對專業(yè)分包工程的招標、合同談判和合同簽訂，并將招投標情況報告和中標合同提交業(yè)主備案； 、使用人確認價格或品牌的材料、設(shè)備進行招標、合同談判和合同簽訂，并將招投標情況報告和中標合同提交業(yè)主備案； ； /分部驗收工作； ； ，編制項目竣工報告，并提交業(yè)主和相關(guān)政府部門。 第 4 頁 共 164 頁 二、 項目代建服務內(nèi)容附表： 項目代建服務內(nèi)容一覽表 項目 階段 項目代建服務具體內(nèi)容 前期準備階段 政府報批 收集整理政府報批資料，填寫報批申請表格 施工圖紙報批， 獲得《施工圖設(shè)計文件審查合格書》 施工圖報消防局審批，獲得消防批準證明 施工圖報人防辦審批，獲得人防工程設(shè)計批準通知 辦理供電局、燃氣公司、自來水公司、綠化等市政部門批準蓋章 辦理散裝水泥和節(jié)能墻體材料基金交費手續(xù)； 辦理質(zhì)量及使用功能、安全監(jiān)督手續(xù) 規(guī)劃放線、測量定位 獲得施工許可證 投資控制 審核概算和施工圖預算 審核招標文件 和合同文件中有關(guān)投資的條款 審核、分析各投標單位的投標報價 定期向使用方提交投資控制報告 組織并參加評標及合同談判 材料、設(shè)備采購方案制訂 專業(yè)工程分包方案制訂 施工圖優(yōu)化設(shè)計 進度控制 編制施工總進度規(guī)劃，并在招標文件中明確工期總目標和階段目標。 審核項目施工各階段、年、季、月的進度計劃，并控制其執(zhí)行，必要時作調(diào)整 審核設(shè)計、施工單位和材料、設(shè)備供貨單位提出的進度計劃、供貨計劃，并檢查、督促和控制其執(zhí)行 第 7 頁 共 164 頁 在項目實施過程中，進行進度計劃值與實際值的比較，每月、季、年提交各種進度控制報告 定期召開施工協(xié)調(diào)會，解決施工各方存在的問題，保證工 程進度 質(zhì)量及使用功能控制 審核各單位建筑工程的施工組織設(shè)計和專項工程施工方案 審核各承包商的質(zhì)量保證體系是否完善，是否有專職質(zhì)量負責人 按照合同和圖紙文件及規(guī)范要求檢查、驗收各種材料設(shè)備的質(zhì)量，嚴把原材料關(guān) 建設(shè)工程監(jiān)理單位工作的檢查與監(jiān)督 承包商計量器具檢查與管理 承包商試驗室與試驗設(shè)備的審查與管理 參加分部、分項、或隱蔽工程的檢查與驗收 檢查督導各單位之間界面的施工或安裝的工程質(zhì)量及使用功能 建立嚴格的檢驗批、分項、分部工程的質(zhì)量驗收標準和驗收程序 質(zhì)量隱患、質(zhì)量事故的跟蹤與檢查 安全與文明施工管理 承包商安全生產(chǎn)管理體系的審查與監(jiān)督 安全防護措施的檢查與監(jiān)督 施工中防塵措施、排污措施、垃圾處理方案的落實情況的檢查與監(jiān)督 施工中安全隱患、安全事故的跟蹤與落實 合同管理 材料、設(shè)備采購的招標與評價，組織合同談判 按照工程進度進行各專業(yè)分包的招標與合同談判 進行各類合同的跟蹤管理并定期提供合同管理的各種報告 處理有關(guān)索賠事宜及合同管理中出現(xiàn)的問題 信息溝通與管理 進行各種工程信息的收集、整理、存檔 定期提供各類工程項目管理報表 第 8 頁 共 164 頁 建立工程會議制度，記錄并整理會議紀要 往來文函的收發(fā)與整理 督促各施工單位整理工程技術(shù)資料 組織與協(xié)調(diào)