【正文】 護(hù)問題主要是生活污水、生活垃圾、噪聲以及汽車廢氣，此外無其它污染源，不存在有害污水和有害垃圾的處理問題，對環(huán)境的不利影響較少。 第六章 環(huán)境保護(hù) 按照國家環(huán)境保護(hù)局“建設(shè)項目環(huán)境保護(hù)管理辦法”和“北京市實(shí)施建設(shè)項目環(huán)境保護(hù)管理辦法細(xì)則”，建設(shè)項目要采取嚴(yán)格的環(huán)境保護(hù)措施。 熱力量：按 80 大卡／小時 用水量：按 2升 /平 方米其所消耗的建筑材料主要為鋼材、水泥、木材等，根據(jù)設(shè)計規(guī)范和本項目的總體規(guī)劃設(shè)計，“該項目”所需的主要建筑材料估算為 ： 鋼材： 8000 噸 水泥： 20210 噸 木材： 300 立方米 二、主要設(shè)備 “該項目”的建設(shè)內(nèi)容為 TOWNHOUSE 及配套設(shè)施，在設(shè)備、設(shè)施上將力求采用先進(jìn)實(shí)用的設(shè)備、設(shè)施，其所需的主要設(shè)備有： 消防滅火設(shè)備、停車車庫、排風(fēng)、送風(fēng)系統(tǒng)、應(yīng)急發(fā)電設(shè)備、通訊電話系統(tǒng)、照明系統(tǒng)、供暖設(shè)備、衛(wèi)星電視接收系統(tǒng)、通訊電話系統(tǒng)、計算機(jī)集成管理系統(tǒng)等。 二、市政條件 “該項目”目前大市政條件不足，由于周圍已經(jīng)建成一批 TOWNHOUSE 和別墅項目，特別隨著北京市加快綠化隔離地區(qū)建設(shè)，加大了對該區(qū)域市政投資，因此“該項目”所需的水、電、氣、熱、通訊、道路交通等設(shè)施將會同期得到改善。其北鄰機(jī)場聯(lián)絡(luò)高速；東鄰后沙峪村；南鄰馬頭 村，占地面積約 22 公頃。 綠化： “該項目”力求在項目周圍建設(shè)大面積生態(tài)園林和生態(tài)景觀設(shè)施，為入住 TOWNHOUSE 的各級客戶提供綠色、優(yōu)雅、舒適、安逸的居住氛圍。規(guī)劃設(shè)計方案既能滿足現(xiàn)代化低密度住宅的各項使用要求，同時也必須適合北京總體規(guī)劃要求，既能突出自己，又能與周圍環(huán)境相協(xié)調(diào)。 規(guī)劃設(shè)計： 在規(guī)劃設(shè)計上擬聘請新加坡、香港、美國，意大利，加拿大等國外著名設(shè)計大師通過招、投標(biāo)形式參與“該項目”建筑、景觀、人文等規(guī)劃設(shè)計工作。 綠化率： 60％。 居住總?cè)丝冢? 約 1000 人。 非配套公建建筑面積： 。 居住建筑面積： 。 二、項目初步規(guī)劃設(shè)計方案 規(guī)劃建設(shè)用地面積： 22 萬平方米。 四、項目用地現(xiàn)狀：項目用地范圍內(nèi)為瓜田。 第二章 項目名稱和選址 一、項目名稱：北京順義后沙峪 ———————— 項目。 2． 北京市政府文 件：京政辦發(fā)（ 2021） 31 號。 2． 北京市政府文件：京政辦發(fā)（ 2021） 12 號。 編制依據(jù)： 2． 北京市政府文件：京政辦發(fā)（ 1994） 7號?！霸擁椖俊庇杀本┊?dāng)代投資集團(tuán)有限公司投入全部建設(shè)資金。 項目建設(shè)規(guī)模和建設(shè)內(nèi)容： “ 該項目”開發(fā)建設(shè)總建筑面積約 。 三、項目建設(shè)單位 項目公司名稱：北京 XX 房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。因多方面原因后沙峪鎮(zhèn)政府考慮收回該塊用地。 2021年 10月 13日， XX公司與北京 XX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂了 338畝土 地轉(zhuǎn)讓協(xié)議。宗地北臨京承高速與首都機(jī)場北門的聯(lián)絡(luò)線，東臨后沙峪玉馬教練場，西南側(cè)為后沙峪鎮(zhèn)羅馬湖，交通便捷。 二．項目歷史條件 宗地簡介 宗地位于順義區(qū)后沙峪鎮(zhèn)馬頭莊村，規(guī)劃用地性為二類居住用地，可用來開發(fā)別墅外事型的居住性建筑。隨著北京市“溫榆河綠色生態(tài)走廊”工程的啟動，特別是中國正式加入 WTO、北京 2021奧運(yùn)會申辦成功，溫榆河流域開發(fā)建設(shè)將新的投資熱點(diǎn)和經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn) . 順義區(qū)后沙峪位于溫榆河流域，商機(jī)無限。房地產(chǎn)開發(fā)項目建議書 (案例模板 ) 目錄 第一章、 項目概述 第二章、 項目名稱和選址 第三章、 項目規(guī)劃建設(shè)方案 第四章、 項目建設(shè)條件 第五章、 物料消耗與供應(yīng) 第六章、 環(huán)境保護(hù) 第七章、 項目建設(shè)周期與日程安排 第八章、 經(jīng)營管理方式 第九章、 投資估算 第十章、 項目經(jīng)營策劃 第十一章、 效益評價 第十二章、 結(jié)論 第一章 項目概述 一、項目背景 為落實(shí)《北京城市整體規(guī)劃》，加快規(guī)劃市區(qū)綠化隔離地區(qū)建設(shè)，推進(jìn)城鄉(xiāng)結(jié)合部地區(qū)環(huán)境整治和城市化進(jìn)程，促進(jìn)城市生態(tài)環(huán)境改善和經(jīng)濟(jì)社會可持續(xù)發(fā)展。北京市政府 先后頒發(fā)了《關(guān)于加快本市綠化隔離地區(qū)建設(shè)的意見》、《關(guān)于加快本市綠化隔離地區(qū)建設(shè)暫行辦法》、《關(guān)于加快本市綠化隔離地區(qū)舊村改造和新村建設(shè)實(shí)施意見》等相關(guān)文件，確定了“以綠引資，引資開發(fā)，開發(fā)建綠，以綠養(yǎng)綠”的原則。 由北京 XX 房地產(chǎn)開發(fā)有限公司在北京市順義區(qū)后沙峪鎮(zhèn)開發(fā)建設(shè)低密度項目（以下簡稱“該項目”）。宗地面積為 340畝，北側(cè)尚有 400畝規(guī)劃二類居住用地，因機(jī)場聯(lián)絡(luò)線未定而未有合作伙伴。 項目概況 宗地由后沙峪政府與北京 XX經(jīng)濟(jì)開發(fā)公司于 1993年簽訂合作協(xié)議，歷經(jīng)十年，北京 XX公司于 1996年取得順義政府核發(fā)的國有土地使用證。后由 XX公司對其 175畝地進(jìn)行土地變性，計委立項和規(guī)委規(guī)劃意見書工作。 合作方式 由我方出面與 XX 公司簽訂協(xié)議，該公司負(fù)責(zé)解除與 XX 公司的合作合同，與后沙峪鎮(zhèn)政府的合作合同，此部分費(fèi)用為 1350 萬元（含 200 萬元付政府定金），由我方與后沙峪鎮(zhèn)政府重新簽訂土地開發(fā)協(xié)議。 公司經(jīng)營范圍： 在規(guī)劃范圍內(nèi)從事“該項目”的開發(fā)與建設(shè)、商品房銷售、物業(yè)管理等。建設(shè)內(nèi)容為 TOWNHOUS低密度住宅和配套設(shè)施。 四、可行性研究報告編制 編制單位： 由北京 XX 古德房地產(chǎn)開發(fā)有限公司編制北京順義后沙峪項目可行性研究報告。 2． 北京市政府文件：京政辦發(fā)（ 1996） 55 號。 2． 北京市政府文件：京政辦發(fā)（ 2021） 20 號。 2． 溫榆河流域住宅項目市場調(diào)查資料。 二、地理位置：“該項目”位于順義區(qū)后沙峪鎮(zhèn)馬頭村北 三、項目占地面積：占地面積約 22 公頃（ 22 萬平方米）。 第三章 項目規(guī)劃建設(shè)方案 一、項目建設(shè)內(nèi)容： “該項目”建設(shè)內(nèi)容為低密度 TOWNHOUSE 項目及配套設(shè)施等。 總建筑面積： 平方米。 配套公建建筑面積： 。 建筑高度：高度控制在 12 米以內(nèi)。 居住總戶數(shù)： 約 300 戶 建筑層數(shù)： 地上三層，地下一層。 三、項目規(guī)劃設(shè)計特色?！霸擁椖俊绷η笪债?dāng)今國際先進(jìn)的建筑 藝術(shù)，體現(xiàn)首都風(fēng)貌和時代特色。 設(shè)施、設(shè)備、材料： “該項目”建設(shè)將充分引入國際先進(jìn)的信息網(wǎng)絡(luò)技術(shù)、引進(jìn)先進(jìn)的設(shè)備、設(shè)施。 第四章 項目建設(shè)條件 一、地理條件： “該項目”位于順義區(qū)后沙峪鎮(zhèn)（馬頭村）。地理位置條件非常優(yōu)越。 第五章 物料消耗與供應(yīng) 一、建筑材料 “該項目”建筑內(nèi)容為 TOWNHOUSE 及配套設(shè)施，建筑結(jié)構(gòu)為全現(xiàn)澆鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)。 三、水、電、氣、熱供應(yīng) 根據(jù)初步計算，“該項目”水、電、氣、熱等用量為： 用電量： 60 瓦 /平方米，則預(yù)測項目用電量為 12021 千瓦。日，用水量為 40 萬立方米／日。平方米計算，則預(yù)測用熱量為 16 百萬大卡／小時?！霸擁椖俊钡慕ㄔO(shè)內(nèi)容為 TOWNHOUSE 是北京市建設(shè)“溫榆河綠色生態(tài)走廊”工程，對環(huán)境的污染較少。項目建設(shè)及建成后的使用過程中，將采取嚴(yán)格的環(huán)境保護(hù)措施，嚴(yán)格遵守國家和北京市的環(huán)境保護(hù)法規(guī)。 生活垃圾：將生活垃圾分類收集，由專門的管理部門專設(shè)清潔人員，利用密閉垃圾筒運(yùn)出，由環(huán)衛(wèi)部門統(tǒng)一清運(yùn)至垃圾處理廠和垃圾消化場處理。 汽車廢氣：因車輛進(jìn)出、停放造成的汽車廢氣污染問題，通過在設(shè)計時停 車庫保證車庫有一定的容積，采取合理有效的措施，汽車廢氣排放完全可以達(dá)到國家和北京市規(guī)定的廢氣排放標(biāo)準(zhǔn)。 第七章 項目建設(shè)周期與日程安排 一、建設(shè)方式 “該項目”建設(shè)按照北京市有關(guān)建設(shè)工程招標(biāo)、投標(biāo)的有關(guān)規(guī)定，采取招標(biāo)或議標(biāo)的方式擇優(yōu)選擇建筑施工企業(yè)組織施工。 二、建設(shè)進(jìn)度安排 “該項目”總建筑面積約為 15 萬平方米，預(yù)計建設(shè)周期為 3 年，即從 2021 年到 2021 年為建設(shè)期，項目建設(shè)實(shí)施進(jìn)度為： 2021 年 6 月之前完成前期準(zhǔn)備工作。 2021 年 7 月至 2021 年 7月為施工工期，竣工驗(yàn)收。 “該項目”建成后將吸收國內(nèi)外的先進(jìn)管理模式和管理經(jīng)驗(yàn)，以物業(yè)管理公司的形式統(tǒng)一經(jīng)營管理。 第九章 投資估算 一、 成本構(gòu)成 宗地占地 338 畝，為二類建筑用地，成本由以下幾塊構(gòu)成： 土地費(fèi)用 宗地因歷史原因，需投入補(bǔ)償清算費(fèi)用 2021 萬元 土地方拆遷等補(bǔ)償費(fèi)用： /畝 338=1183萬元 小城鎮(zhèn)建設(shè)費(fèi)用： 1萬 /畝 338=338萬元 農(nóng)民與鄉(xiāng)鎮(zhèn)補(bǔ)償費(fèi)用： 300 元 /m *338 =6760萬元 其中包含已付土地方費(fèi)用 200 萬元 總計：投入土地成本 10081 萬元 土地出讓金 其它投入 二、項目設(shè)計 方案 A：以 TOWNHOUSE 項目預(yù)計 1000 = m2 銷售按 6500元 / m2計， 6500= 方案 B：以 TOWNHOUSE 項目預(yù)計 1000 =18萬 m2 銷售按 5500 元 / m2計， 18 5500= 方案 C：以 1000 = m2 銷售按 4000 元 / m2計， 4000 = 三、成本測算： A、以收入最低的方案 A 設(shè)計 項目 總額（萬元） 標(biāo)準(zhǔn) 土地費(fèi)用 土地出讓金 100814507 見上表述以 200 元 /m2計 建安費(fèi)用 33750 按建 安平米造價 2500 元 /m2 勘測費(fèi) 設(shè)計費(fèi) 可研方案咨詢 執(zhí)照費(fèi) 規(guī)劃方案咨詢 113830763876 基礎(chǔ)設(shè)施 臨時水電路 405076 300元 /m2 1監(jiān)理費(fèi) 1質(zhì)量監(jiān)督費(fèi) 1標(biāo)底招標(biāo)費(fèi) 1綠化建設(shè)費(fèi) 1公共配套費(fèi) 1市政公用設(shè)施費(fèi) 1不可預(yù)見費(fèi) 378953810840513501890 合計 58580 固定成本合計 58580 萬元 經(jīng)營成本 項目 總額（萬元） 標(biāo)準(zhǔn) 銷售費(fèi)用 管理費(fèi)用財務(wù)費(fèi)用 175617564686 銷售額 2%固定成本 8% 合計 8198 毛利：銷售額 固定成本 經(jīng)營成本 =87800585808198=21022萬元 B、以方案 B 設(shè)計 因費(fèi)用計算以建安費(fèi)比率計，故分類為： 項目 總額（萬元） 標(biāo)準(zhǔn) 土地費(fèi)用 土地出讓金 100814507 建安費(fèi)用 45000 建安單平米 2500 元 其它綜合 2070 建安費(fèi) % 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) 公共配套 市政設(shè)施費(fèi) 54005401800 300 元 /m230元 /m2100元 /m2 不可預(yù)見費(fèi) 2250 建安 5% 合計 71648 經(jīng)營成本 項 目 總額（萬元） 標(biāo)準(zhǔn) 銷售費(fèi)用管理費(fèi)用財務(wù)費(fèi)用 198019805732 銷售額 2%固定成本 8% 合計 9692 毛利：銷售額 固定成本 經(jīng)營成本 == C、以方案 C 計： 項目 總額（萬元） 標(biāo)準(zhǔn) 土地費(fèi)用 土地出讓金 100815860 以建安平米 200 元 /m2計 建安費(fèi)用 43950 1500元 /m2計 其它綜合 2332 建安費(fèi) % 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) 公共配套 市政設(shè)施費(fèi) 879010143380 300 元 /m230元 /m2100元 /m2 不可預(yù)見費(fèi) 2535 建安 5% 小計 77942 銷售費(fèi)用 管理費(fèi)用 1財務(wù)費(fèi)用 235023506235 銷售額 2% 2%固定成本 8% 合計 10935 1毛利： 28323 第十章 項目經(jīng)營策劃 一、調(diào)查區(qū)域 TOWNHOUSE 項目綜合評述 本區(qū)域內(nèi)在售 TOWNHOUSE 項目主要分布在八達(dá)嶺高速公路、立湯路、京順路附近，分布不均勻。從現(xiàn)有 TOWNHOUSE 項目的銷售價格和銷售 進(jìn)度情況看，市場需求還有一定的潛力。目前 TOWNHOUSE 市場需求結(jié)構(gòu)日趨合理，主要分為以下幾個層次 : 外籍購買群體 1． 外交使館高級外交官及資外大型公司的中高級雇員 北京作為中國的首都，匯集了眾多國家的大使館和世界跨國集團(tuán)的分支機(jī)構(gòu)或辦事處，這些使館高級外交官、跨國集團(tuán)的外籍中高級雇員對北京 TOWNHOUSE 市場的需求在不斷增加。 1． 港、澳、臺地區(qū)商界人士、旅外歸國華人及留學(xué)歸國創(chuàng)業(yè)人士 這一群體是一支不容忽視的購買團(tuán)體。 國內(nèi)購買群體 2． 中資企業(yè)家、高級經(jīng)理人及 IT業(yè)、金融業(yè)精英 這些行業(yè)的精英，積累了大量的財富，他們追求生活的品位和質(zhì)量，在改善居住條件時多考慮選購郊區(qū)環(huán)境優(yōu)美的花園式 TOWNHOUSE。 大公司高級管理人員、文體名人、律師等高知人才 這些人員構(gòu)成城市的“中產(chǎn)階級”，他們二次置業(yè)時多 會選擇物業(yè)檔次、形象較高，價格優(yōu)惠和付款方式靈活實(shí)惠的，親近自然又具有良好的人文環(huán)境的經(jīng)濟(jì)型 TOWNHOUSE。 私營企業(yè)業(yè)主 國內(nèi)經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長，富有階層將逐步擴(kuò)大。這些富裕起來的私企老板出于居住或投資的需要，也將成為高檔 TOWNHOUSE 的購買者。從“ TOWNHOUSE 項目”本