【正文】 服務(wù)中心工程，投資 總 額約 5 億 元。 ? 航空新城基礎(chǔ)設(shè)施：包括紫晨路、前程路、文明路、雁鳴路、 前進路、鄭港三路、四路、六路、春華路、機場南路、學(xué)院路等， 投資總 額約 16億 元。如果此次合作順利，定為 以下合作打下堅實的基礎(chǔ)。 近年來，隨著鄭州航空港區(qū)配套、交通、產(chǎn)業(yè)布局的日漸成熟，國內(nèi)各知名開發(fā)商均爭相入駐。 為突出鄭州航空港經(jīng)濟綜合實驗區(qū)對中原經(jīng)濟區(qū)建設(shè)的重要作用，《中原經(jīng)濟區(qū)規(guī)劃》安排專門一節(jié)對實驗區(qū)建設(shè)進行了表述，明確提出建設(shè)鄭州航空港經(jīng)濟綜合實驗區(qū)，力爭到 2020年基本建成全國重要的航空經(jīng)濟集聚區(qū)，成為生態(tài)、智慧、和諧宜居的現(xiàn)代航空都市和中西部地區(qū)對外開放的新高地、中 原經(jīng)濟區(qū)的核心增長區(qū)域。 鄭州市 航空港區(qū)鄭港一路 項目 可行性研究報告 中建嘉和地產(chǎn) 有限公司 二〇一 二 年 十 二 月 中建地產(chǎn) — 項目可研 目 錄 1. 項目背景 ......................................... 1 . 項目由來 ...................................... 1 . 中原經(jīng)濟區(qū) ..................................... 2 . 鄭州航空港區(qū)概況 ............................... 3 . 鄭州航空經(jīng)濟綜合實驗區(qū)（ 鄭州航空港區(qū) ） ................... 3 . 鄭州航空港區(qū)發(fā)展歷程 ..................................... 4 . 鄭州航空港區(qū)優(yōu)勢 ......................................... 5 . 鄭州航空港區(qū)發(fā)展目標(biāo) ..................................... 9 2. 項目概況 ........................................ 10 . 土地位置、性質(zhì)及現(xiàn)狀 ........................... 10 . 項目宗地位置 ............................................ 10 . 項目四至 ................................................ 11 . 宗地現(xiàn)狀 ................................................ 11 . 交通環(huán)境 ..................................... 11 . 周邊配套環(huán)境 .................................. 12 . 項目宗地分析結(jié)論 .............................. 13 . 安置房宗地概況 ................................ 14 . 項目合作模式 .................................. 14 . 政策依據(jù) ................................................ 14 . 拿地路徑 ................................................ 14 . 開發(fā)節(jié)奏 ................................................ 15 . 付款節(jié)奏 ................................................ 15 . 合作模式成功案例 .............................. 15 . 其他合作 ..................................... 17 3. 市場調(diào)查 ........................................ 21 . 鄭州市房地產(chǎn)發(fā)展概況 ........................... 21 . 鄭州市房地產(chǎn)投資情況 .................................... 21 . 鄭州市商品房開發(fā)、建設(shè)情況 .............................. 21 . 鄭州市商品房供給、需求及價格走勢情況 .................... 22 中建地產(chǎn) — 項目可研 . 鄭州市今年陸續(xù)出現(xiàn)“地王” .............................. 23 . 航空港區(qū)經(jīng)濟發(fā)展 .............................. 23 . 航空港區(qū)政策優(yōu)惠 ........................................ 23 . 港區(qū)入駐企業(yè) ............................................ 24 . 港區(qū)經(jīng)濟總量 ............................................ 24 . 港區(qū)未來入住人口 ........................................ 25 . 港區(qū)區(qū)位交通 ............................................ 25 . 港區(qū)未來規(guī) 劃發(fā)展 .............................. 26 . 地塊周邊土地市場調(diào)研 ........................... 28 . 港區(qū)房地產(chǎn)市場概況 ............................ 29 . 市場現(xiàn)狀 ................................................ 29 . 產(chǎn)品價格： .............................................. 29 . 港區(qū)未來需求及客戶群分析 ....................... 30 . 案例調(diào)研 — 武漢盤龍城經(jīng)開區(qū) ..................... 32 . 武漢與鄭州經(jīng)濟狀況對比 .................................. 32 . 武漢盤龍新城與鄭州航空港區(qū)區(qū)位對比 ...................... 32 . 盤龍新城發(fā)展?fàn)顩r ........................................ 33 . 盤龍新城商品房市場 ...................................... 34 . 盤龍新城土地市場 ........................................ 34 . 總結(jié) .................................................... 34 . 可比樓盤調(diào)研分析 .............................. 36 . 港區(qū)市場調(diào)研總結(jié) .............................. 45 . 看區(qū)域 —— 航空港區(qū)優(yōu)勢匯聚，將成為中原區(qū)域的一顆明珠 .... 45 . 看市場 —— 航空港區(qū)房地產(chǎn)市場啟動在即，目前正值價值洼地 .. 46 . 看需求 —— 目前航空港區(qū)內(nèi)需強勁，外需無限 ................ 46 4. 開發(fā) 規(guī)劃和營銷規(guī)劃 ............................... 47 . 規(guī)劃要求和限制 ................................ 47 . 項目密度分析 .................................. 47 . 規(guī)劃方案初步設(shè)想 .............................. 54 . 基本數(shù)據(jù) ..................................... 56 中建地產(chǎn) — 項目可研 . 計劃開發(fā)期 .................................... 56 . 開發(fā)定位 ..................................... 57 . 目標(biāo)客戶 ................................................ 57 . 產(chǎn)品定位 ................................................ 57 . 價格定位 ................................................ 57 5. 成本估算 ........................................ 59 . 總投資估算 .................................... 59 . 總投資估算說明 ................................ 59 . 項目 成本分析 .................................. 61 . 安置房成本分析 ................................ 62 6. 財務(wù)評價 ........................................ 64 . 項目銷售收入測算 .............................. 64 . 項目各項稅金測算 .............................. 64 . 項目成本利潤分析 .............................. 64 . 項目資金來源與運用分析 ......................... 65 . 項目現(xiàn)金流量分析與效益分析 ..................... 65 7. 風(fēng)險分析與對策 ................................... 67 . 項目風(fēng)險因素分析 .............................. 67 . 市場風(fēng)險 ................................................ 67 . 土地獲取風(fēng)險 ............................................ 67 . 風(fēng)險分析基本結(jié)論及應(yīng)對措施 ..................... 67 . 市場風(fēng)險對策 ............................................ 67 . 土地獲取風(fēng)險對策 ........................................ 67 8. 綜合分析與建議 ................................... 69 . SWOT分析 ...................................... 69 . 優(yōu)勢（ S） ............................................... 69 . 劣勢（ W） ............................................... 69 . 機會（ O） ............................................... 69 . 威脅（ T） ............................................... 69 . 基本結(jié)論 ..................................... 69 中建地產(chǎn) — 項目可研 9. 附件 ............................................ 71 . 前述項目地理位置圖、周邊環(huán)境圖等 ................ 71 . 項目開發(fā)進度計劃表 ............................ 71 . 項目銷售進度及收入估算表 ....................... 71 . 項目成本及盈利測算表 ........................... 71 . 安置房建設(shè)成本明細表 ........................... 71 . 項目投資支出與資金籌措計劃表 ................... 71 . 項目借款還本付息計劃表 ......................... 71 . 項目資金來源與運用表 .