【正文】 管理規(guī)定、保安裝備使用管理規(guī)定、保安交接班管理規(guī)定、保安交接班程序、保安隊隊列訓(xùn)練內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)、文明執(zhí)勤用語等。包括：管理處清潔質(zhì)量監(jiān)管辦法、各崗位清潔工作標(biāo)準(zhǔn)、各崗位清潔工作程序等。包括：公文管理、印章管理、電腦管理、會議管理、考勤管理、值班管理、收費管理、投訴管理、人事 管理、維修管理、員工請休假管理、員工儀表儀容及行為 戴德梁行物業(yè)管理有限責(zé)任公司 14 規(guī)范管理、員工考核管理、員工宿舍管理等。包括：主任崗位職責(zé)、副主任崗位職責(zé)、各部門負(fù)責(zé)人崗位職責(zé)和各基層崗位的崗位職責(zé)等。在制度未出臺之前，管理處可采取召開專題會議、形成會議紀(jì)要的方法來臨時規(guī)范各項工作，一旦時機(jī)成熟，就應(yīng)形成制度。 二、制度建立工 作 健全的制度是管理處規(guī)范運作的基礎(chǔ)。具體包括以下內(nèi)容： （ 1）辦公設(shè)備的配置（辦公桌、椅、電腦、打印機(jī)、復(fù)印機(jī)、傳真機(jī)、文件柜等）； （ 2）日常辦公用具的準(zhǔn)備（辦公用品采購、公章雕刻等）； （ 3）管理處工作人員的服裝制作（含胸卡等）； （ 4）護(hù)衛(wèi)、清潔等臨時工作人員的住宿（包括宿舍、床架、床上用品等）； （ 5）維修保養(yǎng)工具的配置。 戴德梁行物業(yè)管理有限責(zé)任公司 13 (6)小區(qū)內(nèi)路燈開關(guān)分區(qū)是否合理，有否防雷保護(hù)。 (4)化糞池有無透氣管 (不能完全密閉 )。 (2)砂井：溝渠排水是否通暢，有否殘余建筑垃圾。 應(yīng)符合國家標(biāo)準(zhǔn)，管道接口、檢查口不得漏水，檢查口應(yīng)便于維修，管道排水應(yīng)流暢，集水井、沙井、化糞池應(yīng)暢能，潛水泵應(yīng)無堵塞，自動控制正常。壓力表等是否指示正常，自動控制系統(tǒng)是否運行正常，有無必要的缺水、溢水故障，管路是否安裝牢固，無路冒滴漏現(xiàn)象。 (9)給排水系統(tǒng)的現(xiàn)場驗 收。 (8)閉路監(jiān)控系統(tǒng)等的現(xiàn)場驗收。 戴德梁行物業(yè)管理有限責(zé)任公司 12 (7)有線電視網(wǎng)的現(xiàn)場驗收。 (6)電信系統(tǒng)的現(xiàn)場驗收。 (5)管道煤氣系統(tǒng)的現(xiàn)場驗收。制動器、限速器及其他安全設(shè)備。 (4)運輸設(shè)備的現(xiàn)場驗收。 體有無及時補(bǔ)充更換。主要有如下內(nèi)容： 泵、排煙風(fēng)機(jī)、排煙閥加壓風(fēng)機(jī)等能否自動及手動起動，消防廣播事故時能否正常廣播。噪音是否在有效范圍內(nèi)，風(fēng)管出風(fēng)是否均勻，風(fēng)機(jī)進(jìn)風(fēng)口、出風(fēng)口有無封閉現(xiàn)象。 膨脹水箱能否正常補(bǔ)水，管路最高點和最遠(yuǎn)點壓力是否在 兆帕 (滿負(fù)荷情況下 )。 (2)中央空調(diào)系統(tǒng)通風(fēng)工程部分的現(xiàn)場驗收。照明器具等低壓電器安裝支架必須牢固，部件齊全，接觸良 好，位置正確。 時，連接點必須緊密、可靠，使管路在結(jié)構(gòu)上和電氣上均連成整體并有可靠的接地，每回路導(dǎo)線間和對地絕緣電阻值不小于 1兆歐／千伏。 是否能滿足設(shè)計功能，機(jī)組能否正常使用，機(jī)油管路、柴油管路、冷卻水路是否暢通。 (1)供配電系統(tǒng)的現(xiàn)場驗收。 的亮子均應(yīng)裝設(shè)鐵柵欄。 間地面及相鄰地面的相對標(biāo)高應(yīng)符合設(shè)計要求，不應(yīng)有積水，不允許倒泛水和滲漏。 3層以上房屋的屋面應(yīng)有組織排水，出水口、檐溝、落水管應(yīng)安裝牢固，接口嚴(yán)密，不滲漏。 。 (二 )接管驗收的標(biāo)準(zhǔn) 裂或相鄰房屋的損壞。另外，還包括場地清除、臨時 戴德梁行物業(yè)管理有限責(zé)任公司 8 設(shè)施與過渡房拆除清理完畢，相應(yīng)市政、公建配套工程和服務(wù)設(shè)施也應(yīng)達(dá)到質(zhì)量要求。如室外排水系統(tǒng)的 標(biāo)高，窖井的設(shè)置，管道坡度、管位、化糞池等都必須符合規(guī)定要求。各種儀表、儀器、輔機(jī)應(yīng)齊全、安全、靈敏、靈活、精確，安裝符合規(guī)定，運轉(zhuǎn)準(zhǔn)確正常。消防設(shè)施應(yīng)符合國家標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定，并有消防部門檢驗合格證。管道應(yīng)安裝牢固，控制部件啟閉靈活，無滴、漏、跑、冒現(xiàn)象。避雷裝置必須符合國家標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定，電梯應(yīng)能準(zhǔn)確、 正常運轉(zhuǎn)，噪聲震動不得超過規(guī)定，記錄、圖紙資料齊全。每一回路導(dǎo)線間及對地絕緣電阻值不得小于規(guī)定要求。 (4)電氣。 (3)裝修。地面的面層與基層必 須粘結(jié)牢固，不空鼓，整體平整，沒有裂縫、脫皮、起砂等現(xiàn)象。 (2)屋面與樓地面。地基沉降不得超過規(guī)定要求允許的變形值，不得引起上部結(jié)構(gòu)開裂或毗鄰房的損壞。 成。 。 ，包括產(chǎn)權(quán)資料和技術(shù)資料。 。 ，也應(yīng)站在業(yè)主的立場上，對物業(yè)進(jìn)行嚴(yán)格的驗收，以 維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益。 二、接管驗收中應(yīng)注意的事項 通過接管驗收，即由對物業(yè)的前期管理轉(zhuǎn)入到對物業(yè)的實體管理之中。 和設(shè)施能正常使用，房屋幢、戶編號已經(jīng)有關(guān)部門確認(rèn)；竣工驗收的首要條件是工程按設(shè)計要求全部施工完畢，達(dá)到規(guī)定的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，能滿足使用等。 一、 接管驗收與竣工驗收的區(qū)別 1991 年 7月 1日頒布的《房屋接管驗收標(biāo)準(zhǔn)》，接管開 發(fā)商移交的物業(yè)所進(jìn)行的驗收。同時，能夠彌補(bǔ)部分業(yè)主專業(yè)知識的不足，從總體上把握整個物業(yè)的質(zhì)量。接管驗收的作用主要體現(xiàn)在： 、權(quán)、利關(guān)系 和權(quán)利。 物業(yè)接管驗收 物業(yè)的接管驗收， 是物業(yè)管理企業(yè)在接管物業(yè)前不可缺少的重要環(huán)節(jié)，物業(yè)的接管驗收，不僅包括主體建筑、附屬設(shè)備、配套設(shè)施，而且還包括道路、場地和環(huán)境綠化等，應(yīng)特別重視對綜合功能的驗收。 (9)負(fù)責(zé)業(yè)主裝修方案的審核、監(jiān)督、管理工作。 戴德梁行物業(yè)管理有限責(zé)任公司 5 (7)協(xié)助綜合管理部、財務(wù)管理部做好大廈工程管理部使用的工具、設(shè)備材料的選購、庫存和保管使用工作。 (5)負(fù)責(zé)物業(yè)高低壓配電室、空調(diào)機(jī)房的值班和日常維修保養(yǎng)。 (3)制定長期和日常的維修保養(yǎng)計劃 并付諸實施。 (1)負(fù)責(zé)物業(yè)全部公共設(shè)備、設(shè)施的運行管理，保證設(shè)備正常運轉(zhuǎn)。 (10)負(fù)責(zé)保安員的管理、培訓(xùn)、考核工作。 (8)負(fù)責(zé)地下停車場的安全秩序管理工作。 (6)負(fù)責(zé)物業(yè)大型活動的警衛(wèi)布置。 (4)建立、健全、制定物業(yè)的各項安全規(guī)章制度。 (2)與政府公安、消防、司法部門保持良好的關(guān)系。 （ 6） 完成管理處交給的其他工作。 （ 4） 電梯工的日常管理及電梯運行情況監(jiān)測工作。 （ 2） 負(fù)責(zé)物業(yè)公共區(qū)域及周邊的綠化及環(huán)境布置。 (9) 完成管理處交給的其他工作。 (7) 開展業(yè)戶文化交流，接待、介紹物業(yè)工作。 (5) 建立業(yè)戶檔案管理工作。 (3) 協(xié)助業(yè)主處理租賃工作。 物業(yè)部 (1)負(fù)責(zé)日常 房屋的巡查及物業(yè)管理服務(wù)費、水、電、供暖、天然氣等費用的催交工作。中心設(shè)物業(yè)部、 安管部 、工程部、保潔綠化部四個部門。 擬采用的管理模式 一、物業(yè)管理架構(gòu) 物業(yè)管理服務(wù)，要求有一個高效率及科學(xué)的組織架構(gòu)，使人力、物力、財力得到合理的配置，以求達(dá)到降低管理成本，提供優(yōu) 質(zhì)服務(wù)的目的。 。如《管理規(guī)章制度及操作規(guī)程》、《員工手冊》等，使每一位員工了解工作規(guī)程，熟悉管理程序，達(dá)到規(guī)范、自我、服務(wù)業(yè)戶的目的。從本物業(yè)業(yè)戶的文化內(nèi)涵、環(huán)境、行為、制度、道德方面加以分析，科學(xué)制定、引導(dǎo)、宣傳、倡議等較為文明典雅的管理指引。在日常的管理中，建議派專人全天值班，負(fù)責(zé)所轄物業(yè)的安全管理工作，嚴(yán)格管理，防止易燃、易爆等危險品進(jìn)入，制定出與其相適應(yīng)的應(yīng)急處理安全操作程序，如發(fā)生特殊事件時力爭將損失降至最小程度。 、消防真抓實干 為確保業(yè)戶的生命、財產(chǎn)的安全，我們主張以切合實際的人員防范為主，以本物業(yè)先進(jìn)的消防設(shè)施為輔的安全管理防范理念，建立一支強(qiáng)有力、多用途的管理復(fù)合式人才隊伍。 理責(zé)任到人 戴德梁行物業(yè)管理有限責(zé)任公司 3 大廈的環(huán)境管理極為重要，如何為業(yè)戶創(chuàng)造一個良好、舒適的居住 (工作 )環(huán)境，是我們非常重視的問題。 二、三個重點 、誠信待人 物業(yè)管理是以服務(wù)為主的行業(yè)，為此企業(yè)將在今后的服務(wù)工作中，充分體現(xiàn)企業(yè)的服務(wù)宗旨和追求目標(biāo)，奉行“以人為本，業(yè)戶至上”的原則和務(wù)實周到的工作理念，為業(yè)戶提供全方位、高品質(zhì)的服務(wù)，并將日常服務(wù)工作緊密融合于管理之中，與業(yè)戶建立良好的服務(wù)關(guān)系。 管理思想是：安全服 務(wù)第一、人性規(guī)范管理、提前服務(wù)業(yè)戶、打造管理精品。物業(yè)顧問由本行業(yè)富有實際管理和操作經(jīng)驗的高層管理人員擔(dān)任，在管理工作中將根據(jù)本物業(yè)的實際特點采用有效的模式，并創(chuàng)造“管理由您評定，分分秒秒印證，點點滴滴做起，永遠(yuǎn)讓您滿意”的模式效應(yīng)，力求更好地滿足業(yè)戶的需求。 為實現(xiàn)以上設(shè)想，擬采用“一種模式、三個重點、四項措施”的管理方針。 人性化的管理方針鋪架為業(yè)戶溝通的橋梁，增進(jìn)了解與信任，以誠信為本提高管理服務(wù)的信譽。 三、追求目標(biāo) 以公司經(jīng)營為主導(dǎo)，為業(yè)戶推出完善的管理服務(wù)，為公司創(chuàng)造效益，為企業(yè)打造品牌。 戴德梁行物業(yè)管理有限責(zé)任公司 1 東海購物廣場 物 業(yè) 管 理 計 劃 戴德梁行物業(yè)管理有限公司 東海購物廣場 物業(yè)管理處籌備小組 戴德梁行物業(yè)管理有限責(zé)任公司 2 第一章 物業(yè)管理方案 一、物業(yè)簡介 東海購物廣場 是由 深圳海民實業(yè)有限公司建筑 的，停車場停車位共計 2021個。 二、服務(wù)宗旨 親切服務(wù)，用心管理。 物業(yè)管理要點 運用持續(xù)發(fā)展的戰(zhàn)略，確保物業(yè)的保值與升值。 結(jié)合所轄的 物業(yè)建筑特點，導(dǎo)入切合實際的管理理念，以高效率的管理降低成本，轉(zhuǎn)變傳統(tǒng)思想觀念，全心全意為業(yè)戶服務(wù)。 一、一種模式 針對所轄物業(yè)的特點制定出具有創(chuàng)造性的物業(yè)管理模式。 建議采用的管理體制是：企業(yè)化、專業(yè)化、一體化。 追求目標(biāo)是：社會效益、環(huán)境效益、經(jīng)濟(jì)效益。同時以周、月、季走訪溝通的方式及時了解業(yè)戶的意見與需求，在不斷完善的過程中真正讓業(yè)戶享受到安心、舒心和稱心的居住 (工作 )環(huán)境。多年的管理經(jīng)驗告訴我們保潔工作責(zé)任到人，督導(dǎo)檢查、培訓(xùn)落實到位，才能充分發(fā)揮每個人的才能，認(rèn)真地去做好每天的工作，積極宣傳環(huán)保意識，使大廈的環(huán)境衛(wèi)生狀況達(dá)到最佳狀態(tài)，為大廈所在地增加一道清潔、衛(wèi)生、亮麗的風(fēng)景。緊密聯(lián)系政府職能 部門做到齊抓共管，使所轄物業(yè)在長年平安的環(huán)境下為業(yè)戶服務(wù)。 三、四項措施 A、 B、 C區(qū)的管理經(jīng)驗及現(xiàn)有的相關(guān)條件，在對其加以完善的基礎(chǔ)上，將之運用到本物業(yè)的管理上。 ，使員工翻開手冊 即可操作。 ，永不間歇地實現(xiàn)物業(yè)管理項目的創(chuàng)新，不斷提出中肯意見，全力做好與前期施工管理單位的銜接工作。采用“培訓(xùn) — 上崗 — 再培訓(xùn) — 再上崗”的輪回培訓(xùn)制度，不斷提高員工的工作技能與素質(zhì)。 本“物業(yè)管理中心”按“直線制”設(shè)定管理架構(gòu)。其優(yōu)點是集指揮和職能于一身，命令統(tǒng)一，責(zé)權(quán)分明，指揮及時，既能滿足本物業(yè)初期管理的要求，又能為將來業(yè)務(wù)的發(fā)展留下充足的空間。 (2)書寫給業(yè)戶的各類通知、通告，由管理處負(fù)責(zé)人、總經(jīng)理簽署發(fā)出。 戴德梁行物業(yè)管理有限責(zé)任公司 4 (4) 負(fù)責(zé)業(yè)戶的搬入和遷出協(xié)調(diào)工作。 (6) 負(fù)責(zé)物業(yè)的一切慶典服務(wù)的布置，及為業(yè)戶的慶典活動提供必要的幫助。 (8) 配合總部開展員工培訓(xùn)工作。 保潔綠化部 （ 1） 負(fù)責(zé)物業(yè)的日常清潔工作。 （ 3） 負(fù)責(zé)物業(yè)的除蟲滅害工作。 （ 5） 配合總部作好員工的培訓(xùn)工作。 (1)負(fù)責(zé)物業(yè)的防火、防盜、防破壞和警衛(wèi)工作。 (3)成立義務(wù)消防隊，定期舉行消防演習(xí)。 (5)與業(yè)主簽訂“消防安全責(zé)任書”。 (7)負(fù)責(zé)物業(yè)的日常巡樓工作和固定崗位的安排。 (9)負(fù)責(zé)監(jiān)控室管理工作。 (11) 完成管理處交給的其他工作。 (2)負(fù)責(zé)物業(yè)機(jī)電設(shè)備的日常維護(hù)保養(yǎng)工作。 (4)負(fù)責(zé)物業(yè)土建、弱電系統(tǒng)、強(qiáng)電系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、綜合布線系統(tǒng)及其他公共系統(tǒng)的日常維修保養(yǎng)工作。 (6)負(fù)責(zé)物業(yè)管理部轉(zhuǎn)發(fā)的業(yè)主投訴的處理，及滿足業(yè)戶其他有關(guān)的服務(wù)要求。 (8)負(fù)責(zé)工程人員的管理、培訓(xùn)、考核工作。 (10)總經(jīng)理指派的其他工作。物業(yè)的接管驗收，由開發(fā)建設(shè)單位和物業(yè)管理企業(yè)共同組織驗收小組進(jìn)行。 ，充分維護(hù)業(yè)主的利益 行設(shè)計和建設(shè)，減少日后管理中的麻煩和開支。 一方面，根據(jù)接管中的有關(guān)物業(yè)的文件資料，可以摸清物業(yè)的性能與特點，預(yù)防管理中可能出現(xiàn)的問題，計劃安排好各項管理，發(fā)揮社會化、專業(yè)化、現(xiàn)代化的管理優(yōu)勢。接管驗收與竣工驗收的區(qū)別在于： 戴德梁行物業(yè)管理有限責(zé)任公司 6 驗；竣工驗收是為了檢驗房屋工程是否達(dá)到設(shè)計文件所規(guī)定的要求。 發(fā)商移交的物業(yè)；竣工驗收是由開發(fā)商驗收建筑商移交的物業(yè)。因此，為確保今后物業(yè)管理工作能順利開展，物業(yè)管理企業(yè)在接管驗收時應(yīng)注意以下幾個方面： 、業(yè)務(wù)精、對工作認(rèn)真負(fù)責(zé)的管理人員及技術(shù)人員參加驗收工作。 ，應(yīng)明確記錄在案，約定期限督促開發(fā)商對存在的問題加固補(bǔ)強(qiáng)、整修，直到完全合格。根據(jù)建筑工程保修的有關(guān)規(guī)定，由開發(fā)商負(fù)責(zé)保修，向物業(yè)管理企業(yè)交付保修保證金，或由物業(yè)管理企業(yè)負(fù)責(zé)保修，開發(fā)商一次性撥付保修費用。 物業(yè)管理資料對管理工作的實際操作具有指導(dǎo)作用，應(yīng)采取妥善的方式保存、管理。 戴德梁行物業(yè)管理有限責(zé)任公司 7 ，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)簽署驗收合格憑證，簽發(fā)接管文件。 (1)主體結(jié)構(gòu)。其中，房屋的主體構(gòu)件無論是鋼筋混凝土還是磚石、木結(jié)構(gòu)，變形、裂縫都不能超過國標(biāo)規(guī)定，外墻不得滲水。各類屋面必須符合國家建筑設(shè)計