【正文】 道閥門，使之處于完好和正常開啟狀態(tài)；水泵運轉(zhuǎn)部件經(jīng)常加 油，保持潤滑靈活； 每兩年對共用明裝給水管道進行 1 次全面檢查維修，對輕度銹蝕應(yīng)將脫皮清理干凈，在管道干燥的情況下，涂刷防銹漆一遍，然后再刷一遍面漆； 樓內(nèi)壓力供水管道及泵房、水塔、水箱等損壞、漏水、脫落或零件殘損等及時修復(fù)。 做成功物業(yè)管理人！ 』 委托合同另有約定的按合同約定執(zhí)行。因施工等原因致使建筑物、構(gòu)筑物外立面有明顯污跡的，應(yīng)當(dāng)及時進行清洗、粉飾。 五級 木門窗、百葉門窗、封檐板、木欄桿等油漆起皮、剝落或更換的新木件應(yīng)油飾； 5 年油飾 1 次； 鋼門窗、鐵皮雨水斗、落水管、鐵皮屋面、鋼屋架及支撐或其他各類構(gòu)件（鐵柵欄、鐵欄桿、鐵門）其油漆起皮、剝落或鐵件銹蝕應(yīng)除銹、刷防銹涂料后再油飾；鑄鐵污水管、水管、煤氣管 在刷防銹漆后應(yīng)刷兩道銀粉；上述部件應(yīng) 3 年油飾 1 次； 樓梯間、共用走廊的室內(nèi)墻面每 5 年應(yīng)粉刷 1 次。 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松? 二級 木門窗、百葉門窗、封檐板、木欄桿等油漆起皮、剝落或更換的新木件應(yīng)油飾； 10 年油飾 1 次； 鋼門窗、鐵皮雨水斗、落水管、鐵皮屋面、鋼屋架及支撐或其他各類構(gòu)件（鐵柵欄、鐵欄桿、鐵門）其油漆起皮、剝落或鐵件銹蝕應(yīng)除銹、刷防銹涂料后再油飾；鑄鐵污水管、水管、煤氣管在刷防銹漆后應(yīng)刷兩道銀粉；上述部件應(yīng) 5 年油飾 1 次； 樓梯間、公用走廊的室內(nèi)墻面每 10 年應(yīng)粉刷 1 次。 做成功物業(yè)管理人！ 』 對裝修中的違約行為及時勸阻；已造成事實后果或者 拒不改正的，應(yīng)當(dāng)及時報告有關(guān)部門依法處理。 做成功物業(yè)管理人！ 』 委員會報告與建議；根據(jù)業(yè)主或業(yè)主委員會 的委托，組織維修工作； 在冬、雨季和天氣異常時安排組織房屋設(shè)施巡視，對質(zhì)量較差，易出問題的部位重點檢查；每半年檢查清除 1 次屋面、檐溝內(nèi)落葉雜物樹葉等，疏通雨水口、落水管等； 每日巡視 1 次小區(qū)樓房單元門、樓梯間通道部位以及其它共用部位的門窗、玻璃、路燈等；每年秋季對共用部位門窗做專項檢修 1 次； 業(yè)主已委托管理的空置房，每周戶外巡視 1 次，發(fā)現(xiàn)門窗損壞、鎖具被撬、異味等異常情況及時通知業(yè)主，并采取必要的緊急處理措施； 巡檢有記錄； 巡檢結(jié)束將檢查情況、維修計劃及需要進行大、中修或更新改造的項目報告業(yè)主或者業(yè)主委 員會。（居民預(yù)約、雨天筑漏可不受 2 日限制）。小修 2 日內(nèi)修復(fù)，特殊情況必須做出說明和限時承諾。（居民預(yù)約、雨天筑漏可不受 2 日限制）。小修原則上 2 日內(nèi)修復(fù)，特殊情況必須做出說明和限時承諾。（居民預(yù)約、雨天筑漏可不受 3 日限制）。小修 3日內(nèi)修復(fù)，特殊情況必須做出說明和限時承諾。（居民預(yù)約、雨天筑漏可不受 5 日限制）。服務(wù)時限不得以節(jié)假日和 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松? 二級 急修服務(wù) 1 小時內(nèi)到位， 24 小時內(nèi)修復(fù)，若不能，要有緊急處理措施，并對業(yè)主（使用人）做出合理解釋，做出限時承諾。 服務(wù)時限 一級 急修（如：自來水設(shè)施跑水、下水管道和垃圾道堵塞、供暖設(shè)備漏水、電源線路和照明設(shè)備故障等項目，具體責(zé)任范圍、服務(wù)內(nèi)容等通過物業(yè)管理 委托合同約定，大、中、小修標(biāo)準見建設(shè)部《房屋修繕范圍和標(biāo)準（試行）》等確定（下同）。 對業(yè)主（使用人）的報修與求助應(yīng)耐心細致，對收費項目及時說明服務(wù)標(biāo)準、服務(wù)方式、收費標(biāo)準等事項，征求業(yè)主（使用人）的意見。 做成功物業(yè)管理人！ 』 佩戴統(tǒng)一標(biāo)志，儀表端莊、大方，衣著整潔，表情自然和藹、親切；對業(yè)主（使用人）一視同仁；接待時 主動、熱情、規(guī)范；迎送接待業(yè)主 (使用人 )時，用語準確，稱呼恰當(dāng)，問候親切，語氣誠懇，耐心細致；使用文明用語，不應(yīng)使用服務(wù)忌語。 本標(biāo)準可作為雙方當(dāng)事人選擇或提供物業(yè)管理服務(wù)的參考依據(jù)，同時作為規(guī)范服務(wù)行為的標(biāo)準，物業(yè)管理雙方當(dāng)事人應(yīng)根據(jù)分類、分項、分級選擇，在委托管理合同中具體約定執(zhí)行。凡是不注日期的引用文件，其最新版本適用于本標(biāo)準。凡是注日期的引用文件，其隨后所有的修改單（不包括勘誤的內(nèi)容）或修訂版均不適用于本標(biāo)準。 本標(biāo)準適用于本省行政區(qū)域內(nèi)的住宅物業(yè)管理活動。 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松? 做成功物業(yè)管理人！ 』 1 范圍 本標(biāo)準規(guī)定了住宅物業(yè)管理服務(wù)分等級服務(wù)標(biāo)準。 2 規(guī)范性引用文件 下列文件中的條款通過本標(biāo)準的引用而成為本標(biāo)準的條款。鼓勵根據(jù)本標(biāo)準達成協(xié)議的各方研究使用這些文件的最新版本。 《房屋修繕范圍和標(biāo)準》（試行）城鄉(xiāng)建設(shè)環(huán)境保護部城住字[1984]677 號 《江蘇省物業(yè)管理條例》江蘇省人大常委會（ 2021）公告第 17 號 《 住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》建設(shè)部第 110 號令 3 總則 通過分類分項分級，具體明確江蘇省住宅物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容及標(biāo)準，體現(xiàn)“質(zhì)價相符”和“明明白白”消費，規(guī)范物業(yè)管理服務(wù)行為，保護雙方當(dāng)事人的合法權(quán)益，促進物業(yè)管理行業(yè)的健康發(fā)展。 接待 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松?文明用語見附錄 A，服務(wù)忌語附錄 B。 值守 有完善的值班制度和交接班制度；工作有記錄。服務(wù) 2 小時內(nèi)到位， 24 小時內(nèi)修復(fù)，若不能，要有緊急處理措施，并對業(yè)主（使用人）做出合理解釋，做出限時承諾；小修 7 日內(nèi)修復(fù)，特殊情況必須做出說明和限時承諾。小修 5 日內(nèi)修復(fù)，特殊情況必須做出說明和限時承諾。 做成功物業(yè)管理人！ 』 休息時間順延。 三級 急修服務(wù) 45 分鐘內(nèi)到位， 24 小時內(nèi)修復(fù)，若不能，要有緊急處理措施，并對業(yè)主（使用人）做出合理解釋，做出限時承諾。服務(wù)時限不得以節(jié)假日和休息時間順延。 四級 急修服務(wù) 30 分鐘內(nèi)到位， 12 小時內(nèi)修復(fù)，若不能，要有緊急處理措施，并對業(yè)主（使用人）做出合理解釋，做出限時承諾。服務(wù)時限不得以節(jié)假日和休息時間順延。 五級 急修服務(wù) 15 分鐘內(nèi)到位， 8 小時內(nèi)修復(fù)，若不能，要有緊急處理措施，并對業(yè)主（使用人）做出合理解釋，做出限時承諾。服務(wù)時限不得以節(jié)假日和休息時間順延。 房屋、共用設(shè)施、設(shè)備維護與管理 巡檢 每年年底或年初對房屋共用部位、設(shè)施設(shè)備、道路、綠地等進行全面檢查 1 次，掌握房屋設(shè)施設(shè)備完損狀況，對完損程度做出評價； 每半年檢查巡視 1 次房屋主體結(jié)構(gòu)，發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問題及時向業(yè)主或業(yè)主 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松? 房屋 裝修管理 將住宅室內(nèi)裝飾裝修工程的禁止行為和注意事項告知裝修人； 對業(yè)主（使用人）裝修房屋的申請，應(yīng)在 2 個工作日內(nèi)給出同意意見或修改意見，并簽定裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議； 業(yè)主（使用人）裝修期間每日巡查裝修施工情況； 裝修結(jié)束組織驗收； 驗收合格 2 個月后組織復(fù)驗； 復(fù)驗合格后 3 個工作日內(nèi)退還裝修保證金； 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松? 油漆粉飾 一級 根據(jù)業(yè)主或業(yè)主委員會特別約定的情況決定。 三級 木門窗、百葉門窗、封檐板、木欄桿等油漆起皮、剝落或更換的新木件應(yīng)油飾； 8 年油飾 1 次； 鋼門窗、鐵皮雨水斗、落水管、鐵皮屋面、鋼屋架及支撐或其他各類構(gòu)件（鐵柵欄、鐵欄桿、鐵門）其油漆起皮、剝落或鐵件銹蝕應(yīng)除銹、刷防銹涂料后再油飾；鑄鐵污水管、水管、煤氣管在刷防銹漆后應(yīng)刷兩道銀粉；上述部件應(yīng) 5 年油飾 1 次； 樓梯間、共用走廊的室內(nèi)墻面每 8 年應(yīng)粉刷 1 次。 做成功物業(yè)管理人！ 』 四級 木門窗、百葉門窗、封檐板、木欄桿等油漆起皮、剝落或更換的新木件應(yīng)油飾； 6 年油飾 1 次； 鋼門窗、鐵皮雨水斗、落水管、 鐵皮屋面、鋼屋架及支撐或其他各類構(gòu)件（鐵柵欄、鐵欄桿、鐵門）其油漆起皮、剝落或鐵件銹蝕應(yīng)除銹、刷防銹涂料后再油飾；鑄鐵污水管、水管、煤氣管在刷防銹漆后應(yīng)刷兩道銀粉；上述部件應(yīng) 4 年油飾 1 次； 樓梯間、共用走廊的室內(nèi)墻面每 6 年應(yīng)粉刷 1 次。 建筑物外立面 建筑物外立面為玻璃幕墻、瓷磚、仿石、大理石的，至少每年清洗 1次；外立面為水刷石、干粘石和噴涂材料的，原則上每 5 年粉飾 1次；外立面為其他材質(zhì)的，視材質(zhì)情況定期清洗。 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松? 給排水系統(tǒng)及其配套設(shè)施 給水設(shè)施 一級 飲用水水池（箱）每年消毒 1 次， 操作人員具有相應(yīng)操作資格，按照程序操作，清洗時無二次污染；表面和支架不銹蝕，漆膜脫落處及時修補，保持池體結(jié)構(gòu)完好，無滲漏。 二級 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松?每 2 個月檢查保養(yǎng) 1 次水箱人孔、進水管、溢水管、 瀉水管、水位計、液位傳感器、浮球閥和各類閘門； 保持泵房清潔衛(wèi)生，地面排水暢通，每 3 個月（結(jié)合清洗水池）清洗1 次泵房；水泵運行正常，每日巡查泵房 1 次，以防低位水池液壓閥（浮球閥）失靈；各種儀表指示穩(wěn)定正常，閥門開關(guān)靈活，發(fā)現(xiàn)滴漏及時維修；消防泵、噴淋泵、污水泵等不經(jīng)常啟動的水泵，每月啟動1 次，保持水泵能正常運行，每月檢查 1 次消防泵及管道閥門，使之處于完好和正常開啟狀態(tài)；水泵運轉(zhuǎn)部件經(jīng)常加油，保持潤滑靈活； 每年對共用明裝給水管道進行 1 次全面檢查維修，對輕度銹蝕應(yīng)將脫皮清理干凈，在管道干燥的情況下，涂刷防銹 漆一遍，然后再刷一遍面漆。 三級 飲用水水池（箱）半年消毒 1 次，操作人員具有相應(yīng)操作資格，按照程序操作，清洗時無二次污染，有嚴密的管理措施；水質(zhì)每半年化驗 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松?每 2個月檢查保養(yǎng) 1 次水箱人孔、進水管、溢水管、瀉 水管、水位計、液位傳感器、浮球閥和各類閘門；冬季水箱有可靠的保溫措施，且不得對水質(zhì)產(chǎn)生污染。各類閥門定期開關(guān)，出現(xiàn)故障的閥門及時修復(fù)，閥門應(yīng)開關(guān)靈活； 樓內(nèi)壓力供水管道及泵房、水塔、水箱等損壞、漏水、脫落或零件殘損等及時修復(fù)；定期維護保養(yǎng)。 做成功物業(yè)管理人！ 』 飲用水水池（箱）半年消毒 1 次，操作人員具有相應(yīng)操作資格，按照程序操作，清洗時無二次污染，有嚴密的管理設(shè)施；水質(zhì)每 3 個月化驗 1 次，有供水衛(wèi)生 許可證、水質(zhì)化驗單、操作人員健康合格證，保持箱體內(nèi)清潔，沒有對水質(zhì)構(gòu)成污染的因素；保持水池（箱）結(jié)構(gòu)完好，無滲漏，表面和支架不銹蝕，漆膜脫落處及時修補；每月檢查保養(yǎng) 2 次水箱人孔、進水管、溢水管、瀉水管、水位計、液位傳感器、浮球閥和各類閘門；冬季水箱有可靠的保溫措施，且不得對水質(zhì)產(chǎn)生污染； 保持泵房清潔衛(wèi)生，良好的通風(fēng)、照明和采暖，地面排水暢通，每 3個月（結(jié)合清洗水池）清洗 1 次泵房；水泵運行正常，每 2 小時巡查泵房 1 次，以防低位水池液壓閥（浮球閥）失靈，各種儀表指示穩(wěn)定正常，閥門開關(guān)靈活，發(fā)現(xiàn)滴漏及時維修；消防 泵、噴淋泵、污水泵等不經(jīng)常啟動的水泵，每月啟動 1 次，保持水泵能正常運行，每月檢查 1 次消防泵及管道閥門，使之處于完好和正常開啟狀態(tài)；水泵運轉(zhuǎn)部件經(jīng)常加油，保持潤滑靈活；每年對水泵機組清潔保養(yǎng) 1 次；泵房內(nèi)設(shè)備 2 年后，每年翻新 1 次，并標(biāo)明各種標(biāo)志 ；每日填寫水泵運行記錄，建檔備查； 每年對共用明裝給水管道進行 1 次全面檢查維修，對輕度銹蝕應(yīng)將脫皮清理干凈，在管道干燥的情況下，涂刷防銹漆兩遍，然后在刷兩遍面漆。 做成功物業(yè)管理人！ 』 建立巡視制度，發(fā)現(xiàn)樓內(nèi)壓力供水管道及泵房、水塔 、水箱等損壞、漏水、脫落等及時修復(fù)；定期維護保養(yǎng)。經(jīng)常檢查保養(yǎng)水箱人孔、進水管、溢水管、瀉水管、水位計、液位傳感器、浮球閥和各類閘門；冬季水箱有可靠的保溫措施，且不得對水質(zhì)產(chǎn)生污染； 保 持泵房清潔衛(wèi)生，良好的通風(fēng)、照明和采暖，地面排水暢通，每 3個月（結(jié)合清洗水池）清洗 1 次泵房；水泵運行正常，每 2 小時巡查泵房 1 次，以防低位水池液壓閥（浮球閥）失靈，各種儀表指示穩(wěn)定正常，閥門開關(guān)靈活，發(fā)現(xiàn)滴漏及時維修；消防泵、噴淋泵、污水泵等不經(jīng)常啟動的水泵，每月啟動 1 次，保持水泵能正常運行，每月檢查 1 次消防泵及管道閥門，使之處于完好和正常開啟狀態(tài)；水泵運轉(zhuǎn)部件經(jīng)常加油，保持潤滑靈活；每年對水泵機組清潔保養(yǎng) 1 次；泵房內(nèi)設(shè)備 2 年后，每年翻新 1 次，并標(biāo)明各種標(biāo)志 ；每日填寫水泵運行記錄，建檔備查； 每半年對共用 明裝給水管道進行 1 次全面檢查維修，對輕度銹蝕應(yīng)將 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松?各類閥門定期開關(guān)，對出現(xiàn)故障的閥門及時修復(fù)，閥門應(yīng)開關(guān)靈活； 專業(yè)人員專人巡視，每日檢查泵、管道、水箱、閥門、水表狀況，定期保養(yǎng)、維護，出現(xiàn)問題隨時處理。 二級 化糞池每年清理 1 次，出入口暢通，井內(nèi)無積物浮于面上，池蓋無污漬、污物，清理后及時清潔現(xiàn)場； 樓面落水管落水口等保持完好，開裂、破損等及時更換； 每半月清掃 1 次排水明溝內(nèi)的泥沙、紙屑等垃圾，拔出溝內(nèi)生長的雜草；排水暢通，無積水； 每年對地下管井徹底疏通 1 次，清理管道的垃圾。 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松?清理時地面豎警示牌，必要時加護攔。 四級 化糞池每年清理 2 次，出入口暢通，井內(nèi)無積物浮于面上，池蓋無污漬、污物，清理后及時清潔現(xiàn)場； 樓面落水管落水口等保持完好，開裂、破損等及時更換，定期檢查，每 5 年全面更換 1 次； 每周清掃 1 次排水 明溝內(nèi)的泥沙、紙屑等垃圾，拔出溝內(nèi)生長的雜草；無雜草，排水暢通，無積水； 每季度對地下管井清理 1 次，撈起井內(nèi)泥沙和懸浮物；每半年對地下管井徹底疏通 1 次，清理結(jié)束地面沖