【正文】 目要依靠一系列的分包商，從地基澆筑、供熱管道安裝，直到屋頂射釘，都是由分包商完成的。在調(diào)查中表現(xiàn)不錯的公司，例如 Pulte Homes Centex ，都以此自夸。 以汽車質(zhì)量調(diào)查而著稱的咨詢和研究機構(gòu) Associates也對新屋購買群體展開調(diào)查。在這些購房交易助長了近期房產(chǎn)市場強勁升勢的同時，它們也可能帶來更大的動蕩。 美國人已經(jīng)在房產(chǎn)上賺了這么多錢，因此忍不住想買更多房產(chǎn)。但規(guī)模最大的那幾家正在搶占更多市場份額。美國司法部 (Justice Department)和聯(lián)邦貿(mào)易委員會 (Federal Trade Commission)的反壟斷執(zhí)法機構(gòu)都在向地產(chǎn)行業(yè)施加強 大壓力，要求他們給新的業(yè)務(wù)模式提供嘗試的機會。業(yè)內(nèi)人士估算，房產(chǎn)中介的平均傭金仍然能超過 5%，有時還高達 7%。外國人持有的不經(jīng)房利 中國最龐大的下資料庫 (整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 第 8 頁 共 42 頁 美或 Freddie擔(dān)保的抵押債券激增至 400億美元，此前 6個月的總額為 300億美元。外國人對美國抵押證券的投資總額一直沒有可靠數(shù)據(jù)，因為很多購買行為都是通過美國的實體間接完成的。這種樂觀態(tài)度推動了消費者支出的不斷增長。在這個過程中，他們往往拆借更多──實際上是將房產(chǎn)變換成現(xiàn)金，用于其它支出。但現(xiàn)在，很多美國人似乎早就忘了這一點。他們還擔(dān)心，這些“量力而為”的貸款使得人們可以購買長期來看超出其支付能力的房產(chǎn)，已經(jīng)人為抬高了房價。銀行監(jiān)管機構(gòu)已經(jīng)對所有這些行為提出了質(zhì)疑。 中國最龐大的下資料庫 (整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 第 7 頁 共 42 頁 面對房價有增無減的上漲勢頭，貸款人一直在積極放貸，幫助人 們購買他們不貸款就無力承擔(dān)的住房。人們對綜合了住宅、娛樂及辦公等多種功能的生活環(huán)境的期盼有所增加。 但有些專家和業(yè)內(nèi)人士相 信，美國人會喜歡更小、更接近市區(qū)的住房，避免長途通勤之累。哈佛大學(xué)住房研究聯(lián)合中心 (Joint Center for Housing Studies)的數(shù)據(jù)顯示，接近三分之一的美國家庭將收入的逾 30%用于房產(chǎn)，八分之一以上的家庭這項開支超過了50%。 地產(chǎn)業(yè)的繁榮興旺讓很多美國人富裕起來，他們的房產(chǎn)不斷升值。在某些擁擠的地產(chǎn)市場上，房屋價值已經(jīng)與建房成本關(guān)系不大了。住房供應(yīng)受到的主要限制因素是政府條例，而非地理局限。 廣袤的美國國土上仍有大量空曠的領(lǐng)地，但很多地方并不能吸引人們前去居住。大家都認為如此迅猛的價格漲勢難以持久。 地產(chǎn)業(yè) 繁榮的背后 據(jù)華爾街日報報道，這幾年，地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展環(huán)境真可以用“完美”二字來形容。這 其中存在的一個明顯問題就是風(fēng)險：一旦出現(xiàn)了有關(guān)利率或美元的負面消息，就有可能帶來巨額的虧損。 營交易員 (proprietary trader)為公司賺回了大筆的鈔票，他們利用公司自有的資金在股票、債券、商品以及貨幣市場上進行交易。而在 Fidelity之前 ，一些公司已經(jīng)退出了經(jīng)紀業(yè)務(wù)。 市場交易正日益變得自動化和大宗化，交易傭金面臨的壓力也越來越大。然而今年到目前為止，對沖基金的表現(xiàn)僅僅略微好于股 市大盤，而去年它們的平均回報為 %，也低于標準普爾 500接近 11%的回報率水平。 投資者對于對沖基金的熱愛可能正在降溫。比如高盛 (Goldman Sachs)和摩根士丹利 (Man Stanley)、就在原油和其他能源市場用自有資金進行交易，而且收益頗豐。 Fidelity Investments近期削減了其指數(shù)基金的費用，原因之一就是要更有效地與 ETF展開競爭。不過，真正吸引投資者的是 ETF成本較低，持有 ETF的成本只有持有傳統(tǒng)共同基金的幾分之一。近期ETF 的增速更是迅 猛：今年 ETF 持有的資產(chǎn)已經(jīng)增長了 15%，增幅是傳統(tǒng)基金的兩倍多。雖然沒有跡象表明嚴格監(jiān)管的氛圍會消失，但監(jiān)管者開始傾聽企業(yè)的意見，并且出現(xiàn)了一些監(jiān)管環(huán)境正在放松的信號。一些股票交易所和股票期權(quán)交易所相互進行了合并，行業(yè)觀察人士預(yù)計未來還將有更多的此類合并。不過讓他們擔(dān)心的是，新的交易所巨頭可能會減少創(chuàng)新，并且獲得壟斷性的定價優(yōu)勢。 為了盡量滿足客戶對快速、經(jīng)濟地交易各類股票和期權(quán)等衍生品的要求，全球各地的股 中國最龐大的下資料庫 (整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 第 3 頁 共 42 頁 票交易所正在醞釀著新一輪的并購活動。 今年截至 10月底，全球市場的并購金額超過 2萬億美元，達到了自 2020年以來的最高水平。因此從某種程度上看，這些公司能否繼續(xù)完成大規(guī)模的收購交易，取決于他們能否承受借貸成本的壓力。 投資者 (主要是公共退休基金和公司退休基金 )向私人資本投入了更多的資金，用它來取代傳統(tǒng)的股票投資和債券投資，希望能由此獲得更多的回報。 美國聯(lián)邦儲備委員會 (Federal Reserve,簡稱： Fed)為保護經(jīng)濟少受沖擊而采取了一系列的降息措施，由此點燃了債券市場的火爆行情。 在頂級證券公司中，債券部門的管理人士平步青云、步步高升，而股票市場部門的一些元老卻不得不卷鋪蓋走人。 票 自從 2020年 3月互聯(lián)網(wǎng)泡沫破滅、并拖累整個股市陷入低迷以來，金融市場就一直被固定收入證券所主宰，簡而言之就是被債券所統(tǒng)治。 證券業(yè) 跟著利率走 據(jù)華爾街日報報道，就像太陽月亮的運動主宰著地球上的潮漲潮落一樣，金融市場的動向也決定了華爾街的趨勢。 所以《華爾街日報》一年一度的“趨勢”報告就非常有用──也很受歡迎。再或者食品業(yè)和風(fēng)險投資業(yè)的相關(guān)報導(dǎo)你一個字也不會放過。 中國最龐大的下資料庫 (整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 第 1 頁 共 42 頁 十大行業(yè)十大趨勢報告 或許有關(guān)房地產(chǎn)的消息你都比較關(guān)注。也或者你對鋼鐵行業(yè)很感興趣。但是你能什么都看嗎？不可能?？焖?、簡便、輕松的閱讀中你便抓住了你或許錯過了的東西。以下就是對華爾街未來趨勢的一些分析。規(guī)模最大的一只股票指數(shù)共同基金：Vanguard 500 Index Fund平均每年下跌了 %，而與之相應(yīng)的債券市場基金 Vanguard Total Bond Market Index的年平均回報率卻達到了 %。同時那些在債券市場優(yōu)勢最強的公司表現(xiàn) 也會好于其他同行。然而現(xiàn)在的 Fed早已改弦更張，舉起了加息的 中國最龐大的下資料庫 (整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 第 2 頁 共 42 頁 大旗，自 2020年 6月份以來， Fed已經(jīng)連續(xù) 12次調(diào)高目標利率，前景到底如何尚不得而知。雖然私人資本運營公司從投 資者那里吸引來了越來越多的資金，但這些公司用于收購的資金中只有一小部分是現(xiàn)金，其他很大一部分都來自借貸。如果利率上升至過高的水平，并購交易的強勁勢頭恐怕就要隨之消散了。明年預(yù)計也將會是并購活動頗為活躍的一年，雖然經(jīng)濟的整體滑坡有可能會抑制企業(yè)的大規(guī)模支出行為，不過更可能出現(xiàn)的情況是，當(dāng)收購方 無法管理好自己的債務(wù)負擔(dān)時，高杠桿效應(yīng)的私人資本交易將難以達成，借貸方和公司管理層由此將會對收購交易持更為謹慎的態(tài)度。客戶們對于組建大型交易所的想法表示歡迎，因為這樣可以獲得規(guī)模經(jīng)濟效應(yīng)，降低成本。近來許多交易所都變成了以盈利為目的的公司，在增大公司規(guī)模、增加盈利方面的壓力 隨之增大。 在一連串金融欺詐案催生出薩班斯 奧克斯利法案 (SarbanesOxley)的三年之后，企業(yè)方面正促使監(jiān)管者減少采取激進的措施。 如今 ETF持有的資金總量達到 2,590億美元，其中許多資金還是來自于小投資者。ETF和股票一樣在交易所進行全天交易，而傳統(tǒng)的共同基金每天只報價一次。即便是那些不發(fā)行 ETF的基金公司也注意到了這一趨勢。 中國最龐大的下資料庫 (整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 第 4 頁 共 42 頁 由于股票市場止步不前，投資銀行、對沖基金等公司增加了自然資源方面的交易業(yè)務(wù)，三年多 來，自然資源的價格一直在普遍上揚。而芝加哥商品交易所 (Chicago Mercantile Exchange)及其競爭對手芝加哥交易所 (Chicago Board of Trade)均股價猛漲。 目前對沖基金維持了不錯的業(yè)績。它們面臨的一大問題是：由于近來股市和債市如一潭死水波瀾不驚，特別是股價既不是特別高也不是特別低，這讓最擅長從市場波動和股價異動中獲利的對沖基金束手無策。以往，研究報告成本都是納入交易傭金中，而此次 Fidelity將兩者的費用分開計算，由此降低了交易傭金成本，這也表明華爾街的傭金收入正在受到擠壓。今年 8月份，富國銀行 (Wells Fargo Co.)取消了針對機構(gòu)投資者的股票交易業(yè)務(wù)， 中國最龐大的下資料庫 (整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 第 5 頁 共 42 頁 “華爾街的機構(gòu)股票業(yè)務(wù)正面臨困境”， Sanford Bernstein (Brad Hintz)在 8月份曾這樣寫道。眼下證券公司這方面的境況還算不錯，部分原因就是它們的風(fēng)險控制水平有所提高。持懷疑意見的人士擔(dān)心，華爾街可能在這種危險的業(yè)務(wù)上正越陷越深。住宅價格較 5 年前平均上漲了 53%。但分歧在于這場繁榮是會緩慢溫和地、以價格增幅逐漸收縮的方式結(jié)束，還是某些市場的價格率先暴跌、令買方經(jīng)受夢想破滅之痛，然后再慢慢恢復(fù)信心呢？無論結(jié)局如何，具有長期影響力的種種因素正 在重塑地產(chǎn)業(yè)的格局，在此我們略作分析。而在某些經(jīng)濟活力充沛的都市地區(qū)，尤其是東海岸和西海岸市場，建房企業(yè)卻發(fā)現(xiàn)獲得新屋建筑許 中國最龐大的下資料庫 (整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 第 6 頁 共 42 頁 可越來越難了。另外業(yè)主們越來越精明，紛紛組織起來阻撓那些將在自家周圍新增更緊湊住房的規(guī)劃，擔(dān)心這會讓他們現(xiàn)有房屋的價值下降。在舊金山，一套住宅的結(jié)構(gòu)本身往往只占住宅價值 的不到 30%；其余部分則是購地和獲得政府審批的成本。但并非每個人都能分享到這塊蛋糕。對某些地區(qū)的中等收入人群來說，房屋價格的上漲已經(jīng)令他們力所不及。位于加州圣拉斐爾的 Hearthstone ，公司首席執(zhí)行長普加什()預(yù)測，美國各大城市會逐漸向歐洲城市靠攏，興建更多中層樓宇，人均住房成本上升，住房面積下降。對市區(qū)居住環(huán)境的渴望──預(yù)計還會不斷升級──已經(jīng)推動了分戶出售的公寓的蓬勃發(fā)展。這些“量力而為”的貸款安排可以壓低最初幾年的月供，但后期月供會高出很多。他們擔(dān)心有些申請人夸大了自己的收入水平，或者等到該償付高額月供時無力償付。 購房者通常的目的都是：在可能的情況下，盡早在退休前償清貸款。 為了乘上低利率的東風(fēng)，美國人定期 將貸款進行再融資?？磥磉@一代人相信房產(chǎn)價格會永遠持續(xù)上漲，所以根本用不著償還本金。 在這種風(fēng)險偏高的抵押貸款方式日漸流行之際，外國投資者在美國住房市場融資領(lǐng)域也扮演了越來越重要的角色。但是