【正文】 地，已經擁有了較為雄厚的產業(yè)基礎。2006年，重慶工業(yè)銷售值增至4200億元，實現(xiàn)利潤155億元，老工業(yè)基地正在實現(xiàn)向長江上游經濟中心的成功轉型。目前，重慶汽車整車生產量已占到全國11%，摩托車占全國40%。2006年重慶市全市社會消費品零售總額實現(xiàn)1403億元，%，比全國平均水平快2個百分點，增幅列全國第8位，西部第3位，直轄市第1位。直轄以來，商貿設施平均每年以200萬平方米的速度在增加，2006年全市商業(yè)設施面積達2750萬平方米，形成了解放碑、觀音橋、沙坪壩、南坪、楊家坪五大商圈、重慶商社等一批大型商貿流通企業(yè)，西部城市購物中心魅力初步顯現(xiàn)。重慶貨運配載市場整體布局較為分散和雜亂，經過規(guī)劃建設的貨運市場、自發(fā)形成的原始貨運市場、甚至一些流動性的停車場同時存在，總體來說，重慶貨運市場可以分為三個組成部分：一是以華廷、華榮為代表的具有較強的集貨配貨能力的貨運市場。華廷、華榮、渝南、隆鑫都屬于這類具有較強集貨配貨能力的貨運市場，重慶大部分長途汽車貨運業(yè)務都是由這類貨運市場完成。這類市場還包括部分專業(yè)批發(fā)市場里面或周邊自發(fā)形成的貨運市場，如觀音橋農貿批發(fā)市場、馬家?guī)r建材批發(fā)市場、老頂坡汽摩配批發(fā)市場、菜園壩水果批發(fā)市場等，都具有很強的區(qū)域分撥能力。根據(jù)調研組實地走訪了解，重慶現(xiàn)有的這類流動性較強的臨時停車場位數(shù)不少，一般都具有50－150輛的停車能力。這些停車場往往具有停車費用便宜、場內修車等服務配套齊全等優(yōu)勢，受到了貨車司機的歡迎，日常停車率幾乎保持在100%。4項目具備優(yōu)勢條件貨運配載基地項目位于重慶西部新城的西部現(xiàn)代物流產業(yè)基地，項目本身擁有良好的交通區(qū)位條件。借助優(yōu)越的交通區(qū)位條件，貨運配載基地能夠與重慶市各大港口車站、主要工礦企業(yè)、工業(yè)園區(qū)保持較高的集散效率。西部物流產業(yè)基地采取“整體規(guī)劃、分步實施、市場運作”的開發(fā)模式，鐵路及相關項目由鐵路部門負責組織實施。同時，公司積極利用國家統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革試驗區(qū)的先行先試權，根據(jù)城鄉(xiāng)總體規(guī)劃適時調整基地土地利用規(guī)劃和土地利用年度計劃，探索農村集體土地流轉和集約化用地的新模式，為項目合理降低用地成本提供巨大的空間。重慶西部現(xiàn)代物流作為未來重慶未來的產業(yè)高地，未來重慶市整和現(xiàn)有物流資源的核心平臺，統(tǒng)籌規(guī)劃了國家鐵路綜合物流中心、多式聯(lián)運區(qū)、倉儲加工區(qū)、貨運配載區(qū)、城市配送區(qū)、保稅物流區(qū)、新型物流社區(qū)、物流裝備產業(yè)發(fā)展區(qū)、商貿交易區(qū)9個功能區(qū)，構建聚集重慶物流資源和公共物流服務平臺、長江上游水陸空多式聯(lián)運平臺、區(qū)域物資分撥分銷集散平臺、物流裝備制造基地、物流金融和培訓等綜合服務平臺，物流及其他配套項充足，可以對貨運配載基地的發(fā)展提供有力的支撐。聯(lián)動發(fā)展區(qū)規(guī)劃面積15平方公里，物流設計能力3000萬噸以上，形成水陸聯(lián)運物流港區(qū)，為基地大宗物資集疏運提供支撐。5財務預測表51：貨運配載基地財務預測基礎數(shù)據(jù)營業(yè)收入?建成起第二年營業(yè)收入：6000萬元?年遞增率：5%資金來源?貸款占固定資本投資的比例：50%?貸款年利率：%?投資建設年限:1年折舊?土地攤銷：50年?房屋折舊:30年?設備折舊：20年流動資本?啟動預備流動資金：300萬元固定資本?用地面積:1200畝?土地出讓價：30萬元/畝?城鄉(xiāng)統(tǒng)籌實驗優(yōu)惠價:15萬元/畝?樓房及設備投資：25000萬元表52：貨運配載基地財務預測結果項目名稱單位情景一：土地成本30萬元/畝、所得稅率25%情景二：土地成本15萬元/畝、所得稅率25%情景三：土地成本15萬元/畝、優(yōu)惠所得稅率15%情景四：土地成本15萬元/畝、營收好于預期20%項目總投資萬元 營業(yè)收入萬元 內部收益率（所得稅后）% 稅后累計財務凈現(xiàn)值萬元 投資回收期（所得稅前）年 投資回收期（所得稅后）年 投資利潤率（所得稅前）%%%%%投資利潤率（所得稅后）%%%%%投資利稅率%%%%%注:項目計算期為20年，表中營業(yè)收入和稅后累計財務凈現(xiàn)值為第七年年末數(shù)據(jù)圖51：貨運配載基地凈現(xiàn)金流量（所得稅后）財務演示6關鍵招商客戶分析現(xiàn)代物流產業(yè)園區(qū)貨運配載基地在招商引資過程中要對潛在招商對象進行價值定位，以便通過綜合分析，對潛在關鍵駐企業(yè)進行綜合排序，并根據(jù)排序結果，制定招商引資方案，進而建立園區(qū)未來良好的業(yè)務發(fā)展藍圖。表62：貨運配載企業(yè)特區(qū)潛在關鍵駐商篩選重慶及國內大型貨運配載企業(yè)第一步篩選第一步篩選結果第二步篩選第一階段重點招商目標傳化物流基地有限公司重慶華亭汽車市場重慶交通運輸集團重慶聯(lián)運物流重慶港務物流集團中集物流集團在行業(yè)領域內是否有較高的知名度，是否能夠代表行業(yè)領域的先進發(fā)展水平和經營模式？資金是否充足，有沒有順暢的融資渠道和融資平臺以保證持續(xù)不斷的資金投入？傳化物流基地有限公司重慶華亭汽車市場重慶交通運輸集團重慶港務物流集團重慶聯(lián)運物流是否有穩(wěn)定且龐大的客戶資源或者與基地發(fā)展緊密相關其他稀缺性資源？關鍵進駐企業(yè)與重慶市政府的關系如何？傳化物流基地有限公司重慶華亭汽車市場重慶交通運輸集團在制定招商方案及文件的基礎上，根據(jù)重點對潛在關鍵駐商展開接觸與談判，其中關鍵步驟如下。 決策者：現(xiàn)代物流產業(yè)園區(qū)發(fā)展公司總經理輔助人員：貨運配載項目招商引資業(yè)務負責人第二步：調整招商優(yōu)先順序 所需時間：1周主要工作內容：根據(jù)初步接觸結果調整原定目標關鍵駐商的優(yōu)先順序；調整和細化必要的政府政策；確定下一步談判的時間、地點、主題和參加人員。決策者：現(xiàn)代物流產業(yè)園區(qū)發(fā)展公司總經理或總經理指定的談判人員輔助人員：貨運配載項目招商引資業(yè)務負責人第四步：修改招商方案 所需時間：數(shù)周數(shù)月主要工作內容：根據(jù)會談情況修改、調整招商引資方案和文件；進行新一輪談判；制定合作意向書。決策者：現(xiàn)代物流產業(yè)園區(qū)發(fā)展公司總經理，重大項目由發(fā)展公司董事會決策輔助人員：貨運配載項目招商引資業(yè)務負責人，有關律師、會計師、公證人7項目營銷策略表71：貨運配載基地品牌營銷策略策略1：借助西部物流產業(yè)基地的品牌效應來成功營銷貨運配載基地，建立“貨運配載基地”是重慶市乃至西部地區(qū)未來貨運配載的主樞紐概念，以增強入駐企業(yè)對基地的信賴感，提高貨運配載基地各類營銷措施的有效性。策略3：通過貨運配載基地服務方式的不斷調整，貨運配載通道的不斷創(chuàng)新，將西部現(xiàn)代物流產業(yè)基地貨運配載基地打造成西部地區(qū)的貨運配載中心。表72：貨運配載基地渠道策略策略1：項目招商人員直接上門拜訪重要客戶，實施一對一營銷。策略4：對于遠程客戶或不確定客戶通過信函、電子郵件等方式進行營銷。表73：貨運配載基地政府關系營銷策略策略1：爭取列入重慶市乃至國家重點物流項目之列。策略3：由重慶市政府和沙區(qū)政府保持密切聯(lián)系，向主管部門領導通報基地發(fā)展情況，獲得政府的優(yōu)惠政策扶持。策略5：在基地信息系統(tǒng)為有關主管部門（如發(fā)改委、工商稅務管理部門等）MIS系統(tǒng)的介入預留接口，便于政府主管部門直接在基地網上發(fā)布有關政策、法規(guī)和掌握基地各項信息。策略2：通過不定期開展行業(yè)論壇（如西部物流論壇、重慶物流論壇等），在業(yè)界擴大貨運配載基地的品牌知名度。策略4：站住或與媒體合作舉辦各類相關活動，經常邀請媒體來基地參觀，互通有無。[1]政策因素風險。貨運配載基地項目本身屬于重慶市未來著重打造的西部現(xiàn)代物流產業(yè)園區(qū)的子項目。市政府專門就本項目成立了由3位副市長牽頭的項目領導小組。[2]社會因素風險。一方面，重慶擁有雄厚的產業(yè)經濟基礎支撐，以及西部地區(qū)傳統(tǒng)商貿重鎮(zhèn)的獨特區(qū)位優(yōu)勢，擁有長江黃金水道和國家級鐵路物流中心的支撐，貨運配載基地完全有能力承載西部貨運配載中心的開發(fā)建設；另一方面，在統(tǒng)籌城鄉(xiāng)的大原則下推進項目建設工作，有利于協(xié)調業(yè)主、村鎮(zhèn)、農民等多方關系和利益，這都能夠將項目的社會因素風險降到最低。經營因素風險在項目的全壽命周期內長期存在，影響頻率高，交叉作用多見，原因較為復雜。本項目總投資額超過6億元，對投融資、項目管理、建設工程等方面提出了嚴峻的考驗。但由于引進了中集物流、港務物流這一類具有雄厚實力和豐富的貨運配載實踐經驗的企業(yè)作為業(yè)主，本身具有一批比較穩(wěn)定的外圍企業(yè)作為客戶群，可以將項目的經營因素降到最低。技術風險大多屬于人為的風險。物流專業(yè)以及跨行業(yè)知識背景和實踐經驗的不同程度缺失，有可能給本項目造成一定的技術風險。項目由于管理原因而產生的安全、質量、責任事故影響惡劣，且后果損失巨大，其中多數(shù)因管理組織方式的建立、管理制度的制定或是因疏于對人員的管理教育而產生的道德行為風險和職業(yè)責任風險。本項目是重慶市首個整體規(guī)劃、統(tǒng)一布局、全面推進實施的貨運配載基地項目，目前重慶及西部地區(qū)的貨運配載市場仍然處于發(fā)展階段，因此有著眾多的不可預見因素。受進駐業(yè)主、客戶企業(yè)對現(xiàn)代物流認知能力所限，以及市場開拓和業(yè)務發(fā)展的時滯性，項目發(fā)展初期可能達不到預測的業(yè)務運作量。對于政策因素風險和社會因素風險，屬于外部風險，需要通過項目外在利益關系的平衡、就項目發(fā)展問題進行全面溝通等方法規(guī)避；而經營因素風險、技術因素風險和管理因素風險，都屬于內部風險，可以進行內在技術手段來規(guī)避。表91：貨運配載基地成本費用表（情景1）類目第 1 年第 2 年第 3 年第 4 年第 5 年第 6 年第 7 年第 8 年第 9 年第 10 年外購燃料及動力 工資及福利 折舊 攤銷