【正文】 分承包方的確定； 雙方違約責(zé)任的劃分和確定；招標(biāo)方需要中標(biāo)單位解決的其他問(wèn)題如人員安置、物業(yè)租賃配合等。（三）中標(biāo)后的重點(diǎn)工作。未經(jīng)認(rèn)真核對(duì)檢查，即將以前所用之投標(biāo)書用于另一物業(yè)的投標(biāo)，這樣作的結(jié)果可能是前功盡棄。投標(biāo)方應(yīng)保證所提供全部資料的真實(shí)性，否則其標(biāo)將被拒絕。投標(biāo)文件中的每一處空白都需填寫，如有空缺，被認(rèn)為放棄意見。對(duì)單價(jià)、合計(jì)數(shù)、總標(biāo)價(jià)的計(jì)算應(yīng)仔細(xì)核對(duì)，相關(guān)數(shù)額應(yīng)前后一致。投標(biāo)書的圖標(biāo)應(yīng)簡(jiǎn)潔、明確、條理清楚，切忌模棱兩可，引起不必要的爭(zhēng)議。必須使用國(guó)家統(tǒng)一的行業(yè)計(jì)量單位，不允許混合使用不同的度量制。⑺ 提出管理、服務(wù)新思路。⑸ 運(yùn)作流程包括各主要環(huán)節(jié)的運(yùn)行程序，如服務(wù)流程與操作流程等。 　　管理方式，是指管理單位對(duì)投標(biāo)物業(yè)在管理運(yùn)作、綜合服務(wù)等方面擬采用的方式，如實(shí)行一體化管理、以區(qū)養(yǎng)區(qū)，推行ISO9002質(zhì)量體系規(guī)范化運(yùn)作等方式。 ⑵ 分析投標(biāo)物業(yè)的管理特點(diǎn)　　通過(guò)對(duì)投標(biāo)物業(yè)建筑架構(gòu)、配套設(shè)施、周邊環(huán)境、居民結(jié)構(gòu)等方面進(jìn)行分析、綜合其布局、功上的特點(diǎn)，列出管理上的難點(diǎn)， 提出相應(yīng)的管理措施 。在確定單價(jià)時(shí)，要從競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略高度和戰(zhàn)術(shù)要求上去推敲，單價(jià)確定后與工作量相乘，便可得出管理服務(wù)費(fèi)總標(biāo)價(jià) 編制標(biāo)書 　　投標(biāo)單位在做出投標(biāo)報(bào)價(jià)決策之后，就應(yīng)組織編寫人員分工合作，按照招標(biāo)文件中的各項(xiàng)要求編制標(biāo)書。 考察物業(yè)現(xiàn)場(chǎng) 　　投標(biāo)單位應(yīng)多次組織人員到物業(yè)現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)實(shí)地考察，對(duì)照?qǐng)D紙、設(shè)計(jì)說(shuō)明書及招標(biāo)文件有關(guān)內(nèi)容、仔細(xì)分析，從而為管理方案的構(gòu)想奠定基礎(chǔ)。（二）物業(yè)管理投標(biāo)過(guò)程確定投標(biāo)意向并成立工作機(jī)構(gòu) 　　物業(yè)管理企業(yè)在獲得投標(biāo)信息后，即可按企業(yè)的拓展計(jì)劃，確定投標(biāo)意向，相應(yīng)成立投標(biāo)工作領(lǐng)導(dǎo)組，由公司總經(jīng)理或有關(guān)部門經(jīng)理及方案編制人員組成，開展可行性研究工作。一旦中標(biāo),即可派出適合的人才進(jìn)入企業(yè)管理層。5．投標(biāo)企業(yè)具備人力資源支特體系。4．項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)控制在企業(yè)可以承受的范圍。3．常規(guī)預(yù)測(cè)盈利。2．項(xiàng)目類型符合企業(yè)確定的目標(biāo)客戶。管理規(guī)模年度擴(kuò)展比例15％至20％屬于較快速度，達(dá)到25％以上則屬于高速擴(kuò)展，需要企業(yè)在管理素質(zhì)、組織架構(gòu)、人力資源等方面具備相當(dāng)堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。對(duì)于異地管理項(xiàng)目，企業(yè)更要量力而行，如果項(xiàng)目類型既非企業(yè)目標(biāo)客戶，又無(wú)法反映企業(yè)的核心專長(zhǎng)或人力資源無(wú)法支撐時(shí)，則無(wú)論項(xiàng)目多么誘人都應(yīng)果斷放棄。中標(biāo)后將很快進(jìn)行物業(yè)服務(wù)合同準(zhǔn)備工作第四節(jié) 投標(biāo)書范本第二章 前期物業(yè)顧問(wèn)服務(wù)合同的制定 第一節(jié) 顧問(wèn)服務(wù)期的主要工作內(nèi)容第二節(jié) 前期物業(yè)顧問(wèn)服務(wù)合同范本第三章 物業(yè)管理委托合同的制定第一節(jié) 制定物業(yè)管理委托合同應(yīng)遵循的原則 第二節(jié) 物業(yè)管理委托合同的主要內(nèi)容第三節(jié) 物業(yè)管理委托合同的實(shí)例第四章 管理費(fèi)的測(cè)算 第一節(jié) 測(cè)算所需的基本數(shù)據(jù)及方法 第二節(jié) 測(cè)算模板 第五章 籌備期物業(yè)管理第一節(jié) 籌備期的主要服務(wù)內(nèi)容第二節(jié) 籌備期的起始時(shí)間第三節(jié) 籌備期的工作計(jì)劃第四節(jié) 物業(yè)接管驗(yàn)收方案第五節(jié) 物業(yè)接管驗(yàn)收程序第六節(jié) 物業(yè)交屋程序第七節(jié) 物業(yè)交接表格第一章 物業(yè)投標(biāo)文件的制定 參與物業(yè)管理投標(biāo)是物業(yè)管理企業(yè)一項(xiàng)重大決策，應(yīng)當(dāng)全面考慮項(xiàng)目特點(diǎn)、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)及企業(yè)自身人、財(cái)、物等資源情況，謹(jǐn)慎決策。與集團(tuán)的合作再次表示深感榮幸，衷心感謝圣榮集團(tuán)的大力支持。由于我們的水平有限，時(shí)間又比較倉(cāng)促。參考篇: 主要是我們?cè)陂_發(fā)與日常管理中所形成的各類文件。對(duì)物業(yè)小區(qū)的管理我們提供了一些我們?cè)陂_發(fā)項(xiàng)目時(shí)形成的一些文件，如：業(yè)主臨時(shí)公約、裝修手冊(cè)、住戶管理手冊(cè)和住戶登記制度等。前期篇: 主要介紹承接物業(yè)項(xiàng)目時(shí)，為開發(fā)商準(zhǔn)備的各類文件，以及要參加競(jìng)標(biāo)活動(dòng)，應(yīng)注意的工作要點(diǎn)、物業(yè)管理方案草擬的章節(jié)和物業(yè)費(fèi)測(cè)算的實(shí)務(wù)。物業(yè)管理手冊(cè)物業(yè)項(xiàng)目顧問(wèn)組二OO六年十二月總目錄前 言前期篇（物業(yè)管理操作程序）第一章 物業(yè)投標(biāo)文件的制定 第二章 前期物業(yè)顧問(wèn)服務(wù)合同的制定 第三章 物業(yè)管理委托合同的制定 第四章 管理費(fèi)的測(cè)算第五章 籌備期物業(yè)管理管理篇（物業(yè)公司管理規(guī)章制度）第一章 總經(jīng)理辦公室第二章 物業(yè)部第三章 工程部第四章 保衛(wèi)部第五章 會(huì)計(jì)部第六章 公司主要應(yīng)急預(yù)案后 記前 言承蒙物業(yè)酒店管理公司的信任，按照貴司的要求，物業(yè)顧問(wèn)組將從事的整個(gè)物業(yè)服務(wù)管理所形成的各類資料，編輯成冊(cè)，謹(jǐn)供貴司在開發(fā)市場(chǎng)、日常工作中參考。為了使資料便于查閱和實(shí)操，手冊(cè)共分四個(gè)篇章。管理篇: 主要收集了我們項(xiàng)目公司的各種管理制度，便于承接項(xiàng)目時(shí)，以項(xiàng)目管理處或項(xiàng)目管理公司構(gòu)建一個(gè)管理平臺(tái)，成為開發(fā)拓展項(xiàng)目時(shí)可套用修改的文件。法規(guī)篇: 主要將我們?cè)陂_發(fā)項(xiàng)目時(shí)，所應(yīng)用的各種法律文件編輯歸納。如復(fù)評(píng)工作、車輛管理規(guī)定、標(biāo)書評(píng)分表和各種工作表格等等。手冊(cè)中有不妥之處，歡迎圣榮物業(yè)同行批評(píng)指正。前期物業(yè)管理操作程序目 錄第一章 物業(yè)投標(biāo)文件的制定第一節(jié) 物業(yè)公司參與投標(biāo)的關(guān)鍵因素第二節(jié) 物業(yè)管理投標(biāo)過(guò)程第三節(jié) 中標(biāo)后的重點(diǎn)工作。一旦決定參與，就要調(diào)集精兵強(qiáng)將，以志在必得的心態(tài)全力投入。（一）物業(yè)公司參與投標(biāo)的關(guān)鍵因素項(xiàng)目區(qū)域、規(guī)模要符合企業(yè)發(fā)展規(guī)劃。特別是對(duì)跨省外接項(xiàng)目，一定要綜合考慮各方面因素，在發(fā)展規(guī)劃中積極穩(wěn)健地拓展規(guī)模。企業(yè)一定要確定自己的目標(biāo)客戶，要懂得有所為有所不為，在物業(yè)管理分項(xiàng)市場(chǎng)上提升占有率，而不是在整個(gè)物業(yè)管理市場(chǎng)上全線參與競(jìng)爭(zhēng)，這是現(xiàn)代商戰(zhàn)中重要的競(jìng)爭(zhēng)原則。在投標(biāo)過(guò)程中以及日常管理中，應(yīng)該樹立一個(gè)重要觀念，即確保在實(shí)現(xiàn)各項(xiàng)管理目標(biāo)后能夠收到物業(yè)管理酬金，或者說(shuō)要確保項(xiàng)目本身盈利，特別在項(xiàng)目前期介入期間有關(guān)費(fèi)用、項(xiàng)目開辦費(fèi)用上要認(rèn)真測(cè)算，盡量減少經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。由于物業(yè)管理招投標(biāo)市場(chǎng)不完善，投標(biāo)及中標(biāo)后簽訂物業(yè)服務(wù)合同直至履行合同過(guò)程中，要注意會(huì)出現(xiàn)一些不確定因素，直接影響項(xiàng)目的成敗，如管理費(fèi)價(jià)位、空置房管理費(fèi)收取、工程遺留問(wèn)題之責(zé)任劃分、管理過(guò)程中的獎(jiǎng)罰條件以及投標(biāo)書中的每一項(xiàng)承諾等，應(yīng)給予重視。企業(yè)要注重長(zhǎng)期的人才培養(yǎng)，具備人力資源條件。如果沒(méi)有合適的人才隊(duì)伍，寧愿暫時(shí)放棄項(xiàng)目也不能貿(mào)然簽約。 獲取招標(biāo)文件 　　收到招標(biāo)邀請(qǐng)函通知書后，投標(biāo)工作小組應(yīng)迅速組織齊備公司經(jīng)營(yíng)資質(zhì)的有關(guān)資料和證件，按招標(biāo)單位規(guī)定送交預(yù)審，獲取招標(biāo)文件后，應(yīng)詳細(xì)閱讀文件內(nèi)容，熟知各項(xiàng)要求，特別是對(duì)招標(biāo)文件中投標(biāo)保證書、履約書、獎(jiǎng)罰措施等項(xiàng)應(yīng)仔細(xì)分析研討，并向招標(biāo)單位確認(rèn)投標(biāo)書中不清楚事項(xiàng)，以便做準(zhǔn)備。 成本測(cè)算 　　投標(biāo)單位應(yīng)組織富有經(jīng)驗(yàn)的財(cái)會(huì)人員和物業(yè)管理人員根據(jù)擬承接物業(yè)的管理服務(wù)范圍、類型、檔次、標(biāo)準(zhǔn)等進(jìn)行專題分析，做出較為精確的測(cè)算，對(duì)國(guó)家規(guī)定的管理服務(wù)單價(jià)可不必計(jì)算。投標(biāo)書的主要內(nèi)容概要介紹如下： ⑴ 介紹投標(biāo)企業(yè)的概況和經(jīng)歷　　首先介紹投標(biāo)單位的位置、規(guī)模、經(jīng)營(yíng)資質(zhì)等級(jí)、企業(yè)性質(zhì)、機(jī)構(gòu)、資本、人員結(jié)構(gòu)等基本情況，著重介紹現(xiàn)轄物業(yè)類型、名稱、管理面積及歷年獲得的效績(jī)、成果、經(jīng)驗(yàn)。 ⑶ 擬定質(zhì)量管理目標(biāo)和采用的管理方式　　質(zhì)量管理目標(biāo)，是指管理單位在合同期內(nèi)應(yīng)取得怎樣的社會(huì)效益、經(jīng)濟(jì)效益、環(huán)境效益、其質(zhì)量考核標(biāo)準(zhǔn)以國(guó)家職能部門和當(dāng)?shù)刂鞴懿块T制定的相關(guān)法規(guī)文件為依據(jù)。 ⑷ 擬定管理服務(wù)內(nèi)容　　包括開發(fā)建設(shè)期間將提供的管理服務(wù)內(nèi)容、物業(yè)竣工驗(yàn)收期間的管理服務(wù)內(nèi)容、住戶入住及裝修期間的管理服務(wù)內(nèi)容、實(shí)質(zhì)運(yùn)作期間的管理服務(wù)內(nèi)容。⑹ 財(cái)務(wù)預(yù)算包括收支情況預(yù)算和各項(xiàng)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)（包括特約服務(wù)內(nèi)容及其收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)）。投標(biāo)書編寫的注意事項(xiàng)⑴ 計(jì)量單位。⑵ 表述。⑶ 計(jì)算。⑷ 填寫完整。⑸ 資料真實(shí)。⑹ 嚴(yán)禁一稿多用。組織和參加現(xiàn)場(chǎng)答辯在參加正式投標(biāo)答辯前,要進(jìn)行答辯演練,對(duì)評(píng)委可能提到的問(wèn)題要有較充分的準(zhǔn)備。中標(biāo)后將很快進(jìn)行物業(yè)服務(wù)合同準(zhǔn)備工作。（四）投標(biāo)書范本目 錄 第一部分 投標(biāo)人的服務(wù)承諾第二部分 xxxx簡(jiǎn)介及相關(guān)資質(zhì)證明材料第一節(jié) xxxx簡(jiǎn)介 第二節(jié) xxxx主要業(yè)績(jī) 第三節(jié) 資質(zhì)材料 第三部分 xxxx一期物業(yè)管理服務(wù)方案第一節(jié) 物業(yè)管理服務(wù)工作的整體設(shè)想及策劃 第二節(jié) 擬采取的管理方式 第三節(jié) 工作計(jì)劃 第四節(jié) 物資裝備計(jì)劃第五節(jié) 人員配備 第四部分 一期物業(yè)管理各項(xiàng)承諾及完成指標(biāo)采取的措施 第一節(jié) 房屋及公共部位的維修養(yǎng)護(hù)，公共設(shè)施、設(shè)備及場(chǎng)所的使用、修、養(yǎng)護(hù)和管理 第二節(jié) 治安消防管理 第三節(jié) 環(huán)境清潔衛(wèi)生.第四節(jié) 交通車輛管理第五節(jié) 住宅區(qū)檔案資料管理第六節(jié) 服務(wù)質(zhì)量效果 第七節(jié) 裝修管理 第九節(jié) 無(wú)償便民服務(wù)與代辦生活服務(wù)項(xiàng)目及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 第九節(jié) 社區(qū)文化與環(huán)境文化 第十節(jié) 物業(yè)維修基金的建立和使用 附： xxxx一期管理處各崗位職責(zé) 第五部分 測(cè)算報(bào)價(jià) 第一部分 投標(biāo)人的服務(wù)承諾 致 xxxx開發(fā)公司： ㈠、根據(jù)已收到的《xxxx一期物業(yè)管理項(xiàng)目》招標(biāo)文件的要求，遵照《xxx住宅物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)》、《xx市普通住宅物業(yè)管理公共服務(wù)等級(jí)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定，我司經(jīng)考察現(xiàn)場(chǎng)和研究招標(biāo)文件后，經(jīng)過(guò)仔細(xì)測(cè)算，小區(qū)按xxx物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)五級(jí)提供服務(wù)，公共服務(wù)費(fèi)按人民幣x元/（不含公共能源分?jǐn)傎M(fèi)）價(jià)格收取，辦公用戶及商業(yè)部分將按照xxx優(yōu)秀物業(yè)管理大廈的標(biāo)準(zhǔn)提供服務(wù)，公共服務(wù)費(fèi)分別按人民幣x/元和x元/（不含公共能源分?jǐn)傎M(fèi)）價(jià)格收取。 ㈡、我司保證：自接管xxxx一期物業(yè)管理項(xiàng)目起隨時(shí)隨地為業(yè)戶提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)，打造精品工程，三年之內(nèi)將成為市級(jí)、省級(jí)物業(yè)管理優(yōu)秀項(xiàng)目并力爭(zhēng)創(chuàng)建全國(guó)物業(yè)管理示范小區(qū)。 投標(biāo)單位（章）：xxxx物業(yè)管理有限公司 法定代表人（章）： 日期： 年 月 日 第二部分 xxxx簡(jiǎn)介及相關(guān)資質(zhì)證明材料第一節(jié) xxxx管理有限公司情況介紹 xxxx管理有限公司，為 集團(tuán)成員企業(yè)，由 房地產(chǎn)業(yè)有限公司和 xxxx 有限公司共同投資組建。接管物業(yè)類型包括辦公樓、別墅、公寓、高層住宅等。 物業(yè)管理的最終目的是為了發(fā)揮物業(yè)的最大使用功能，是其保值增值，并為物業(yè)所有人和使用人創(chuàng)造整潔、文明、安全、舒適的生活和工作環(huán)境，最終實(shí)現(xiàn)社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、環(huán)境三個(gè)效益的統(tǒng)一和同步增長(zhǎng)。并在工作中形成了以下幾點(diǎn)特色： 以人為本、重視培訓(xùn) 人才對(duì)企業(yè)來(lái)說(shuō)，是最重要的資源，是決定企業(yè)發(fā)展的主要因素，為人才的成長(zhǎng)和發(fā)展創(chuàng)造一個(gè)良好的環(huán)境是我們堅(jiān)持的一貫方針，在我司內(nèi)部，已形成了“能者上，庸者下”，獎(jiǎng)懲嚴(yán)明的良好的用人體制。每年、每月、每周我們都要制訂詳細(xì)的培訓(xùn)計(jì)劃，從總經(jīng)理到保潔員，每個(gè)人都要參加相應(yīng)內(nèi)容的培訓(xùn)，鼓勵(lì)員工一專多能，每年的培訓(xùn)考核成績(jī)都作為職務(wù)晉升和年終獎(jiǎng)勵(lì)的重要依據(jù)。為此，我們將積極導(dǎo)入ISO90012000國(guó)際質(zhì)量體系標(biāo)準(zhǔn)，并在此體系內(nèi)，嚴(yán)格按照“管理專業(yè)化、服務(wù)規(guī)范化、經(jīng)營(yíng)企業(yè)化”的思想建立起一整套科學(xué)規(guī)范的管理體制。在管理工作中，我們充分利用電腦管理等先進(jìn)的管理方式，各部門的工作情況、業(yè)戶的有關(guān)資料通過(guò)電腦聯(lián)網(wǎng)查尋，一目了然。 業(yè)戶第一、服務(wù)到家 “業(yè)戶永遠(yuǎn)是我們的上帝”，這是常常掛在我們xxxx人嘴邊的一句話，業(yè)戶的需要，就是我們的目標(biāo)，隨時(shí)為業(yè)戶提供最優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，是我們的服務(wù)態(tài)度。在抓企業(yè)人員管理上，我們將對(duì)員工著裝、接聽電話用語(yǔ)、行走站立姿勢(shì)、與業(yè)戶講話語(yǔ)氣語(yǔ)調(diào)等方面都有明確的行為規(guī)范要求，在提高對(duì)業(yè)戶的服務(wù)質(zhì)量上，我們千方百計(jì)，想方設(shè)法，一切從業(yè)戶的利益著想，努力強(qiáng)化員工的優(yōu)質(zhì)服務(wù)意識(shí)，做到 “業(yè)戶想到的要做好、業(yè)戶沒(méi)想到的也要做好”。 我們?cè)竿ㄟ^(guò)自己的努力，通過(guò)自己對(duì)業(yè)戶的全心服務(wù)，取得政府、社會(huì)、業(yè)戶的認(rèn)同。 授權(quán)代理人在開標(biāo)、評(píng)標(biāo)、合同談判、簽約及辦理相關(guān)公證等過(guò)程中所簽署的一切文件和處理與之有關(guān)的一切事物，我均予以承認(rèn)。 授權(quán)代理人： 性別： 年齡： 職務(wù)： 身份證號(hào)碼： 特此委托！ 投標(biāo)人（章）：xxxx物業(yè)管理有限公司 法人代表（章）： 授權(quán)代理人（簽字）： 日 期 ： 年 月 日 資格證明材料如下： （1）資質(zhì)證書復(fù)印件1份 （2）法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照（副本）復(fù)印件1份 （3）項(xiàng)目負(fù)責(zé)人簡(jiǎn)介 項(xiàng)目投入人員匯總表 人員總數(shù) xx人 管理 人員 xx人 作業(yè)人員 xx人 序號(hào) 職務(wù) 姓名 年齡 性別 職稱 專業(yè) 主要資歷簡(jiǎn)述 公司總部項(xiàng)目 分管負(fù)責(zé)人 (簡(jiǎn)歷)現(xiàn)場(chǎng)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人 (簡(jiǎn)歷) 主要管理人員 (簡(jiǎn)歷) 項(xiàng)目主要管理人員 (簡(jiǎn)歷) 備注：專業(yè)技術(shù)證書指職稱證書以及國(guó)家注冊(cè)專業(yè)證書等。 第三部分 xxxx一期物業(yè)管理服務(wù)方案第一節(jié) 物業(yè)管理服務(wù)工作的整體設(shè)想及策劃 xxxx管理有限公司作為物業(yè)管理行業(yè)極具潛力的后起之秀，完全有能力有信心承擔(dān)起xxxx一期的物業(yè)管理工作，一旦我司受委托管理這個(gè)項(xiàng)目，我們將充分憑借自己的人才優(yōu)勢(shì)、文化優(yōu)勢(shì)、技術(shù)優(yōu)勢(shì)、管理優(yōu)勢(shì)和資金優(yōu)勢(shì)，把xxxx一期建設(shè)成為xx首座公寓式的物業(yè)管理的典范。