【正文】 后得出估價(jià)對象價(jià)值）。
又根椐謹(jǐn)慎原則，估價(jià)對象在附近的區(qū)域內(nèi)難以找到相似的交易個(gè)案，故采用成本法進(jìn)行測算、驗(yàn)證（具體采用房地分別估價(jià)綜合計(jì)價(jià)的方式進(jìn)行估價(jià)。估價(jià)方法的選擇應(yīng)按照技術(shù)規(guī)范，根據(jù)當(dāng)?shù)氐禺a(chǎn)市場發(fā)育情況并結(jié)合估價(jià)宗地的具體特點(diǎn)及估價(jià)目的等，選擇適當(dāng)?shù)墓纼r(jià)方法。
6． 謹(jǐn)慎原則 在存在不確定因素的情況下，房地產(chǎn)估價(jià)師做出估價(jià)相關(guān)判斷時(shí)，應(yīng)當(dāng)保持必要的謹(jǐn)慎，充分估計(jì)抵押房地產(chǎn)在處置時(shí)可能受到的限制、未來可能發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)和損失，不高估市場價(jià)值，不低估知悉的法定優(yōu)先受償款，并在估價(jià)報(bào)告中作出必要的風(fēng)險(xiǎn)提示。
4． 獨(dú)立、客觀、公正原則 獨(dú)立、客觀、公正原則要求房地產(chǎn)估價(jià)師站在中立的立場上，估價(jià)出對各方當(dāng)事來說均是公平合理的價(jià)格。
3． 價(jià)值時(shí)點(diǎn)原則 房地產(chǎn)市場是不斷變化的，房地產(chǎn)價(jià)格具有很強(qiáng)的時(shí)間性，它是某一時(shí)間上的價(jià)格。
2． 最高最佳利用原則 所謂最高最佳使用是估價(jià)對象一種最可能的使用，這種最可能的使用是法律上允許、技術(shù)上可能、財(cái)務(wù)上可行、經(jīng)過充分合理的論證，是以能使估價(jià)對象獲利最多的用途和開發(fā)強(qiáng)度來衡量。
1． 合法原則 合法原則要求房地產(chǎn)估價(jià)應(yīng)以估價(jià)對象的合法權(quán)益為前提進(jìn)行。房地產(chǎn)抵押價(jià)值為抵押房地產(chǎn)在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的市場價(jià)值，等于假設(shè)未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場價(jià)值減去估價(jià)師知悉的法定優(yōu)先受償款。商鋪面積在15㎡—100㎡不等，其中最大的鋪位是阿迪達(dá)斯商店，面積80㎡左右，內(nèi)墻刷白，水電管線暗裝。建筑面積為：㎡； 4． 建筑物狀況 整體建筑為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，層高約為3米。1997年1月2日，產(chǎn)權(quán)人以出讓方式獲得40年土地使用權(quán)。估價(jià)對象土地性質(zhì)為出讓，土地規(guī)劃與實(shí)際用途為商業(yè)。㎡，以估價(jià)委托人所提供的房地產(chǎn)證為依據(jù)。
5 本報(bào)告必須經(jīng)估價(jià)機(jī)構(gòu)加蓋公章、注冊房地產(chǎn)估價(jià)師簽字后方可使用，估價(jià)機(jī)構(gòu)僅對本報(bào)告的原件承擔(dān)責(zé)任，對任何形式的復(fù)制件概不認(rèn)可且不承擔(dān)責(zé)任。
3 本估價(jià)報(bào)告專為估價(jià)委托人所使用，未經(jīng)本估價(jià)機(jī)構(gòu)同意，不得向估價(jià)委托人和報(bào)告審查部門之外的單位和個(gè)人提供；本報(bào)告的全部或部分及任何參考資料均不允許在任何公開發(fā)表的文件、通告或聲明中引用，亦不得以其他任何方式公開發(fā)表。
2 本估價(jià)報(bào)告自出具之日起一年內(nèi)有效。
2 委托人未給出相應(yīng)的拖欠稅費(fèi)資料，故按未拖欠稅費(fèi)進(jìn)行估價(jià)。
四、 不相一致假設(shè)：無。由于估價(jià)委托人未能提供估價(jià)對象土地建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同，估價(jià)人員無法確定其收益期結(jié)束后建筑物殘余價(jià)值是否可獲相應(yīng)補(bǔ)償，根據(jù)謹(jǐn)慎原則，本次估價(jià)不考慮收益期結(jié)束后的建筑物殘余價(jià)值對估價(jià)結(jié)果的影響。
3 本次估價(jià)測算的預(yù)期實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的處置稅金為估價(jià)對象于價(jià)值時(shí)點(diǎn)以抵押價(jià)值進(jìn)入市場轉(zhuǎn)讓時(shí)，賣方需負(fù)擔(dān)的正常稅費(fèi)，僅供參考，其預(yù)期實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的處置稅金應(yīng)以有關(guān)稅務(wù)部門計(jì)算的為準(zhǔn)。
2 本報(bào)告出具的價(jià)格包含了國有土地使用權(quán)出讓金。
7 由于估價(jià)委托人告知沒有法定優(yōu)先受償情況，且注冊房地產(chǎn)估價(jià)師無法知曉其真實(shí)性，故本次估價(jià)假設(shè)估價(jià)對象不存在未被估價(jià)人員發(fā)現(xiàn)的法定優(yōu)先受償款。
5 估價(jià)對象在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的房地產(chǎn)市場為公開、平等、自愿的交易市場，即能滿足以下條件：(1)自愿銷售的賣方及自愿購買的買方；(2)交易雙方無任何利害關(guān)系，交易的目的是追求各自利益的最大化；(3)交易雙方了解交易對象、知曉市場行情；(4)交易雙方有較充裕的時(shí)間進(jìn)行交易；(5)不存在特殊買者的附加出價(jià)。
3 巿場供應(yīng)關(guān)系、市場結(jié)構(gòu)保持穩(wěn)定、未發(fā)生重大變化或?qū)嵸|(zhì)性改變。
2 估價(jià)委托人提供了估價(jià)對象的《房屋所有權(quán)證》。
3 四、 不相一致假設(shè)：無。在房地產(chǎn)市場波動(dòng)不大的情況下，本估價(jià)報(bào)告的使用期限至2020年9月2日。
價(jià)值時(shí)點(diǎn)：2020年9月2日 經(jīng)過實(shí)地查勘和市場調(diào)查，遵照《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、國家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》、《房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見》等法律法規(guī)和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，遵循獨(dú)立、客觀、公正、合法、謹(jǐn)慎的原則，選用收益法和成本法進(jìn)行了分析、測算和判斷，大寫金額人民幣捌仟柒佰柒拾陸點(diǎn)陸叁萬元；。房地產(chǎn)估價(jià)示例
房 地 產(chǎn) 抵 押 估 價(jià) 報(bào) 告 估價(jià)項(xiàng)目名稱：廣州市天河路238號102鋪商業(yè)抵押價(jià)值估價(jià) 估價(jià)委托人：XXX 房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)： 注冊房地產(chǎn)估價(jià)師：XXX（注冊號）、XXX（注冊號） 估價(jià)報(bào)告出具日期： 估價(jià)報(bào)告編號：XX估字[2020]第XX號 致估價(jià)委托人函 尊敬的XX女士： 受XX女士的委托，我們對位于廣州市天河區(qū)天河路238號102鋪商業(yè)房地產(chǎn)的抵押價(jià)值進(jìn)行了估價(jià)。
估價(jià)目的：為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)而估價(jià)房地產(chǎn)抵押價(jià)值。
特別提醒：報(bào)告使用人在使用本報(bào)告之前須對報(bào)告全文,特別是“估價(jià)的假設(shè)和限制條件”認(rèn)真閱讀，以免使用不當(dāng)，造成損失。
XXXXXXX有限公司 法定代表人：XXX 致函日期：2020年12月28日 目 錄 注冊房地產(chǎn)估價(jià)師聲明 1 估價(jià)假設(shè)和限制條件 2 一、 一般假設(shè) 2 二、 未定事項(xiàng)假設(shè) 2 三、 背離事實(shí)假設(shè)：無。
3 五、 依據(jù)不足假設(shè)： 3 六、 估價(jià)報(bào)告使用限制 3 房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果報(bào)告 4 一、 估價(jià)委托人：XXX女士 4 二、 房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu) 4 1． 估價(jià)機(jī)構(gòu)：XXXXXX有限公司 4 2． 住所：XXXXXX集團(tuán)大廈 4 3． 法定代表人：XXX 4 4． 資質(zhì)等級：一級 4 5． 證書編號：建房估證字[2020]110號 4 6． 有效期限：2020年1月1日至2020年1月1日 4 三、 估價(jià)目的 4 四、 估價(jià)對象 4 1． 估價(jià)對象范圍 4 2． 估價(jià)對象基本狀況 4 3． 土地基本狀況 4 4． 建筑物狀況 4 五、 價(jià)值時(shí)點(diǎn) 4 六、 價(jià)值類型 5 七、 估價(jià)原則 5 1． 合法原則 5 2． 最高最佳利用原則 5 3． 價(jià)值時(shí)點(diǎn)原則 5 4． 獨(dú)立、客觀、公正原則 5 5． 替代原則 5 6． 謹(jǐn)慎原則 6 八、 估價(jià)依據(jù) 6 1． 法律、法規(guī)和政策性文件 6 2． 技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)程、規(guī)范 6 3． 委托人提供的相關(guān)資料 6 九、 估價(jià)方法 6 十、 估價(jià)結(jié)果 7 十一、 注冊房地產(chǎn)估價(jià)師 8 十二、 實(shí)地查勘期 8 十三、 估價(jià)作業(yè)期 8 十四、 變現(xiàn)能力分析 8 1． 估價(jià)對象通用性、獨(dú)立使用性或者可分割轉(zhuǎn)讓性分析 8 2． 價(jià)值時(shí)點(diǎn)最可能實(shí)現(xiàn)價(jià)格與估計(jì)的市場價(jià)值的差異程度分析 8 3． 估價(jià)對象變現(xiàn)時(shí)間長短分析 9 十五、 風(fēng)險(xiǎn)提示說明 9 1． 有關(guān)事項(xiàng)說明 9 2． 房地產(chǎn)市場變化情況 9 3． 抵押估價(jià)報(bào)告使用提示 9 房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)報(bào)告 11 一、 估價(jià)對象區(qū)位狀況描述與分析 11 二、 估價(jià)對象實(shí)物狀況描述與分析 15 三、 估價(jià)對象權(quán)益狀況描述與分析 17 四、 市場背景描述與分析 18 1． 廣州市商業(yè)用房市場情況 18 2． 天河路商圈業(yè)態(tài)深度分析：同質(zhì)化嚴(yán)重、業(yè)態(tài)創(chuàng)新待加強(qiáng) 18 五、 最高最佳使用分析 20 六、 估價(jià)方法適用性分析 21 估價(jià)方法適用性法分析 21 七、 估價(jià)測算過程 23 八、 估價(jià)結(jié)果 48 附錄 49 一、 估價(jià)委托書復(fù)印件 49 二、 估價(jià)對象位置圖 49 三、 估價(jià)對象實(shí)勘圖片 50 四、 估價(jià)對象權(quán)屬證明復(fù)印件 51 五、 房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)營業(yè)執(zhí)照和估價(jià)資質(zhì)復(fù)印件 51 六、 注冊估價(jià)師估價(jià)資格證書復(fù)印件 51 注冊房地產(chǎn)估價(jià)師聲明 我司注冊房地產(chǎn)估價(jià)師XXX、XXX于2020年9月2日對估價(jià)對象進(jìn)行了現(xiàn)場查勘，我們根據(jù)自己專業(yè)知識與職業(yè)道德，在此鄭重聲明： 1. 我們在估價(jià)報(bào)告中對事實(shí)的說明是真實(shí)和準(zhǔn)確的，沒有虛假記載、誤導(dǎo)性陳述和重大遺漏； 2. 本估價(jià)報(bào)告中的分析、意見和結(jié)論是注冊房地產(chǎn)估價(jià)師獨(dú)立、客觀、公正的專業(yè)分析、意見和結(jié)論，但受到估價(jià)報(bào)告中已經(jīng)說明的估價(jià)假設(shè)和限制條件的限制； 3. 我們與估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對象沒有現(xiàn)實(shí)或潛在的利益，與估價(jià)委托人及估價(jià)利害關(guān)系人沒有利害關(guān)系，也對估價(jià)對象、估價(jià)委托人及估價(jià)利害關(guān)系人沒有偏見； 4. 我們是按照中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》（GB/502912020）、《房地產(chǎn)估價(jià)基本術(shù)語標(biāo)準(zhǔn)》、《房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見》進(jìn)行估價(jià)工作，撰寫本估價(jià)報(bào)告； 5. 本公司估價(jià)人員XXX、XXX僅對委托委托人指定的估價(jià)對象范圍進(jìn)行了實(shí)地查勘，但我們對估價(jià)對象的現(xiàn)場勘察僅限于其外觀和使用狀況，對被遮蓋、未暴露及難以接觸到的部分，依據(jù)委托人提供的資料以及當(dāng)前建筑行業(yè)一般標(biāo)準(zhǔn)或相關(guān)規(guī)范進(jìn)行評估，相關(guān)權(quán)屬資料僅以委托人提供的房產(chǎn)證復(fù)印件為基礎(chǔ)進(jìn)行了一般性核對； 6. 沒有其他專業(yè)機(jī)構(gòu)或個(gè)人對本估價(jià)報(bào)告提供重要的專業(yè)幫助； 7. 本估價(jià)報(bào)告僅為委托人抵押貸款提供價(jià)值參考而出具的，但受本估價(jià)機(jī)構(gòu)估價(jià)人員的職業(yè)水平和能力的影響； 8. 其他聲明：出于職業(yè)責(zé)任，提示估價(jià)報(bào)告使用者合理并恰當(dāng)使用估價(jià)報(bào)告，并聲明不承擔(dān)相關(guān)當(dāng)事人決策的責(zé)任； 9. 未經(jīng)本估價(jià)機(jī)構(gòu)書面同意，本報(bào)告的全部或任何一部分均不得向委托人、報(bào)告使用者、報(bào)告審查部門以外的單位和個(gè)人提供，也不得以任何形式公開發(fā)表； 10. 參與本次估價(jià)的中國注冊房地產(chǎn)估價(jià)師： 姓名 注冊號 簽名 日期 XXX XXX 年 月 日 XXX XXX 年 月 日 估價(jià)假設(shè)和限制條件 一、 一般假設(shè) 1 估價(jià)對象產(chǎn)權(quán)明晰，手續(xù)齊全，可在公開市場上自由轉(zhuǎn)讓。我們對權(quán)屬證書上記載的權(quán)屬、面積、用途等資料進(jìn)行了審慎檢查，但未予以檢查，在無理由懷疑其合法性、真實(shí)性、準(zhǔn)確性和完整性的情況下，假定估價(jià)委托人提供的資料合法、真實(shí)、準(zhǔn)確、完整。
4 注冊房地產(chǎn)估價(jià)師已對房屋安全、環(huán)境污染等影響估價(jià)對象價(jià)值的重大因素給予了關(guān)注，在無理由懷疑估價(jià)對象存在隱患且無相應(yīng)的專業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行鑒定、檢測的情況下，假定估價(jià)對象能正常安全使用。
6 由于估價(jià)委托人告知沒有租賃權(quán)、抵押權(quán)、典權(quán)等他項(xiàng)權(quán)利限制，且注冊房地產(chǎn)估價(jià)師無法知曉其真實(shí)性，故本次估價(jià)以估價(jià)對象沒有他項(xiàng)權(quán)利限制為假設(shè)前提。
二、 未定事項(xiàng)假設(shè) 1 估價(jià)對象《房屋所有權(quán)證》未記載建筑物的建成年份，估價(jià)委托人亦未提供相關(guān)建成年份資料，經(jīng)注冊房地產(chǎn)估價(jià)師實(shí)地調(diào)查以及向相關(guān)資料收集，估價(jià)對象為百貨商場首層，文獻(xiàn)資料顯示該地下商業(yè)街建成于1999年，故本次估價(jià)建筑物的建成年份以相關(guān)資料為準(zhǔn)，僅在本報(bào)告中使用，不作其他任何用途使用。若至價(jià)值時(shí)點(diǎn)止，原產(chǎn)權(quán)人尚有任何有關(guān)估價(jià)對象的應(yīng)繳未繳稅費(fèi)，應(yīng)按照規(guī)定繳納或從評估價(jià)值中相應(yīng)扣減。
4 估價(jià)對象為商業(yè)物業(yè)，土地剩余使用年限短于建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命，故收益期結(jié)束后尚有建筑物殘余價(jià)值。
三、 背離事實(shí)假設(shè)：無。
五、 依據(jù)不足假設(shè)： 1 估價(jià)對象內(nèi)部有些部分被圍欄起來，無法查看內(nèi)部的具體鋪位數(shù)量以及裝修情況。
六、 估價(jià)報(bào)告使用限制 1 本估價(jià)報(bào)告僅用于為估價(jià)委托人確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)，不得用于其他用途。但價(jià)值時(shí)點(diǎn)后，在報(bào)告有效期內(nèi)估價(jià)對象的質(zhì)量及價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)發(fā)生變化，并對估價(jià)對象價(jià)值產(chǎn)生明顯影響時(shí)，不能直接使用本估價(jià)結(jié)果；超過一年的，需要重新進(jìn)行估價(jià)。
4 本報(bào)告由XXXXXX有限公司負(fù)責(zé)解釋。
房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果報(bào)告 一、 估價(jià)委托人：XXX女士 二、 房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu) 1． 估價(jià)機(jī)構(gòu)：XXXXXX有限公司 2． 住所：XXXXXX集團(tuán)大廈 3． 法定代表人：XXX 4． 資質(zhì)等級：一級 5． 證書編號：建房估證字[2020]110號 6． 有效期限：2020年1月1日至2020年1月1日 三、 估價(jià)目的 為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供價(jià)值參考依據(jù)而估價(jià)房地產(chǎn)抵押價(jià)值 四、 估價(jià)對象 1． 估價(jià)對象范圍 估價(jià)對象為位于廣州市天河區(qū)天河路238號102鋪，位于首層。
2． 估價(jià)對象基本狀況 估價(jià)對象為百貨商場首層，㎡，㎡。房屋所有權(quán)取得方式為贈(zèng)與，房屋為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)。產(chǎn)權(quán)人于2020年12月16日登記辦理了房產(chǎn)證； 3． 土地基本狀況 估價(jià)對象位于天河區(qū)天河路238號華龍大廈首層，北臨天河路，西臨萬菱匯，南至創(chuàng)匯街，東至天祥街，天河路為城市主干道。估價(jià)對象主要為內(nèi)廊式商場，估價(jià)對象片區(qū)共有三個(gè)出口，目測估價(jià)對象有10個(gè)鋪位左右，有一部分被圍起來，看不見里面，故無法確定具體的鋪位數(shù)量。
五、 價(jià)值時(shí)點(diǎn) 取第一次實(shí)勘當(dāng)天為價(jià)值時(shí)點(diǎn)：2020年9月2日 六、 價(jià)值類型 估價(jià)中采用公開市場價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)，即所估價(jià)出的客觀合理價(jià)格應(yīng)是在公開市場上最可能形成或成立的價(jià)格。
七、 估價(jià)原則 本次估價(jià)遵循合法原則、最高最佳使用原則、替代原則、價(jià)值時(shí)點(diǎn)原則、獨(dú)立、客觀、公正原則、謹(jǐn)慎原則等房地產(chǎn)估價(jià)原則。合法權(quán)益包括合法產(chǎn)權(quán)、合法使用、合法處分等方面，在合法產(chǎn)權(quán)方面，應(yīng)以房地產(chǎn)權(quán)屬證書和有關(guān)證件為依據(jù)；在合法使用方面，應(yīng)以城市規(guī)劃、土地用途管制等為依據(jù)；在合法處分方面，應(yīng)以法律、法規(guī)或合同(如土地使用權(quán)出讓合同)等允許的處分方式為依據(jù)；在其他方面，如估價(jià)出的價(jià)格必須符合國家的價(jià)格政策。這是因?yàn)樵诜康禺a(chǎn)市場中，每位房地產(chǎn)擁有者在主觀上部試圖充分地發(fā)揮房地產(chǎn)的潛力，采用最高最佳利用方式，取得最大的收益。在不同時(shí)點(diǎn)，所以在估價(jià)一家房地產(chǎn)的價(jià)格時(shí)，必須假定市場停止在價(jià)值時(shí)點(diǎn)上，同時(shí)估價(jià)對象房地產(chǎn)的狀況通常也是以其在該時(shí)點(diǎn)時(shí)的狀況為準(zhǔn)。
5． 替代原則 根據(jù)市場運(yùn)行規(guī)律，在同一商品市場中，商品或提供服務(wù)的效用相同或大致相似時(shí)，價(jià)格低者吸引需求，受其它具有相同使用價(jià)值的房地產(chǎn)，具有相同使用價(jià)值、替代可能的房地產(chǎn)之間，會(huì)相互影響和競爭，使價(jià)格相互牽制而趨于一致。
八、 估價(jià)依據(jù) 1． 法律、法規(guī)和政策性文件 《中華人民共和國房地產(chǎn)管理法》 《中華人民共和國土地管理法》 《中華人民共和國土地管理法實(shí)施條例》 《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》 《中華人民共和國擔(dān)保法》 2． 技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)程、規(guī)范 《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》（GB/T 502912020） 《房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見》 《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》（GB/T185082020） 3． 委托人提供的相關(guān)資料 《房屋所有權(quán)證》 估價(jià)人員調(diào)查收集的相關(guān)資料 估價(jià)人員現(xiàn)場查勘和估價(jià)機(jī)構(gòu)掌握的其他相關(guān)資料 估價(jià)對象所在區(qū)域的房地產(chǎn)市場狀況、同類房地產(chǎn)市場交易等數(shù)據(jù) 九、 估價(jià)方法 通行的估價(jià)方法有比較法、收益法、假設(shè)開發(fā)法、成本法、基準(zhǔn)地價(jià)修正法等。根據(jù)估價(jià)對象具體情況，因估價(jià)對象為商業(yè)物業(yè)，具有良好且穩(wěn)定