【正文】 行指標(biāo)的大幅下降，無疑影響了房地產(chǎn)開發(fā)投資增長的后勁，宏觀調(diào)控措施的滯后影響今后還將進一步顯現(xiàn)。這些變化表明，北京居民的住房需求仍保持了一定的規(guī)模，特別是價格和地理位置適中的商品房需求更為旺盛。從時間上看，一年以上的空置面積有所減少為 萬平米，比年初減少 萬平米。前 9 個月北京商品房空 安邦集團研究總部的房地產(chǎn)通訊是一種行業(yè)性簡報產(chǎn)品，其內(nèi)容僅供參考，不作為投資依據(jù)。累計銷售各類商品房 萬平米，實現(xiàn)銷售額573 億元。西方國家的大量客觀實踐早已清楚表明，沒有城市空間戰(zhàn)略支持的地產(chǎn)項目，就猶如一只趁人不注意獲取利益的手，快速的伸出和收回還是可以的，但長期將地產(chǎn)作為基業(yè)發(fā)展的開發(fā)企業(yè)，則無論如何脫離不開城市空間戰(zhàn)略的支持和協(xié)助。 城市戰(zhàn)略是城市空間戰(zhàn)略的簡稱，它是一個多任務(wù)、多層維的體系，總是著眼于各種經(jīng)濟關(guān)系和空間關(guān)系進行研究。事實上，投資項目理性與否，重要的是要看市場，而更重要的是要看市場的變化，必須有預(yù)見的開發(fā)，有預(yù)見的收縮，有預(yù)見的對項目進行調(diào)整和改變。所以，業(yè)主的要求，以及改來改去的結(jié)果是完全可以理解的，因 為他心中無數(shù)，自然也只有改來改去。 3 Ral Estate News Letter ANBOUND 建筑師是一個設(shè)計性質(zhì)的領(lǐng)域，業(yè)主為什么會給他帶來困擾？關(guān)鍵是建筑師取代了城市戰(zhàn)略研究專家，從建筑設(shè)計領(lǐng)域跨入了其他專業(yè)領(lǐng)域，結(jié)果當(dāng)然是自添煩惱。顯然，這種 CBD 戰(zhàn)略實施的結(jié)果是，雖然 可以搞成 CBD，但 CBD 卻未必會為區(qū)域經(jīng)濟帶來實質(zhì)性的好處。 一個城市的建設(shè)，無論政府官員是否愿意接受，城市空間戰(zhàn)略都會在其中發(fā)揮重要作用，這是因為無論政府官員是否具有主動意識，但各種經(jīng)濟關(guān)系卻都在對應(yīng)的戰(zhàn)略框架之下發(fā)揮作用，影響著城市的建設(shè)。 對于為什么會出現(xiàn)這樣的問題？建筑師和開發(fā)商都還沒有找到根本性的解決方案，只是對自己講，以后遇事多加小心而已。 這位開發(fā)商表示，現(xiàn)在想來，一些政府部門為了地方經(jīng)濟的發(fā)展，為了城市的開發(fā)建設(shè)，有意無意的還是搞了圈套，而他們現(xiàn)在回想起來，當(dāng)初顯然是中了政府部門圈錢的圈套。在戴相龍負責(zé)天津事務(wù)之前，他們就已經(jīng)進入了天津的房地產(chǎn)市場。這位建筑師是一位老資格的建筑師，對市場，對施工，對建筑設(shè)計均有所了解，但他尚且因此而煩惱，可想類似問題之多，恐怕已到了相當(dāng)?shù)某潭取? 關(guān)鍵數(shù)據(jù) ? 北京 19 月房地產(chǎn)累計完成投資 億元 ? 北京 3 季度租賃成交量比去年同期增長 152% ? 上海 9 月住宅上市面積 萬平米創(chuàng)今年最高 ? 3 季度深圳新住宅項目 20 個，面積為 183 萬平米 每周要點 ? 建設(shè)部規(guī)定地產(chǎn)項目造 價千萬以上要擔(dān)保 ? 10 月北京將有 22 個新樓盤開盤，預(yù)計年底開盤項目進入低潮 ? 北京近期將有 20 宗土地公開交易 ? 北京下發(fā) 52 號文件設(shè)定五種情況核減拆遷計劃 ? 上海發(fā)布全國首部地方性產(chǎn)業(yè)用地指南 ? 上海二手房市場出現(xiàn)“公寓趨冷別墅漸熱”新現(xiàn)象 ? 天津工商聯(lián)房地產(chǎn)商會成立，近 70 家民企成為會員 ? 萬科、招商地產(chǎn)攜手進軍天津環(huán)渤海灣 ? 廣州環(huán)保出臺新規(guī) 今后廣州禁用 13 種建材產(chǎn)品 ? 新加坡凱德置地 10 億投資廣州房地產(chǎn)市場 ? 溫州炒房團進軍成都房地產(chǎn)市場 風(fēng)險 /機會提示 ? 機會：北京郊區(qū)商業(yè)地產(chǎn)逐漸升溫 ? 風(fēng)險：上海環(huán)外房產(chǎn) 供應(yīng)量猛升，投資風(fēng)險乍現(xiàn) 安邦服務(wù)熱線： 電 話： 861067686761 傳 真： 861067686760 總第 468 期 2020/10/17安邦集團研究總部 房地產(chǎn)通訊 安邦集團研究總部的房地產(chǎn)通訊是一種行業(yè)性簡報產(chǎn)品，其內(nèi)容僅供參考，不作為投資依據(jù)。 安邦集團研究總部的房地產(chǎn)通訊是一種行業(yè)性簡報產(chǎn)品，其內(nèi)容僅供參考，不作為投資依據(jù)。 1 Ral Estate News Letter ANBOUND 理論與現(xiàn)實問題 分析評價 從建筑師的抱怨談城市戰(zhàn)略 【詳情】 一個城市的建設(shè)，無論政府官員是否愿意接受，城市空間戰(zhàn)略都會在其中發(fā)揮重要作用，這是因為無論政府官員是否具有主動意識，但各種經(jīng)濟關(guān)系卻都在對應(yīng)的戰(zhàn)略框架之下發(fā)揮作用，影響著城市的建設(shè)。 2 Ral Estate News Letter ANBOUND 理論與現(xiàn)實問題分析評價 從建筑師的抱怨談城市戰(zhàn)略 國慶節(jié)期間安邦集團城市戰(zhàn)略研究專家陳功與一批建筑師去歐洲，在歐 洲之行中，一位建筑師談起工作說，最為頭痛的是，業(yè)主不斷要求修改方案，往往是剛剛確定的方案，因業(yè)主想起了什么，就又被推翻，他對此是煩不勝煩。 同樣是在歐洲之行中，另一位房地產(chǎn)開發(fā)商則表示說，他們遭遇到的最大問題是，政府部門圈房地產(chǎn)商的錢。當(dāng)時政府答應(yīng)了很好的開發(fā)條件，甚至可以說只要肯到天津來投資，那么政府對開發(fā)商是有求必應(yīng) 。因為當(dāng)初雖然答應(yīng)了不少條件，但此后政府兌現(xiàn)起來卻是困難重重，各種借口滿天飛，不但當(dāng)初的優(yōu)惠條件沒有拿到手，反倒是包袱越來越重，因為很多政府應(yīng)該解決的問題，也在政策的掩飾下推給了開發(fā)商，使得開發(fā)商頻于應(yīng)付各種矛盾和沖突。而這位建筑師以及開發(fā)商所不知道的是，他們面臨的其實都是非常典型的城市戰(zhàn)略問題，只是這在他們的專業(yè)之外。 比如，在城市戰(zhàn)略上要搞 CBD 建設(shè)，這的確可以把土地價格炒高，但整個區(qū)域的商業(yè)成本也跟隨上升，各種經(jīng)濟關(guān)系作用的結(jié)果是，各類企業(yè)的成本開支大幅上升，一旦得到機會他們就會搬離 CBD。 安邦集團研究總部的房地產(chǎn)通訊是一種行業(yè)性簡報產(chǎn)品，其內(nèi)容僅供參考，不作為投資依據(jù)。事實上，作為業(yè)主，作為甲方，究竟要搞什么樣的建筑，是要看市場的，這需要評估很多的東西，要看經(jīng)濟走勢和購買力，總之要對未來大環(huán)境的變化做到心中有數(shù)，只有這樣，業(yè)主才能確保投資的價值，而這一切因素，很多都大大超越了設(shè)計領(lǐng)域，是城市戰(zhàn)略的專業(yè)范疇。 而作為房地產(chǎn)開發(fā)商，投資是否理性，不是看政府關(guān)系，至少不能完全看政府關(guān)系，否則就會吃大虧，這已經(jīng)不斷的、一再的得到市場的有力證明。而要做到這一切，同樣也需要城市空間戰(zhàn)略的幫助。在城市空間戰(zhàn)略的案例中，充斥著對高架路的否定， 對公共軌道交通支持，對產(chǎn)業(yè)區(qū)域選擇的關(guān)注，以及區(qū)域開發(fā)和建設(shè)的成功經(jīng)驗和失敗經(jīng)驗，……。（ 作者為安邦集團研究總部城市戰(zhàn)略研究員 陳功 ） 返回首頁 行業(yè)數(shù)據(jù)信息 北京 19 月房地產(chǎn)累計完成投資 億元 日前北京市統(tǒng)計局公布了， 19 月北京市 房地產(chǎn)累計完成投資 億元，增幅由一季度的 %下降到 %，住宅銷售面積與去年同比增長 25%。另外，截至 9 月底，北京市累計房地產(chǎn)到位資金 1950 億元，其中貸款資金占本年到位資金的比重由上年同期的 %下降到%，表明金融調(diào)控政策已取得初步成效。 4 Ral Estate News Letter ANBOUND 置面積為 萬平米，比年初減少 253 萬平米。從空間來看，空置面積主要位于 三環(huán)路以外，占全市空置面積的%。同時受到土地調(diào)控政策的影響，今年購置土地面積 萬平方米，和去