常州之江地產(chǎn)項目(ppt69)-地產(chǎn)綜合-展示頁
2024-08-25 16:52本頁面
【正文】 約 2公里處 萬科企業(yè)股份有限公司 1999年起開發(fā)， 14期已全部售 罄， 2800多戶 人家入住， 7期正在開發(fā)建 設(shè)中。 開發(fā)現(xiàn)狀 規(guī)劃特色 建筑風(fēng)格：奧地利歐洲小鎮(zhèn)風(fēng)情 物業(yè)形態(tài)：多層住宅為主 ， 兼有 Townhouse、 別墅 交通組織：人車共存主題 人車水平分離交通體系 組團方式：街區(qū)式社區(qū)概念、空間講求圍合效果 社區(qū)配套 四季花城商業(yè)街的主題是引進歐洲式的小鎮(zhèn)商鋪形式 ， 創(chuàng)內(nèi)廊開放式商場的先河 ， 為小區(qū)內(nèi)居民創(chuàng)造悠閑雅致的消費環(huán)境 。 會所功能 商業(yè)配套 設(shè)有休閑會所、兒童娛樂場所、緩跑徑、中心廣場等主題休閑娛樂場所。 教育功能 深圳市中心醫(yī)院與萬科合作在四季花城開辦 深圳市中心醫(yī)院四季花城醫(yī)療中心 為業(yè)主提供服務(wù) 醫(yī)療設(shè)施 引進的教育配套包括：深圳實驗四季花城學(xué)校、海麗達幼兒園現(xiàn)已全面開學(xué)。 利用醫(yī)院、學(xué)校、交通等社會資源，實現(xiàn)資源共享互補。 經(jīng)驗豐富、實力雄厚的 “ 品牌 ” 開發(fā)商。 案例 二 上海奧林匹克花園 九亭鎮(zhèn)，南瀕滬松公路，東臨淶亭路。 奧園總戶數(shù) 6183戶。 后期項目尚未動遷 。各種世界品牌的體育用品和世界品牌的連鎖店將入住 步行街。 交通配套 上海奧林匹克花園提供私家社區(qū)巴士，共兩條線路 在建的地鐵 R4線將設(shè)站于小區(qū)門口。 “奧林匹克花園”的全國連鎖品牌效應(yīng)。 案例三 上海莘城 開發(fā)商 占地近 總建筑面積 160萬平方米 總戶數(shù) 8000多戶 位于莘莊鎮(zhèn)，東起外環(huán)線，南至春申路，西自滬閔路，北臨地鐵莘莊站。 承諾的 60萬公建配套基本都未兌現(xiàn) ， 目前仍是荒地 。 規(guī)劃特征 建筑風(fēng)格：歐式立面造型 物業(yè)形態(tài)：多層 、 小高層 、 高層結(jié)合 組團方式：以商業(yè)配套為中心 ， 四周分布住宅 社區(qū)配套 商業(yè)配套 規(guī)劃建有閔行第一個五星級酒店、 70000平方米超級 Shopping Mall、 40000平方文化博覽中心、50000平方中央公園 會所功能 基本依靠商業(yè)中心來滿足居民娛樂休閑的需要。 交通功能 教育功能 創(chuàng)建九年一貫制學(xué)校、劉海粟藝術(shù)幼兒園，后者現(xiàn)已對外招生。 ? 無序的經(jīng)營方式。 市場爆發(fā)力 市場突破力 市場整合力 速度 創(chuàng)新 整合 成功樓盤共性特征 解決生活問題是基礎(chǔ) 郊區(qū)大盤成功要素一 市區(qū)項目可以充分的 “ 借市 ” ， 對于配套不用過多考慮 郊區(qū)項目具有鮮明的優(yōu)劣勢 郊區(qū)居住的 優(yōu)勢 郊區(qū)居住的 劣勢 客戶的生活方式 工薪階層是郊區(qū)大盤的主要客戶 ， 這決定他們： ? 對生活成本的敏感性高 ? 生活的范圍小 清新的空氣 ， 優(yōu)美的景色 更出色的規(guī)劃創(chuàng)造更適宜的人居環(huán)境 不便的交通 不便的購物、娛樂；不便的就學(xué)、就醫(yī) …… 兌現(xiàn)是 關(guān)鍵 ，實力是 根本 郊區(qū)大盤成功要素二 大盤不是“大騙” 整盤概念炒作是必要的，但它頂多帶來一期的熱銷。 盡快兌現(xiàn)配套，比一切廣告都有效 解決可持續(xù)發(fā)展問題 郊區(qū)大盤成功要素三 沒有人能精確的描繪十年后的世界 整盤概念設(shè)計必須保留適當(dāng)?shù)膹椥?， 與時俱進 例：中遠的開發(fā)策略 形成 “ 社區(qū) ” 內(nèi)部的有機聯(lián)系 ， 是真正的可持續(xù)發(fā)展 。 新城市主義的主張 例： DPZ與濱海城 成本控制的不變法寶 郊區(qū)大盤成功要素四 １ 、 大盤帶來了規(guī)模 ， 規(guī)?？梢援a(chǎn)生效益 例：碧桂園形成了產(chǎn)業(yè)集團 ２ 、 貨真價實是目標消費者的消費特征 ３ 、 低成本也能出好產(chǎn)品 例：奧林匹克花園 大 盤 形 成 探 討 由 “ 市 ” 所想到的 …… “市 ” 的形成帶來了城市的形成 城市的形成是漫長而散漫的，而大盤是城市形成的濃縮和加速版 問題二 大盤形成的兩大矛盾 配套形成成本高，與土地價值上升的矛盾 配套規(guī)模與社區(qū)規(guī)模的矛盾 配套的形成需要大規(guī)模的資本 超額利潤需要配套所帶來的土地升值 當(dāng)配套的義務(wù)從政府轉(zhuǎn)向開發(fā)商時，這成為開發(fā)商在成本、風(fēng)險、利潤三者中需要平衡的棘手問題 有規(guī)模的配套才能快速的吸引人氣，形成社區(qū)規(guī)模 有規(guī)模的社區(qū)，才能支撐大型配套 大盤開發(fā)是一場和速
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